من أكثر المواضيع التي يتم النقاش حولها في مجمعات الفلل والقرى السياحية المقامة على قطع أراضي متعددة، ما إذا كانت المصاريف التي تطلبها إدارة المجمع قانونية حقًا أم لا. خاصة وأن فرض مصاريف غير مدرجة في المشروع مثل المسبح أو المقهى أو المرافق الاجتماعية أو تغيير السقف أو التعديلات الجمالية على أصحاب العقارات تحت اسم “رسوم اشتراك” أو “مصاريف مشتركة”، يؤدي إلى نزاعات خطيرة في الواقع العملي.

هل أنت ملزم بدفع تكاليف المرافق التي تم إنشاؤها بما يخالف المشروع؟

هل يمكن لإدارة المجمع أن تطلب منك مصاريف غير مدرجة في المشروع؟

1. مصاريف المرافق غير المدرجة في المشروع المعماري وطلب رسوم الاشتراك 

في المجمعات المقامة على قطع أراضي متعددة، تم حسم مسألة ما إذا كان يمكن طلب تكاليف بناء أو تجديد أو تحديث المرافق (مثل المسبح، المقهى، إلخ) غير المدرجة في المشروع المعماري من أصحاب العقارات كرسوم اشتراك، بوضوح في قرارات محكمة النقض.

وفقًا للقرار رقم 2017/2361-2018/5455 الصادر عن الدائرة العشرون للقانون في محكمة الاستئناف العليا بتاريخ 10.09.2018 والذي يُقدم كمصدر رئيسي؛ فإنه من الضروري الحفاظ على شكل المشروع العقاري الرئيسي ما لم يتم تغييره بموافقة جميع أصحاب الشقق والموافقة عليه من قبل البلدية. إن إضافة منشأة جديدة تزيد من قيمة المبنى لا تبرر إجراء تغييرات مخالفة للمشروع. وقد نص القرار صراحة على أنه: “ليس للمدعي الحق في المطالبة بنفقات الأعمال التي تمت بشكل مخالف للمشروع من أصحاب الشقق الآخرين” وبالتالي، فقد حُكم بأن أصحاب الملكيات الذين لم يوافقوا على إنشاءات لم تكن ضمن المشروع لا يمكن تحميلهم مسؤولية تكاليف بنائها.

وبالمثل، في القرار رقم 2012/5855-2012/8123 الصادر عن الدائرة الثامنة عشرة للقانون في محكمة الاستئناف العليا بتاريخ 26.06.2012 والذي يُعد مصدرًا رئيسيًا؛ فقد قُضي بأنه في مجمع سكني مكون من عدة قطع أراضٍ ولم ينتقل إلى إدارة البناء الجماعي، لا يمكن المطالبة بتكاليف التعديلات التي تمت بشكل مخالف للمشروع من أصحاب الشقق الآخرين. وقد ذكرت محكمة الاستئناف العليا أن الملاك لا يمكن تحميلهم المسؤولية إلا عن نفقات الإصلاحات التي تمت وفقًا للمشروع.

