Fondement juridique : Loi n° 6306 Article 6/1 | Règlement d’application Article 15/3

Dans le cadre de la transformation urbaine, la plupart de vos voisins ont décidé de la transformation, mais vous ne souhaitez pas participer à cette décision. Dans une telle situation, votre part de terrain peut-elle vraiment être vendue de force, quelle est la sécurité juridique de cette vente, comment le prix qui vous sera versé est-il déterminé et comment pouvez-vous contester ce processus ? L’article 6/1 de la loi n° 6306 et l’article 15/3 du règlement d’application répondent à toutes ces questions. La modification du règlement datée du 4 février 2026 a, quant à elle, fondamentalement réorganisé le fonctionnement de ce processus. (Art. L. 6/1 — Art. R. 15/3)

Fondement juridique de la vente forcée de la part de terrain

L’article 6/1 de la loi n° 6306 a clairement réglementé cette autorisation : Les parts de terrain des propriétaires ne participant pas à la décision prise à la majorité simple des co-propriétaires en fonction de leurs parts, sont vendues aux autres co-propriétaires ayant conclu un accord, par voie d’enchères publiques, après que la Présidence ait fait déterminer leur valeur marchande et pour une valeur au moins égale à cette estimation. (Art. L. 6/1)

Cette réglementation constitue une ingérence directe dans le droit de propriété garanti par l’article 35 de la Constitution. La Cour constitutionnelle a accepté que ce mécanisme reste dans les limites constitutionnelles lors des recours individuels ; cependant, elle a souligné que le fait que les propriétaires minoritaires reçoivent la juste valeur marchande réelle et que les garanties procédurales fonctionnent pleinement est une condition essentielle à la légitimité juridique de cette disposition.

Dans quelles conditions une vente ne peut-elle pas être réalisée ?

Il faut d’abord que la constatation du bâtiment à risque soit devenue définitive. Si la constatation est en phase de contestation ou si son exécution a été suspendue par une décision de justice, le processus de vente ne peut pas être engagé. (L. Art. 3/1 — R. Art. 7/5)

Ensuite, la décision de transformation urbaine doit avoir été prise à la majorité de plus de cinquante pour cent sur la base des parts de terrain, par appel avec le formulaire Annexe-12 et documentée par procès-verbal. (R. Art. 15/2)

Il est impératif que la décision et l’offre contenant les conditions de l’accord aient été notifiées aux propriétaires ne participant pas à la décision, au moyen du formulaire Annexe-13, par affichage et via le portail e-Devlet, et que le délai d’acceptation de quinze jours soit expiré. (R. Art. 15/A)

Il est également obligatoire que la juste valeur marchande de la part de terrain ait été déterminée par un organisme d’évaluation agréé par le CMB (Conseil des Marchés de Capitaux) et que la Commission de Détermination du Prix ait approuvé cette valeur. Le prix de vente ne peut être inférieur à la juste valeur marchande déterminée. (L. Art. 6/1 — R. Art. 15/A)

Comment la valeur de la part de terrain est-elle déterminée ?

Dans un premier temps, l’organisme d’évaluation agréé et enregistré auprès du CMB (Conseil des Marchés de Capitaux) détermine la juste valeur marchande en tenant compte de l’emplacement, des ventes comparables, du statut d’aménagement et des caractéristiques de la structure. Dans un second temps, la Commission de Détermination du Prix fixe un prix plancher basé sur cette valeur ; aucune offre inférieure à ce prix ne peut être faite lors d’une vente aux enchères publiques. (L. Art. 6/1 — R. Art. 15/A)

Si la valeur de la commission reste en deçà de la réalité du marché, un rapport d’évaluation indépendant agréé par le CMB (Conseil des Marchés de Capitaux) constitue une preuve déterminante tant dans le cadre de la contestation administrative que dans le processus judiciaire. (Art. 12 du Règlement)

Comment fonctionne la vente aux enchères ?

Une fois la juste valeur déterminée, la Direction notifie le lieu et l’heure de la vente aux enchères à tous les propriétaires par courrier recommandé ; la notification est réputée effectuée à la fin du dixième jour suivant la date de dépôt du document de notification à la poste. La date de la vente aux enchères est fixée au moins sept jours après la notification. (Art. 15/A du Règlement)

Les droits tels que l’hypothèque, la saisie conservatoire, la saisie et l’usufruit sur la part objet de la vente ne constituent pas un obstacle à la vente ; ces droits perdurent sur le prix de vente, et le montant est bloqué et les créanciers sont informés. Lors de la vente aux enchères, la vente est d’abord effectuée aux copropriétaires qui ont trouvé un accord ; si la vente n’a pas lieu, la procédure est répétée en recherchant à nouveau une demande à la majorité simple. (Art. 15/A du Règlement)

Que se passe-t-il si elle ne peut être vendue aux autres copropriétaires ?

