Содержание

1. Что такое мухдесат? Какие строения и деревья подпадают под это понятие?

Слово «muhdesat» означает «нечто созданное впоследствии». В юридическом языке им обозначаются строения на земельном участке, принадлежащем другому лицу, а также деревья, высаженные в виде виноградника или сада.

Основным источником, определяющим границы этого понятия, является Постановление об унификации судебной практики Кассационного суда от 22.12.1995 № 1/3. Согласно этому постановлению, в вещном праве под мухдесатом следует понимать постоянные строения и сооружения на земельном участке, а также деревья, высаженные в виде виноградника или сада. Иными словами, мухдесат — это находящиеся на обследуемой недвижимости строения, сооружения и насаждения, принадлежащие не собственнику участка, а другому лицу или одному из сособственников.

Для признания объекта мухдесатом должны одновременно присутствовать три элемента: фактически существующее на недвижимости строение, сооружение или растительность; постоянный, а не временный характер объекта и его неразрывная связь с землёй; а также возникновение объекта в результате волевого действия человека, а не естественного происхождения.

2. Принцип составной части: ТГК ст. 684 и ст. 718

В турецком праве право собственности на недвижимость, как правило, охватывает также расположенные на ней строения и растения. Согласно ст. 684 Турецкого гражданского кодекса № 4721, собственник вещи является собственником и её составных частей. Составной частью является элемент, который по местным обычаям составляет существенную часть основной вещи и не может быть отделён от неё без уничтожения, повреждения или изменения её структуры.

Статья 718 того же Кодекса закрепляет этот принцип: в объём права собственности на земельный участок, с учётом предусмотренных законом ограничений, входят также строения, растения и источники. Совместное толкование этих двух норм приводит к ясному выводу: здание или деревья на недвижимости юридически являются неотделимой составной частью земельного участка.

3. Можно ли продать мухдесат отдельно от земельного участка?

Нет. При прекращении общей собственности посредством продажи здание, деревья и иные составные части недвижимости следуют судьбе земельного участка и не могут быть проданы самостоятельно. Этот принцип последовательно повторяется в практике Кассационного суда.

В решениях 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 01.12.2020, E. 2017/2668, K. 2020/7976; 7-й гражданской палаты от 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, и от 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848, указано, что если при прекращении общей собственности посредством продажи на недвижимости имеются здание, деревья и иные составные части, они должны продаваться вместе с земельным участком.

В решении 20-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.04.2019, E. 2018/2658, K. 2019/2226, приведено и обоснование: поскольку строения и аналогичные элементы на недвижимости, в отношении которой требуется прекращение общей собственности путём продажи, в силу ст. 684 ТГК являются составными частями земельного участка, а собственник земли является собственником её составных частей, эти элементы также подлежат продаже вместе с участком.

4. Даёт ли принадлежность мухдесата право собственности?

Это один из наиболее часто неправильно понимаемых вопросов на практике. Установление того, что мухдесат принадлежит вам, не создаёт отдельного права собственности на этот объект.

Как подчёркнуто в Постановлении об унификации судебной практики от 22.12.1995 № 1/3, право на мухдесат является личным (обязательственным) правом; оно не предоставляет владельцу самостоятельного права собственности или ограниченного вещного права, отдельного от права собственности на землю. Правовую основу этого права составляют ст. 722, 724 и 729 ТГК.

Практически это означает следующее: установление принадлежности мухдесата не даёт вам права собственности на соответствующую часть недвижимости; оно лишь обеспечивает выплату вам той части продажной цены, которая приходится на мухдесат. В практике Кассационного суда также признаётся, что одно лишь указание мухдесата в разделе заявлений реестра недвижимости само по себе не создаёт права; такая запись лишь удостоверяет принадлежность.

