Один из наиболее обсуждаемых вопросов в вилльных комплексах и дачных посёлках, расположенных на нескольких участках, – действительно ли законны расходы, требуемые управлением комплекса. В частности, включение таких расходов, как бассейн, кафе, социальные объекты, изменение крыши или эстетический ремонт, которые не предусмотрены проектом, в качестве «взносов» или «общих расходов» для собственников долевой собственности, на практике приводит к серьёзным спорам.

Обязаны ли вы оплачивать расходы на сооружения, выполненные в нарушение проекта?

Может ли управление комплекса требовать от вас оплаты расходов, не предусмотренных проектом?

1. Расходы на сооружения, не предусмотренные архитектурным проектом, и требование о взносах 

В комплексах, расположенных на нескольких участках, вопрос о том, могут ли быть потребованы от собственников долевой собственности в качестве взносов расходы на строительство, ремонт или реконструкцию объектов (бассейн, кафе и т.д.), не предусмотренных архитектурным проектом, был чётко решён в решениях Верховного суда.

Согласно решению, представленному в качестве основного источника, а именно Верховного суда 20-й Гражданской Палаты – 2017/2361-2018/5455 – 10.09.2018; проект, относящийся к основному недвижимому имуществу, должен сохранять свою форму, если он не изменен с согласия всех совладельцев и не утвержден муниципалитетом. Создание нового объекта, добавляющего ценность зданию, не оправдывает внесение изменений, противоречащих проекту. В решении четко указано: «истец не имеет права требовать возмещения расходов на работы, выполненные в нарушение проекта, от других совладельцев» и было постановлено, что владельцы, не давшие согласия, не могут быть привлечены к ответственности за расходы на строительство объектов, выполненных не по проекту.

Аналогично, в решении, являющемся основным источником, а именно Верховного суда 18-й Гражданской Палаты – 2012/5855-2012/8123 – 26.06.2012; постановлено, что в комплексе, построенном на нескольких участках и не перешедшем на управление комплексным строительством, стоимость ремонтных работ, выполненных в нарушение проекта, не может быть истребована от других совладельцев. Верховный суд указал, что владельцы могут быть привлечены к ответственности только за расходы на ремонт, выполненный в соответствии с проектом.

2. Статус комплексов, не перешедших на управление комплексным строительством

Тот факт, что объект не подпадает под действие Закона о кондоминиумах (KMK) или что не было перехода к комплексному управлению, не меняет правила о том, что расходы на обустройство, не соответствующие проекту, не могут быть востребованы. Решение 18-го Гражданского отдела Кассационного суда № 2012/5855-2012/8123 от 26.06.2012, являющееся основным источником, было вынесено именно в споре такого рода (без перехода к комплексному строительству, с отдельным планом управления для каждого участка) и подтверждает необходимость отклонения расходов, не соответствующих проекту. В данном деле это решение; Кассационный суд оценил конкретный спор очень четко и поучительно. В данном случае, несмотря на то, что объект состоял из нескольких участков, статус комплексного строительства не был принят, для каждого участка был составлен отдельный план управления, и общий план управления, охватывающий все участки, не был создан. Несмотря на это, на основании решения, принятого на уровне всего объекта, от некоторых владельцев было затребовано взыскание под видом расходов на ремонт кровли и было начато исполнительное производство. Однако в ходе рассмотрения Кассационный суд особо подчеркнул два критических момента: если нет комплексного строительства, обязательное решение не может быть принято на уровне всего объекта. В данном случае, поскольку между участками не было юридически обязательного высшего управления, было признано, что решения, охватывающие весь объект, не могут быть автоматически возложены на всех владельцев. То есть, даже при наличии фактического управления, решения, принятые этим управлением, не являются обязательными для всех. Стоимость работ, не соответствующих проекту, не может быть возложена на других владельцев. В ходе экспертизы, проведенной по делу, было установлено, что крыша была выполнена совершенно иначе, чем предусмотрено проектом (с использованием трапециевидного профнастила и стальной системы вместо черепичного покрытия). В этом отношении Кассационный суд установил очень важный принцип: Владельцы кондоминиумов несут ответственность только за расходы на ремонт, выполненный в соответствии с проектом. Стоимость переделок, не соответствующих проекту, произвольных или выполненных с использованием другой системы, не может быть возложена на других владельцев.

