Base Légale : Loi n° 6306 Article 6/14 | Règlement d’application Article 13/11

Vous avez fait démolir votre maison, signé un contrat avec l’entrepreneur, et pris un logement en location avec une aide au loyer — mais les mois passent, et rien ne se passe sur le chantier. L’entrepreneur ne commence pas les travaux, et lorsque vous lui demandez, il répond soit « nous attendons le permis » soit « les matériaux n’arrivent pas ». Que pouvez-vous faire dans cette situation ? Pouvez-vous résilier le contrat unilatéralement ? Pouvez-vous récupérer votre titre de propriété ? Et les paiements d’aide au loyer seront-ils réclamés ? L’article 6/14 de la loi n° 6306 et l’article 13/11 du Règlement d’application répondent à toutes ces questions. Cet article examine les conditions d’apparition du droit de résiliation, le déroulement du processus, ce qui adviendra de votre titre de propriété après la résiliation, et les démarches à suivre pour protéger vos droits, en tenant compte de la législation actuelle de 2026 et des décisions de justice. (Art. L. 6/14 — Art. R. 13/11)

Base Légale du Droit de Résiliation

L’article 6/14 de la loi n° 6306 reconnaît aux ayants droit le droit de résilier le contrat si, pour des raisons imputables à l’entrepreneur, les travaux de construction ne commencent pas dans un délai d’un an ou si l’activité de construction est interrompue pendant au moins six mois. La loi ne conçoit pas ce droit comme une résiliation unilatérale, mais comme un mécanisme de résiliation administrative opéré par la Présidence ou l’Administration. En d’autres termes, les propriétaires ne peuvent pas résilier directement le contrat ; ils engagent la procédure de résiliation administrative en s’adressant à l’administration sur décision majoritaire. (Art. L. 6/14)

La justification de cette réglementation est claire : il est inacceptable qu’un propriétaire, ayant démoli sa maison, transféré son titre de propriété et déménagé en location, se retrouve dans une impasse juridique face à l’inaction de l’entrepreneur. À ce stade, l’État intervient en résiliant d’office le contrat et en assurant la restitution des droits de propriété.

Deux motifs de résiliation différents

L’article 13/11 du Règlement a réglementé deux motifs distincts sur lesquels une demande de résiliation peut être fondée.

Premier motif : Ne pas commencer la construction dans un délai d’un an. Après qu’un accord a été conclu avec tous les propriétaires ou qu’une décision a été prise à la majorité absolue des copropriétaires proportionnellement à leurs parts, les travaux de construction du nouveau bâtiment ne doivent pas avoir commencé, pour des raisons imputables à l’entrepreneur, dans un délai d’un an. (Art. R. 13/11-a-1)

Pour pouvoir demander la résiliation pour ce motif, il est impératif que trois conditions supplémentaires soient également remplies simultanément : que les prestations devant être exécutées par les titulaires de droits avant le début des travaux de construction, conformément aux dispositions du contrat, aient été accomplies ; qu’il n’y ait pas de décision judiciaire, de décision administrative, de pratique administrative ou de motif valable similaire empêchant le début des travaux de construction ; et que les travaux de construction n’aient pas débuté en raison de causes imputables à l’entrepreneur. (Art. 13/11-a-1 de la loi)

L’importance de ces trois conditions supplémentaires découle de ce qui suit : Si le non-respect par le propriétaire de ses propres obligations retarde la construction —par exemple, si le transfert de titre n’a pas été effectué, si la demande de permis de construire n’a pas été déposée ou si l’autorisation nécessaire n’a pas été obtenue de la parcelle voisine— aucun droit de résiliation ne naît à l’encontre de l’entrepreneur. Pour que le droit de résiliation naisse, il est impératif que la cause du retard soit réellement imputable à l’entrepreneur.