5. Отражение в реестре недвижимости: Закон о кадастре, ст. 19/2

Ситуация, когда мухдесат принадлежит не собственнику недвижимости, а другому лицу или только одному из сособственников, урегулирована второй частью ст. 19 Закона о кадастре № 3402. Согласно этой норме, если на недвижимости имеется мухдесат, принадлежащий не собственнику, а другому лицу или одному из сособственников, в акте и в разделе заявлений реестра указываются его владелец, вид, дата создания и основание приобретения.

Такая запись является основным основанием для защиты прав владельца мухдесата в делах о прекращении общей собственности. Если запись имеется, спор о принадлежности в значительной степени снимается и необходимость в отдельном иске обычно отпадает.

6. Как определяется принадлежность? Три сценария

В деле о прекращении общей собственности вопрос о том, кому принадлежит мухдесат, разрешается по одному из трёх сценариев.

6.1. Если имеется запись в реестре или согласие всех сособственников

Если в разделе заявлений реестра недвижимости имеется соответствующая запись либо все сособственники согласны относительно принадлежности мухдесата, отдельный иск не требуется. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 08.06.2023, E. 2023/892, K. 2023/3222, указано, что поскольку между сторонами отсутствовал спор о принадлежности мухдесата, отдельный иск об установлении принадлежности не требовался и было установлено, что мухдесат принадлежит ответчикам.

6.2. Если между сособственниками имеется спор

Стороне, заявляющей право, предоставляется срок для подачи иска об установлении принадлежности, а рассмотрение этого иска становится преюдициальным вопросом. Подробности изложены в следующем разделе.

6.3. Если нет ни требования, ни согласия, ни записи

Недвижимость рассматривается как единое целое. В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, указано, что при отсутствии соглашения относительно мухдесата недвижимость должна оцениваться как единое целое, а полученная сумма распределяться между сособственниками пропорционально их долям.

7. При наличии спора: предоставление срока и приостановление дела

Если между сособственниками существует спор о принадлежности мухдесата и некоторые из них заявляют на него права, требуя прежде всего разрешения этого спора, суд не вправе самостоятельно разрешить вопрос в рамках дела о прекращении общей собственности.

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 14.05.2024, E. 2023/2262, K. 2024/2585, порядок сформулирован ясно: если имеется спор о том, кому принадлежат составные части недвижимости, и некоторые сособственники заявляют на них права и требуют предварительного разрешения спора, такому сособственнику для обращения в компетентный суд должен быть предоставлен разумный срок в соответствии со ст. 165 ГПК.

Вступившее в законную силу решение по такому иску принимается за основу при расчёте пропорций в деле о прекращении общей собственности. Такой подход также принят в решениях 14-й гражданской палаты Кассационного суда от 10.06.2021, E. 2019/302, K. 2021/3954, и 20-й гражданской палаты от 02.04.2019, E. 2018/2658, K. 2019/2226.

8. Иск об установлении принадлежности мухдесата: подсудность, юридический интерес, срок, пошлина

Компетентный суд и ответчики

Иск об установлении принадлежности мухдесата рассматривается судом первой инстанции по гражданским делам. Иск предъявляется ко всем зарегистрированным собственникам долей недвижимости, за исключением тех, кто прямо признаёт, что мухдесат создан истцом. Нет необходимости указывать ответчиками сособственников, признающих принадлежность; это уменьшает как пошлину, так и возможные расходы на адвоката.

Условие юридического интереса: без находящегося на рассмотрении дела иск не подаётся

Это наиболее часто упускаемая особенность такого иска. Согласно ст. 106 ГПК, в исках об установлении у истца должен существовать актуальный юридический интерес; как условие иска он проверяется судом по собственной инициативе на любой стадии процесса.

На практике, если в отношении недвижимости не имеется находящегося на рассмотрении дела о прекращении общей собственности либо процедуры отчуждения для публичных нужд , иск об установлении принадлежности мухдесата подан быть не может. Суды отклоняют иски об установлении, основанные лишь на возможных будущих спорах, если в настоящий момент соответствующего производства нет, из-за отсутствия юридического интереса. Поэтому заранее поданный иск «чтобы впоследствии не возникло проблем» результата не даёт.

