إذا كان أي من هذه العناصر مفقودًا، فإن الضمان باطل. في الممارسة القضائية، تُعتبر نصوص الكفالة التي لا تتضمن خط يد المنظم بالكامل مطبوعة باطلة؛ وتخضع الأجزاء التي يُدعى أنها بخط اليد لتحقيق الخبراء عند الضرورة لتحديد ما إذا كانت بالفعل من عمل يد الضامن.

غالبًا ما يتم إغفال الفقرتين الأخريين من المادة في الممارسة العملية:

الضمان عبر ممثل: يخضع منح توكيل خاص بالكفالة بالنيابة عن النفس ووعد الكفالة بالنيابة عن شخص آخر لنفس شروط الشكل. أي، إذا كان الضامن سيُعين بموجب توكيل، فيجب أن يحمل التفويض في التوكيل أيضًا شرط خط اليد. لهذا السبب، فإن توقيع الضامن بنفسه هو السبيل الآمن الوحيد.

التعديلات اللاحقة: التعديلات التي تُجرى لاحقًا على عقد الكفالة وتزيد من مسؤولية الكفيل لا تكون نافذة ما لم تتوافق مع الشكل المنصوص عليه للكفالة. في كل تعديل يُجرى على العقد، يجب أن يتم تنظيم بند الكفالة مجددًا وبنفس الشكل.

5. هل إلزامية التنظيم لدى كاتب العدل تلغي شرط خط اليد؟

هذا السؤال يحمل أهمية خاصة من حيث عقود البناء مقابل حصة من الأرض. لأن هذه العقود تتضمن بيع عقارات، فإنها تُبرم بشكل رسمي – في الممارسة العملية، على شكل تنظيم لدى كاتب العدل. أول فكرة تخطر بالبال هي: “كاتب العدل يثبت الإرادة بالفعل، فلا حاجة لخط اليد.”

لا تعتمد على هذا الافتراض. على الرغم من وجود نقاش في الفقه القانوني، فإن النهج المقبول في الممارسة القضائية، فيما يتعلق بالمادة 583 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، هو أن شرط الكتابة اليدوية مطلوب حتى لو تم تنظيم العقد لدى كاتب العدل. وبالمثل، فإن كون الكفيل تاجرًا أو صاحب مؤسسة تجارية لا يغير النتيجة؛ يجب الوفاء بشرط الكتابة اليدوية. في التطبيق العملي، هناك قرارات تعتبر بيانات الكفالة المضافة إلى عقود الإيجار المنظمة لدى كاتب العدل، والتي لا تتوافق مع المادة 583 من قانون الالتزامات التركي، باطلة.

التطبيق الصحيح: عند إبرام العقد بصيغة تنظيمية لدى كاتب العدل، يجب التأكد من أن الكفيل يكتب ويوقع شخصيًا وبخط يده المبلغ الأقصى، والتاريخ، وصفته ككفيل متضامن، تحت بند الكفالة — استمرارًا للنص المطبوع. قد لا يقوم كاتب العدل بتذكيرك بهذا الأمر من تلقاء نفسه؛ وبدلاً من انتظار تذكيره، يجب إعداد النص مسبقًا وتقديمه إلى كاتب العدل بهذه الطريقة. يُقدم نص بيان نموذجي يمكن استخدامه في القسم 13 أدناه.

نقاش آخر: المادة 7 من قانون التجارة التركي. وفقًا للمادة 7 من قانون التجارة التركي، فإن الأشخاص الذين يتحملون دينًا بشكل مشترك نتيجة لعمل تجاري، يكونون مسؤولين بالتضامن، ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك؛ ويسري هذا الحكم أيضًا في حالة الكفالة على الديون التجارية، سواء في العلاقة بين المدين الأصلي والكفيل، أو بين الكفلاء. ويرى أحد الآراء أن المادة 7 من قانون التجارة التركي تلغي شرط الكتابة اليدوية المنصوص عليه في المادة 583 من قانون الالتزامات التركي في الأعمال التجارية، باعتبارها حكمًا خاصًا. ولكن هذا الرأي محل خلاف، والاعتماد عليه لتجاوز شرط الكتابة اليدوية يعني تعريض الضمان بأكمله للخطر. المجال الآمن لتطبيق المادة 7 من قانون التجارة التركي ليس إزالة شرط الكتابة اليدوية، بل هو تعزيز مبدأ التضامن.

6. شرط صحة 2: موافقة الزوج والاستثناء الممنوح لشريك المقاول (المادة 584 من قانون الالتزامات التركي)

وفقًا للمادة 584 من قانون الالتزامات التركي، لا يجوز لأحد الزوجين أن يكفل إلا بموافقة خطية من الآخر، ما لم يكن هناك قرار انفصال صادر عن المحكمة أو حق قانوني في العيش منفصلين. يشترط أن تكون هذه الموافقة قد أعطيت قبل إبرام العقد أو على أقصى تقدير عند إبرامه. الموافقة التي يتم الحصول عليها لاحقًا، كقاعدة عامة، لا تصحح النقص.

