Правовое основание: Закон № 6306 Статья 6/14 | Регламент применения Статья 13/11

Вы снесли свой дом, подписали договор с подрядчиком, съехали на съемное жилье с помощью арендной платы — но месяцы идут, а на стройке ничего не происходит. Подрядчик не приступает к работе, а когда вы спрашиваете, он говорит либо «мы ждем разрешения» либо «материалы не поступают». Что вы можете сделать в этом случае? Можете ли вы расторгнуть договор в одностороннем порядке? Можете ли вы вернуть свой документ о праве собственности (тапу)? И будут ли требоваться обратно выплаты арендной помощи? Статья 6/14 Закона № 6306 и статья 13/11 Регламента применения отвечают на все эти вопросы. Эта статья рассматривает, при каких условиях возникает право на расторжение, как происходит процесс, что произойдет с вашим документом о праве собственности после расторжения, и какие шаги необходимо предпринять для защиты ваших прав, с учетом актуального законодательства 2026 года и судебных решений. (Ст. З-на 6/14 — Ст. Р-та 13/11)

Правовое основание права на расторжение

Статья 6/14 Закона № 6306 предоставляет правообладателям право расторгнуть договор в случае, если по причинам, исходящим от подрядчика, строительство не начнется в течение одного года или строительная деятельность будет приостановлена как минимум на шесть месяцев. Закон предусматривает это право не как одностороннее расторжение, а как механизм административного расторжения, действующий через Президентство или Администрацию. То есть владельцы не могут расторгнуть договор напрямую; они обращаются в администрацию по решению большинства, инициируя процесс административного расторжения. (Ст. 6/14 Закона)

Обоснование этого положения очевидно: неприемлемо, чтобы владелец, снесший свой дом, передавший право собственности и съехавший в аренду, оставался в юридическом бессилии перед бездействием подрядчика. В этом случае государство вмешивается, расторгает договор по собственной инициативе и обеспечивает восстановление прав собственности.

Два Различных Основания Для Расторжения

Статья 13/11 Положения регулирует два отдельных основания, на которых может быть основано требование о расторжении.

Первое основание: ненаступление начала строительства в течение одного года. После достижения соглашения со всеми владельцами или принятия решения простым большинством голосов участников пропорционально их долям, строительство нового сооружения не должно быть начато в течение одного года по причинам, исходящим от подрядчика. (П. Ст. 13/11-а-1)

Для запроса расторжения по этому основанию должны быть одновременно выполнены три дополнительных условия: исполнение правообладателями обязательств, подлежащих выполнению до начала строительных работ в соответствии с положениями договора; отсутствие судебного решения, административного решения, административной практики или аналогичного веского основания, препятствующего началу строительных работ; и неначало строительных работ по причинам, исходящим от подрядчика. (Пункт 13/11-a-1)

Важность этих трех дополнительных условий проистекает из следующего: если задержка строительства вызвана неисполнением собственником своих обязательств — например, если не была передана правоустанавливающая документация, не была подана заявка на градостроительный статус или не было получено необходимое разрешение от соседнего участка — то право на расторжение договора в отношении подрядчика не возникает. Для возникновения права на расторжение договора необходимо, чтобы причиной задержки действительно был подрядчик.

Второе основание: Остановка строительства на шесть месяцев. Несмотря на начало строительных работ, строительные работы не должны были продолжаться в течение как минимум шести месяцев с использованием команды и оборудования на уровне, необходимом для завершения проекта, по причинам, исходящим от подрядчика. (Пункт 13/11-a-2)

При применении этого основания важное значение приобретает толкование критерия «команда и оборудование на уровне, необходимом для завершения проекта». Решения Государственного совета прояснили этот вопрос: Администрация не обязана подробно устанавливать, на каком именно уровне остановилось строительство или какая сторона несет ответственность за остановку; констатация прекращения строительной деятельности и отсутствия достаточной команды и оборудования на площадке считается достаточной для расторжения. (Государственный совет, ИДДК, Е. 2022/1167)

Сколько решений собственников требуется для подачи заявления?

