Les villages de vacances, les complexes de villas et les zones résidentielles d’été construits avant 2007 et établis sur plusieurs parcelles sont l’un des domaines juridiques les plus méconnus en Turquie. En particulier, l’idée qu’il existe une « gestion de site » ne correspond souvent pas à la réalité juridique.

Il faut d’abord savoir que le Droit de la Copropriété (KMK) ne s’applique pas automatiquement à ce type de constructions. Pour que le KMK puisse s’appliquer à plusieurs parcelles, il est nécessaire d’avoir adopté le statut de « construction collective », introduit par la Loi n° 5711.

1. NOTE D’INFORMATION LÉGISLATIVE ET CADRE JURIDIQUE 

Articles Pertinents de la Loi n° 634 sur la Propriété par Étages :

Article 66 : Définit la construction collective. Elle désigne des constructions réalisées sur plusieurs parcelles d’aménagement, selon un plan d’urbanisme, et liées en termes de gestion.

Article 69 : Réglemente les organes de gestion relevant de la construction collective (conseil des représentants de bloc, d’îlot et de l’ensemble de la construction collective).

Article 70 : Stipule qu’un « plan de gestion unique » sera établi pour les constructions et les lieux relevant de la construction collective, et qu’il liera tous les propriétaires.

Article 72 : Réglemente l’obligation de participer aux charges communes de la construction collective et le fait que ces décisions seront considérées comme des documents au sens de l’article 68 du Code de Procédure d’Exécution (İİK).

Article Temporaire 3 : Prévoit qu’une décision peut être prise à la majorité simple pour que les constructions collectives établies avant 2007 adaptent leurs plans de gestion au KMK.

Article additionnel 1 : Stipule que tout litige découlant de l’application du KMK sera résolu par les tribunaux civils de paix. (Cependant, si le statut de construction collective n’existe pas, le tribunal civil de première instance peut être compétent, le litige étant soumis aux dispositions générales.)

Code Civil Turc (TMK) : Articles 688-695 : Réglemente les principes de gestion, de participation aux dépenses et de jouissance dans la copropriété indivise. Ces dispositions sont fondamentales dans les situations « de fait » où le KMK n’est pas appliqué.

Note importante : Si votre site n’a pas acquis le statut de construction collective, au lieu de l’indemnité de retard de 5 % de l’article 20 du KMK, le taux d’intérêt légal est appliqué, sauf disposition contraire dans le plan de gestion. Les procédures d’exécution ne doivent pas être fondées sur le KMK, mais sur les obligations contractuelles du plan de gestion.

2. APPLICABILITÉ DU KMK AUX VILLAGES DE VACANCES ET RÉSIDENCES DE VILLAS (EXIGENCE D’IMMEUBLE) 

Pour que la loi sur la propriété par étage (KMK) soit applicable, il n’est pas impératif que la construction soit de type « immeuble ». Les décisions de la Cour de cassation ont admis l’applicabilité des dispositions du KMK aux villages de vacances ou aux résidences de villas. Cependant, la règle fondamentale est que le KMK peut être établi pour des biens immobiliers situés sur une seule parcelle (3e Chambre Civile de la Cour de cassation, date 16.01.2001, dossier 2000/11743 E., décision 2001/263  K.).

Dans un complexe de 53 villas construit sur plusieurs parcelles, la structure du complexe de villas a été évaluée dans le cadre de la loi sur la propriété par étages (KMK) sans qu’une condition d’appartement ne soit recherchée, mais il a été stipulé que les dispositions générales devaient être appliquées à l’ensemble du complexe car il n’était pas passé au statut de bâtiment collectif (Cour de Cassation, 5ème Chambre Civile, date du 17.03.2025, dossier 2024/9595, décision 2025/3512  K.). Par conséquent, il est possible que chaque parcelle distincte soit soumise aux dispositions de la KMK en son sein (Cour de Cassation, 20ème Chambre Civile, date du 14.02.2019, dossier 2017/6398, décision 2019/1031  K.).