Dans les constructions à risque, la procédure est répétée jusqu’à ce qu’une vente soit effectuée à des tiers. Pour que des tiers puissent participer à la vente, il est impératif qu’ils déclarent par écrit accepter la décision à la majorité simple et qu’ils fournissent une garantie en espèces équivalente à dix pour cent de la juste valeur. Dans les zones à risque, elle peut être enregistrée d’office au nom du Trésor par la Présidence, l’Administration ou TOKİ, moyennant le paiement de la juste valeur. (Art. 6/1 de la Loi — Art. 15/A du Règlement)

Comment contester l’opération de vente ?

L’opposition à la détermination d’une structure à risque, l’opposition à la procédure de réunion (si le formulaire EK-12 n’a pas été utilisé ou si le délai d’affichage de quinze jours n’a pas été respecté), l’opposition à l’évaluation (avec un rapport indépendant de l’Autorité des marchés de capitaux) et l’action en annulation avec demande de sursis à exécution (YD) dans les 30 jours suivant la notification sont les principales voies légales. (Art. 6/9 de la Loi — Art. 7, 27 du Code de Procédure Administrative Contentieuse)

L’annulation de la vente de la part foncière est une procédure extrêmement difficile. Même si l’affaire est gagnée après la vente à un tiers, l’annulation de l’enregistrement du titre de propriété nécessite une procédure distincte. Pour cette raison, l’action doit impérativement être intentée avec une demande de sursis à exécution (YD).

La dimension du droit de propriété constitutionnel

La Cour constitutionnelle et le Conseil d’État subordonnent la constitutionnalité de ce mécanisme aux conditions suivantes : le paiement de la juste valeur marchande réelle, le bon fonctionnement des garanties procédurales, la notification préalable aux propriétaires concernant les processus de décision et de vente et le maintien des voies de recours ouvertes. En cas de violation grave de l’une de ces conditions, des mécanismes juridiques plus complets peuvent être activés, y compris le recours individuel.

Conseils pratiques

Ne perdez pas le délai d’acceptation de quinze jours ; immédiatement après avoir reçu la notification, consultez un avocat spécialisé en rénovation urbaine pour identifier les erreurs de procédure. N’acceptez pas la valeur de la commission sans avoir fait réaliser un rapport d’évaluation indépendant. Ne négligez pas les erreurs dans la procédure de réunion —formulaire EK-12, délai d’affichage de quinze jours, procès-verbal— ; ces erreurs peuvent constituer un motif suffisant pour l’annulation de la décision. Si vous avez des hypothèques ou des saisies, contactez vos créanciers à l’avance.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle essentielle ?

Le processus de vente de parts de terrain est une procédure extrêmement difficile à inverser. En tant que **Cabinet d’avocats 2M Hukuk**, le scénario le plus fréquent que nous rencontrons dans le cadre des services de **conseil en transformation urbaine** que nous offrons dans tout Istanbul, en particulier à Tuzla, est le suivant : Les propriétaires qui n’adhèrent pas à la décision laissent passer le délai de quinze jours sans s’en rendre compte et apprennent ensuite que leurs parts de terrain sont mises aux enchères.

La détection des erreurs de procédure, l’action en annulation avec demande de suspension d’exécution et l’opposition à l’évaluation sont les étapes juridiques les plus critiques de ce processus. Le **Cabinet d’avocats 2M Hukuk**, qui offre des services de **conseil en transformation urbaine** dans tous les districts de Tuzla et d’Istanbul, vous accompagne à chaque étape en tant qu’**avocat spécialisé en transformation urbaine à Istanbul** et **avocat à Tuzla**.

Conclusion

Les parts de terrain des propriétaires qui n’ont pas adhéré à la décision de transformation urbaine prise à la simple majorité dans le délai de quinze jours peuvent être vendues aux enchères à leur juste valeur, d’abord aux autres copropriétaires, et si la vente n’est pas réalisée, à des tiers. La détermination réaliste de la juste valeur, le fonctionnement complet des garanties procédurales et l’exercice en temps voulu du droit d’intenter une action en justice dans les 30 jours sont les garanties fondamentales. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/3 — Y. Md. 15/A)