Deuxième motif : L’arrêt des travaux de construction pendant six mois. Bien que les travaux de construction aient débuté, ils ne doivent pas avoir été poursuivis, pour des raisons imputables à l’entrepreneur, avec l’équipe et l’équipement nécessaires pour achever le projet, pendant au moins six mois. (Art. 13/11-a-2 de la loi)

Dans l’application de ce motif, l’interprétation du critère « équipe et équipement au niveau requis pour achever le projet » revêt une grande importance. Les décisions du Conseil d’État ont clarifié cette question : L’administration n’est pas tenue de déterminer en détail à quel niveau précis la construction s’est arrêtée ou à quelle partie l’arrêt est imputable ; la constatation que l’activité de construction a cessé et qu’il n’y a pas suffisamment d’équipe et d’équipement sur le site est considérée comme suffisante pour la résiliation. (Conseil d’État, IDDK, Dossier 2022/1167)

Combien de décisions de propriétaires sont nécessaires pour la demande ?

La demande de résiliation n’est pas faite individuellement, mais sur décision prise par les propriétaires à la majorité simple. Ce seuil, réduit des deux tiers à la majorité simple par la modification de la loi du 4 février 2026, est également valable pour la demande de résiliation. Autrement dit, la demande peut être soumise à la Direction de la Transformation Urbaine ou à l’Administration compétente par décision conjointe des propriétaires détenant plus de cinquante pour cent de la part foncière. (Art. L. 6/14 — Art. R. 13/11-b)

Comment et où faire une demande de résiliation ?

La demande doit être faite à la Direction de la Transformation Urbaine concernée ou à l’Administration à laquelle le Ministère a délégué son autorité —à Istanbul, à la municipalité de district concernée—. Les documents suivants doivent figurer dans la demande : (Art. R. 13/11-b)

Le procès-verbal de la décision de demande de résiliation prise à la majorité simple ; les documents justifiant la résiliation — les documents prouvant la date de l’accord et la date de début de construction, le procès-verbal de constatation photographique attestant que la construction n’a pas commencé ou qu’elle est arrêtée ; la correspondance avec l’entrepreneur ; le relevé des paiements d’aide au loyer ; le registre foncier actuel indiquant l’état du titre de propriété ; un exemplaire du contrat. Plus la demande est étayée par des documents, plus le processus d’examen administratif progresse rapidement.

Comment se déroule le processus administratif étape par étape ?

Après la demande de résiliation, la Direction ou l’Administration doit suivre une procédure spécifique. (Art. R. 13/11-c, d, e)

Si la demande est jugée conforme en termes de forme et de contenu, selon le motif de résiliation, un délai de quinze jours est accordé par écrit à l’entrepreneur, et des informations et documents sont demandés à l’entrepreneur concernant les raisons pour lesquelles les travaux de construction n’ont pas commencé ou ont été interrompus. Cette étape accorde à l’entrepreneur le droit de se défendre ; si l’entrepreneur peut présenter une raison valable — par exemple, un permis de la municipalité signé de manière incomplète, une mesure judiciaire en raison d’une objection d’une parcelle voisine, un cas de force majeure — si cette raison peut être communiquée avec des preuves, le processus de résiliation peut être interrompu.

À l’expiration du délai de quinze jours, la Direction ou l’Administration mène une enquête approfondie : une inspection sur place est effectuée, des correspondances sont échangées avec la municipalité, la SGK et les institutions et organisations concernées, et toutes les vérifications sont complétées.

Deux scénarios différents peuvent émerger à la suite de l’enquête. S’il est constaté que les conditions de résiliation ne sont pas remplies, cette information est communiquée aux propriétaires demandeurs et le processus prend fin. S’il est déterminé que les conditions de résiliation sont remplies, l’entrepreneur est sommé de commencer la construction ou de poursuivre les travaux avec le personnel et l’équipement nécessaires pour achever le projet, avec un délai de trente jours. Cette sommation constitue un dernier avertissement et offre à l’entrepreneur la possibilité de commencer effectivement les travaux.