3. SITUATION DES COMPLEXES CONSTRUITS AVANT 2007 ET N’AYANT PAS ACQUIS LE STATUT DE BÂTIMENT COLLECTIF 

Conformément aux articles 66 et suivants ajoutés à la KMK par la loi n° 5711, pour que les complexes construits sur plusieurs parcelles soient soumis à la KMK sous une seule administration, il est obligatoire de passer à la gestion des « constructions collectives ». Si les complexes dont la construction a été achevée avant 2007 n’adaptent pas leurs plans de gestion conformément à l’article transitoire 3 de la KMK, les dispositions de la KMK ne peuvent pas être appliquées directement à l’ensemble du complexe.

Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, dans la résolution des litiges au sein des complexes constitués de plusieurs parcelles qui ne sont pas passés à la gestion des constructions collectives, ce ne sont pas les dispositions de la KMK qui s’appliquent, mais les dispositions générales du Code Civil Turc (TMK) relatives à la copropriété indivise (Cour de Cassation, 20ème Chambre Civile, date du 28.09.2017, dossier 2017/3782, décision 2017/7047  K.; Cour de Cassation, 15ème Chambre Civile, date du 01.03.2021, dossier 2021/448, décision 2021/546  K.). Dans de telles structures, l’application directe de la KMK, des dispositions du Code Civil relatives à la propriété collective ou de la loi sur les coopératives n’est pas possible (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, date du 28.01.2013, dossier 2012/22721, décision 2013/1155  K.).

4. POUVOIR DE LA GESTION DE FAIT DE COLLECTER LES CHARGES ET D’ENGAGER DES POURSUITES EXÉCUTOIRES 

Les pouvoirs de la « gestion de fait du site » établie dans les sites construits sur des parcelles distinctes et n’ayant pas acquis le statut de structure collective sont évalués de deux manières différentes, dans le cadre de la KMK et des Dispositions Générales (Droit des Contrats) :

Incompétence au regard de la KMK : Puisqu’il n’y a pas eu de transition vers une gestion de structure collective, toutes les parcelles étant concernées, « la « gestion de site » organisée sous le nom de gestion de fait n’a pas de fondement juridique au sens de la KMK. Conformément aux articles 20 et 35 de la KMK, le pouvoir de collecter les charges communes et les cotisations appartient uniquement aux « administrateurs de parcelles » nommés par l’assemblée des copropriétaires de chaque parcelle. La gestion de fait du site ne peut pas utiliser les pouvoirs des administrateurs de parcelles, ne peut pas collecter les charges et ne peut pas engager de poursuites exécutoires en se basant sur la KMK (Cour de Cassation, 20ème Chambre Civile, 06.02.2018, 2017/1044 E., 2018/681  K.; Cour de Cassation, 18ème Chambre Civile, 05.06.2012, 2012/3722 E., 2012/7004  K.; Cour de Cassation, 18ème Chambre Civile, 07.12.2015, 2015/2716 E., 2015/17808  K.).

Compétence dans le cadre du Plan de Gestion et des Dispositions Générales : Bien que la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) ne soit pas applicable, le plan de gestion inscrit au registre foncier a la nature d’un « contrat » liant les parties conformément à l’article 689 du Code Civil Turc (TMK). Si le plan de gestion confère à l’administration de fait le pouvoir de collecter les charges et d’engager des poursuites d’exécution, l’administration peut exercer cette compétence non pas en vertu de la KMK, mais en s’appuyant sur le contrat (dispositions générales). La Cour de Cassation a jugé que si le plan de gestion contient une disposition explicite, l’administration de fait a la capacité d’ester en justice et de collecter les charges/engager des poursuites d’exécution (Cour de Cassation, 20ème Chambre Civile, date 22.06.2020, dossier n° 2020/1751 E., décision n° 2020/2005  K. ; Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, date 28.01.2013, dossier n° 2012/22721 E., décision n° 2013/1155  K.).