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للفقرة الثانية، يلزم الحصول على موافقة الزوج مرة أخرى للتغييرات التي تُجرى لاحقًا في العقد والتي تؤدي إلى زيادة المبلغ المسؤول عنه، أو تحويل الكفالة العادية إلى كفالة تضامنية، أو تقليل الضمانات الممنوحة للكفيل بشكل كبير.

6.1. استثناء هام لشريك المقاول

قانون الالتزامات التركي المادة 584/3 (أضيفت بموجب القانون رقم 6455): “لا تشترط موافقة الزوج/الزوجة للكفالات المقدمة من مالك منشأة تجارية مسجلة في السجل التجاري، أو من شريك أو مدير شركة تجارية فيما يتعلق بالمنشأة أو الشركة، أو الكفالات المقدمة من الحرفيين أو أصحاب المهن المسجلين في سجل الحرفيين وأصحاب المهن فيما يتعلق بأنشطتهم المهنية، (…)”.

إذا كان الشخص الذي يقدم الضمان في عقد إنشاءات مقابل حصة من الأرض، شريكًا أو مديرًا في الشركة المقاولة، وكان الضمان مقدمًا فيما يتعلق بعمل الشركة، فإن ذلك يندرج ضمن نطاق هذا الاستثناء و لا تشترط موافقة زوجته/زوجها الخطية. وهذا يمثل تسهيلًا عمليًا لصاحب الأرض: حيث يُستبعد أحد الأسباب الأكثر شيوعًا لإلغاء الضمان في هذه الحالة.

ولكن يجب الانتباه إلى حدود الاستثناء:

يجب أن يكون الشخص الذي يقدم الضمان بالفعل شريكًا أو مديرًا. ويجب إثبات حمله لهذه الصفة في تاريخ العقد من خلال جريدة السجل التجاري وقيد السجل الحالي، ويجب إرفاق هذه الوثائق بالعقد.

يجب أن يكون الضمان متعلقًا بالمنشأة أو الشركة. عقد إنشاءات مقابل حصة من الأرض هو النشاط الأساسي للشركة المقاولة؛ هذا الشرط لا يسبب مشكلة عادةً — ولكن من المهم أن يكون الارتباط موثقًا في الملف.

تستمر الكفالة حتى لو انتهت صفة الشراكة لاحقًا؛ الصفة الحاسمة هي تلك التي كانت موجودة وقت العقد. في المقابل، إذا كان الشخص الذي يقدم الضمان قد خرج من الشراكة، وإذا كان سيتم إجراء تعديل لاحقًا يزيد من المسؤولية، فيجب تقييم ما إذا كان الاستثناء لا يزال ساريًا لذلك التعديل بشكل منفصل.

الاستثناء يتعلق بموافقة الزوج/الزوجة فقط. لا يلغي شروط الكتابة اليدوية والحد الأقصى للمبلغ. هذا هو الخطأ الأكثر شيوعًا في الممارسة.

الضامن غير الشريك: أحيانًا يُرغب في جعل زوج/زوجة الشريك أو أخيه أو أحد أقاربه ضامنًا بدلاً من الشريك نفسه. وبما أن هذا الشخص لا يحمل صفة شريك/مدير، فلا يمكنه الاستفادة من الاستثناء؛ وإذا كان متزوجًا، يجب الحصول على موافقة زوجته الخطية حتمًا ويجب إعطاء هذه الموافقة قبل إبرام العقد أو على أبعد تقدير عند إبرامه. يُوصى بربط هذه الموافقة بالعقد كإعلان موقع في الملحق.

7. شرط الصلاحية 3: الحد الأقصى للمبلغ — كيف يتم تحديده في عقود المقاولات مقابل حصة؟

هذه هي النقطة الأكثر صعوبة والأكثر عرضة للأخطاء في الضمانات الشخصية ضمن عقود مقاولات البناء مقابل حصة. السبب هو: أن الأداء الأصلي للمقاول ليس ماليًا، بل هو إنجاز عمل — سيقوم ببناء المبنى وتسليمه. بينما الضامن لا يتعهد ببناء المبنى، بل يتحمل النتائج المالية لعدم الوفاء. لذلك، يجب تحديد الحد الأقصى للمبلغ كسقف بالليرة التركية.

7.1. ما هي البنود التي يجب أخذها في الاعتبار عند تحديد السقف؟

يمكن أن تكون البنود التي يمكن المطالبة بها من الضامن كما يلي:

تعويض التأخير / رسوم الإيجار السارية (تتزايد تراكميًا إذا طال أمد المشروع)،

مبالغ الشرط الجزائي المتفق عليها في العقد،

تكاليف الإنتاج الناقص والمعيب،

تكلفة الاستبدال المطلوبة لإتمام العمل في حالة فسخ العقد،

مصاريف الدعوى القضائية، وأتعاب المحاماة، ومصاريف المتابعة.

في التطبيق العملي، يتم تحديد السقف عادةً بالاعتماد على إجمالي القيمة السوقية للوحدات المستقلة التابعة لأصحاب الأراضي في تاريخ العقد أو إجمالي تكلفة البناء. إن استناد هذه القيمة إلى تقرير التقييم المرخص من قبل هيئة أسواق المال (SPK) الذي تم الحصول عليه قبل العقد، يسهل معقولية السقف وإثباته عند الضرورة.

