Dans les complexes de villas et les villages de vacances construits sur plusieurs parcelles, l’une des questions les plus débattues est de savoir si les dépenses réclamées par la gestion du site sont réellement conformes à la loi. En particulier, la répercussion sur les copropriétaires, sous le nom de « charges » ou de « dépenses communes », des dépenses telles que les piscines, les cafés, les installations sociales, les modifications de toit ou les rénovations esthétiques qui ne figurent pas dans le projet, entraîne de sérieux litiges dans la pratique.

Devez-vous payer les frais des installations construites contrairement au projet ?

La gestion du site peut-elle vous réclamer des frais qui ne figurent pas dans le projet ?

1. Dépenses des installations ne figurant pas dans le projet architectural et demande de charges 

Dans les sites construits sur plusieurs parcelles, la question de savoir si les dépenses de construction, de rénovation ou de renouvellement des installations (piscine, café, etc.) qui ne figurent pas dans le projet architectural peuvent être réclamées aux copropriétaires sous forme de charges a été clairement tranchée par les décisions de la Cour de Cassation.

Selon la décision n° 2017/2361-2018/5455 -10.09.2018 de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, présentée comme source principale; le maintien de la forme du projet relatif à l’immeuble principal est obligatoire, à moins que le projet ne soit modifié avec le consentement de tous les copropriétaires et approuvé par la municipalité. La construction d’une nouvelle installation, même si elle ajoute de la valeur au bâtiment, ne justifie pas une modification contraire au projet. La décision stipule clairement, « le demandeur n’a pas le droit de réclamer aux autres copropriétaires les dépenses des travaux réalisés en violation du projet » et il a été jugé que les propriétaires n’ayant pas donné leur approbation ne peuvent être tenus responsables des coûts de construction des installations réalisées d’une manière non prévue par le projet.

De même, dans la décision n° 2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 de la 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, présentée comme source principale; il a été statué que, dans un complexe résidentiel construit sur plusieurs parcelles et n’ayant pas adopté la gestion de copropriété collective, les coûts des modifications réalisées en violation du projet ne peuvent être réclamés aux autres copropriétaires. La Cour de Cassation a précisé que les propriétaires ne peuvent être tenus responsables que des dépenses de réparation conformes au projet.

2. Situation des complexes résidentiels n’ayant pas adopté la gestion de copropriété collective

Le fait que le site ne soit pas soumis à la loi sur la copropriété (KMK) ou qu’il n’ait pas été transféré à la gestion d’un ensemble immobilier ne modifie pas la règle selon laquelle les dépenses d’installation non conformes au projet ne peuvent être réclamées. La décision de la 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012, qui est la source principale, a été rendue précisément dans un litige de cette nature (où il n’y a pas eu de passage à la gestion de l’ensemble immobilier, chaque parcelle ayant son propre plan de gestion), et confirme que les dépenses non conformes au projet doivent être rejetées. Dans le cas présent, cette décision; La Cour de Cassation a évalué le litige concret de manière très claire et instructive. Dans cette affaire, bien qu’il y ait eu un site composé de plusieurs parcelles, il n’y a pas eu de passage au statut d’ensemble immobilier, un plan de gestion distinct a été établi pour chaque parcelle, et aucun plan de gestion commun englobant les parcelles n’a été créé. Malgré cela, sur la base d’une décision prise à l’échelle du site, des créances ont été réclamées à certains propriétaires sous le nom de frais de réparation de toiture et une procédure d’exécution a été initiée. Cependant, lors de son examen, la Cour de Cassation a particulièrement souligné deux points critiques : S’il n’y a pas d’ensemble immobilier, aucune décision contraignante ne peut être prise à l’échelle du site. Dans le cas présent, étant donné qu’il n’existe pas de direction supérieure juridiquement contraignante entre les parcelles, il a été admis que les décisions couvrant l’ensemble du site ne peuvent pas être automatiquement imputées à tous les propriétaires. Autrement dit, même s’il existe une gestion de fait, les décisions prises par cette gestion ne sont pas contraignantes pour tous. Le coût de la construction non conforme au projet ne peut être imputé aux autres propriétaires. L’expertise réalisée dans le dossier a révélé que le toit avait été construit d’une manière totalement différente du système prévu dans le projet (avec des tôles trapézoïdales et un système en acier au lieu d’une couverture en tuiles). À ce stade, la Cour de Cassation a énoncé un principe très important : Les copropriétaires ne sont responsables que des frais de réparation effectués conformément au projet. Le coût des modifications non conformes au projet, arbitraires ou réalisées avec un système différent, ne peut être imputé aux autres propriétaires.

