Garantie personnelle dans le contrat de construction en échange d’étages : sa nature juridique, les conditions de validité, l’exigence de l’écriture manuscrite, le consentement du conjoint, le montant maximal, la limite de durée et un exemple de texte d’article pouvant être inséré tel quel dans le contrat.

Dans les contrats de construction en échange d’étages, l’entrepreneur est presque toujours une société à responsabilité limitée ou une société anonyme. Si la société n’a pas d’actifs enregistrés à son nom, la décision de justice obtenue au terme d’un procès de plusieurs années restera sur le papier. Le remède à cela est de tenir le partenaire principal de la société responsable de ses biens personnels. Cependant, inscrire dans le contrat « le partenaire principal est garant personnel » ne signifie rien à lui seul. Car, conformément à l’article 603 du Code des obligations turc, les dispositions relatives à la forme, à la capacité et au consentement du conjoint en matière de cautionnement s’appliquent également aux contrats de garantie personnelle passés sous un autre nom par des personnes physiques — c’est-à-dire que même si son nom est « garantie », il est soumis au régime du cautionnement. La conséquence est la suivante : le garant doit écrire de sa propre main dans le contrat le montant maximal dont il sera responsable, la date et qu’il s’engage solidairement (Code des obligations turc, art. 583). Si l’un de ces éléments est manquant, la garantie est invalide — et en pratique, il est admis que cette condition doit être remplie même si le contrat est établi sous forme d’acte authentique chez le notaire. De plus, tout cautionnement donné par une personne physique prend fin automatiquement après dix ans à compter de son établissement (Code des obligations turc, art. 598). Bonne nouvelle : l’associé ou le gérant de la société de construction n’est pas tenu d’obtenir le consentement de son conjoint pour une garantie liée à la société (Code des obligations turc, art. 584/3).

1. Problème : un jugement est inutile si l’entreprise est sans actifs

Dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, le côté de l’entrepreneur est presque toujours, en pratique, une personne morale — le plus souvent une société à responsabilité limitée —. La personnalité morale est un écran qui sépare le patrimoine personnel de ses associés des dettes de l’entreprise. Cet écran est nécessaire au fonctionnement normal de la vie commerciale ; cependant, dans le cadre de la transformation urbaine, cela entraîne la conséquence suivante pour le propriétaire foncier :

L’entreprise, créée spécifiquement pour le projet, peut être une structure avec un capital minimum.

La construction reste inachevée, une action en justice est intentée, et trois à cinq ans plus tard, vous obtenez un jugement en votre faveur.

Lorsque vous engagez une procédure d’exécution, il s’avère que la société n’a aucun compte bancaire, bien immobilier, véhicule ou machine enregistré à son nom.

L’entreprise a été liquidée, son nom a été changé ou ses activités ont été transférées de facto à une autre entreprise.

Il vous reste un jugement irrécouvrable et des années perdues.

Dans le guide de sélection d’entrepreneurs de l’Association des Constructeurs d’Istanbul (İNDER), ce risque est également clairement exprimé : étant donné que l’entrepreneur est le plus souvent une personne morale, lorsqu’une créance découle du contrat ou de la construction, si l’entreprise n’a pas de compte bancaire ou de biens meubles/immeubles enregistrés à son nom, le recouvrement de la créance ne sera pas possible et le droit de créance ne pourra pas être réclamé au propriétaire de l’entreprise entrepreneuriale. La solution proposée par le guide est également claire : si le partenaire principal signe le contrat en tant que garant personnel et que des clauses sont ajoutées en ce sens, le partenaire principal sera responsable envers les propriétaires fonciers avec son patrimoine personnel.

Le sujet de cet article est de savoir comment cette recommandation sera mise en œuvre légalement. Car en pratique, une partie significative des clauses figurant dans les contrats « l’associé de la société … est garant personnel » est nulle faute de respecter les conditions de forme expliquées ci-dessous — et cela n’est compris qu’au moment de l’exécution, c’est-à-dire au plus tard lorsque l’on s’en aperçoit.

2. Quelle institution juridique est le « garant personnel » ?

Il n’existe pas d’institution unique appelée « garant personnel » dans le droit turc. La nature juridique de la signature apposée sur le contrat est déterminée par le contenu du texte, et quatre possibilités distinctes peuvent être envisagées :

2.1. Comment faire la distinction ?

Les principaux critères utilisés dans la doctrine et la pratique judiciaire pour distinguer le cautionnement de la garantie sont les suivants :

Volonté d’accessoire :\u00a0L’engagement est-il conçu comme accessoire à la dette principale, ou est-il indépendant de celle-ci ?

Renvoi à la dette principale :\u00a0Si le texte fait explicitement référence au contrat principal et à la dette qui en découle, il est interprété en faveur du cautionnement.

Critère de l’intérêt :\u00a0Si le garant a un intérêt indépendant qui lui est propre dans l’opération, cela peut être interprété en faveur de la garantie. L’associé d’une société a un intérêt au sein de sa propre société ; c’est un facteur qui renforce l’interprétation de la garantie.

Cautionnement en cas de doute :\u00a0Si la qualification reste incertaine, l’interprétation se fait en faveur du\u00a0cautionnement\u00a0qui protège davantage le garant.

Conséquence pratique : Pour le propriétaire foncier, il est inutile de chercher à faire cette distinction. Quelle que soit la qualification, la garantie donnée par une personne physique est soumise à des conditions de forme. La bonne stratégie n’est pas de discuter de la distinction, mais de préparer un texte conforme aux conditions de forme les plus strictes du cautionnement pour toutes les éventualités. Ainsi, quelle que soit la qualification, la garantie subsistera.