7.2. مشكلة التضخم والحل النزيه

مخاطرة غالبًا ما يتم تجاهلها: يشترط القانون أن يكون المبلغ الأقصى محددًا. سقف ثابت بالليرة التركية يُكتب اليوم قد يبقى أقل بكثير من قيمته الحقيقية في السنة الخامسة للمشروع — الضمان موجود على الورق لكنه أصبح فارغًا اقتصاديًا. في المقابل، ربط السقف بمؤشر أو بصيغة متغيرة، يحمل خطر إثارة جدل من حيث شرط “أن يكون المبلغ الأقصى محددًا”.

نهج عملي وقابل للدفاع: تحديد السقف ليس على أساس قيمة المشروع الحالية، بل كرقم اسمي مرتفع بناءً على الحد الأقصى للمخاطر المتوقعة. السقف هو حد أقصى، وليس المبلغ الواجب دفعه؛ إبقاؤه مرتفعًا لا يزيد من الدين الحقيقي للضامن، بل يمنع فقط أن يصبح الضمان فارغًا من المحتوى في السنوات القادمة. إذا كان سيتم تطبيق الفهرسة، فيجب حتمًا كتابة حد أقصى اسمي معين بالإضافة إلى الصيغة المفهرسة.

7.3. طبيعة الكفالة التبعية: يجب أن يكون العقد الأصلي ساري المفعول

بما أن الكفالة تُنشئ دينًا تبعيًا (مرتبطًا بالدين الأصلي)، إذا كان العقد الأصلي باطلاً، تسقط الكفالة أيضًا. إذا لم يتم إبرام عقد إنشاء مقابل حصة بالأرض بصيغة رسمية، فإن بند الضمان قد يفقد أساسه، بغض النظر عن مدى دقة صياغته. لذلك، قبل إنشاء هيكل الضمان، يجب التأكد من أن العقد قد تم إبرامه على شكل سند رسمي لدى الكاتب العدل وأنه تم تسجيله في السجل العقاري.

8. قيود المدة: قاعدة السنوات العشر والمخاطر التي تتجاوز المشروع (المادة 598 من قانون الالتزامات التركي)

وفقًا للمادة 598 من قانون الالتزامات التركي، تزول كل كفالة مقدمة من شخص طبيعي تلقائيًا بمرور عشر سنوات من تاريخ إبرام العقد المتعلق بها. حتى لو تم تقديم الكفالة لمدة تزيد عن عشر سنوات، لا يمكن ملاحقة الكفيل إلا حتى نهاية فترة العشر سنوات، ما لم يتم تمديدها أو تقديم كفالة جديدة. كون الكفالة عادية أو تضامنية لا يغير هذه النتيجة.

إجراء التمديد صارم أيضًا: يمكن تمديد مدة الكفالة، على أن يتم ذلك قبل سنة واحدة على الأقل من انتهاء الكفالة، بموجب إقرار كتابي من الكفيل يتوافق مع شكل عقد الكفالة، لمدة جديدة أقصاها عشر سنوات. وهذا يعني أنه يجب استيفاء عناصر الكتابة اليدوية مرة أخرى في إقرار التمديد.

لماذا هو حرج؟ في مشاريع التحول الحضري، يسير الجدول الزمني على النحو التالي: العقد ← الترخيص (6-9 أشهر) ← البناء (12-30 شهرًا) ← الإشغال (3-6 أشهر). عند إضافة التأخيرات المحتملة، مشاكل التخطيط، وإجراءات الدعاوى القضائية إلى هذا، قد يمتد التسليم إلى سبع أو ثماني سنوات. علاوة على ذلك، تستمر مسؤولية العيب المتعلقة بعقد العمل حتى بعد التسليم؛ وبالنسبة للمباني العقارية، هذه الفترة هي خمس سنوات من تاريخ التسليم (قد تكون هناك فترات أطول في حالة وجود خطأ جسيم من المقاول). النتيجة: قد تنتهي الكفالة تلقائيًا في السنوات التي من المرجح أن تُرفع فيها دعوى العيب.

الحل: يجب أن يُكتب في العقد أن الكفيل يتعهد بتقديم إقرار بالتمديد وفقًا للمادة 583 من قانون الالتزامات التركي (TBK) بناءً على طلب خطي من أصحاب الأرض، وذلك خلال الفترة التي تسبق انتهاء الكفالة بسنة واحدة وأن مخالفة هذا التعهد ستؤدي إلى شرط جزائي منفصل. بالإضافة إلى ذلك، يجب تسجيل السنة التاسعة كتذكير في التقويم. تذكر: التمديد لا ينتج أثره بإعلان أحادي من الكفيل، بل بقبول الدائن أيضًا.

9. عادي أم تضامني؟ تأثير المادة 7 من قانون التجارة التركي (TTK)

لذلك، فإن وجود عبارة “متضامن” في النص ليس مجرد تفضيل، بل هو عنصر إلزامي يجب كتابته بخط اليد وفقًا للمادة 583 من قانون الالتزامات التركي (TBK).

بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن عقد الإنشاء مقابل حصة من الأرض يعتبر عملاً تجاريًا من حيث المقاول، فإن مبدأ الافتراض بالتضامن في المادة 7 من قانون التجارة التركي (TTK) يدخل أيضًا حيز التنفيذ: أولئك الذين يتحملون دينًا بشكل مشترك بسبب عمل تجاري، يكونون مسؤولين بالتضامن ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك. هذا أساس يدعم التضامن؛ ومع ذلك، وكما هو موضح أعلاه، يجب ألا يُستخدم كمبرر لتجاوز شرط الكتابة اليدوية.

لا تتجاوزوا الجملة الثانية من المادة 7 من قانون التجارة التركي (TTK): في نفس الحكم، يُذكر أنه لا يمكن تطبيق فائدة التأخير على الكفيل والكفلاء دون إخطارهم بعدم تنفيذ الالتزام أو عدم السداد . لذلك، عندما يتأخر المقاول، يجب أيضًا إرسال إخطار عدلي منفصل إلى الضامن. في الممارسة العملية، غالبًا ما تُرفض مطالبات الفائدة بسبب إهمال هذا الأمر.

10. ما الذي يشمله الضمان وما مقدار المسؤولية التي ينشئها؟ (م. 589 من قانون الالتزامات التركي)

الكفيل مسؤول حتى المبلغ الأقصى المذكور في عقد الكفالة. بشرط البقاء ضمن هذا السقف، تشمل المسؤولية عادةً ما يلي:

الدين الأصلي نفسه و النتائج القانونية لخطأ المدين أو تأخره،

 مصاريف المتابعة المتخذة ضد المدين وتكاليف الدعوى (بشرط أن يُمنح الكفيل فرصة لتجنبها بإخطاره مسبقًا)،

 الفوائد المستحقة والتوابع ضمن نطاق العقد.

في المقابل، يمكن للكفيل أن يدفع للدائن بـ الدفوع التي يمتلكها المدين الأصلي (مثل بطلان العقد، الوفاء، المقاصة، التقادم). كما أن تقادم دين الكفالة يرتبط عادة بالدين الأصلي. يصبح الكفيل الذي يقوم بالدفع، بالقدر الذي دفعه، خلفًا لحقوق الدائن ويمكنه الرجوع على المدين الأصلي.

ملاحظة مهمة يجب كتابتها في العقد: مجرد ورود اسم الشركة المقاولة فقط في رخصة البناء ومصلحة الضرائب وغرفة التجارة وغيرها من المؤسسات العامة، لا يلغي مسؤولية الضامن. إن ذكر هذه النقطة بوضوح في العقد، يقطع الطريق أمام الدفاع المستقبلي “اسمي غير موجود في السجلات الرسمية”.

11. ما الذي تقدمه الكفالة الشخصية عمليًا؟

تظهر القيمة الحقيقية للضمان الشخصي، في كثير من الأحيان، قبل مرحلة التحصيل بكثير، وليس أثناءها. يعتبر الشريك الرئيسي الذي يدرك أنه لا يستطيع الاختباء خلف الشركة، التأخير ووقف موقع البناء خيارًا أكثر تكلفة بكثير.

12. ما يجب على مالك الأرض فعله لعدم فقدان الضمان

أحكام الكفالة لا تلزم الكفيل فحسب، بل تضع الدائن أيضًا تحت طائلة بعض الالتزامات. إهمال هذه الالتزامات قد يؤدي إلى فقدان الضمان الساري لاحقًا:

حماية الضمانات الأخرى. يلتزم الدائن بحماية الرهون والضمانات الأخرى الموجودة وقت الكفالة أو التي تم الحصول عليها لاحقًا مباشرة من المدين الأصلي. على سبيل المثال، إلغاء الرهن التأميني لضمان البناء الذي تم الحصول عليه من المقاول دون داعٍ، أو عدم متابعة خطاب الضمان في حالة عدم تجديده في الوقت المحدد، قد يؤدي إلى إعفاء الكفيل من المسؤولية بهذا القدر.

تسجيل دينك في حالة الإفلاس أو التسوية القضائية. في حالة إفلاس المقاول أو منحه مهلة للتسوية القضائية، يجب على الدائن إبلاغ دينه بشكل صحيح؛ وإذا تم إهمال ذلك، فقد تقل مسؤولية الكفيل تبعًا لذلك.

إبلاغ الكفيل بالتقصير أيضًا. وفقًا للمادة 7 من قانون التجارة التركي (TTK)، لا يمكن احتساب فائدة التأخير على الكفيل ما لم يتم إبلاغه بعدم سداد الدفع أو عدم الوفاء بالالتزام.

كرر الشكل في كل تعديل يزيد من المسؤولية. في التعديلات مثل تمديد المدة، أو تغيير نسبة المشاركة، أو الأعمال الإضافية، يجب إعادة تنظيم بند الضمان مجددًا وبعناصر خط اليد.

اضبطوا منبه السنة التاسعة. سجلوا مدة الانتهاء البالغة عشر سنوات في التقويم واحصَلوا على إقرار التمديد في وقته.

13. بند العقد النموذجي ونص الإقرار المكتوب بخط اليد

النصوص التالية هي ترتيبات نموذجية أُعدت لتكييفها وفقًا للمشروع المحدد. كل عقد فريد من نوعه؛ يجب أن يخضع لإشراف محامٍ قبل استخدامه.