2. وضع المجمعات السكنية التي لم تنتقل إلى نظام البناء الجماعي

عدم خضوع الموقع لقانون ملكية الوحدات العقارية (KMK) أو عدم الانتقال إلى إدارة المجمعات السكنية الجماعية، لا يغير من قاعدة عدم إمكانية المطالبة بمصاريف المنشآت المخالفة للمشروع. إن قرار الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 ، وهو المصدر الرئيسي، قد صدر في نزاع من هذا النوع تحديدًا (لم يتم الانتقال إلى إدارة المجمعات السكنية الجماعية، وكل قطعة أرض لها خطة إدارة منفصلة)، ويؤكد ضرورة رفض المصاريف المخالفة للمشروع. في هذه القضية موضوع القرار؛ قيمت محكمة النقض النزاع الملموس بشكل واضح للغاية ومفيد. في الواقعة، على الرغم من وجود موقع يتكون من عدة قطع أراضٍ، لم يتم الانتقال إلى وضع المجمع السكني الجماعي، وتم تنظيم خطة إدارة منفصلة لكل قطعة أرض، ولم يتم إنشاء خطة إدارة مشتركة تشمل جميع القطع. وعلى الرغم من ذلك، بناءً على قرار تم اتخاذه على مستوى الموقع بشكل عام، طُلب من بعض المالكين دينًا تحت اسم مصاريف إصلاح السقف وتم بدء إجراءات التنفيذ. إلا أن محكمة النقض أكدت بشكل خاص على نقطتين حاسمتين في فحصها: إذا لم يكن هناك مجمع سكني جماعي، لا يمكن اتخاذ قرار ملزم على مستوى الموقع ككل. في هذه القضية المحددة، ونظرًا لعدم وجود إدارة عليا ملزمة قانونيًا بين القطع، فقد تم قبول أن القرارات التي تشمل الموقع بأكمله لا يمكن تحميلها تلقائيًا على جميع المالكين. أي حتى لو كانت هناك إدارة فعلية، فإن القرارات التي تتخذها هذه الإدارة ليست ملزمة للجميع. لا يمكن تحميل تكلفة الأعمال المخالفة للمشروع على المالكين الآخرين. في الفحص الذي أجراه الخبير في الملف، تبين أن السقف قد تم إنشاؤه بطريقة مختلفة تمامًا عن النظام المتوقع في المشروع (باستخدام ألواح صاج شبه منحرفة ونظام فولاذي بدلاً من تغطية القرميد). وقد وضعت محكمة النقض في هذه النقطة مبدأً هامًا جدًا: ملاك الوحدات مسؤولون فقط عن مصاريف الإصلاح التي تتم وفقًا للمشروع. تكلفة التعديلات التي تتم بشكل مخالف للمشروع، تعسفيًا أو بنظام مختلف، لا يمكن تحميلها على المالكين الآخرين.

وفقًا للمعلومات المستقاة من المصادر الثانوية؛ فقد تم تقييد سلطة تحصيل الرسوم في المواقع ذات القطع المتعددة التي لم تنتقل إلى إدارة المجمعات السكنية. الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض – 2015/2716-2015/17808 -07.12.2015 وقرارات الدائرة العشرون للقانون بمحكمة النقض – 2017/1044-2018/681 -06.02.2018، أكدت على أنه في الحالات التي لم يتم فيها الانتقال إلى إدارة المجمعات السكنية، لا تملك إدارة الموقع سلطة عامة لتحصيل الرسوم، وأن هذه السلطة تعود إلى إدارة القطعة المعنية.

3. مخالفة خطة الإدارة للقانون الآمر وللمشروع 

ادعاء أن خطة الإدارة الواردة في السؤال لا يمكن أن تخالف القانون الآمر وقواعد التخطيط العمراني، مدعوم بقرارات محكمة النقض التي تعتبر مصادر ثانوية. على الرغم من عدم وجود تقييم مباشر لإلغاء الرسوم عبر “قواعد التخطيط العمراني” في القرارات المقدمة، تم اعتبار “المشروع المعماري المعتمد” حدًا إلزاميًا.

وفقًا للمعلومات الواردة من مصادر ثانوية؛ في قراره رقم 2023/9445-2024/5530 بتاريخ 07.05.2024 الصادر عن الدائرة الخامسة القانونية في محكمة الاستئناف العليا، تم تقييم مرافق مثل مقهى حول المسبح (Pool Bar) التي لم تكن موجودة في المشروع، وتم التصريح بوضوح بأن “حق الاستخدام الممنوح لمالك القسم المستقل بموجب خطة الإدارة لا يمنحه الحق في ارتكاب مخالفة للمشروع في العقار الرئيسي”. كما ذكر أنه يمكن إلغاء خطة الإدارة إذا كانت مخالفة للأحكام الإلزامية. كما يظهر قرار الدائرة الثامنة عشرة القانونية في محكمة الاستئناف العليا – 2014/8671-2014/11705 – 30.06.2014 أن خطة الإدارة أو قرارات مجلس مالكي الشقق لا يمكن أن تتجاوز القواعد الإلزامية (حظر مخالفة المشروع).