Nature des Intérêts et du Document d’Exécution : Comme indiqué dans la note d’information législative, si le statut de structure collective n’existe pas, l’indemnité de retard mensuelle de 5% prévue à l’article 20 de la KMK ne peut être appliquée. Sauf disposition contraire dans le plan de gestion, des intérêts légaux s’appliquent à compter de la date du défaut (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, date 16.12.2010, dossier n° 2010/17700 E., décision n° 2010/20750  K.). De plus, dans les complexes qui n’ont pas adopté le statut de structure collective, les projets d’exploitation élaborés par la direction supérieure, contrairement à l’article 72 de la KMK, ne peuvent être considérés comme un document au sens de l’article 68 du Code de Procédure d’Exécution (İİK) (Cour de Cassation, 12ème Chambre Civile, date 12.12.2006, dossier n° 2006/22314 E., décision n° 2006/23655  K.).

5. TRIBUNAL COMPÉTENT 

Dans les sites composés de plusieurs parcelles où la gestion de la copropriété par lots n’a pas été mise en place, les litiges ne sont pas résolus selon les dispositions de la loi sur la propriété par étages (KMK), mais selon les dispositions générales. Par conséquent, la règle selon laquelle le Tribunal de Paix Civil est compétent, telle que stipulée à l’article additionnel 1 de la KMK, ne s’applique pas. Dans les litiges relatifs aux cotisations et à l’exécution forcée pour ces types de gestions de fait, le Tribunal de Première Instance Civil est compétent (Cour d’appel régionale d’Adana, 5e chambre civile, en date du 07.11.2017, dossier 2017/18, décision 2017/18  ; Cour de cassation, 20e chambre civile, en date du 19.06.2017, dossier 2017/1731, décision 2017/5575  ). Cependant, si le litige ne concerne que la gestion interne d’une seule parcelle, le Tribunal de Paix Civil reste compétent car la KMK s’appliquera sur la base de cette parcelle (Cour de cassation, 20e chambre civile, en date du 04.12.2018, dossier 2018/5780, décision 2018/7852  ).

6. CONTEXTE SUPPLÉMENTAIRE OBTENU À PARTIR DE SOURCES SECONDAIRES 

Les informations suivantes ont été compilées à partir de sources secondaires afin de fournir un contexte supplémentaire lorsque les textes des décisions contiennent des informations limitées :

Enregistrement et modification du plan de gestion : Dans les structures de copropriété par lots existantes avant 2007, un nouveau plan de gestion peut être préparé et enregistré au cadastre à la simple majorité, en se basant sur l’article transitoire 3 de la KMK. Ces litiges d’enregistrement et de modification sont résolus par la juridiction civile (Tribunal de Paix Civil) en raison de la relation contractuelle entre les copropriétaires (Cour des Conflits, Division Civile, en date du 02.11.2011, dossier 2011/46, décision 2011/207  ).

Relation entre la coopérative et la gestion de fait : Dans certains cas, la gestion de fait est assurée par l’intermédiaire d’une coopérative. Alors que les dispositions du KMK (Loi sur la Propriété par Appartements) s’appliquent aux propriétaires non membres de la coopérative, si la coopérative se transforme en coopérative de gestion de site et que le plan de gestion est inscrit au registre foncier, l’assemblée générale de la coopérative peut remplacer le conseil des copropriétaires et exercer le pouvoir de collecter les charges et d’exécuter les décisions (en vertu des dispositions du contrat et de la gestion d’affaires sans mandat) (Tribunal de Commerce de Bakırköy n°2, date 16.06.2020, n° de dossier 2017/1141, n° de décision 2020/307  K. ; 23e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date 20.04.2015, n° de dossier 2015/3069, n° de décision 2015/2743  K.).

Conflit entre la gestion de parcelle et la gestion de structure collective : Dans les cas où la gestion de fait d’une structure collective n’a pas le pouvoir de collecter les charges, le paiement effectué par les propriétaires à leur propre gestion de parcelle est considéré comme valide, et la double perception des charges par la gestion supérieure de fait est empêchée (18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date 22.02.2016, n° de dossier 2015/21918, n° de décision 2016/2879  K.).

Effet des protocoles spéciaux : Dans la gestion des villages de vacances, face aux réclamations d’exécution de charges basées sur l’article 20 du KMK, les protocoles spéciaux de transfert de parts et de liquidation (contrats) entre les parties peuvent prévaloir sur le KMK et être pris comme base pour la résolution du litige (11e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date 27.05.2025, n° de dossier 2024/5041, n° de décision 2025/3750  K.).