13.1. بند الضمان الذي سيُدرج في العقد (نموذج)

المادة __ — الضمان الشخصي (الكفالة التضامنية)

__.1. الشريك/المدير في الشركة المقاولَة، [Ad Soyad, T.C. kimlik no, adres]، وقع على هذا العقد بصفته ضامنًا شخصيًا (كفيلًا متضامنًا). الضامن، في حال عدم وفاء المقاول بجميع التزاماته الأصلية والفرعية الناشئة عن هذا العقد — بما في ذلك استكمال البناء في الموعد المحدد، ووفقًا للعقد والمواصفات الفنية ومشروع الترخيص، ودون عيوب وبشكل كامل، والحصول على شهادة إذن استخدام المبنى (الإسكان) وتسليم سندات الملكية المشتركة — يكون مسؤولاً تجاه أصحاب الأرض بثروته الشخصية وعلى وجه التضامن، وذلك بحد أقصى المبلغ المحدد أدناه، عن تعويض التأخير، والشرط الجزائي، وتكلفة التصنيع الناقص والمعيب، وتكلفة الاستبدال اللازمة لإتمام العمل، والفائدة، ومصاريف التقاضي والمتابعة، وأتعاب المحاماة التي تنشأ في هذه الحالة.

__.2. إن المبلغ الأقصى الذي يلتزم به الضامن هو [rakam ve yazıyla] ليرة تركية. هذا المبلغ يمثل حداً أقصى، ويشمل أيضاً مطالبات أصحاب الأرض التي تقل عن هذا المبلغ.

__.3. يقر الضامن بأن انتهاء صفته كشريك أو مدير في الشركة المقاولة، أو نقل حصصه، أو تغيير اسم الشركة، أو تغيير نوعها، أو اندماجها، أو انقسامها، أو تصفيتها، أو إفلاسها لن يؤثر على مسؤوليته الناشئة عن هذا الضمان.

__.4. بموافقة الأطراف الصريحة؛ إن مجرد ورود اسم الشركة المقاولة فقط في رخصة البناء، وعقد الإشراف على البناء، وسجلات دائرة الضرائب، والغرفة التجارية، وغيرها من المؤسسات العامة لا يلغي أو يحد من مسؤولية الضامن الناشئة عن هذا العقد.

__.5. في كل تغيير يُجرى لاحقاً على هذا العقد ويكون من شأنه زيادة مسؤولية الضامن، سيتم إعادة تنظيم بيان الضمان وفقاً للشكل المنصوص عليه في المادة 583 من القانون المدني التركي للالتزامات. يتعهد الضامن بتقديم هذا البيان بناءً على طلب خطي من أصحاب الأرض.

__.6. يقر الضامن بعلمه بأن الكفالة ستنتهي تلقائيًا بمرور عشر سنوات من تاريخ إنشائها بموجب المادة 598 من قانون الالتزامات التركي؛ ويتعهد بتقديم إقرار بالتمديد لمدة جديدة أقصاها عشر سنوات، وذلك بناءً على طلب كتابي من أصحاب الأرض، وقبل سنة واحدة على الأقل من انتهاء المدة المذكورة، ووفقًا للشكل المنصوص عليه في المادة 583 من القانون ذاته. في حال مخالفة هذا التعهد، يوافق الضامن على دفع شرط جزائي قدره [tutar] ليرة تركية لأصحاب الأرض.

13.2. إقرار الضامن بخط يده (مثال)

يجب كتابة النص التالي، أسفل بند الضمان مباشرةً، ليس مطبوعًا، بل بخط يد الضامن نفسه ويجب أن يتم التوقيع عليه. حتى لو تم تحرير العقد بصيغة رسمية لدى كاتب العدل، يجب أخذ هذا الإقرار كما هو.

“أقر وأصرح وأتعهد بأنني مسؤول شخصيًا بصفتي كفيلاً متضامنًا، فيما يتعلق بالديون الناشئة عن هذا العقد، بحد أقصى مبلغ يصل إلى [rakam ve yazıyla] ليرة تركية.
التاريخ: __/__/____ (يوم/شهر/سنة، بخط اليد)
الاسم واللقب: ____________________
التوقيع: ____________________”

خمس قواعد تتعلق بهذا الإقرار: (1) يجب أن يكون المبلغ والتاريخ وعبارة “الكفيل المتضامن” بالخط اليدوي للكفيل حصراً — لا يكفي التوقيع على نص مطبوع. (2) يجب كتابة المبلغ بالأرقام وبالأحرف. (3) يجب أن يكون التاريخ كاملاً (يوم/شهر/سنة). (4) يجب على الكفيل كتابة الإقرار شخصياً؛ إذا تم ذلك عن طريق وكيل، فيجب أن تستوفي الوكالة نفس الشروط الشكلية — ولذلك يجب تجنب الكفالة عن طريق وكالة. (5) إذا لم يكن الكفيل شريكاً/مديراً ، وكان متزوجاً، يجب الحصول على موافقة الزوج/الزوجة الخطية قبل إبرام العقد أو على الأكثر في لحظة إبرامه.