4. الطرق القانونية التي يمكن لمالكي الشقق اتباعها 

تجد الطرق التي يمكن لمالكي الشقق اتباعها لتجنب دفع نفقات المرافق المخالفة للمشروع ردًا في القرارات القضائية المقدمة على النحو التالي:

الاعتراض على إجراءات التنفيذ: قرار المصدر الرئيسي، الدائرة الثامنة عشرة القانونية في محكمة الاستئناف العليا – 2012/5855-2012/8123 – 26.06.2012، صدر في دعوى إلغاء الاعتراض على إجراءات التنفيذ التي بدأت مباشرة للنفقات المخالفة للمشروع، وقد أثبت صحة الاعتراض وأن المالكين لا يمكن أن يكونوا مسؤولين عن هذه المبالغ.

تحديد المخالفة للمشروع بفحص الخبير: أداة الإثبات الأساسية في جميع القرارات هي فحص الخبير. باعتباره مصدراً ثانوياً في قرارات Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/12133-2013/12964 -07.10.2013 و Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/13986-2013/16302 -25.11.2013، تم النص على ضرورة تحديد الإنشاءات المخالفة للمشروع والتدخلات في المناطق المشتركة من خلال رسم كروكي للخبرة، وذلك بتطبيق المشروع المعماري المعتمد في الموقع (في مكانه).

منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه: باعتباره مصدراً ثانوياً يُظهر قرار Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1288-2018/49 -15.01.2018، أن طلبات منع التدخلات المخالفة للمشروع مثل المظلة وكابينة الاستحمام التي تُبنى بجانب المسبح في مجمع فيلات قائم على عدة قطع أراضٍ، وإعادتها إلى حالتها السابقة يمكن الاستماع إليها. أما قرار Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2465-2018/4821 -25.06.2018 فينص على أن كل مالك طابق لديه مصلحة قانونية حالية في طلب إعادة المخالفات للمشروع إلى ما كانت عليه.

تحديد سلبي وإلغاء قرار: يتبين من قرار الدائرة المدنية العشرين بمحكمة الاستئناف العليا – 2017/4460-2018/7760 – 30.11.2018، الذي يعد مصدراً ثانوياً، أن دعوى التحديد السلبي والاسترداد المرفوعة ضد مطالبات الرسوم/المصاريف غير العادلة قد نجحت مع الأخذ في الاعتبار القيود الواردة في خطة الإدارة. بالإضافة إلى ذلك، يؤكد قرار الدائرة المدنية العشرين بمحكمة الاستئناف العليا – 2017/4811-2017/7559 – 11.10.2017 أنه يمكن إلغاء قرارات الجمعية العمومية ومشاريع التشغيل المتعلقة بالترميمات الفاخرة/الجمالية التي تمت دون الحصول على الموافقة اللازمة.

الخلاصة: تؤكد القرارات القضائية المقدمة أنه حتى في المواقع المقامة على أكثر من قطعة أرض والتي لم تنتقل إلى نظام البناء الجماعي، لا يمكن مطالبة أصحاب الشقق بتكاليف إنشاء وتجديد المنشآت مثل المسابح والمقاهي التي لم ترد في المشروع المعماري المعتمد. يمكن لأصحاب الشقق إعفائهم من مطالبات المصاريف غير العادلة هذه من خلال الاعتراض على إجراءات التنفيذ، ومنع التدخل، ورفع دعاوى التحديد السلبي، وإثبات مخالفة المشروع عن طريق فحص الخبراء في الموقع. لا تشكل أحكام خطة الإدارة أساسًا قانونيًا لخلق أوضاع فعلية تخالف المشروع المعماري المعتمد أو لإلغاء القواعد الإلزامية.