3. Règle clé : CCJ art. 603 — changer de nom ne sauve pas

La disposition la plus importante de cet article est la suivante :

CCJ art. 603 : « Les dispositions relatives à la forme du cautionnement, à la capacité de se porter caution et au consentement du conjoint s’appliquent également aux autres contrats conclus sous une autre appellation par des personnes physiques pour la fourniture d’une garantie personnelle. »

L’objectif de cette disposition est d’empêcher les créanciers d’échapper ou de contourner les dispositions protectrices de la caution. Dans la pratique, cela signifie :

Quel que soit le titre utilisé dans le contrat, tel que « garant », « donneur de garantie personnelle », « débiteur solidaire », « celui qui se porte fort pour le fait d’un tiers », si la personne qui donne la garantie est une personne physique, les dispositions concernant la forme, la capacité et le consentement du conjoint pour la caution s’appliquent.

Par conséquent, l’argument « nous n’avons pas constitué une caution mais une garantie, c’est pourquoi la condition de forme n’est pas requise » pour les personnes physiques n’entraîne en principe aucune conséquence.

En revanche, la disposition, en vertu de sa lettre claire, est limitée aux garanties données par des personnes physiques; une garantie donnée par une personne morale (par exemple, la société mère) n’entre pas dans ce cadre.

Limite de la disposition : La Grande Assemblée Plénière de la Réunion des Jurisprudences de la Cour de Cassation, par sa décision du 20.04.2018, n° E.2017/4, K.2018/5 (JO 16.10.2018), a décidé, à la majorité des voix, que la disposition de l’article 584 du Code des Obligations turc (TBK) concernant le consentement du conjoint dans la caution n’avait pas à être appliquée à l’article 603 du TBK concernant l’ « aval ». C’est-à-dire que l’article 603 ne couvre pas toutes les opérations ayant l’apparence d’une garantie personnelle ; l’aval, spécifique au droit cambiaire, en est exclu. Ceci explique également pourquoi le billet à ordre/l’aval peut être considéré comme une couche de garantie distincte dans les contrats de construction en contrepartie d’une part de propriété.

4. Condition de validité 1 : forme écrite qualifiée et écriture manuscrite (Art. 583 CO tr)

L’article 583 du Code des obligations (CO) prévoit pour le cautionnement, non pas une forme écrite ordinaire, mais une forme écrite qualifiée. Selon cet article, le contrat de cautionnement n’est valable que s’il est fait par écrit et si le montant maximal dont le garant sera responsable ainsi que la date du cautionnement sont spécifiés. De plus, il est impératif que le garant spécifie les trois éléments suivants de sa propre main dans le contrat:

#	Élément à écrire à la main	Pourquoi ?
1	Montant maximal de la responsabilité	Empêcher le créancier de remplir ultérieurement la limite laissée vide dans les textes imprimés ; assurer que le garant assume le risque en toute connaissance de cause.
2	Date du cautionnement (de la garantie)	Détermination précise du début des délais et du délai de forclusion décennal.
3	Engagement en qualité de débiteur solidaire (en cette qualité ou avec toute expression ayant ce sens)	Le choix conscient de la différence vitale pour le créancier entre le cautionnement simple et le cautionnement solidaire.

Si l’un quelconque de ces éléments manque, la garantie est nulle. Dans la pratique judiciaire, les textes de cautionnement qui ne contiennent pas d’écriture manuscrite et sont entièrement imprimés sont considérés comme invalides ; si nécessaire, les parties prétendument manuscrites sont soumises à une expertise afin de déterminer si elles sont réellement le produit de la main du garant.

Les deux autres alinéas de l’article sont également souvent négligés en pratique :

Garantie par l’intermédiaire d’un représentant : L’octroi d’une procuration spéciale pour se porter garant en son nom propre et la promesse de se porter garant pour autrui sont également soumis aux mêmes conditions de forme. Autrement dit, si l’on doit devenir garant par procuration, le pouvoir dans la procuration doit également remplir la condition de l’écriture manuscrite. Par conséquent, la seule voie sûre est que le garant signe personnellement.

Modifications ultérieures : Les modifications apportées ultérieurement au contrat de cautionnement et augmentant la responsabilité du garant ne produisent d’effet que si elles respectent la forme prévue pour le cautionnement. À chaque modification du contrat, la clause de garantie doit être révisée et formulée de la même manière.

5. Le fait de la rédiger sous forme d’acte notarié annule-t-il l’exigence de l’écriture manuscrite ?

Cette question revêt une importance particulière pour les contrats de construction en échange de parts. En effet, ces contrats, incluant également la vente immobilière, sont établis sous forme officielle — en pratique, sous forme d’acte notarié. La première idée qui vient à l’esprit est la suivante : « Le notaire constate déjà la volonté, il n’y a pas besoin d’écriture manuscrite. »

Ne faites pas confiance à cette hypothèse. Bien qu’il y ait des discussions dans la doctrine, l’approche acceptée dans la pratique judiciaire est que la condition de l’écriture manuscrite prévue à l’article 583 du Code des Obligations (TBK) est également requise même si le contrat a été rédigé devant notaire. De même, le fait que le garant soit un commerçant ou propriétaire d’une entreprise commerciale ne change rien ; la condition de l’écriture manuscrite doit être remplie. En pratique, il existe des décisions où les déclarations de cautionnement ajoutées aux contrats de location rédigés devant notaire et non conformes à l’article 583 du Code des Obligations sont considérées comme invalides.