Conclusion directe

Dans un village de vacances composé de villas, achevé avant 2007, ayant des titres de propriété de copropriété distincts sur des parcelles séparées, mais n’ayant pas officiellement acquis le statut de « construction collective » (toplu yapı) au sens de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), les dispositions de la KMK relatives aux constructions collectives ne peuvent pas être appliquées directement dans les litiges concernant l’ensemble du site. Pour que la KMK soit applicable, la construction n’a pas besoin d’être un « immeuble » à plusieurs étages au sens classique ; les villas construites avec une architecture horizontale sont également couvertes par la KMK. Cependant, étant donné que le site s’étend sur plusieurs parcelles et n’a pas été placé sous le statut de construction collective conformément à l’article 66 et suivants de la KMK, les pouvoirs de la gestion de fait concernant l’ensemble du site, les procédures de perception des charges et d’exécution forcée ne sont pas directement soumis à la KMK ; mais aux obligations contractuelles du « Plan de Gestion » (Yönetim Planı) annoté au registre foncier, et aux dispositions du Code Civil Turc (TMK) relatives à la copropriété indivise (articles 688-695 du TMK). Le pouvoir de la gestion de fait de percevoir les charges et d’engager des poursuites est valide sur la base de l’autorité contractuelle qu’elle tire du plan de gestion ; cependant, les avantages spécifiques offerts par la KMK dans ces poursuites (par exemple, une indemnité de retard de 5 % ou la règle de compétence directe du Tribunal Civil de Paix) ne peuvent pas être utilisés.

Construction Collective (Art. 66 KMK) : Désigne plusieurs constructions érigées sur plusieurs parcelles d’aménagement, selon un plan d’urbanisme spécifique, interconnectées en termes d’infrastructures, d’espaces communs et d’installations sociales, ainsi que de gestion.

Communauté de Personnes n’ayant pas Accédé à la Gestion Collective : Comme souligné par Yasaman (2023) L3, il s’agit d’une communauté de propriétaires composée de plusieurs parcelles, gérée de fait comme un site ou un village de vacances, mais non intégrée juridiquement aux dispositions de la KMK relatives aux constructions collectives.

Plans de gestion identiques/parallèles : Comme indiqué dans l’étude d’Özkan (2022) L1, avant la modification législative de 2007, il s’agit de la méthode consistant à annoter au registre foncier de chaque parcelle des plans de gestion contenant des dispositions entièrement identiques (homogènes) afin de combler le vide juridique dans les sites établis sur plusieurs parcelles.

Propriété horizontale : C’est le concept qui exprime la possibilité d’établir la copropriété non seulement dans des sections indépendantes superposées (immeuble d’appartements), mais aussi dans des sections indépendantes alignées côte à côte (villa, maisons en rangée).

A. Approche de la dépendance contractuelle (Plan de gestion) : Selon cette approche, soutenue par Özkan (2022) L1 et Akay (2025) L7, avant 2007, comme il n’y avait pas de réglementation sur les structures collectives dans la loi sur la copropriété (KMK), les fondateurs, en établissant une copropriété distincte pour chaque parcelle, ont inclus des dispositions concernant la « gestion conjointe avec d’autres parcelles, la participation aux dépenses communes et l’utilisation des installations communes » dans les plans de gestion annotés au registre foncier. Akay (2025) L7 indique que le plan de gestion est un contrat fondamental qui régit les relations à établir dans la structure principale et qui détermine les pouvoirs et les devoirs des parties. Selon cette approche, le plan de gestion annoté au registre foncier a la nature d’un « contrat » liant tous les propriétaires et constitue la source de légitimité de la gestion de fait.

B. Approche de la situation de fait et des dispositions générales (Code civil turc): Selon cette opinion mise en avant par Yasaman (2023) L3 et Kayaduman (2022) L4, il n’est pas possible d’appliquer directement la Loi sur la copropriété (KMK) dans les cas où la copropriété n’est pas établie ou lorsque plusieurs parcelles ne sont pas regroupées sous un seul toit de gestion. Yasaman (2023) L3 soutient que dans les litiges concernant la gestion de ce type de structures, la KMK ne peut pas être appliquée et que le problème doit être résolu dans le cadre des dispositions du Code civil relatives à la propriété indivise (articles 688-695 du Code civil turc).