Selon les informations obtenues de sources secondaires ; le pouvoir de percevoir les charges a également été limité dans les sites comportant plusieurs parcelles où la gestion de l’ensemble immobilier n’a pas été adoptée. Dans les décisions numérotées 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation-2015/2716-2015/17808 -07.12.2015 et 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation-2017/1044-2018/681 -06.02.2018, il a été souligné que l’administration du site n’a pas le pouvoir général de percevoir les charges dans les cas où la gestion de l’ensemble immobilier n’a pas été mise en place, et que ce pouvoir appartient à l’administration de la parcelle concernée.

3. Non-conformité du Règlement de Copropriété au Droit Impératif et au Projet 

L’affirmation selon laquelle le règlement de copropriété mentionné dans la question ne peut être contraire au droit impératif et aux règles d’urbanisme est soutenue par les décisions de la Cour de Cassation qui sont des sources secondaires. Bien qu’une évaluation d’annulation de charges ne se trouve pas directement basée sur les « règles d’urbanisme » dans les décisions présentées, le « projet architectural approuvé » a été considéré comme une limite impérative.

Selon les informations obtenues de sources secondaires ; dans la décision n° 5e Chambre civile de la Cour de cassation-2023/9445-2024/5530 -07.05.2024, des installations non prévues au projet, telles qu’un café autour de la piscine (Pool Bar), ont été évaluées et il a été clairement stipulé que « le droit d’usage accordé au propriétaire de la section indépendante par le plan de gestion n’autorise pas la violation du projet dans l’immeuble principal ». Il a également été précisé qu’un plan de gestion peut être annulé s’il est contraire à des dispositions impératives. La décision n° 18e Chambre civile de la Cour de cassation-2014/8671-2014/11705 -30.06.2014 indique également que le plan de gestion ou les décisions du conseil des copropriétaires ne peuvent pas outrepasser les règles impératives (l’interdiction de violer le projet).

4. Recours juridiques que les copropriétaires peuvent exercer 

Les moyens que les copropriétaires peuvent suivre pour éviter de payer les frais d’installations non conformes au projet trouvent leur reflet dans les décisions judiciaires présentées comme suit :

Opposition à la procédure d’exécution : La décision principale, celle de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012, a été rendue dans le cadre d’une action en annulation de l’opposition à une procédure d’exécution initiée directement pour des dépenses non conformes au projet, et a confirmé la légitimité de l’opposition ainsi que le fait que les propriétaires ne peuvent être tenus responsables de ces montants.

Détermination de la non-conformité au projet par expertise : Dans toutes les décisions, le moyen de preuve le plus fondamental est l’expertise. La Cour de cassation, étant une source secondaire, dans ses décisions 18e Chambre civile de la Cour de cassation – 2013/12133-2013/12964 -07.10.2013 et 18e Chambre civile de la Cour de cassation – 2013/13986-2013/16302 -25.11.2013, a statué qu’il est obligatoire de déterminer les constructions non conformes au projet et les interventions dans les parties communes au moyen d’un croquis d’expert, en appliquant le projet architectural approuvé sur place (in situ).

Interdiction des interventions et remise en état d’origine : La Cour de cassation, étant une source secondaire, sa décision 20e Chambre civile de la Cour de cassation – 2017/1288-2018/49 -15.01.2018 montre que les demandes d’interdiction et de remise en état d’origine des interventions non conformes au projet, telles qu’un auvent ou une cabine de douche construits à côté de la piscine dans un lotissement de villas établi sur plusieurs parcelles, sont recevables. Quant à la décision 20e Chambre civile de la Cour de cassation – 2017/2465-2018/4821 -25.06.2018, elle stipule que chaque copropriétaire a un intérêt juridique actuel à demander la remise en état d’origine des non-conformités au projet.