Bonne pratique : Lors de la rédaction du contrat sous forme notariée, il faut s’assurer que le garant écrive personnellement, de sa propre main le montant maximal, la date et sa qualité de garant solidaire, et qu’il signe, sous la clause de garantie — à la suite du texte imprimé. L’officier notarial pourrait ne pas le rappeler spontanément ; au lieu d’attendre qu’il le rappelle, il convient de préparer le texte à l’avance et de le présenter au notaire de cette manière. Un exemple de texte de déclaration pouvant être utilisé est fourni dans la section 13 ci-dessous.

Un autre débat : l’article 7 du Code de commerce turc. Conformément à l’article 7 du Code de commerce turc, les personnes qui s’engagent conjointement dans une dette en raison d’une transaction commerciale, à moins que la loi ou le contrat n’en dispose autrement, sont responsables solidairement ; cette règle s’applique également dans le cas de cautionnement de dettes commerciales, tant dans la relation entre le débiteur principal et la caution que dans celle entre les cautions. Une opinion soutient que, dans les transactions commerciales, l’article 7 du Code de commerce turc, en tant que disposition spéciale, écarte l’exigence d’écriture manuscrite de l’article 583 du Code des obligations turc. Cependant, cette opinion est controversée et se fier à elle pour ignorer l’exigence d’écriture manuscrite signifie mettre en péril l’intégralité de la garantie. Le domaine d’application sûr de l’article 7 du Code de commerce turc n’est pas d’éliminer l’exigence d’écriture manuscrite, mais de renforcer la solidarité.

6. Condition de validité 2 : le consentement du conjoint et l’exception accordée au partenaire entrepreneur (Art. 584 CO)

Conformément à l’article 584 du Code des obligations, l’un des conjoints ne peut se porter caution que, à moins qu’une décision de séparation judiciaire n’ait été rendue ou qu’un droit légal de vivre séparément ne soit né, et seulement avec le consentement écrit de l’autre. Il est impératif que ce consentement ait été donné avant la conclusion du contrat ou au plus tard au moment de sa conclusion. Le consentement obtenu ultérieurement ne remédie pas, en règle générale, au défaut.

En outre, conformément au deuxième alinéa, pour les modifications apportées ultérieurement au contrat qui entraînent une augmentation du montant de la responsabilité, la transformation d’un cautionnement simple en cautionnement solidaire ou une diminution significative des garanties en faveur de la caution, le consentement du conjoint est à nouveau requis.

6.1. Exception importante pour le partenaire entrepreneur

Article 584/3 du Code des Obligations Turc (ajouté par la loi n° 6455) : « Le consentement du conjoint n’est pas requis pour les cautions données par le propriétaire d’une entreprise commerciale enregistrée au registre du commerce ou par l’associé ou le dirigeant d’une société commerciale en lien avec l’entreprise ou la société, ainsi que pour les cautions données par les artisans ou commerçants enregistrés au registre des artisans et commerçants en lien avec leurs activités professionnelles, (…) »

Si la personne qui donne la garantie dans un contrat de construction en échange de parts est un associé ou un dirigeant de l’entreprise de construction et que la garantie est donnée en lien avec l’activité de l’entreprise, cette situation relève de l’exception et le consentement écrit de son conjoint n’est pas requis. Il s’agit d’une facilité pratique pour le propriétaire foncier : l’une des raisons les plus fréquentes d’annulation de la garantie est écartée dans ce dossier.

Toutefois, il convient de prêter attention aux limites de l’exception :

La personne qui donne la garantie doit effectivement être un associé ou un dirigeant. Sa qualité à la date du contrat doit être documentée par le journal du registre du commerce et un extrait du registre actuel, et ces documents doivent être joints au contrat.

La garantie doit être en lien avec l’entreprise ou la société. Un contrat de construction en échange de parts est l’activité principale de l’entreprise contractante ; cette condition ne pose normalement pas de problème — mais il est important que le lien soit documenté dans le dossier.

Même si la qualité d’associé prend fin ultérieurement, la garantie demeure ; ce qui est déterminant est la qualité au moment de la conclusion du contrat. En revanche, si la personne ayant donné la garantie a quitté la société et qu’une modification augmentant la responsabilité doit être effectuée par la suite, il convient d’évaluer séparément si l’exception reste applicable à cette modification.

L’exception concerne uniquement le consentement du conjoint. Elle n’élimine pas les exigences d’écriture manuscrite et de montant maximal. C’est l’erreur la plus fréquente dans la pratique.

Garant non associé : Il est parfois souhaité que le garant ne soit pas un associé de la société, mais le conjoint, le frère ou un proche de l’associé. Étant donné que cette personne n’a pas la qualité d’associé/dirigeant, elle ne peut pas bénéficier de l’exception ; si elle est mariée, le consentement écrit de son conjoint doit impérativement être obtenu et le consentement doit être donné avant la conclusion du contrat ou au plus tard au moment de sa conclusion. Il est recommandé que ce consentement soit joint au contrat sous forme de déclaration signée en annexe.

7. Condition de validité 3 : le montant maximal — comment est-il déterminé dans le cadre d’un contrat de construction en échange de terrain ?

C’est le point le plus difficile et le plus sujet à erreurs concernant la garantie personnelle dans les contrats de construction en échange de terrain. La raison est la suivante : la prestation principale de l’entrepreneur n’est pas monétaire, mais la réalisation d’un ouvrage — il construira et livrera un bâtiment. Or, le garant n’assume pas la construction du bâtiment, mais les conséquences pécuniaires de son inexécution. Par conséquent, le montant maximal doit être fixé comme un plafond en livres turques.