Согласно информации, полученной из вторичных источников; на участках, состоящих из нескольких земельных участков (парцелл) и не перешедших к комплексному управлению, полномочия по сбору взносов также были ограничены. 18-я Палата по гражданским делам Верховного суда — 2015/2716-2015/17808 -07.12.2015 и 20-я Палата по гражданским делам Верховного суда — 2017/1044-2018/681 -06.02.2018 в своих решениях подчеркнули, что в случаях, когда не был осуществлен переход к управлению комплексным объектом, администрация объекта не имеет общих полномочий по сбору взносов, и эти полномочия принадлежат администрации соответствующего земельного участка.

3. Противоречие Плана управления императивным нормам права и проекту 

Утверждение о том, что план управления, указанный в вопросе, не может противоречить императивным нормам права и правилам зонирования, подтверждается решениями Верховного суда, имеющими характер вторичных источников. Хотя представленные решения не содержат прямой оценки отмены взносов на основании «правил зонирования», «утвержденный архитектурный проект» был принят в качестве обязательного ограничения.

Согласно информации, полученной из вторичных источников; в решении Кассационного суда, 5-я Гражданская палата-2023/9445-2024/5530 -07.05.2024 были рассмотрены объекты, не предусмотренные проектом, такие как кафе у бассейна (Pool Bar), и было четко заявлено, что «право пользования, предоставленное владельцу самостоятельной секции планом управления, не дает права совершать действия, противоречащие проекту, в основном объекте недвижимости» . Кроме того, было указано, что план управления может быть отменен, если он противоречит императивным нормам. Решение Кассационного суда, 18-я Гражданская палата-2014/8671-2014/11705 -30.06.2014 также показывает, что план управления или решения совета собственников не могут превышать императивные правила (запрет на отклонения от проекта).

4. Правовые пути, которыми могут воспользоваться собственники квартир 

Пути, по которым собственники квартир могут избежать оплаты расходов за объекты, противоречащие проекту, находят свое отражение в представленных судебных решениях следующим образом:

Возражение против исполнительного производства: Решение Кассационного суда, 18-я Гражданская палата-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012, являющееся основным источником, было вынесено по делу об отмене возражения против исполнительного производства, начатого непосредственно из-за расходов, противоречащих проекту, и зафиксировало обоснованность возражения и невозможность привлечения собственников к ответственности за эти суммы.

Выявление несоответствия проекту посредством экспертной оценки: В любых решениях самым основным средством доказывания является экспертная оценка. В решениях, являющихся вторичными источниками, 18-й Гражданской Палаты Верховного Суда -2013/12133-2013/12964 -07.10.2013 и 18-й Гражданской Палаты Верховного Суда -2013/13986-2013/16302 -25.11.2013 было установлено, что обязательно выявлять несовместимые с проектом конструкции и вмешательства в общие зоны путем применения утвержденного архитектурного проекта на месте (in situ) с использованием экспертного эскиза.

Предотвращение вмешательства и восстановление первоначального состояния: Решение, являющееся вторичным источником, 20-й Гражданской Палаты Верховного Суда -2017/1288-2018/49 -15.01.2018 показывает, что требования о предотвращении несоответствующих проекту вмешательств, таких как навес или душевая кабина, построенные рядом с бассейном в вилловом комплексе, расположенном на нескольких участках, и о восстановлении их первоначального состояния, могут быть рассмотрены. 20-й Гражданской Палаты Верховного Суда -2017/2465-2018/4821 -25.06.2018 решение же указывает, что каждый владелец этажа имеет актуальный юридический интерес в требовании о восстановлении несоответствий проекту в первоначальное состояние.

