Личное поручительство в договоре строительного подряда взамен доли: его правовая природа, условия действительности, требование собственноручной подписи, согласие супруга, максимальная сумма, ограничение срока и примерный текст статьи, который может быть включен в договор без изменений.

В договорах строительного подряда взамен доли подрядчик почти всегда является обществом с ограниченной ответственностью или акционерным обществом. Если у компании нет зарегистрированного имущества, судебное решение, полученное в конце многолетнего судебного процесса, останется только на бумаге. Противоядием этому является привлечение к ответственности основного партнера компании его личным имуществом. Однако запись в договоре «основной партнер является личным поручителем» сама по себе ничего не значит. Поскольку согласно статье 603 Турецкого обязательственного кодекса, положения, касающиеся формы поручительства, дееспособности и согласия супруга, также применяются к договорам, заключенным физическими лицами под другим названием в отношении предоставления личной гарантии — то есть, даже если название «поручительство», оно подпадает под режим поручительства. Следствием этого является следующее: поручитель должен указать в договоре максимальную сумму, за которую он будет нести ответственность, дату и то, что он принимает на себя обязательства в качестве солидарного должника собственноручно (статья 583 ТБОК). Если один из этих элементов отсутствует, гарантия недействительна — и на практике принято, что это условие должно быть соблюдено, даже если договор составлен в форме нотариального акта. Кроме того, любое поручительство, предоставленное физическим лицом, автоматически прекращается по истечении десяти лет с момента его установления (статья 598 ТБОК). Хорошая новость: партнер или директор подрядной компании не обязан получать согласие своего супруга по гарантии, предоставленной в отношении компании (статья 584/3 ТБОК).

1. Проблема: судебное решение бесполезно, если у компании нет активов

В договорах строительного подряда в обмен на долю (в обмен на долю земельного участка) на стороне подрядчика на практике почти всегда выступает юридическое лицо — чаще всего общество с ограниченной ответственностью. Юридическое лицо является занавесом, отделяющим личное имущество его партнеров от долгов компании. Этот занавес необходим для нормального функционирования коммерческой жизни; однако при городской трансформации для владельца земли это приводит к следующему результату:

Компания может быть структурой, созданной специально для проекта, с минимальным уставным капиталом.

Строительство остается незавершенным, подается иск, и через три-пять лет вы получаете судебное решение в свою пользу.

Когда вы начинаете исполнительное производство, выясняется, что у компании нет зарегистрированного на ее имя банковского счета, недвижимости, транспортного средства или оборудования.

Компания была ликвидирована, ее название изменено или ее деятельность фактически была переведена на другую компанию.

У вас остается неисполнимое судебное решение и потраченные годы.

В руководстве по выбору подрядчика Ассоциации строителей Стамбула (İNDER) этот риск также четко выражен: поскольку подрядчик в большинстве случаев является юридическим лицом, при возникновении права требования по договору или строительству, если у компании нет зарегистрированного банковского счета или движимого/недвижимого имущества, взыскание задолженности будет невозможно, и право требования не может быть предъявлено владельцу подрядной фирмы. Предложение руководства по решению проблемы также ясно: если основной партнер подписывает договор в качестве личного гаранта и вносятся соответствующие пункты, основной партнер будет нести ответственность перед владельцами земли своим личным имуществом.

Тема этой статьи — как юридически реализовать эту рекомендацию. Потому что на практике значительная часть фраз, записанных в договорах, таких как «акционер/партнёр компании … является личным поручителем», является недействительной, поскольку не были соблюдены формальные требования, изложенные ниже, — и это становится понятным только при начале исполнительного производства, то есть в самый поздний момент, когда это можно заметить.

2. Какой институт права представляет собой «личное поручительство»?

В турецком праве не существует единого правового института под названием «личное поручительство». Юридическая природа подписи под договором определяется содержанием текста, и могут быть рассмотрены четыре отдельных сценария:

2.1. Как проводится разграничение?

Основными критериями, используемыми в доктрине и судебной практике при разграничении поручительства и гарантии, являются следующие:

Воля на акцессорность: Обязательство построено как зависимое от основного долга или независимое от него?