Questions Ouvertes, Exceptions et Incertitudes

Contenu du Plan de Gestion : La plus grande incertitude concerne le contenu du plan de gestion annoté au registre foncier. Si le plan de gestion n’indique pas clairement les taux et les modalités de participation des propriétaires des autres parcelles aux charges communes, le partage des frais devra être effectué selon les règles de la propriété indivise, conformément aux articles 689 et suivants du Code civil turc, ce qui entraînera de sérieux désaccords de calcul.

Exception pour la Transition vers la Copropriété d’Ensemble : L’article temporaire 3 de la Loi sur la copropriété (KMK) offre une solution pour les ensembles résidentiels de fait construits avant 2007. Conformément à cet article, il suffit que l’assemblée des copropriétaires prenne une décision à la majorité simple pour adapter les plans de gestion des ensembles résidentiels construits avant 2007 à la KMK. Cette exception, en dérogeant à la règle générale exigeant l’unanimité (article 24 de la KMK), facilite la régularisation de la situation de fait.

Conclusion et Évaluation Pratique

En conséquence, dans un village de vacances composé de villas construites avant 2007, avec des copropriétés établies sur des parcelles distinctes, les dispositions relatives aux structures collectives de la loi sur la copropriété (KMK) ne peuvent pas être directement appliquées aux litiges concernant l’ensemble du site. Cependant, cela ne signifie pas que le site ne peut pas être géré ou que les charges ne peuvent pas être collectées. Le plan de gestion, annoté au cadastre, constitue un contrat valide au sens du droit des obligations et du Code civil turc (articles 688-695) et confère à la direction de fait le pouvoir de collecter les charges et d’engager des procédures d’exécution.

Questions Fréquemment Posées

2007 öncesi yapılan villa sitelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Hayır, birden fazla parsel üzerine kurulu sitelerde toplu yapı statüsüne geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu site genelinde uygulanamaz. Bu durumda uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülür.

Tatil köyü veya villa sitelerinde aidat nasıl toplanır?

Toplu yapı yoksa aidatlar KMK’ya göre değil, tapuya şerh edilmiş yönetim planına (sözleşmeye) dayanarak toplanır. Yönetim planında hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.

Site yönetimi icra takibi yapabilir mi?

Evet, ancak bu takip Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayanarak yapılabilir. Bu nedenle hukuki dayanak çok önemlidir.

Bu tür sitelerde hangi mahkeme görevlidir?

Eğer site toplu yapı statüsünde değilse, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk değil, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yanlış mahkemede açılan davalar ciddi hak kaybına yol açabilir

2007 öncesi siteler nasıl hukuken güvence altına alınır?

En doğru yöntem, Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici Madde 3 kapsamında toplu yapı statüsüne geçiştir. Bu sayede site yönetimi hukuki zemine oturtulur ve tüm maliklere karşı bağlayıcı hale gelir.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les ensembles de villas et les villages de vacances multi-parcellaires construits avant 2007 sont l’un des domaines où le plus d’erreurs sont commises dans la pratique. En particulier, les actions en justice intentées sur une base juridique erronée, les procédures d’exécution incorrectes et les décisions de gestion de site invalides peuvent entraîner de graves pertes financières.

À ce stade, il est d’une grande importance d’obtenir le soutien d’une équipe spécialisée dans ce domaine, telle que le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk. Parce que :

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grâce à un avocat en gestion de site de village de vacances, les processus de charges, de gestion et de contrats sont correctement structurés

avec un avocat en gestion de site de villas, la transition vers la structure collective est menée de manière professionnelle. Il ne faut pas oublier que la moindre erreur juridique commise dans ce type de sites peut entraîner :

L’impossibilité de percevoir les charges

L’annulation des décisions de gestion

Cela peut entraîner le rejet des affaires. C’est pourquoi il est le plus sûr, tant pour les administrateurs que pour les copropriétaires, de procéder dès le début du processus avec un avocat spécialisé.