Срок: 10 лет для мухдесата, созданного до кадастрового установления

Как правило, право на подачу иска об установлении принадлежности мухдесата не ограничено сроком. Однако если мухдесат был создан до кадастрового установления, согласно ст. 12/3 Закона о кадастре № 3402 с даты вступления кадастровых актов в силу начинает течь десятилетний пресекательный срок . После истечения этого срока иск, основанный на юридических обстоятельствах, существовавших до кадастрового установления, предъявлен быть не может.

Пошлина

Пошлина рассчитывается исходя из части общей стоимости мухдесата, приходящейся на доли ответчиков, без учёта стоимости земли. Попытка указать при подаче иска заниженную стоимость ради экономии на пошлине приводит к дополнительной пошлине, когда в ходе разбирательства реальная стоимость устанавливается экспертным заключением.

9. Что происходит, если требование не заявлено? Самостоятельный расчёт пропорции является основанием для отмены

Правило действует в обе стороны. Если отсутствуют требование о мухдесате, согласие сторон или соответствующая запись, самостоятельное определение судом соотношения стоимости земли и мухдесата также является ошибочным и служит основанием для отмены решения.

Такой подход отражён в решениях 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 21.06.2023, E. 2023/2873, K. 2023/3525; 14-й гражданской палаты от 01.12.2020, E. 2017/2668, K. 2020/7976; и 7-й гражданской палаты от 08.09.2025, E. 2025/3105, K. 2025/3447.

Последствие для сособственника, создавшего мухдесат, серьёзное: даже если дом на недвижимости фактически построили вы, при отсутствии надлежащим образом заявленного требования и установленной принадлежности суд не вправе учитывать это по собственной инициативе. В результате стоимость дома, как и стоимость земельного участка, распределяется между всеми сособственниками пропорционально их долям.

10. Распределение продажной цены: трёхэтапный метод

Когда установлено, что мухдесат принадлежит одному или нескольким сособственникам, продажная цена в рамках ст. 699 ТГК распределяется в три этапа.

Метод расчёта пропорции прямо описан в решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848: стоимость земли и мухдесата определяется отдельно по состоянию на дату подачи иска, затем значения суммируются для получения общей стоимости недвижимости, после чего процентным соотношением определяется, какая часть приходится на землю, а какая — на мухдесат.

Принцип распределения указан в решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 05.06.2024, E. 2024/2404, K. 2024/3245: часть, приходящаяся на мухдесат, передаётся сособственнику-владельцу мухдесата, а оставшаяся сумма распределяется между всеми сособственниками, включая его владельца, пропорционально долям. В решении 7-й гражданской палаты от 21.10.2021, E. 2021/717, K. 2021/2218, отсутствие решения относительно оставшейся части продажной цены признано основанием для отмены.

11. Пример расчёта в цифрах

Покажем метод на конкретном примере. Следующий пример приведён исключительно для демонстрации логики расчёта.

Если бы в этом же случае требование о мухдесате не было заявлено либо иск об установлении принадлежности не был подан в срок, 8.000.000 TL были бы распределены поровну между четырьмя сособственниками, и построивший дом получил бы 2.000.000 TL. Разница в 3.600.000 TL показывает значение одного процессуального шага.

12. Если объектов недвижимости несколько и исполнимость резолютивной части

Если предметом дела являются несколько объектов недвижимости, для каждого объекта должно быть установлено отдельное процентное соотношение. Это подчёркнуто в решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 15.09.2025, E. 2025/2558, K. 2025/3649. Поскольку стоимость земли и мухдесата по каждому объекту различается, применение единого среднего коэффициента является ошибочным.