Заявление о расторжении подается не индивидуально, а на основании решения, принятого собственниками простым большинством голосов. Этот порог, сниженный с двух третей до простого большинства голосов поправкой к Закону от 4 февраля 2026 года, также применяется к подаче заявления о расторжении. То есть, в Управление по городской трансформации или в уполномоченный орган можно обратиться по совместному решению собственников, владеющих более чем пятьюдесятью процентами доли земли. (Ст. Закона 6/14 — Ст. Положения 13/11-б)

Куда и как подается заявление о расторжении?

Заявление подается в соответствующее Управление по городской трансформации или в орган, которому Министерство делегировало полномочия —в Стамбуле это соответствующий районный муниципалитет—. В заявлении должны быть следующие документы: (Ст. Положения 13/11-б)

Протокол решения о расторжении, принятого простым большинством голосов; документы, подтверждающие причину расторжения — документы, подтверждающие дату соглашения и дату начала строительства, протокол обследования с фотографиями, подтверждающий, что строительство не началось или приостановлено; переписка с подрядчиком; ведомость выплат арендной помощи; актуальная выписка из земельного кадастра, показывающая статус собственности; образец договора. Чем больше документов прилагается к заявлению, тем быстрее проходит процесс административной проверки.

Как протекает административный процесс шаг за шагом?

После подачи заявления о расторжении Управление или Администрация обязаны следовать определенной процедуре. (Ст. Положения 13/11-в, г, д)

В случае, если заявка признана соответствующей по форме и содержанию, подрядчику, в соответствии с причиной расторжения, предоставляется пятнадцатидневный срок в письменной форме, и запрашиваются информация и документы относительно причин неначинания или приостановки строительных работ. Этот этап предоставляет подрядчику право на защиту; если подрядчик может предоставить уважительную причину — например, неполная подпись разрешения муниципалитетом, судебная мера в связи с возражением от соседнего участка, форс-мажор — и сможет представить эту причину с подтверждающими документами, процесс расторжения может быть остановлен.

По истечении пятнадцатидневного срока Управление или Администрация проводит всестороннее расследование: проводится проверка на месте, ведется переписка с муниципалитетом, SGK (Управлением социального страхования) и соответствующими учреждениями и организациями, и завершаются все виды проверок.

По результатам проверки могут возникнуть две различные ситуации. Если выяснится, что условия расторжения не были выполнены, эта информация сообщается владельцам, подавшим заявку, и процесс завершается. Если будет установлено, что условия расторжения были выполнены, подрядчику предоставляется тридцатидневный срок и выносится предупреждение о необходимости начать строительство или продолжить работы с командой и оборудованием на уровне, необходимом для завершения проекта. Это предупреждение является последним и предоставляет подрядчику возможность фактически приступить к работе.

По истечении тридцатидневного срока, если будет установлено, что подрядчик не начал или не продолжил работу, контракты, без запроса согласия заинтересованных сторон, считаются расторгнутыми по должности с даты окончания тридцатидневного срока. О расторжении также письменно сообщается владельцам и подрядчику. (Ст. 13/11-e)

Значение расторжения по должности: Согласие не требуется

«Считается расторгнутым по должности без запроса согласия» — это выражение является чрезвычайно важным. Это означает, что не требуется одобрения ни подрядчика, ни собственников. Администрация в одностороннем порядке делает это заключение, и договор юридически прекращает свое действие. Даже если подрядчик не согласен с расторжением, это не препятствует административному расторжению. (Ст. 6/14 Закона — Ст. 13/11-е Положения)

Решения Государственного совета также подтверждают широту этих полномочий: Администрация может ограничиться лишь установлением прекращения строительной деятельности и отсутствия оборудования; у нее нет обязанности глубоко исследовать причину остановки строительства или виновника. (6-я палата Государственного совета и Коллегия палат по административным делам, 2022)

Что происходит с правом собственности после расторжения?

После расторжения, по требованию Управления или Администрации, договоры оферты купли-продажи недвижимости и договоры подряда на строительство в обмен на долю земли, зарегистрированные в кадастровой записи недвижимости, аннулируются соответствующим кадастровым управлением. (Ст. 6/14 Закона — Ст. 13/11-ф Положения)

Если недвижимость была передана подрядчику в кадастре на основании договоров, которые считаются расторгнутыми, то новые объекты недвижимости, возникшие в результате реализации —если новое здание еще не построено, земельные участки или участки— регистрируются автоматически на имя прежних владельцев, передавших их подрядчику, с учетом работ по определению прав собственности. То есть право собственности изымается у подрядчика и возвращается его прежним владельцам; для этой операции не требуется отдельного решения суда. (Ст. 6/14 Закона)

Это положение является сильной финансовой гарантией, устраняющей риск того, что подрядчик завладеет правом собственности и не будет выполнять работы.