7.1. Quels éléments doivent être pris en compte lors de la détermination du plafond ?

Les éléments pouvant être réclamés au garant peuvent être les suivants :

Indemnité de retard / loyers à leur juste valeur marchande (qui augmentent de manière cumulative si le projet se prolonge),

Les montants de la clause pénale convenus dans le contrat,

Les coûts de fabrication incomplète et défectueuse,

Coût de remplacement nécessaire pour l’achèvement des travaux en cas de résiliation du contrat,

Frais de justice, honoraires d’avocat et frais de recouvrement.

En pratique, le plafond est généralement déterminé sur la base de la valeur marchande totale des parties indépendantes appartenant aux propriétaires fonciers à la date du contrat ou du coût total de la construction. Le fait de baser cette valeur sur un rapport d’évaluation agréé par le SPK obtenu avant le contrat facilite à la fois le caractère raisonnable du plafond et sa preuve si nécessaire.

7.2. Problème d’inflation et solution équitable

Risque souvent négligé : La loi exige que le montant maximal soit spécifié. Un plafond fixe en TL écrit aujourd’hui peut être bien en deçà de sa valeur réelle la cinquième année du projet — la garantie existe sur le papier mais est économiquement vidée de sa substance. En revanche, lier le plafond à un indice ou à une formule variable comporte le risque de créer une controverse concernant l’exigence que « le montant maximal soit spécifié ».

Approche pratique et défendable : Fixer le plafond non pas sur la valeur actuelle du projet, mais comme un chiffre nominal élevé basé sur le risque maximal prévisible. Le plafond est une limite supérieure, pas le montant à payer ; le maintenir élevé n’augmente pas la dette réelle du garant, il empêche seulement que la garantie ne se vide de sa substance dans les années futures. Si une indexation est effectuée, une limite supérieure nominale spécifique doit impérativement être ajoutée en complément de la formule indexée.

7.3. Nature accessoire du cautionnement : le contrat principal doit être valide

Étant donné que le cautionnement donne naissance à une obligation accessoire (dépendante de l’obligation principale), si le contrat principal est invalide, la garantie tombe également. Si le contrat de construction en échange de biens immobiliers n’a pas été conclu dans la forme officielle, la clause de garantie peut perdre sa base, quelle que soit la minutie avec laquelle elle a été rédigée. Par conséquent, avant de mettre en place une structure de garantie, il faut s’assurer que le contrat a été établi sous forme d’acte notarié et qu’une annotation a été portée au registre foncier.

8. Limite de durée : la règle des dix ans et le risque dépassant le projet (CO art. 598)

Conformément à l’article 598 du CO, tout cautionnement donné par une personne physique s’éteint automatiquement à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la conclusion du contrat y relatif. Même si le cautionnement a été donné pour une durée de plus de dix ans, la caution ne peut être poursuivie que jusqu’à l’expiration du délai de dix ans, à moins qu’une prolongation ou un nouveau cautionnement n’ait été accordé. Le fait que le cautionnement soit simple ou solidaire ne modifie pas ce résultat.

La procédure de prolongation est également stricte : la durée du cautionnement peut être prolongée pour une nouvelle période maximale de dix ans, par une déclaration écrite de la caution, conforme à la forme du contrat de cautionnement, à condition que cette déclaration soit faite au plus tôt un an avant l’expiration du cautionnement. C’est-à-dire que les éléments manuscrits doivent être de nouveau présents dans la déclaration de prolongation.

Pourquoi est-ce critique ? Dans les projets de transformation urbaine, le calendrier se déroule comme suit : contrat → permis (6-9 mois) → construction (12-30 mois) → occupation (3-6 mois). Si l’on ajoute à cela d’éventuels retards, des problèmes d’urbanisme et des processus judiciaires, la livraison peut s’étendre sur sept à huit ans. De plus, après la livraison, la responsabilité pour vices cachés relative au contrat d’ouvrage perdure ; pour les constructions immobilières, cette période est de cinq ans à compter de la livraison (des périodes plus longues peuvent être envisagées en cas de faute lourde de l’entrepreneur). Résultat : la garantie peut prendre fin d’elle-même précisément pendant les années où l’action pour vices cachés devrait être intentée.

Solution : Le contrat doit stipuler que le garant s’engage à faire une déclaration de prolongation, conformément à l’article 583 du Code des obligations turc, à la demande écrite des propriétaires fonciers, pendant la période d’un an précédant l’expiration de la garantie, et que le non-respect de cet engagement entraînera une clause pénale distincte. De plus, la neuvième année doit être inscrite au calendrier comme un rappel. N’oubliez pas : la prolongation ne prend effet pas par la seule déclaration unilatérale du garant, mais aussi par l’acceptation du créancier.

9. Ordinaire ou solidaire ? L’effet de l’article 7 du Code de commerce turc

Critère	Cautionnement simple	Cautionnement solidaire
Ordre de recours du créancier	Il faut d’abord s’adresser au débiteur principal et prouver son insolvabilité / l’échec de la poursuite	Lorsque le débiteur principal est en défaut, directement le garant peut être actionné
Exceptions	Les exceptions de discussion (bénéfice de discussion) et de réalisation du gage peuvent être invoquées	Ces exceptions ne peuvent en principe pas être invoquées
Valeur pour le propriétaire du terrain	Faible — nécessite un effort de recouvrement préalable de plusieurs années	C’est la garantie recherchée

Par conséquent, la présence de l’expression « solidaire » dans le texte n’est pas seulement un choix, mais un élément obligatoire qui doit être écrit à la main conformément à l’article 583 du CO.

De plus, le contrat de construction en échange d’appartements, du point de vue de l’entrepreneur, étant une affaire commerciale, la présomption de solidarité de l’article 7 du Code de commerce turc (TTK) entre également en jeu : ceux qui s’endettent conjointement en raison d’une affaire de nature commerciale sont solidairement responsables, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat. Ceci est un fondement soutenant la solidarité ; cependant, comme expliqué ci-dessus, cela ne doit pas être utilisé comme justification pour contourner l’exigence de la signature manuscrite.