التركيبة المقترحة: خطاب ضمان بنكي (مع استرداد تدريجي) + رهن ضمان بناء على الحصص المحولة إلى المقاول + كفالة شخصية للشريك الرئيسي + رهن على عقار للكفيل إن أمكن. هذه الطبقات الأربع ليست بدائل لبعضها البعض، بل هي مكملة: حتى لو سقط أحدها من الناحية الشكلية، فإن الأخرى تبقى قائمة.

14. 12 خطأ الأكثر شيوعاً في الممارسة

الاكتفاء بكتابة “الشريك في الشركة … هو الكفيل الشخصي” في العقد؛ وتجاهل عناصر المبلغ الأقصى والتاريخ والتضامن.

طباعة هذه العناصر مطبوعة؛ عدم أخذ خط يد الكفيل.

الاعتماد على افتراض “تم ذلك لدى كاتب العدل، وهذا يكفي”.

عدم كتابة المبلغ الأقصى أو استخدام عبارات غير واضحة مثل “مسؤول بلا حدود عن جميع الديون الناشئة عن العقد” .

تحديد مبلغ أقصى منخفض جدًا، مما يؤدي إلى إفراغ الضمان اقتصاديًا بعد سنوات.

عدم توثيق صفة الضامن كشريك/مدير وعدم إرفاق سجل التجارة بالعقد.

في حالة الضامن غير الشريك، عدم الحصول على موافقة الزوج/الزوجة أو الحصول على الموافقة بعد العقد.

تأسيس الضمان بواسطة وكالة؛ وعدم التحقق مما إذا كانت الوكالة تستوفي الشروط الشكلية.

عدم تجديد إقرار الضمان في التعديلات اللاحقة.

عدم متابعة فترة العشر سنوات وعدم الحصول على إقرار التمديد.

عند تخلف المتعهد عن السداد، عدم إرسال إشعار منفصل إلى الضامن (فقدان الفائدة).

الإفراج عن الضمانات الأخرى (الرهن العقاري، خطاب الضمان) دون داعٍ، مما يؤدي إلى إعفاء الضامن من المسؤولية بهذا القدر.

الأسئلة المتكررة

هل يكفي كتابة “ضامن شخصي” في العقد؟

لا. وفقًا للمادة 603 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، تُطبق أحكام الكفالة المتعلقة بالشكل والأهلية وموافقة الزوج/الزوجة على العقود المبرمة تحت مسمى آخر فيما يتعلق بتقديم الضمان الشخصي من قبل الأشخاص الحقيقيين. لذلك، يجب على الضامن أن يحدد بخط يده المبلغ الأقصى الذي يتحمل مسؤوليته، والتاريخ، وأنه يتحمل الالتزام بصفته متضامنًا . إذا كانت هذه العناصر ناقصة، فإن الضمان يعتبر باطلاً.

هل ما يزال شرط الكتابة اليدوية مطلوبًا حتى لو تم العقد لدى كاتب العدل؟

النهج المقبول في الممارسة القضائية هو أن شرط الكتابة اليدوية سيظل مطلوبًا حتى لو تم تنظيم العقد لدى كاتب العدل. كون الضامن تاجرًا لا يغير النتيجة أيضًا. لذلك، عند إعداد عقد بناء مقابل حصة في الأرض في شكل تنظيم لدى كاتب العدل، يجب عدم إهمال أخذ إقرار الكفالة بخط اليد.

هل يلزم موافقة الزوج/الزوجة عندما يصبح شريك المقاول كفيلًا؟

كقاعدة عامة، لا. وفقًا للمادة 584/3 من قانون الالتزامات التركي، لا تتطلب موافقة الزوج/الزوجة على الضمانات المقدمة من قبل شريك أو مدير شركة تجارية فيما يتعلق بالشركة. ومع ذلك، إذا لم يكن الضامن شريكًا أو مديرًا (على سبيل المثال، أحد أقارب الشريك) وكان متزوجًا، فيجب الحصول على موافقة الزوج/الزوجة الخطية قبل إبرام العقد أو على الأكثر في لحظة إبرامه. هذا الاستثناء يتعلق فقط بموافقة الزوج/الزوجة؛ ولا يلغي شروط الكتابة اليدوية والمبلغ الأقصى.

ماذا يجب أن أكتب كمبلغ أقصى؟

يجب كتابة حد أقصى محدد بالليرة التركية. عند تحديده، يجب أخذ تعويض التأخير، الشرط الجزائي، تكلفة الإنتاج الناقص والمعيب، تكلفة الاستبدال اللازمة لإكمال العمل، ومصاريف التقاضي والمتابعة في الاعتبار معًا. في الممارسة العملية، يتم أخذ القيمة السوقية الإجمالية للأجزاء المستقلة التي يملكها أصحاب الأرض في تاريخ العقد أو إجمالي تكلفة البناء كأساس. السقف هو حد أقصى، وليس المبلغ الذي سيتم دفعه؛ إبقاؤه منخفضًا يؤدي إلى استنزاف الضمان اقتصاديًا على مر السنين.

هل الكفالة غير محددة المدة؟

لا. وفقًا للمادة 598 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، فإن أي كفالة صادرة عن شخص طبيعي تُلغى تلقائيًا بمرور عشر سنوات من تاريخ إبرام العقد. سواء كانت الكفالة عادية أو تضامنية، فإن ذلك لا يغير هذه النتيجة. يمكن تمديد المدة لمدة أقصاها عشر سنوات جديدة ببيان كتابي يتوافق مع شكل الكفالة، شريطة أن يتم ذلك قبل عام واحد على الأقل من انتهائها. يجب الالتزام بهذا الجدول الزمني في المشاريع طويلة الأمد.