Action en Constatation Négative et Annulation de Décision : La source secondaire, dans la décision de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Yargıtay) -2017/4460-2018/7760 -30.11.2018, il est constaté que l’action en constatation négative et en recouvrement intentée contre des demandes de cotisations/dépenses indues a abouti, en tenant compte des limitations du plan de gestion. De plus, la décision de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Yargıtay) -2017/4811-2017/7559 -11.10.2017 confirme que les résolutions d’assemblée générale et les projets d’exploitation concernant les réparations de luxe/esthétiques effectuées sans le consentement nécessaire peuvent être annulés.

Conclusion : Les décisions judiciaires présentées confirment que même dans les lotissements établis sur plusieurs parcelles et n’étant pas passés au régime de copropriété collective, les dépenses de construction et de rénovation d’installations telles que piscines ou cafés qui ne figurent pas dans le projet architectural approuvé ne peuvent être réclamées aux copropriétaires. Les copropriétaires peuvent être exemptés de telles demandes de dépenses indues en prouvant la non-conformité au projet, par le biais d’une opposition à l’exécution forcée, d’une action en cessation de troubles, d’actions en constatation négative et d’une expertise effectuée sur place. Les dispositions du plan de gestion ne constituent pas une base légale pour créer des situations de fait contraires au projet architectural approuvé ou pour écarter des règles impératives.

Conséquence Directe 

Dans les ensembles de villas construits sur plusieurs parcelles et n’ayant pas encore officiellement adopté le régime de la «construction collective» dans le cadre de la loi sur la propriété par étages (KMK), les dispositions du KMK sont appliquées par analogie (notamment l’art. 72 du KMK) pour la résolution des litiges, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation. Cependant, cette application par analogie ne confère pas un pouvoir illimité à la direction. Il est illégal de réclamer des charges ou des avances aux propriétaires d’étages pour les frais de construction, de modification ou de rénovation d’installations (piscine, café, etc.) qui ne figurent pas dans le projet architectural approuvé, qui ont été construites ultérieurement en violation de la réglementation d’urbanisme, ou dont la nature a été effectivement modifiée. Même si le règlement de copropriété contient une disposition en ce sens, de telles clauses sont invalides car le règlement de copropriété ne peut pas être contraire aux dispositions impératives de la loi et aux règles d’urbanisme. 2,Les propriétaires d’étages peuvent se libérer de ces dépenses illégales en s’opposant aux poursuites d’exécution qui leur sont adressées, en intentant des actions en constatation négative et en annulation de décision, et en intentant également une action en cessation de la violation concernant les installations non conformes au projet et en faisant constater cette non-conformité par une expertise judiciaire.

Questions Ouvertes, Exceptions et Incertitudes

Exception (Unanimité et Amnistie de l’Urbanisme) : Si tous les copropriétaires (à l’unanimité) décident conformément à l’article 44 de la loi sur la copropriété (KMK) et intègrent les installations concernées (piscine/café) au projet en faisant modifier celui-ci conformément à la législation sur l’urbanisme, ces installations acquièrent le statut de parties communes légales et leurs dépenses sont soumises aux charges. De plus, dans le cas où une Amnistie de l’Urbanisme (Certificat d’Enregistrement de Bâtiment) aurait été obtenue par le passé, la question de savoir si ce document modifie automatiquement le projet architectural est sujette à débat dans la pratique ; en règle générale, le certificat d’enregistrement de bâtiment empêche la démolition, mais il ne confère pas à lui seul le statut de partie commune au sens de la KMK.