Финансовые последствия расторжения: Кто что получает, кто что платит?

В отношении выполненных работ, переданных долей и произведенных платежей до даты расторжения применяются общие правовые положения. Это означает, что обе стороны могут требовать свои взаимные задолженности и обязательства в рамках общего договорного и обязательственного права. (Ст. 6/14 Закона — Ст. 13/11-ж Положения)

В частности, могут возникнуть следующие сценарии: Если подрядчик до этой даты выполнил часть строительных работ, он может требовать оплату за эти работы; собственники же могут потребовать возврата стоимости долей, переданных подрядчику, или платежей, произведенных подрядчику. Если подрядчик продал причитающиеся ему независимые секции третьим лицам, для аннулирования этих продаж могут потребоваться дополнительные судебные процессы.

Можно ли требовать возврата арендной помощи?

Нет. Платежи по арендной помощи, произведенные подрядчиком правообладателям до даты расторжения, не могут быть потребованы обратно от правообладателей. Это положение прямо гарантировано как в статье 6/14 Закона, так и в статье 13/11 Положения. (Ст. 6/14 Закона — Ст. 13/11-ж Положения)

Эта гарантия также действует в случае ликвидации или банкротства подрядчика; арендная помощь не может быть предметом требования о возврате.

Залог: Часть Подрядчика, Подлежащая Регрессному Требованию После Расторжения

С поправкой от 4 февраля 2026 года ставка залога подрядчика была пересмотрена и составляет десять процентов от ориентировочной стоимости строительства. Предоставление этого залога Администрации является обязательным до получения разрешения на строительство. (Ст. 13/11 Положения — Ст. 15/б Положения)

При расторжении договора это обеспечение может быть учтено в счет убытков собственников. Если сумма обеспечения не покрывает фактический ущерб, собственники по-прежнему имеют право подать иск о возмещении убытков против подрядчика в рамках общих положений.

Если подрядчик до получения разрешения на строительство оформил страхование завершения строительства, требование об обеспечении не применяется. В случае наличия этой страховки требования после расторжения могут быть покрыты страховкой. (Ст. 13-ж Положения)

Долги Подрядчика перед Третьими Лицами и Арест Имущества

Закон № 6306 также обеспечил сильную защиту в пользу собственников по этому вопросу: недвижимое имущество, переданное подрядчику, за исключением случаев, когда право на строительство не было установлено в течение шести месяцев с начала строительных работ, не может быть ограничено арестом или обеспечительными мерами из-за долгов подрядчика перед третьими лицами. (Ст. 6/12 Закона)

Благодаря этому положению предотвращается наложение ареста на вашу недвижимость из-за долгов подрядчика по другим проектам или налоговых долгов.

Как Продолжить Процесс После Расторжения?

После завершения расторжения собственники имеют право начать новый процесс преобразования. Приняв решение простым большинством голосов, можно заключить договор с другим подрядчиком. Новый подрядчик также обязан соблюдать те же обязательства — обеспечение, страхование завершения строительства, разрешение.

Решения о дальнейших действиях после расторжения принимаются простым большинством голосов долевых участников пропорционально их долям. Доли тех, кто не согласен с решением, принятым простым большинством голосов долевых участников пропорционально их долям, могут быть выставлены на повторную продажу через открытый аукцион. (Ст. 13/11-ж Положения)

Судебные решения из реальной жизни

В решении Коллегии по административным судебным делам Государственного совета № 2022/1167 договоры, подписанные в отношении снесённого в 2016 году в Измире, районе Каршияка, рискованного строения, так и не были начаты исполняться; по заявлению собственников в 2019 году было направлено предупреждение сроком на тридцать дней, и по истечении этого срока, в связи с установлением факта неначинания работ, договоры были расторгнуты. Суд подтвердил, что данная практика соответствует цели Закона и общественным интересам.