Другой важный вопрос — формулировка решения. Чтобы сособственник-владелец мухдесата не утратил право, наличие и принадлежность мухдесата должны быть окончательно выяснены на стадии судебного разбирательства, а проценты распределения продажной цены должны быть ясно указаны в резолютивной части решения в форме, пригодной для исполнения . Если процент обсуждён только в мотивировке, но не отражён в резолютивной части, на стадии реализации возникает решение, которое невозможно применить.

13. Что происходит, если мухдесат принадлежит третьему лицу?

Если мухдесат принадлежит третьему лицу, не являющемуся сособственником, результат меняется. Такое лицо не может быть привлечено к делу о прекращении общей собственности и не может получить долю из продажной цены.

В решениях 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, и от 05.06.2024, E. 2024/2404, K. 2024/3245, указано, что невозможно привлечь такое лицо в качестве владельца мухдесата и предоставить ему часть продажной цены. Такой же вывод повторён в решении 7-й гражданской палаты от 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848, и 18-й гражданской палаты от 03.10.2016, E. 2015/12995, K. 2016/10862.

В такой ситуации права третьего лица не исчезают полностью; в соответствии со ст. 722, 723, 724 и 729 ТГК за ним сохраняются требования о компенсации по общим положениям. Однако эти требования заявляются не в деле о прекращении общей собственности, а в отдельном иске. Это разграничение особенно важно для арендаторов или лиц, построивших объект на участке с разрешения.

14. Что не считается мухдесатом?

Граница понятия мухдесата определяется признаком составной части. Элементы, которые можно демонтировать и унести с недвижимости и которые не интегрированы в землю, мухдесатом не считаются.

• Съёмные элементы: В практике Кассационного суда признаётся, что такие элементы, как металлические столбы и проволочные ограждения, которые в любое время могут быть демонтированы и отделены от недвижимости, не обладают качеством составной части.
• Деревья, выращиваемые для коммерческой вырубки: Деревья, такие как тополь и ива, высаженные в коммерческих целях для вырубки после достижения определённой зрелости, по своей природе не считаются составной частью недвижимости. В то же время плодовые деревья, посаженные в виде виноградника или сада, подпадают под понятие мухдесата.
• Временные строения: Сооружения, возведённые без намерения создать постоянный объект, оцениваются в рамках ст. 728 ТГК и мухдесатом не считаются.

Существует и ситуация, в которой сфера понятия расширяется: прививка диких деревьев, например маслины-дички или фисташки-дички, с превращением их в плодовые деревья признаётся мухдесатом, подлежащим указанию в разделе заявлений реестра в смысле ст. 19/2 Закона о кадастре. Стоимость, созданная трудом и расходами, может считаться мухдесатом даже если речь идёт не о самом дереве как вновь посаженном объекте.

15. Отклоняется ли требование о мухдесате, если строение незаконное?

Нет. В решениях 7-й гражданской палаты Кассационного суда признаётся, что незаконность строения на недвижимости сама по себе не требует отклонения иска об установлении принадлежности мухдесата.

Обоснование следует из самого понятия: мухдесат определяется не наличием разрешения на строительство, а тем, является ли объект постоянным сооружением, интегрированным с землёй. Отсутствие разрешения может повлечь административные санкции, но не устраняет право лица, создавшего строение, на соответствующую часть продажной цены. На практике значительная часть строений на сельских участках в долевой собственности возведена без разрешения и в таких делах регулярно признаётся мухдесатом.

16. Судебные расходы: солидарная ответственность не применяется

Одной из частых ошибок в делах о мухдесате является взыскание судебных расходов с ответчиков солидарно. Согласно решению 7-й гражданской палаты Кассационного суда E. 2021/4638, K. 2022/2810, каждый ответчик может отвечать за судебные расходы и вознаграждение адвоката только пропорционально своей доле в реестре недвижимости . Солидарная ответственность в таких делах не применяется.