نتيجة مباشرة 

في مجمعات الفلل المقامة على قطع أراضٍ متعددة ولم تنتقل بعد رسميًا إلى نظام “البناء الجماعي” بموجب قانون ملكية الشقق (KMK)، تُطبق أحكام قانون ملكية الشقق (خاصة المادة 72 من قانون ملكية الشقق) قياسًا لحل النزاعات، وذلك وفقًا لاجتهادات محكمة الاستئناف العليا. غير أن هذا التطبيق بالقياس لا يمنح الإدارة صلاحيات غير محدودة. إن طلب رسوم صيانة أو سلف من مالكي الشقق لتغطية نفقات إنشاء أو تعديل أو تجديد المنشآت (مثل المسابح، المقاهي، إلخ) التي لم تكن موجودة في المشروع المعماري المعتمد، أو التي بنيت لاحقًا بالمخالفة لتشريعات العمران، أو التي تغيرت صفتها فعليًا، يعد مخالفًا للقانون. حتى لو ورد تنظيم في خطة الإدارة بهذا الشأن، فإن مثل هذه البنود باطلة لكون خطة الإدارة لا يمكن أن تكون مخالفة لأحكام القانون الملزمة وقواعد العمران 2. يمكن لمالكي الشقق التخلص من دفع هذه النفقات غير القانونية عن طريق الاعتراض على إجراءات التنفيذ الموجهة إليهم، ورفع دعاوى بطلان القرار ودعاوى إثبات عدم المديونية، بالإضافة إلى إقامة دعاوى منع التدخل ضد المنشآت المخالفة للمشروع، وإثبات المخالفة من خلال فحص الخبراء.

أسئلة مفتوحة، استثناءات وحالات عدم اليقين

استثناء (الإجماع وتسوية التخطيط العمراني): إذا اتخذ جميع مالكي الوحدات (بالإجماع) قرارًا بموجب المادة 44 من قانون ملكية الوحدات، وأجروا تعديلات على المشروع بما يتوافق مع تشريعات التخطيط العمراني وأدرجوا المرافق المعنية (المسبح/المقهى) في المشروع، فإن هذه المرافق تكتسب صفة الملكية المشتركة القانونية وتصبح نفقاتها خاضعة للرسوم المشتركة. علاوة على ذلك، في حال الحصول على تسوية التخطيط العمراني (وثيقة تسجيل المباني) في الماضي، فإن مسألة ما إذا كانت هذه الوثيقة ستغير المشروع المعماري تلقائيًا أم لا هي محل نقاش في الممارسة العملية؛ كقاعدة عامة، وثيقة تسجيل المباني تمنع الهدم ولكنها لا تنشئ صفة الملكية المشتركة بمفردها بمفهوم قانون ملكية الوحدات.

عدم اليقين (الإثراء بلا سبب): إذا كان مالك الوحدة المعترض يستخدم فعليًا هذا المسبح أو المقهى بنشاط على الرغم من عدم وجوده في المشروع، فإن مسألة ما إذا كان بإمكان الإدارة أو المالكين الآخرين تقديم طلب بالاستناد إلى أحكام المادة 530 من قانون الالتزامات التركي (القيام بعمل دون وكالة لمصلحة صاحب العمل) أو أحكام الإثراء بلا سبب، هي مسألة مفتوحة للنقاش في الفقه القانوني. ويمكن تفسير المادة 2 من القانون المدني التركي (قاعدة حسن النية) هنا ضد المالك L