هل تنتهي الكفالة إذا قام الشريك بتحويل حصصه؟

كقاعدة عامة، لا. إن المسؤولية الناشئة عن الكفالة لا تستند إلى صفة الشراكة، بل إلى التعهد بالضمان الشخصي المقدم. ومع ذلك، ولإزالة أي شك، يجب النص بوضوح في العقد على استمرار المسؤولية في حالات تحويل الحصص، أو تغيير المسمى أو النوع، أو الاندماج، أو التقسيم، أو التصفية، أو الإفلاس.

لماذا يعتبر الفرق بين الكفالة العادية والكفالة التضامنية مهمًا؟

في الكفالة العادية، يجب على الدائن أولاً الرجوع إلى المدين الأصلي وإثبات أن المتابعة لم تسفر عن نتيجة؛ أما في الكفالة التضامنية، فإنه يمكن الرجوع مباشرة إلى الكفيل عند تخلف المدين الأصلي عن السداد. الضمان الذي يبحث عنه مالك الأرض هو الكفالة التضامنية، وكتابة هذا التعبير بخط اليد إلزامية بموجب المادة 583 من قانون الالتزامات التركي.

هل يجب علي إرسال إشعار منفصل إلى الكفيل عند تخلف المقاول عن السداد؟

نعم. وفقًا للمادة 7 من القانون التجاري التركي (TTK)، لا يمكن فرض فائدة تأخير دون إخطار الكفيل أو الكفلاء بعدم الوفاء بالالتزام أو السداد. لذلك، يجب إبلاغ نسخة من الإشعار المرسل إلى المقاول إلى الكفيل أيضًا.

هل من الأفضل الحصول على رهن عقاري بدلاً من الكفالة؟

لا يمثل أحدهما بديلاً للآخر، بل يكمل كل منهما الآخر. يُتيح الكفيل الشخصي الوصول إلى جميع أصول الكفيل، ولكن يمكن للشخص التصرف في أصوله؛ بينما يوفر الرهن العقاري ضمانًا عينيًا على عقار معين ويحافظ على إمكانية المتابعة حتى لو تغيرت الملكية. إذا أمكن، يجب الحصول على كليهما معًا.

ماذا أفعل إذا رفض المقاول الكفالة؟

هذه علامة تحذير يجب تقييمها بمعزل عن غيرها. الشريك الرئيسي الذي يرفض الوقوف وراء التزام شركته يعني أنه يقترح ترك مخاطر المشروع بالكامل لأصحاب الأراضي. في هذه الحالة، يجب إما تعزيز الطبقات الأخرى بشكل كبير مثل خطاب الضمان المصرفي ورهن ضمان البناء، أو إعادة تقييم اختيار المقاول.

هل يمكن للكفيل الرجوع على المقاول إذا قام بالدفع؟

نعم. يحل الكفيل الذي يقوم بالدفع محل حقوق الدائن بالقدر الذي دفعه ويمكنه الرجوع على المدين الأصلي. هذا لا يمثل عيبًا بالنسبة لصاحب الأرض؛ فنتيجة تحصيل الدين لا تتغير.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

الكفالة الشخصية هي مجال تتشكل فيه فروق بملايين الليرات بكتابة فقرة واحدة صحيحة أو خاطئة. علاوة على ذلك، يتم اكتشاف الخطأ في الصياغة غالبًا بعد سنوات، في مرحلة التنفيذ القضائي — في اللحظة التي لا يبقى فيها مجال للتعويض. لذلك، يجب صياغة بند الكفالة بعناية خاصة ومنفصلة عن بقية عقد الإنشاء مقابل حصة من الأرض.

مكتب 2M للمحاماة، يقدم الدعم لأصحاب الأراضي في مجالات قانون التحول الحضري، قانون ملكية الشقق، وقانون العقارات في المسائل التالية:

الفحص المالي والسجل الأولي للمقاولين المحتملين والشركاء الضامنين،

صياغة عقد البناء مقابل حصة الأرض وبند الضمان، إدارة إجراءات الكاتب بالعدل وتسجيل قيد في السجل العقاري،

ضمان الحصول على الإقرار الخطي وفقًا للمادة 583 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، وتقييم ضرورة موافقة الزوج على أساس كل ملف،

حساب وتحديد الحد الأقصى للمبلغ بشكل يمكن الدفاع عنه وفقًا لمخاطر المشروع،

خطاب الضمان، رهن الضمان الإنشائي وإنشاء هيكل الرهن العقاري على عقار الضامن،

متابعة فترة العشر سنوات والحصول على إقرار التمديد بشكل أصولي،

في حالة التقصير، إخطار، تحديد الأدلة، إجراءات الحجز الاحتياطي والتدابير الاحتياطية،

تنفيذ الإجراءات التنفيذية ضد الضامن ودعاوى الديون/التعويضات،

دعاوى فسخ العقد، إلغاء السند وتسجيله، تعويض التأخير، الشرط الجزائي وتكلفة الإنتاج الناقص/المعيب.