Ссылка на основной долг: Если текст явно ссылается на основной договор и долг в нем, то это толкуется в пользу поручительства.

Критерий выгоды: Если лицо, предоставляющее обеспечение, имеет в сделке свой собственный независимый интерес, это может быть истолковано в пользу гарантии. Партнер компании имеет интерес в своей компании; это фактор, усиливающий толкование в пользу гарантии.

Поручительство в случае сомнений: Если квалификация остается под вопросом, толкование делается в пользу поручительства, при котором лицо, предоставившее обеспечение, более защищено.

Практический результат: Для владельца участка нет смысла заниматься этим разграничением. Независимо от того, в какую сторону пойдет квалификация, обеспечение, предоставленное физическим лицом, подлежит соблюдению формальных требований. Правильная стратегия состоит не в обсуждении разграничения, а в подготовке текста, соответствующего самым строгим формальным требованиям поручительства на любой случай. Таким образом, обеспечение останется в силе, независимо от квалификации.

3. Ключевое правило: Ст. 603 ТЗО — изменение названия не спасет

Это самое важное положение данной статьи:

Ст. 603 ТЗО: «Положения, касающиеся формы поручительства, дееспособности быть поручителем и согласия супруга, применяются также к другим договорам, заключенным под другим наименованием, относительно предоставления личного обеспечения физическими лицами.»

Цель установления данного положения состоит в том, чтобы предотвратить уклонение кредиторов от положений, защищающих поручительство, и их обход. На практике это означает следующее:

Независимо от того, какое наименование используется в договоре, например «гарант», «лицо, предоставившее личное обеспечение», «солидарный должник», «лицо, принявшее на себя исполнение действия третьего лица», если гарантию предоставляет физическое лицо, применяются положения о форме, дееспособности и согласии супруга для поручительства.

Таким образом, защита «мы предоставили гарантию, а не поручительство, поэтому требование к форме не требуется» в отношении физических лиц как правило, не имеет последствий.

Напротив, положение, в силу своей четкой формулировки, ограничено гарантиями, предоставленными физическими лицами; гарантия, предоставленная юридическим лицом (например, материнской компанией), не входит в этот объем.

Пределы положения: Большая пленарная сессия Верховного суда по объединению прецедентов, своим решением от 20.04.2018 № E.2017/4, K.2018/5 (Официальный вестник 16.10.2018), большинством голосов решила, что положение статьи 584 ТГО, касающееся согласия супруга при поручительстве, в соответствии со статьей 603 ТГО не должно применяться к «авалю». То есть статья 603 не охватывает каждую сделку, выглядящую как личное обеспечение; аваль, специфичный для вексельного права, исключен из этого. Это также объясняет, почему вексель/аваль может рассматриваться как отдельный слой обеспечения в строительных контрактах, заключаемых на условиях долевого участия.

4. Условие действительности 1: квалифицированная письменная форма и собственноручная подпись (ТГО ст. 583)

Статья 583 ТБО предусматривает для поручительства не обычную письменную форму, а квалифицированную письменную форму. В соответствии с этой статьей договор поручительства недействителен, если он не заключен в письменной форме и не указаны максимальная сумма ответственности поручителя и дата поручительства. Кроме того, поручитель должен собственноручно указать в договоре следующие три элемента:

Если какой-либо из этих элементов отсутствует, гарантия недействительна. В судебной практике тексты поручительств, не содержащие рукописного текста и полностью оформленные в печатном виде, считаются недействительными; части, предположительно являющиеся рукописными, при необходимости подвергаются экспертной проверке для установления их подлинности.

Два других абзаца статьи также часто упускаются из виду на практике:

Гарантия через представителя: Предоставление специального полномочия быть поручителем от собственного имени и обещание быть поручителем за другого лица также подпадают под те же формальные требования. То есть, если поручитель будет назначен по доверенности, полномочие в доверенности также должно соответствовать требованию рукописного написания. Поэтому единственный надежный способ – это личное подписание поручителем.

Последующие изменения: Изменения, внесенные в договор поручительства впоследствии и увеличивающие ответственность поручителя, не влекут юридических последствий, если не соблюдена форма, предусмотренная для поручительства. При каждом изменении договора пункт о поручительстве должен быть оформлен заново и тем же способом.