الخلاصة والتقييم العملي

 في الختام، حتى في المواقع متعددة القطع التي لا تخضع بالكامل لقانون ملكية الشقق (KMK)، يتم تحديد حدود حق الملكية والالتزام بالمشاركة في المصاريف المشتركة بموجب المشروع المعماري المعتمد وتشريعات التخطيط العمراني. إن طلب رسوم صيانة وتجديد للمرافق غير القانونية أو المضافة لاحقًا خارج نطاق المشروع (مثل حمامات السباحة والمقاهي) يفتقر إلى الأساس القانوني. يجب أن تكون الخطوة العملية الأولى التي يتخذها المحامون في مثل هذه النزاعات هي الحصول على المشروع المعماري المعتمد وخطة الموقع من البلدية المعنية. يجب أن تستند استراتيجية الدعوى القضائية ليس فقط إلى دفاع “عدم تطبيق قانون ملكية الشقق” (لأن محكمة الاستئناف تطبقه قياسًا)، بل على أساس “أن المصروفات المطلوبة تتعلق بمرافق مخالفة للمشروع ولا تتمتع بصفة المكان المشترك القانوني”. كحل طويل الأمد، يوصى بنقل الموقع رسميًا إلى نظام “الإنشاء الجماعي” وفقًا لأحكام المادة 72 وما يليها من قانون ملكية الشقق، وتعديل خطة الإدارة بما يتوافق مع القانون.

الأسئلة الشائعة

Projede yer almayan havuz, kafe veya sosyal tesis giderleri kat maliklerinden istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, onaylı mimari projede yer almayan tesislerin giderleri kat maliklerine zorunlu olarak yüklenemez. Maliklerin bu tür giderlere katılması için açık rıza veya projeye uygunluk gerekir.

Site yönetimi projeye aykırı tadilat yaparsa herkes ödeme yapmak zorunda mı?

Hayır. Kat malikleri yalnızca projeye uygun onarım ve zorunlu giderlerden sorumludur. Projeye aykırı veya lüks nitelikteki harcamalar tüm maliklere yüklenemez.

Toplu yapı statüsü olmayan sitelerde aidat nasıl belirlenir?

Bu tür sitelerde aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, yönetim planı ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu) çerçevesinde belirlenir. Bu nedenle her aidat kaleminin hukuki dayanağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri, kendilerine yöneltilen icra takibine borca ve ferilerine itiraz ederek süreci durdurabilir. Devamında menfi tespit veya karar iptali davası açılarak borcun hukuka aykırılığı ileri sürülebilir.

Site yönetimi projeye aykırı yapıları yasal hale getirebilir mi?

Evet, ancak bunun için:
Tüm kat maliklerinin oybirliği veya gerekli çoğunlukla karar alması
Projenin belediye tarafından onaylanması
gerekir. Aksi halde yapılan değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟

تُعد المسائل مثل النفقات المخالفة للمشروع، وهياكل المواقع متعددة القطع، ووضع البناء الجماعي؛ من المجالات التي يكثر فيها ارتكاب الأخطاء في التطبيق وتحمل أعلى المخاطر المادية. أي تقييم قانوني خاطئ قد يؤدي إلى؛

دفع رسوم غير مستحقة

إلغاء إجراءات التنفيذ

اعتبار قرارات الإدارة باطلة

دعاوى قضائية طويلة ومكلفة.

لذلك، لإدارة العملية بشكل صحيح، من المهم جدًا الحصول على الدعم من فريق متخصص في هذا المجال مثل مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة. خاصةً:

يتم تحليل الوضع القانوني للموقع بشكل صحيح بدعم من محامي الإنشاءات الجماعية في إسطنبول

يتم تنظيم التطبيق المحلي وإجراءات المحكمة بشكل صحيح بفضل محامي توزلا

يتم جعل رسوم العضوية (الرسوم)، وعمليات الإدارة واتخاذ القرار متوافقة مع القانون بفضل محامي المجمع

بفضل استشارات الانتقال إلى الهيكل الجماعي، يتم تحويل إدارة الموقع إلى هيكل قوي ومستدام. يجب ألا ننسى أن أصغر خطأ يتم ارتكابه في هذا المجال يمكن أن يؤدي إلى:

التزامات دفع غير ضرورية

فقدان الحقوق

يمكن أن يؤدي إلى أزمات إدارية. لذلك، خاصة في مجمعات الفلل متعددة القطع والقرى السياحية، فإن الحصول على دعم محامٍ متخصص من البداية هو النهج الأكثر أمانًا وصحة لكل من مالكي الوحدات وإدارات المواقع.