N’omettez pas la deuxième phrase de l’article 7 du Code de commerce turc (TTK) : La même disposition stipule qu’il n’est pas possible d’appliquer des intérêts moratoires aux cautions et garants sans notification préalable du non-respect de l’engagement ou du non-paiement. Par conséquent, lorsque l’entrepreneur est en défaut, une sommation notariée distincte doit également être envoyée au garant. En pratique, cette négligence entraîne souvent la perte des demandes d’intérêts.

10. Que couvre la garantie, et quelle est l’étendue de la responsabilité qu’elle entraîne ? (Art. 589 CO)

La caution est responsable jusqu’au montant maximal spécifié dans le contrat de cautionnement. Dans la limite de ce plafond, la responsabilité couvre en principe :

La dette principale elle-même et les conséquences légales de la faute ou du défaut du débiteur,

Les frais de poursuite engagés contre le débiteur et les frais de justice (à condition que la caution ait été préalablement informée et ait eu la possibilité d’éviter ces frais),

Les intérêts échus et les accessoires compris dans le contrat.

En contrepartie, la caution peut opposer au créancier les exceptions du débiteur principal (par exemple, la nullité du contrat, l’exécution, la compensation, la prescription). La prescription de l’obligation de cautionnement est également, en règle générale, liée à l’obligation principale. La caution qui a payé est, à hauteur du montant payé, subrogée dans les droits du créancier et peut exercer un recours contre le débiteur principal.

Clause importante à insérer dans le contrat : Le fait que seul le nom de l’entreprise de construction figure dans le permis de construire, auprès de l’administration fiscale, de la chambre de commerce et d’autres institutions publiques n’exonère pas le garant de sa responsabilité. La mention explicite de ce point dans le contrat coupe court à toute défense future de type « mon nom ne figure pas dans les registres officiels ».

11. Que rapporte la garantie personnelle en pratique ?

Scénario	S’il n’y a pas de garantie	S’il y a une garantie solidaire valide
Les actifs de l’entreprise sont vides	Le jugement ne peut être recouvré	Il est possible de se tourner vers le patrimoine personnel du garant (biens immobiliers, véhicules, comptes bancaires, parts sociales, créances)
L’entreprise a fait faillite	On attend dans le tableau de classement; généralement pas de recouvrement	La responsabilité du garant perdure; des poursuites peuvent être engagées séparément contre lui
L’entreprise a été liquidée / le nom a changé	Il n’y a plus d’interlocuteur	Le garant est une personne physique; il n’est pas affecté par la liquidation
Nécessité de mesure conservatoire/saisie	Il n’y a pas d’actifs saisissables dans l’entreprise	Avant la procédure/poursuite, une saisie conservatoire sur les biens du garant peut être demandée
Table de négociation	Ce que l’entrepreneur risque de perdre est limité	Effet dissuasif : l’associé principal sait qu’il met sa propre maison en jeu ; c’est l’un des facteurs qui augmente le plus le respect du contrat

La valeur réelle de la garantie personnelle apparaît souvent bien avant la phase de recouvrement. Un partenaire principal, sachant qu’il ne peut pas se cacher derrière la société, considère le retard et l’arrêt du chantier comme une option beaucoup plus coûteuse.

12. Ce que le propriétaire foncier doit faire pour ne pas perdre la garantie

Les dispositions de la caution imposent des obligations non seulement au garant, mais aussi au créancier. Leur négligence peut entraîner la perte ultérieure d’une garantie valide :

Protégez les autres garanties. Le créancier est tenu de protéger les gages et autres sûretés existant au moment du cautionnement ou obtenus ultérieurement directement auprès du débiteur principal. Par exemple, annuler inutilement une hypothèque de garantie de construction obtenue de l’entrepreneur ou ne pas suivre une lettre de garantie non renouvelée à temps, peut entraîner la libération du garant de sa responsabilité dans cette mesure.

En cas de faillite et de concordat, enregistrez votre créance. En cas de faillite de l’entrepreneur ou de délai concordataire, le créancier doit déclarer sa créance conformément aux procédures ; si cela est négligé, la responsabilité du garant peut en être réduite en conséquence.

Signalez également le défaut au garant. Conformément à l’article 7 du Code de commerce turc (TTK), des intérêts de retard ne peuvent être appliqués au garant sans notification du non-paiement ou du non-respect de l’engagement.

Répétez la forme pour toute modification augmentant la responsabilité. Lors de modifications telles qu’une prolongation de délai, un changement de quota de partage ou des travaux supplémentaires, la clause de garantie doit être rédigée à nouveau et avec des éléments manuscrits.

Mettez en place l’alerte de la neuvième année. Inscrivez la date d’expiration décennale au calendrier et obtenez la déclaration de prolongation à temps.

13. Clause contractuelle modèle et texte de déclaration manuscrit

Les textes suivants sont des arrangements modèles préparés pour être adaptés au projet spécifique. Chaque contrat est unique ; il doit impérativement être soumis à l’examen d’un avocat avant d’être utilisé.