À la fin du délai de trente jours, s’il est constaté que l’entrepreneur n’a pas commencé ou n’a pas poursuivi les travaux, les contrats sont considérés comme résiliés d’office à compter de la date d’expiration du délai de trente jours, sans nécessiter le consentement des parties concernées. La résiliation est également notifiée par écrit aux propriétaires et à l’entrepreneur. (Y. Md. 13/11-e)

Signification de la Résiliation d’Office : Aucun Consentement Requis

« Est réputé résilié d’office sans qu’un consentement soit requis » est une expression extrêmement critique. Cela signifie qu’elle ne requiert ni le consentement de l’entrepreneur ni celui des propriétaires. L’administration procède unilatéralement à cette constatation et le contrat prend fin légalement. Même si l’entrepreneur n’accepte pas la résiliation, cela n’empêche pas la résiliation administrative. (Art. L. 6/14 — Art. R. 13/11-e)

Les décisions du Conseil d’État confirment également l’étendue de cette compétence : L’Administration peut se contenter de constater l’arrêt des activités de construction et le manque d’équipement ; elle n’a pas l’obligation d’enquêter en profondeur sur la raison de l’arrêt des travaux ou sur la personne responsable. (6e Chambre du Conseil d’État et İDDK, 2022)

Que devient le titre de propriété après la résiliation ?

À la suite de la résiliation, et à la demande de la Direction ou de l’Administration, les promesses de vente immobilière et les contrats de construction en échange de parts de terrain, qui ont été annotés sur le registre foncier des biens immobiliers, sont radiés par le bureau du cadastre compétent. (Art. L. 6/14 — Art. R. 13/11-f)

Si les biens immobiliers ont été transférés à l’entrepreneur dans le registre foncier sur la base des contrats considérés comme résiliés, les nouveaux biens immobiliers résultant de l’application —si aucun nouveau bâtiment n’a encore été construit, terrains ou parcelles— sont enregistrés d’office au nom de leurs anciens propriétaires qui avaient effectué le transfert à l’entrepreneur, en tenant compte des études de droits de propriété. Autrement dit, le titre de propriété est retiré à l’entrepreneur et restitué à ses anciens propriétaires ; cette démarche ne nécessite pas de décision de justice supplémentaire. (Art. L. 6/14)

Cette disposition constitue une solide garantie financière qui élimine le risque que l’entrepreneur s’approprie le titre de propriété et n’effectue pas les travaux.

Conséquences financières de la résiliation : Qui reçoit quoi, qui paie quoi ?

Les dispositions générales du droit s’appliquent aux travaux effectués, aux actions transférées et aux paiements réalisés jusqu’à la date de résiliation. Cela signifie que les deux parties peuvent réclamer leurs créances et dettes mutuelles dans le cadre du droit général des contrats et des obligations. (Art. L. 6/14 — Art. R. 13/11-g)

Concrètement, les situations suivantes peuvent se présenter : Si l’entrepreneur a effectué des travaux de construction jusqu’à cette date, il peut en réclamer le coût ; les propriétaires peuvent quant à eux demander le remboursement de la valeur des actions qu’ils ont transférées à l’entrepreneur ou des paiements effectués à celui-ci. Si l’entrepreneur a vendu à des tiers les parties indépendantes qui lui reviennent, des procédures judiciaires supplémentaires pourraient être nécessaires pour récupérer ces ventes.

Les aides au loyer peuvent-elles être réclamées en retour ?

Non. Les paiements d’aide au loyer effectués par l’entrepreneur aux ayants droit jusqu’à la date de résiliation ne peuvent être réclamés aux ayants droit. Cette disposition est expressément garantie tant par l’article 6/14 de la Loi que par l’article 13/11 du Règlement. (Art. L. 6/14 — Art. R. 13/11-g)

Cette garantie est également valable en cas de liquidation ou de faillite de l’entrepreneur ; les aides au loyer ne peuvent faire l’objet d’une créance de remboursement.