В делах с большим числом сособственников это имеет существенное значение. Если в отношении недвижимости с тридцатью сособственниками установить солидарную ответственность, наследник с небольшой долей может оказаться ответственным за все судебные расходы. После вручения решения необходимо проверить пункт о расходах и адвокатском вознаграждении именно с этой точки зрения.

17. Сводная таблица

18. Часто задаваемые вопросы

Я построил дом на участке; будет ли вся продажная цена выплачена мне?

Нет, не вся. Стоимость земли и мухдесата определяется отдельно и устанавливается процентное соотношение. Часть, соответствующая мухдесату, выплачивается только вам; часть, соответствующая земле, распределяется между всеми сособственниками, включая вас, пропорционально долям. Иными словами, стоимость дома вы получаете как владелец мухдесата, а в стоимости земли участвуете в пределах своей доли.

Даёт ли установление мухдесата право собственности на дом?

Нет. Право на мухдесат является личным правом; оно не предоставляет самостоятельного права собственности или ограниченного вещного права, отдельного от земли. Установление может быть использовано лишь при распределении продажной цены и в таких процессах, как отчуждение для публичных нужд.

Могу ли я уже сейчас подать иск об установлении мухдесата, если никакого другого дела ещё нет?

Как правило, нет. Если нет находящегося на рассмотрении дела о прекращении общей собственности или процедуры отчуждения для публичных нужд, такой иск не подаётся; суды отклоняют иски об установлении, основанные лишь на возможных будущих спорах, из-за отсутствия юридического интереса.

Строение возведено без разрешения. Будет ли моё требование отклонено?

Нет. В практике Кассационного суда незаконность строения сама по себе не требует отклонения иска. Мухдесат определяется не наличием разрешения, а постоянным характером строения и его интеграцией с землёй.

Могу ли я требовать долю за посаженные мной тополя?

Тополя и ивы, высаженные в коммерческих целях и выращиваемые для последующей вырубки после созревания, по своей природе не считаются составной частью недвижимости. В то же время плодовые деревья, посаженные как виноградник или сад, оцениваются как мухдесат.

Я построил дом как арендатор и не являюсь сособственником. Могу ли я получить долю из продажной цены?

Нет. Если мухдесат принадлежит третьему лицу, не являющемуся сособственником, это лицо не может быть привлечено к делу о прекращении общей собственности и не получает долю из продажной цены. Однако за вами сохраняются права на компенсацию по общим положениям ст. 722–724 и 729 ТГК; они заявляются в отдельном иске.

Есть ли срок для подачи иска о мухдесате?

Как правило, право на иск сроком не ограничено. Однако если мухдесат был создан до кадастрового установления, согласно ст. 12/3 Закона о кадастре с даты вступления кадастровых актов в силу течёт десятилетний пресекательный срок.

В решении процент не указан, он есть только в мотивировке. Это проблема?

Да. Проценты распределения должны быть ясно указаны в резолютивной части в форме, пригодной для исполнения. Отсутствие решения относительно оставшейся части продажной цены также признавалось основанием для отмены.

19. Почему важно правильно вести процесс по таким делам?

Почти все утраты прав в спорах о мухдесате возникают не потому, что права не существует, а потому, что оно не было своевременно заявлено. Если требование не внесено в дело, суд не может учитывать его по собственной инициативе; если отдельный иск не подан в предоставленный окончательный срок, считается, что от требования отказались; если процент не указан в резолютивной части, решение становится неисполнимым.

Решающим является и этап экспертизы. Стоимость земли и мухдесата должна определяться отдельно и по состоянию на дату подачи иска; если своевременно не возразить против заключения, в котором указана лишь единая общая стоимость, определить процент будет невозможно. Аналогично, если в деле несколько объектов недвижимости, для каждого должен быть запрошен отдельный коэффициент.

Наши статьи по теме

• Кому принадлежит право на городскую трансформацию квартиры с мансардным помещением: земельная доля или фактическое пользование?
• Можно ли вносить изменения в общие части здания?