13.1. Clause de garantie à insérer dans le contrat (exemple)

ARTICLE __ — GARANTIE PERSONNELLE (CAUTION SOLIDAIRE)

__.1. Le partenaire/gérant de la société contractante [Ad Soyad, T.C. kimlik no, adres], a signé le présent contrat en tant que partie en qualité de garant personnel (caution solidaire). Le garant est responsable envers les propriétaires du terrain, avec ses biens personnels et solidairement, et ce, dans la limite du montant maximum indiqué ci-dessous, en cas de non-exécution par le contractant de toutes les obligations principales et accessoires découlant du présent contrat — y compris l’achèvement des travaux dans les délais, conformément au contrat, aux spécifications techniques et au projet de permis, sans défaut ni omission, l’obtention du permis d’habitation (iskân) et la livraison des titres de propriété de copropriété — pour le dommage-intérêts de retard, la clause pénale, le coût des malfaçons et des défauts de fabrication, le coût de remplacement nécessaire à l’achèvement des travaux, les intérêts, les frais de justice et de recouvrement ainsi que les honoraires d’avocat.

__.2. Le montant maximal dont le garant est responsable est de [rakam ve yazıyla] livres turques. Ce montant constitue un plafond et couvre également les demandes des propriétaires fonciers inférieures à ce montant.

__.3. Le garant accepte que la fin de sa qualité d’associé ou de dirigeant de la société entrepreneuriale, le transfert de ses actions, le changement de dénomination sociale, le changement de type, la fusion, la scission, la liquidation ou la faillite de la société n’affecteront pas sa responsabilité découlant de cette garantie.

__.4. Selon l’acceptation explicite des parties ; la seule mention du nom de la société entrepreneuriale sur le permis de construire, le contrat de contrôle de la construction, les registres de l’administration fiscale, de la chambre de commerce et d’autres institutions publiques n’annule ni ne limite la responsabilité du garant découlant du présent contrat.

__.5. Toute modification ultérieure apportée au présent contrat et susceptible d’accroître la responsabilité du garant, la déclaration de garantie sera révisée conformément à la forme prévue à l’article 583 du Code des obligations turc. Le garant s’engage à fournir cette déclaration sur demande écrite des propriétaires fonciers.

__.6. Le garant, sachant que la caution prendra fin automatiquement après dix ans à compter de son établissement, conformément à l’article 598 du Code des Obligations turc ; s’engage, sur demande écrite des propriétaires du terrain au moins un an avant l’expiration dudit délai, à faire une déclaration de prolongation pour une nouvelle période de dix ans maximum, conformément à la forme prévue à l’article 583 de la même loi. En cas de non-respect de cet engagement, le garant s’engage à verser aux propriétaires du terrain une pénalité de [tutar] TL.

13.2. Déclaration à rédiger de la main du garant (exemple)

Le texte suivant doit être rédigé juste en dessous de la clause de garantie, non pas imprimé, mais de la propre main du garant, et signé. Même si le contrat est établi sous forme d’acte notarié, cette déclaration doit être incluse telle quelle.

« J’accepte, déclare et m’engage à être personnellement responsable, en tant que garant solidaire, pour les dettes découlant de ce contrat, jusqu’à concurrence d’un montant maximum de [rakam ve yazıyla] livres turques.
Date : __/__/____ (jour/mois/année, manuscrit)
Nom Prénom : ____________________
Signature : ____________________ »

Cinq règles concernant cette déclaration : (1) Le montant, la date et l’expression « garant solidaire » doivent impérativement être de la propre écriture du garant — une simple signature sur un texte imprimé n’est pas suffisante. (2) Le montant doit être écrit à la fois en chiffres et en toutes lettres. (3) La date doit être complète (jour/mois/année). (4) La déclaration doit être rédigée personnellement par le garant; si elle est faite par procuration, la procuration doit également remplir les mêmes conditions de forme — il faut donc éviter la garantie par procuration. (5) Si le garant n’est pas associé/dirigeant et est marié, le consentement écrit du conjoint doit être obtenu avant la conclusion du contrat ou au plus tard au moment de sa conclusion.

Combinaison recommandée : Lettre de garantie bancaire (remboursement échelonné) + hypothèque de garantie de construction sur les parts transférées à l’entrepreneur + garantie personnelle de l’associé principal + et, si possible, une hypothèque sur un bien immobilier du garant. Ces quatre niveaux ne sont pas alternatifs, mais complémentaires : même si l’un tombe pour des raisons de forme, les autres subsistent.

14. Les 12 erreurs les plus courantes en pratique

Se contenter d’écrire dans le contrat « l’associé de la société … est garant personnel » ; omettre les éléments de montant maximal, de date et de solidarité.

Imprimer ces éléments sous forme imprimée ; ne pas obtenir l’écriture manuscrite du garant.

Se fier à l’hypothèse « Fait chez le notaire, c’est suffisant ».

Ne pas indiquer le montant maximum ou utiliser des expressions ambiguës telles que « est responsable de toutes les dettes découlant du contrat sans limitation ».

Fixer le montant maximum trop bas, entraînant l’épuisement économique de la garantie des années plus tard.

Ne pas documenter la qualité d’associé/dirigeant du garant et ne pas joindre l’enregistrement au registre du commerce en annexe du contrat.

Ne pas obtenir le consentement du conjoint pour un garant non-associé, ou l’obtenir après la conclusion du contrat.

Établir la garantie par procuration ; ne pas vérifier que la procuration respecte les conditions de forme.

Ne pas renouveler la déclaration de garantie lors des modifications ultérieures.

Ne pas respecter la période de dix ans et ne pas obtenir la déclaration de prolongation.

Ne pas envoyer une mise en demeure séparée au garant lorsque l’entrepreneur est en défaut (perte d’intérêts).

Libérer inutilement les autres garanties disponibles (hypothèque, lettre de garantie), entraînant la libération du garant de sa responsabilité dans cette mesure.

Foire aux questions

Est-il suffisant d’écrire « est garant personnel » dans le contrat?