Garantie : La partie de l’entrepreneur pouvant faire l’objet d’un recours après résiliation

Avec la modification du 4 février 2026, le taux de garantie de l’entrepreneur a été redéfini comme dix pour cent du coût approximatif de la construction. Cette garantie doit être fournie à l’Administration avant l’obtention du permis de construire. (Art. R. 13/11 — Art. R. 15/b)

Lorsque la résiliation a lieu, cette garantie peut être évaluée pour compenser les dommages des propriétaires. Si le montant de la garantie ne couvre pas le dommage réel, les propriétaires conservent le droit d’intenter une action en dommages et intérêts contre l’entrepreneur, dans le cadre des dispositions générales.

Si l’entrepreneur a souscrit une bassurance d’achèvement de construction avant d’obtenir le permis de construire, la condition de garantie n’est pas requise. En cas d’existence de cette assurance, les créances post-résiliation peuvent être couvertes par l’assurance. (Y. Art. 13-ğ)

Dettes de l’entrepreneur envers des tiers et Saisie

La Loi n° 6306 a également fourni une forte protection aux propriétaires à cet égard : Les biens immobiliers transférés à l’entrepreneur ne peuvent pas être restreints par des saisies et des mesures conservatoires en raison des dettes de l’entrepreneur envers des tiers, à l’exception du cas où la servitude d’étage n’est pas établie dans les six mois suivant le début des travaux de construction. (K. Art. 6/12)

Grâce à cette disposition, la saisie de votre bien immobilier est empêchée en raison des dettes de l’entrepreneur découlant d’autres projets ou de ses dettes fiscales.

Comment procéder après la résiliation ?

Une fois la résiliation achevée, les propriétaires ont le droit d’initier un nouveau processus de transformation. En prenant une nouvelle décision à la majorité simple, un contrat peut être signé avec un autre entrepreneur. Le nouvel entrepreneur est également tenu de respecter les mêmes obligations — garantie, assurance d’achèvement de construction, permis.

Les applications à réaliser après la résiliation sont décidées par la majorité simple des copropriétaires en proportion de leurs parts. Les parts de ceux qui ne participent pas à la décision prise à la majorité simple des copropriétaires en proportion de leurs parts peuvent être mises en vente aux enchères publiques. (Y. Art. 13/11-ğ)

Décisions de justice tirées de cas réels

Dans la décision n° 2022/1167 du Conseil des Chambres des Contentieux Administratifs du Conseil d’État, les contrats signés pour une structure à risque démolie en 2016 à Karşıyaka, Izmir, n’ont jamais été entamés. Suite à la demande des propriétaires, une mise en demeure de trente jours a été émise en 2019, et à la fin du délai, constatant que les travaux n’avaient pas commencé, les contrats ont été résiliés. La justice a confirmé que cette application était conforme à l’objectif de la Loi et à l’intérêt public.

Dans la décision n° 2023/777 du 10ème Tribunal de Commerce d’Istanbul, il a été constaté que malgré l’obtention du permis de construire en 2017, l’activité de construction n’avait pas continué ; et suite au non-respect des mises en demeure émises par le Ministère, les contrats ont été résiliés d’office. Le Tribunal a également reconnu qu’avec cette résiliation, le partenariat simple entre les entrepreneurs avait pris fin.

Conseils pratiques

Documentez la période d’inactivité de la construction. Enregistrez à intervalles réguliers, avec des procès-verbaux datés et des photographies, si l’entrepreneur s’est rendu sur le chantier et si du personnel et de l’équipement étaient présents sur place. Ces documents renforcent la demande et constituent une base de preuves pour d’éventuelles procédures judiciaires.

Déterminez clairement la date de début de la période d’un an. Cette date est celle à laquelle l’accordın a été conclu avec l’ensemble des propriétaires ou une décision à la simple majorité a été prise. Avant d’accepter les justifications de l’entrepreneur telles que « nous attendons le permis » ou « la démolition n’est pas encore terminée », examinez ce que dit le contrat ; demandez à un avocat d’évaluer le contrat.