يعمل مكتبنا، ومقره توزلا، ضمن نطاق عناوين خدمات محامي التحول الحضري، محامي التحول الحضري في إسطنبول، محامي التحول الحضري في توزلا، محامي عقود البناء مقابل الحصة، محامي عقود البناء مقابل حصة الأرض، محامي قانون البناء و محامي قانون العقارات في مناطق توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أتاشهير، العمرانية، سانجاكتيبي، سلطان بيلي، كاديكوي، وأسكودار بالإضافة إلى كوجالي، جبزى، داريجا، وشايروفا.

الخاتمة

في عقد البناء مقابل حصة، يعتبر الضمان الشخصي أقوى ضمان في يد مالك الأرض، ولكنه الأسهل في الخسارة. إنه قوي لأنه يُدخل الشخص الحقيقي وراء الشركة، ومنزله، وأرضه، وحسابه المصرفي في المعادلة. وهو سهل الخسارة لأن صلاحيته تعتمد على إقرار واحد مكتوب بخط اليد.

باختصار، القاعدة المكونة من ثلاث جمل هي: (1) بغض النظر عن الاسم الذي تطلقه عليه، فإن الضمان الذي يقدمه الشخص الحقيقي يخضع لنظام الكفالة. (2) يجب أن يُكتب المبلغ الأقصى والتاريخ وعبارة “بالتضامن والتكافل” بخط يد الضامن نفسه — حتى لو تم ذلك أمام كاتب العدل. (3) قم بتحديد مدة العشر سنوات في التقويم.

لفحص بند الضمان في عقدك قبل التوقيع، يمكنك التواصل مع مكتب 2M للمحاماة برفقة المستندات المتعلقة بمشروعك (مسودة العقد، عرض المقاول، سجلات السجل التجاري، والعقد الحالي إن وجد).

المصادر الرئيسية المُستفاد منها

قانون الالتزامات التركي رقم 6098 — خاصة المادة 128 (تعهد فعل الغير)، المواد 162 وما يليها (المديونية التضامنية)، المواد 581-583 (الكفالة وشكلها)، المادة 584 (موافقة الزوج)، المادة 586 (كفالة عادية/تضامنية)، المادة 589 (نطاق المسؤولية)، المواد 591-592 (الدفاعات والتزامات الدائن)، المادة 596 (الحلول)، المادة 598 (الإنهاء) و المادة 603

قانون التجارة التركي رقم 6102 المادة 7 (قرينة التضامن في الأعمال التجارية وشرط الإخطار)

القانون المدني التركي رقم 4721 المادة 881 وما يليها (رهن العقار)

الجمعية العامة الكبرى لتوحيد الاجتهادات القضائية لمحكمة النقض، 20.04.2018، أساس 2017/4، قرار 2018/5 (الجريدة الرسمية 16.10.2018)

إندير، دليل اختيار المقاولين في مناطق التحول الحضري بالأسئلة والأجوبة (عنوان الضمان)

الجمعية العامة الكبرى لتوحيد الاجتهادات القضائية لمحكمة النقض، 16.05.2025، أساس 2024/1، قرار 2025/2 (الجريدة الرسمية 18.07.2025، العدد 32959) — من حيث أهمية قيد العقد في السجل العقاري

إشعار قانوني: هذه المقالة أُعدت لأغراض إعلامية عامة فقط ولا تشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة. إن بند العقد النموذجي ونص الإقرار الواردين في المقالة هما بمثابة نموذج أُعد للتكيف مع حالة معينة، وقد لا يؤدي استخدامهما كما هما إلى النتيجة القانونية المرجوة؛ ويجب مراجعتهما من قبل محامٍ قبل الاستخدام. توجد آراء مختلفة في الفقه القضائي وقرارات المحاكم حول مسائل مثل التمييز بين عقد الكفالة وعقد الضمان، وتطبيق الشروط الشكلية الواردة في المادة 583 من قانون الالتزامات التركي على العقود المبرمة بشكل رسمي والمعاملات التجارية؛ والتقييمات الواردة في المقالة تبسط هذه النقاشات. التشريعات والاجتهادات القضائية تتغير باستمرار. يجب التأكد من النصوص الكاملة لقرارات المحاكم المذكورة في المقالة عبر نظام UYAP / نظام البحث عن قرارات المحكمة العليا قبل استخدامها في أي عريضة أو رأي قانوني أو منشور. قبل اتخاذ أي خطوة تتعلق بحالتك المحددة، استشر محاميًا بالضرورة.

Geç
kalmayın!

Bize Danışın

2M Avukatlık bürosu, hukuk alanında danışmanlık ve avukatlık hizmetleri yürütmektedir. 

Twitter Linkedin-in

İletişim

• 0505 390 25 48
• 0551 280 25 48
• info@2mhukuk.com
• Postane Mahallesi, Seher Sokak, No: 18/2, Tuzla/İstanbul
• Yabancı Müvekkiller İçin(International Clients) English / Français / العربية
• +90 554 199 39 52

© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.

يمكنكم التواصل معنا عبر واتساب والحصول على دعم مباشر.

👋 كيف يمكنني مساعدتك؟

دعم واتساب