Non. Conformément à l’art. 603 du Code des Obligations Turc (TBK), les dispositions relatives à la forme, à la capacité et au consentement du conjoint en matière de cautionnement s’appliquent également aux contrats de garantie personnelle conclus par des personnes physiques sous un autre nom. Par conséquent, le garant doit indiquer de sa propre main le montant maximal pour lequel il est responsable, la date et le fait qu’il s’engage en tant que débiteur solidaire. Si ces éléments sont manquants, la garantie est nulle.

Si le contrat a été rédigé chez un notaire, la condition d’écriture manuscrite est-elle toujours requise ?

L’approche acceptée dans la pratique judiciaire est que l’exigence d’une écriture manuscrite est également requise lorsque le contrat est rédigé chez un notaire. Le fait que le garant soit un commerçant ne modifie pas non plus le résultat. Par conséquent, lors de la rédaction d’un contrat de construction en échange d’appartements sous forme d’acte notarié, il ne faut pas négliger d’obtenir la déclaration de garantie par écrit manuscrit.

Le consentement du conjoint est-il requis lorsqu’un associé de l’entrepreneur devient garant ?

En règle générale, non. Conformément à l’article 584/3 du Code des Obligations turc (TBK), le consentement du conjoint n’est pas requis pour les cautions données par un associé ou un dirigeant d’une société commerciale concernant la société. Cependant, si la personne qui fournit la garantie n’est pas un associé ou un dirigeant (par exemple, un proche de l’associé) et qu’elle est mariée, le consentement écrit du conjoint doit être obtenu avant la conclusion du contrat ou au plus tard au moment de sa conclusion. Cette exception ne concerne que le consentement du conjoint ; elle ne supprime pas les exigences d’écriture manuscrite et de montant maximal.

Quel montant maximal dois-je indiquer ?

Une limite supérieure spécifique en livres turques doit être indiquée. Lors de sa détermination, les pénalités de retard, la clause pénale, le coût des travaux incomplets et défectueux, le coût de remplacement nécessaire pour achever les travaux, ainsi que les frais de procédure et de recouvrement doivent être pris en compte collectivement. En pratique, la valeur marchande totale ou le coût total de construction des sections indépendantes appartenant aux propriétaires fonciers à la date du contrat est pris comme base. Le plafond est une limite supérieure, pas le montant à payer ; le fixer à un niveau bas entraîne une dévalorisation économique de la garantie au fil des ans.

La garantie est-elle à durée indéterminée ?

Non. Conformément à l’article 598 du Code des obligations turc, tout type de cautionnement donné par une personne physique prend fin automatiquement à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la date de conclusion du contrat. Que le cautionnement soit simple ou solidaire ne change rien à ce résultat. La durée peut être prolongée pour une nouvelle période maximale de dix ans par une déclaration écrite conforme à la forme du cautionnement, à condition qu’elle soit faite au plus tôt un an avant son expiration. Il est impératif de suivre ce calendrier pour les projets à long terme.

Le cautionnement prend-il fin si l’associé cède ses parts ?

En règle générale, non. La responsabilité découlant du cautionnement ne repose pas sur la qualité d’associé, mais sur l’engagement de garantie personnelle donné. Néanmoins, pour éviter toute ambiguïté, il doit être clairement stipulé dans le contrat que la responsabilité se poursuit en cas de cession de parts, de changement de dénomination ou de forme sociale, de fusion, de scission, de liquidation et de faillite.

Pourquoi la distinction entre cautionnement simple et cautionnement solidaire est-elle importante ?

Dans le cautionnement simple, le créancier doit d’abord s’adresser au débiteur principal et démontrer que les poursuites sont restées infructueuses ; dans le cautionnement solidaire, en cas de défaillance du débiteur principal, il peut s’adresser directement au garant. La garantie recherchée par le propriétaire est le cautionnement solidaire, et il est obligatoire, conformément à l’article 583 du Code des obligations turc, que cette mention soit écrite à la main.

Dois-je envoyer une mise en demeure distincte au garant en cas de défaillance de l’entrepreneur ?

Oui. Conformément à l’article 7 du Code de commerce turc, les intérêts moratoires ne peuvent être appliqués sans notification au(x) garant(s) que l’engagement ou le paiement n’a pas été effectué. Par conséquent, une copie de la mise en demeure envoyée à l’entrepreneur doit également être signifiée au garant.

Est-il préférable de prendre une hypothèque plutôt qu’un cautionnement ?

Les deux ne sont pas des alternatives l’un à l’autre, mais sont complémentaires. La garantie personnelle donne accès à tous les biens du garant, mais la personne peut se défaire de ses biens ; l’hypothèque, quant à elle, offre une garantie réelle sur un bien immobilier spécifique et préserve la possibilité de poursuite même si la propriété change de mains. Si possible, les deux devraient être pris conjointement.

Que dois-je faire si l’entrepreneur n’accepte pas la garantie ?

C’est un signal d’alarme qui doit être évalué de manière isolée. Un associé principal qui refuse de se porter garant de l’engagement de sa propre entreprise suggère de laisser l’intégralité des risques du projet aux propriétaires fonciers. Dans ce cas, il est nécessaire soit de renforcer considérablement les autres couches, telles que la lettre de garantie bancaire et l’hypothèque de garantie de construction, soit de réévaluer le choix de l’entrepreneur.

Si le garant effectue le paiement, peut-il se retourner contre l’entrepreneur ?