Adressez une mise en demeure écrite à l’entrepreneur. Une mise en demeure écrite adressée à l’entrepreneur par l’intermédiaire d’un notaire avant de s’adresser à l’administration, documente clairement le délai et constitue une preuve de mauvaise foi lors d’éventuels litiges en dommages-intérêts.

Suivez le statut du titre de propriété. Si la part de terrain a été transférée à l’entrepreneur, vérifiez régulièrement dans les registres cadastraux si l’enregistrement de la propriété a réellement été effectué après la résiliation, et si des transactions frauduleuses ou destinées à des tiers ont été réalisées.

Assurez la coordination entre les propriétaires avant de déposer la demande à la simple majorité. La demande individuelle d’un seul propriétaire n’initie pas de procédure légale ; une décision à la simple majorité est obligatoire. S’il y a des propriétaires opposants, il faut essayer de les convaincre ou la majorité existante doit documenter la situation.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le processus de résiliation de l’entrepreneur est un domaine extrêmement technique, où le droit administratif, le droit des obligations, le droit immobilier (cadastre) et le droit de la propriété sont étroitement liés. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, dans le cadre de notre consultation en transformation urbaine que nous menons dans tout Istanbul, notamment à Tuzla, nous observons ce qui suit :

Les propriétaires préparent souvent la demande avec des documents incomplets, ce qui prolonge le processus ou entraîne le rejet de la demande. Un avocat en transformation urbaine accélère le processus dès la première étape en préparant la demande avec des documents complets et les justifications légales nécessaires. (Art. 13/11-b)

L’évaluation juridique des motifs que l’entrepreneur peut invoquer dans un délai de quinze jours est également d’une importance capitale. L’entrepreneur peut avancer des motifs tels que la force majeure ou la faute du propriétaire ; si ces motifs ne sont pas contestés au stade administratif, la demande de résiliation peut être rejetée. Avec le soutien d’un avocat en transformation urbaine à Istanbul, il est possible de préparer une réponse juridique à ces motifs.

Après la résiliation, les procédures de demande d’indemnisation et d’enregistrement de titre de propriété nécessitent également un suivi juridique indépendant. Le recouvrement de la garantie de l’entrepreneur, la demande de restitution de la valeur des parts transférées et, le cas échéant, l’annulation des ventes faites à des tiers sont les principales de ces procédures. Dans le cadre du conseil en transformation urbaine, le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, agissant en tant qu’avocat de Tuzla dans ces affaires, vous accompagne à toutes ces étapes.

Conclusion

Conformément à l’article 6/14 de la Loi n° 6306 et à l’article 13/11 du Règlement d’Application, si la construction n’est pas commencée dans un délai d’un an après l’accord pour des raisons imputables à l’entrepreneur, ou si les travaux de construction sont interrompus pendant au moins six mois, les propriétaires, décidant à la majorité simple, peuvent saisir l’administration pour initier la procédure de résiliation. La procédure comprend : un délai de quinze jours pour que l’entrepreneur demande des informations, une inspection sur le site, un dernier avertissement de trente jours, et, si les conditions persistent, les étapes de résiliation d’office. Après la résiliation, les titres de propriété sont restitués aux propriétaires, les aides au loyer ne peuvent être réclamées, et le processus peut être redémarré avec un nouvel entrepreneur. (Loi Art. 6/14 — Règl. Art. 13/11)

Cet article a été préparé sur la base de la Loi n° 6306 (Art. 6/14) et du Règlement d’Application (Art. 13/11), ainsi que des sources juridiques et décisions judiciaires actuelles disponibles en avril 2026. Chaque cas concret pouvant présenter des différences, il est recommandé de solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en transformation urbaine pour les procédures juridiques.