Отрицательное установление факта и отмена решения: В решении, которое является вторичным источником, 20-й Гражданской Палаты Верховного Суда — 2017/4460-2018/7760 — 30.11.2018 отмечено, что иск об отрицательном установлении факта и возмещении, поданный против необоснованных требований о взносах/расходах, был успешно завершен с учетом ограничений, предусмотренных планом управления. Кроме того, решение 20-й Гражданской Палаты Верховного Суда — 2017/4811-2017/7559 — 11.10.2017 подтверждает, что решения общего собрания и эксплуатационные проекты, касающиеся роскошных/эстетических ремонтов, выполненных без необходимого согласия, могут быть отменены.

Вывод: Представленные судебные решения подтверждают, что даже на объектах, состоящих из нескольких участков и не перешедших к комплексному строительству, расходы на строительство и ремонт таких объектов, как бассейны и кафе, не включенных в утвержденный архитектурный проект, не могут быть взысканы с собственников квартир. Собственники квартир могут быть освобождены от подобных необоснованных требований по расходам, доказав несоответствие проекту путем возражения против исполнительного производства, предотвращения вмешательства, исков об отрицательном установлении факта и экспертизы, проведенной на месте. Положения плана управления не являются законным основанием для создания фактических ситуаций, противоречащих утвержденному архитектурному проекту, или для обхода императивных норм.

Прямой результат 

На вилльных поселках, расположенных на нескольких земельных участках и еще не перешедших официально на режим «комплексной застройки» в рамках Закона о кондоминиумах (KMK), в соответствии с прецедентами Кассационного суда, положения KMK применяются по аналогии (в частности, статья 72 KMK) при разрешении споров. Однако такое применение по аналогии не дает администрации неограниченных полномочий. Требование с владельцев долей взносов или авансов на расходы по строительству, модификации или обновлению объектов (бассейнов, кафе и т.п.), которые не включены в утвержденный архитектурный проект, построены позднее в нарушение градостроительного законодательства или фактически изменили свое назначение, является незаконным. Даже если в плане управления есть такое положение, такие пункты недействительны, поскольку план управления не может противоречить императивным положениям закона и градостроительным нормам. 2,Владельцы долей могут избежать уплаты таких незаконных расходов, оспаривая исполнительные производства, возбужденные против них, подавая иски об установлении отсутствия долга и отмене решений, а также подавая иски о предотвращении вмешательства в отношении объектов, противоречащих проекту, и добиваясь установления такого противоречия посредством экспертного заключения.

Открытые Вопросы, Исключения и Неопределенности

Исключение (Единогласие и Градостроительная амнистия): Если все собственники квартир (единогласно) примут решение в соответствии со ст. 44 Закона о кондоминиумах и внесут изменения в проект в соответствии с градостроительным законодательством, зарегистрировав соответствующие объекты (бассейн/кафе) в проекте, эти объекты приобретают статус законных общих мест, а их расходы подлежат включению в плату за обслуживание. Кроме того, в случае, если в прошлом была получена Градостроительная амнистия (Сертификат регистрации строения), вопрос о том, изменяет ли этот документ архитектурный проект автоматически, является спорным на практике; как правило, сертификат регистрации строения предотвращает снос, но сам по себе не устанавливает статус общего места в смысле Закона о кондоминиумах.