Oui. Le garant qui effectue le paiement est subrogé dans les droits du créancier à concurrence de ce qu’il a payé et peut se retourner contre le débiteur principal. Ce n’est pas un inconvénient pour le propriétaire foncier ; le fait que la créance ait été recouvrée ne change pas le résultat.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La garantie personnelle est un domaine où une seule phrase, rédigée correctement ou incorrectement, peut faire une différence de millions de lires. De plus, une erreur de rédaction est souvent découverte des années plus tard, au stade de la procédure d’exécution — au moment où il n’y a plus de possibilité de réparation. C’est pourquoi la clause de garantie doit être rédigée avec une attention particulière et séparément du reste du contrat de construction en échange d’une part de la propriété.

Le cabinet d’avocats 2M Droit, offre son soutien aux propriétaires fonciers dans les domaines du droit de la transformation urbaine, du droit de la copropriété et du droit immobilier, concernant les points suivants :

L’examen préliminaire de la situation financière et du registre des candidats entrepreneurs et des partenaires garants,

La rédaction du contrat de construction en échange de parts de terrain et de la clause de garantie, la gestion des procédures notariales et l’inscription au registre foncier,

L’obtention de la déclaration manuscrite conformément à l’article 583 du TBK et l’évaluation de la nécessité du consentement du conjoint au cas par cas,

Le calcul du montant maximal en fonction des risques du projet et sa détermination de manière défendable,

La lettre de garantie, l’hypothèque de garantie de construction et l’établissement d’une structure hypothécaire sur l’immeuble du garant,

Le suivi de la période de dix ans et l’obtention en bonne et due forme de la déclaration de prolongation,

En cas de défaillance, la mise en demeure, la constatation de preuves, la saisie conservatoire et les procédures de mesure provisoire,

L’exécution de la procédure d’exécution forcée contre le garant et des actions en recouvrement de créances/dommages et intérêts,

Les actions en résiliation du contrat, annulation et enregistrement de l’acte de propriété, indemnités de retard, clause pénale et paiement des travaux incomplets/défectueux.

Notre cabinet, basé à Tuzla, opère dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy et Üsküdar ainsi que Kocaeli, Gebze, Darıca et Çayırova, sous les titres de services de : avocat en rénovation urbaine, avocat en rénovation urbaine à Istanbul, avocat en rénovation urbaine à Tuzla, avocat spécialisé dans les contrats de construction en échange d’appartements, avocat spécialisé dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, avocat en droit de la construction et avocat en droit immobilier.

Conclusion

Dans un contrat de construction en échange d’appartements, la garantie personnelle est la garantie la plus forte mais la plus facilement perdue entre les mains du propriétaire foncier. Elle est forte, car elle inclut la personne réelle derrière l’entreprise, ainsi que sa maison, son terrain et son compte bancaire dans l’équation. Elle est facilement perdue, car sa validité dépend d’une seule déclaration manuscrite.

En résumé, la règle en trois phrases est la suivante : (1) Quel que soit le nom que vous lui donnez, la garantie donnée par la personne physique est soumise au régime du cautionnement. (2) Le montant maximal, la date et la mention « solidaire » doivent être écrits de la main du garant — même si cela est fait chez le notaire. (3) Inscrivez le délai de dix ans dans le calendrier.

Pour faire examiner la clause de garantie de votre contrat avant signature, vous pouvez contacter le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk avec les documents relatifs à votre projet (projet de contrat, offre de l’entrepreneur, registres du registre du commerce et, le cas échéant, contrat existant).

Principales sources utilisées

Code turc des obligations n° 6098 — notamment l’art. 128 (prise en charge de l’acte d’un tiers), l’art. 162 et suiv. (solidarité des débiteurs), l’art. 581-583 (cautionnement et sa forme), l’art. 584 (consentement du conjoint), l’art. 586 (cautionnement simple/solidaire), l’art. 589 (étendue de la responsabilité), l’art. 591-592 (exceptions et obligations du créancier), l’art. 596 (subrogation), l’art. 598 (extinction) et l’art. 603

Code de commerce turc n° 6102, art. 7 (présomption de solidarité dans les affaires commerciales et condition de notification)

Code civil turc n° 4721, art. 881 et suiv. (hypothèque immobilière)

Grande Assemblée Plénière de l’Unification des Jurisprudences de la Cour de Cassation, 20.04.2018, Dossier 2017/4, Arrêt 2018/5 (JO 16.10.2018)

INDER, Guide de Sélection d’Entrepreneurs dans les Zones de Transformation Urbaine avec Questions et Réponses (titre sur la garantie)

Grande Assemblée Plénière de l’Unification des Jurisprudences de la Cour de Cassation, 16.05.2025, Dossier 2024/1, Arrêt 2025/2 (JO 18.07.2025, N° 32959) — concernant l’importance de l’annotation du contrat au registre foncier

Avertissement légal : Cet article est préparé à des fins d’information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Les clauses contractuelles et les textes de déclaration fournis dans cet article sont des modèles préparés pour être adaptés à des cas spécifiques et peuvent ne pas produire le résultat juridique escompté s’ils sont utilisés tels quels ; ils doivent impérativement être vérifiés par un avocat avant toute utilisation. Des opinions différentes existent en doctrine et dans la jurisprudence concernant la distinction entre le cautionnement et le contrat de garantie, et l’application des exigences de forme de l’article 583 du Code des Obligations Turc (TBK) aux contrats formels et aux transactions commerciales ; les évaluations contenues dans cet article simplifient ces débats. La législation et la jurisprudence évoluent constamment. Les références des décisions de justice mentionnées dans cet article doivent être vérifiées dans leur intégralité via le système de recherche de décisions de l’UYAP / Cour de cassation avant d’être utilisées dans toute requête, avis ou publication. Consultez impérativement un avocat avant d’entreprendre toute démarche relative à votre cas spécifique.