Incertitude (Enrichissement sans cause) : Si le copropriétaire objectant, bien que l’installation ne figure pas dans le projet, utilise effectivement et activement cette piscine ou ce café, la question de savoir si la direction ou les autres propriétaires peuvent formuler une demande en se basant sur l’article 530 du Code des Obligations Turc (TBK) (gestion d’affaires sans mandat dans l’intérêt du maître) ou sur les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause est ouverte au débat en doctrine . L’article 2 du Code Civil Turc (TMK) (règle de bonne foi) peut ici être interprété au détriment du propriétaire L

Conclusion et Évaluation Pratique

 En conséquence, même dans les ensembles multi-parcellaires non entièrement soumis au KMK, les limites du droit de propriété et l’obligation de participer aux dépenses communes sont définies par le projet architectural approuvé et la législation sur l’urbanisme. La demande de charges pour l’entretien et la rénovation d’installations (piscine, café) illégales ou ajoutées après coup, non conformes au projet, est dépourvue de base légale. La première démarche pratique des avocats dans de tels litiges doit être d’obtenir de la municipalité concernée le projet architectural approuvé et le plan d’aménagement du site. La stratégie de défense ne doit pas reposer uniquement sur l’argument « le KMK n’est pas applicable » (car la Cour de Cassation l’applique par analogie), mais plutôt sur le fait que « la dépense réclamée concerne des installations non conformes au projet et n’ayant pas la qualité de parties communes légales ». À long terme, il est recommandé que le site soit officiellement soumis au régime de la « Copropriété d’Ensemble » conformément aux dispositions de l’article 72 et suivants du KMK, et que le règlement de copropriété soit révisé conformément à la loi.

Foire aux Questions

Projede yer almayan havuz, kafe veya sosyal tesis giderleri kat maliklerinden istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, onaylı mimari projede yer almayan tesislerin giderleri kat maliklerine zorunlu olarak yüklenemez. Maliklerin bu tür giderlere katılması için açık rıza veya projeye uygunluk gerekir.

Site yönetimi projeye aykırı tadilat yaparsa herkes ödeme yapmak zorunda mı?

Hayır. Kat malikleri yalnızca projeye uygun onarım ve zorunlu giderlerden sorumludur. Projeye aykırı veya lüks nitelikteki harcamalar tüm maliklere yüklenemez.

Toplu yapı statüsü olmayan sitelerde aidat nasıl belirlenir?

Bu tür sitelerde aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, yönetim planı ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu) çerçevesinde belirlenir. Bu nedenle her aidat kaleminin hukuki dayanağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri, kendilerine yöneltilen icra takibine borca ve ferilerine itiraz ederek süreci durdurabilir. Devamında menfi tespit veya karar iptali davası açılarak borcun hukuka aykırılığı ileri sürülebilir.

Site yönetimi projeye aykırı yapıları yasal hale getirebilir mi?

Evet, ancak bunun için:
Tüm kat maliklerinin oybirliği veya gerekli çoğunlukla karar alması
Projenin belediye tarafından onaylanması
gerekir. Aksi halde yapılan değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les dépenses non conformes au projet, les structures de sites multi-parcellaires et le statut de copropriété d’ensemble sont des sujets qui sont les plus sujettes aux erreurs dans la pratique et représentent l’un des domaines présentant le risque financier le plus élevé. Une évaluation juridique erronée peut entraîner :

Des paiements de charges injustes

L’annulation des procédures d’exécution

L’invalidation des décisions de gestion

Des procès longs et coûteux.

Pour cette raison, il est d’une grande importance d’obtenir le soutien d’une équipe experte dans son domaine, telle que le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, afin de gérer correctement le processus. En particulier :

Avec l’aide d’un avocat spécialisé en copropriété d’ensemble à Istanbul, le statut juridique du site est correctement analysé

Avec un avocat de Tuzla, les pratiques locales et les procédures judiciaires sont correctement établies

Avec l’avocat de la copropriété, les charges, la gestion et les processus de décision sont mis en conformité avec la loi

Grâce au conseil pour la transition vers une structure collective (copropriété), la gestion du site est rendue forte et durable. Il ne faut pas oublier que même la plus petite erreur commise dans ce domaine peut entraîner :

Des obligations de paiement inutiles

Des pertes de droits

Des crises de gestion. C’est pourquoi, en particulier dans les complexes de villas multi-parcellaires et les villages de vacances, obtenir le soutien d’un avocat expert dès le début est l’approche la plus sûre et la plus correcte, tant pour les copropriétaires que pour les gestions de sites.