Неопределенность (Неосновательное обогащение): Если собственник квартиры, выражающий возражение, фактически активно использует этот бассейн или кафе, несмотря на его отсутствие в проекте, то в доктрине спорно, может ли администрация или другие собственники предъявить иск на основании ст. 530 Обязательственно-правового кодекса (ведение чужих дел без поручения в интересах владельца) или положений о неосновательном обогащении . Ст. 2 Гражданского кодекса (правило добросовестности) здесь может быть истолкована против собственника  L

Вывод и Практическая Оценка

 В результате, даже на мультиучастковых объектах, не полностью подпадающих под действие Закона о кондоминиумах (KMK), границы права собственности и обязательство по участию в общих расходах определены утвержденным архитектурным проектом и градостроительным законодательством. Требование платы за обслуживание и ремонт незаконных или позднее добавленных объектов (бассейн, кафе), не предусмотренных проектом, не имеет правового основания. Первым практическим шагом юристов в таких спорах должно быть получение утвержденного архитектурного проекта и генерального плана объекта от соответствующего муниципалитета. Стратегия судебного разбирательства должна основываться не только на защите «KMK не применяется» (поскольку Кассационный суд применяет его по аналогии), а на том, что «запрашиваемые расходы относятся к объектам, не имеющим статуса законного общего пользования и противоречащим проекту». В качестве долгосрочного решения следует рекомендовать официальный переход объекта в режим «Комплексной застройки» в соответствии с положениями статей 72 и последующих Закона о кондоминиумах (KMK) и пересмотр плана управления в соответствии с законом.

Часто задаваемые вопросы

Projede yer almayan havuz, kafe veya sosyal tesis giderleri kat maliklerinden istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, onaylı mimari projede yer almayan tesislerin giderleri kat maliklerine zorunlu olarak yüklenemez. Maliklerin bu tür giderlere katılması için açık rıza veya projeye uygunluk gerekir.

Site yönetimi projeye aykırı tadilat yaparsa herkes ödeme yapmak zorunda mı?

Hayır. Kat malikleri yalnızca projeye uygun onarım ve zorunlu giderlerden sorumludur. Projeye aykırı veya lüks nitelikteki harcamalar tüm maliklere yüklenemez.

Toplu yapı statüsü olmayan sitelerde aidat nasıl belirlenir?

Bu tür sitelerde aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, yönetim planı ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu) çerçevesinde belirlenir. Bu nedenle her aidat kaleminin hukuki dayanağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri, kendilerine yöneltilen icra takibine borca ve ferilerine itiraz ederek süreci durdurabilir. Devamında menfi tespit veya karar iptali davası açılarak borcun hukuka aykırılığı ileri sürülebilir.

Site yönetimi projeye aykırı yapıları yasal hale getirebilir mi?

Evet, ancak bunun için:
Tüm kat maliklerinin oybirliği veya gerekli çoğunlukla karar alması
Projenin belediye tarafından onaylanması
gerekir. Aksi halde yapılan değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.

Почему необходима поддержка эксперта-юриста?

Такие вопросы, как расходы, не соответствующие проекту, многоучастковые жилые комплексы и статус комплексной застройки, являются одними из областей, где на практике чаще всего допускаются ошибки и которые несут в себе наибольший финансовый риск. Неправильная юридическая оценка может привести к:

Неправомерным платежам за обслуживание

Отмене исполнительных производств

Признанию недействительными решений управления

Длительным и дорогостоящим судебным разбирательствам.

Поэтому для правильного управления процессом очень важно получить поддержку от команды экспертов в этой области, такой как Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi. В частности:

С помощью адвоката по комплексной застройке в Стамбуле юридический статус объекта правильно анализируется.

С адвокатом в Тузле правильно выстраиваются местные практики и судебные процессы

С адвокатом жилищного комплекса взносы, управление и процессы принятия решений приводятся в соответствие с законом

Благодаря консультациям по переходу к коллективной структуре управления, управление жилищным комплексом приобретает прочную и устойчивую структуру. Следует помнить, что даже малейшая ошибка, допущенная в этой области, может привести к:

Ненужным платежным обязательствам

Потере прав

Управленческим кризисам. Поэтому, особенно в коттеджных поселках с множеством участков и в курортных поселках, получение поддержки от опытного адвоката с самого начала является самым безопасным и правильным подходом как для собственников квартир, так и для управляющих компаний.