В решении 10-го Коммерческого суда первой инстанции Стамбула № 2023/777 было установлено, что, несмотря на получение разрешения на строительство в 2017 году, строительная деятельность не продолжалась; в связи с несоблюдением предупреждений, сделанных Министерством, договоры были расторгнуты по должности. Суд признал, что с этим расторжением также прекратилось простое товарищество между подрядчиками.

Практические рекомендации

Документируйте период бездействия строительства. Регулярно фиксируйте, посещает ли подрядчик строительную площадку, имеется ли на месте бригада и оборудование, составляя протокол с фотографиями и датами. Эти документы служат как для обоснования вашей заявки, так и для формирования доказательной базы в возможных судебных процессах.

Чётко определите дату начала годового срока. Эта дата — дата достижения соглашения со всеми собственниками или принятия решения простым большинством. Прежде чем принимать оправдания подрядчика, такие как «мы ждем разрешения» или «снос еще не завершен», изучите, что говорится в договоре; запросите оценку договора у адвоката.

Направьте подрядчику письменное предупреждение. Письменное предупреждение, направленное подрядчику через нотариуса до обращения в административные органы, чётко документирует срок и служит доказательством недобросовестности в будущих исках о возмещении ущерба.

Следите за состоянием правового титула. Если доля земли была передана подрядчику, регулярно отслеживайте по земельной книге, действительно ли была произведена регистрация права собственности после расторжения и не были ли совершены поддельные или направленные на третьих лиц операции.

Перед подачей заявления простым большинством обеспечьте координацию между собственниками. Индивидуальное заявление одного собственника не запускает юридический процесс; обязательно решение простого большинства. Если есть несогласные собственники, необходимо попытаться убедить их или документально зафиксировать позицию существующего большинства.

Зачем нужна поддержка квалифицированного адвоката?

Процесс расторжения контракта с подрядчиком — это чрезвычайно техническая область, где тесно переплетаются административное право, обязательственное право, земельное право и право недвижимости. В качестве Юридической фирмы «2M Hukuk» в рамках предоставляемых нами консультаций по городской трансформации по всему Стамбулу, особенно в Тузле, мы наблюдаем следующее:

Владельцы часто готовят заявление с неполным пакетом документов, что затягивает процесс или приводит к отклонению заявления. Адвокат по городской трансформации ускоряет процесс с первого этапа, подготавливая заявление с полным пакетом документов и юридическими обоснованиями. (Статья 13/11-б Закона)

Юридическая оценка причин, которые подрядчик может привести в течение пятнадцатидневного срока, также имеет критическое значение. Подрядчик может привести такие причины, как форс-мажор или вина собственника; если на административном этапе не будут оспорены обоснованность этих причин, требование о расторжении может быть отклонено. С помощью адвоката по городской трансформации в Стамбуле можно подготовить юридический ответ на эти причины.

После расторжения контракта иски о возмещении убытков и процессы регистрации права собственности также требуют независимого юридического сопровождения. Взыскание суммы обеспечения подрядчика, возврат стоимости переданных акций и, при наличии, отмена продаж третьим лицам являются основными из этих процессов. В рамках консультаций по городской регенерации, Адвокатское бюро 2M Hukuk, выступающее в этих делах в качестве адвоката из Тузлы, будет рядом с вами на всех этих этапах.

Заключение

В соответствии со статьей 6/14 Закона № 6306 и статьей 13/11 Положения о применении, если по причинам, исходящим от подрядчика, строительство не будет начато в течение одного года после заключения соглашения или строительные работы приостановятся как минимум на шесть месяцев, собственники, принявшие решение простым большинством голосов, могут обратиться в администрацию и инициировать процедуру расторжения. Процесс включает в себя: пятнадцатидневный срок для запроса информации у подрядчика, инспекцию на месте, тридцатидневное последнее предупреждение и, в случае сохранения условий, этапы автоматического расторжения. После расторжения контракта документы о праве собственности возвращаются владельцам, помощь по аренде не может быть истребована обратно, и процесс может быть перезапущен с новым подрядчиком. (Ст. З. 6/14 — Ст. П. 13/11)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (Ст. 6/14) и Положения о применении (Ст. 13/11), а также актуальных правовых источников и судебных решений, доступных по состоянию на апрель 2026 года. Поскольку каждая конкретная ситуация может отличаться, рекомендуется обратиться за поддержкой к специалисту по городской регенерации в юридических процессах.