5. Устраняет ли нотариальное оформление требование о рукописном тексте?

Этот вопрос имеет особое значение для договоров строительного подряда с долевым участием. Поскольку эти договоры также включают продажу недвижимости, они оформляются в официальной форме — на практике, в виде нотариального акта. Первое, что приходит на ум: «Нотариус и так устанавливает волю сторон, рукописный текст не нужен».

Не полагайтесь на это предположение. Несмотря на наличие дискуссий в доктрине, подход, принятый в судебной практике, состоит в том, что требование собственноручной подписи, предусмотренное статьей 583 ТБО, будет применяться даже в случае, если договор оформлен у нотариуса. Аналогично, тот факт, что поручитель является коммерсантом или владельцем коммерческого предприятия, не меняет результата; требование собственноручной подписи должно быть выполнено. На практике существуют решения, согласно которым заявления о поручительстве, включенные в нотариально удостоверенные договоры аренды и не соответствующие статье 583 ТБО, признаются недействительными.

Правильная практика: При оформлении договора у нотариуса следует обеспечить, чтобы под пунктом о поручительстве — в продолжение печатного текста — поручитель лично, собственноручно указал максимальную сумму, дату и статус солидарного должника, и поставил свою подпись. Нотариус может не напомнить об этом самостоятельно; вместо того чтобы ждать его напоминания, следует заранее подготовить текст и представить его нотариусу в таком виде. Пример текста заявления, который может быть использован, приведен ниже в разделе 13.

Еще один спорный момент: статья 7 ТТК. В соответствии со статьей 7 Турецкого торгового кодекса (ТТК), лица, совместно принимающие на себя обязательства в связи с коммерческим делом, несут солидарную ответственность, если иное не предусмотрено законом или договором; это правило также применяется в случае поручительства по коммерческим долгам, как в отношениях между основным должником и поручителем, так и между поручителями. Одна точка зрения утверждает, что статья 7 ТТК в коммерческих сделках, как специальное положение, отменяет требование собственноручной подписи, предусмотренное статьей 583 ТБО. Однако эта точка зрения спорна, и полагаться на нее и пропускать требование собственноручной подписи означает рисковать всей гарантией. Надежная область применения статьи 7 ТТК — это не отмена требования собственноручной подписи, а укрепление солидарной ответственности.

6. Условие действительности 2: согласие супруга и исключение, предоставленное партнеру подрядчика (статья 584 ТБО)

В соответствии со статьей 584 ТБО один из супругов может выступать поручителем только с письменного согласия другого, если судом не вынесено решение о раздельном проживании или не возникло законное право на раздельное проживание. Это согласие должно быть дано до или, самое позднее, в момент заключения договора. Согласие, полученное позднее, как правило, не устраняет недостаток.

Кроме того, согласно второму абзацу, для изменений, внесенных в договор позднее и приводящих к увеличению суммы ответственности, превращению обычного поручительства в солидарное или значительному уменьшению гарантий в пользу поручителя, требуется повторное согласие супруга.

6.1. Важное исключение для партнера подрядчика

ЗоОТ (Закон об обязательствах Турции), ст. 584/3 (добавлена Законом № 6455): «Для поручительств, выдаваемых владельцем коммерческого предприятия, зарегистрированного в торговом реестре, или партнером или руководителем коммерческой компании в отношении предприятия или компании, для поручительств, выдаваемых ремесленниками или мастерами, зарегистрированными в реестре ремесленников и мастеров в связи с их профессиональной деятельностью, (…) не требуется согласие супруга.»

Если лицо, предоставляющее гарантию по договору подряда на строительство в обмен на долю, является партнером или руководителем подрядной компании, и гарантия предоставляется в связи с деятельностью компании, то это подпадает под данное исключение, и письменное согласие его супруга не требуется. Это практическое удобство для владельца земельного участка: одна из наиболее частых причин аннулирования гарантии в данном случае исключается.

Однако следует обратить внимание на пределы исключения:

Лицо, предоставляющее гарантию, должно быть действительно партнером или руководителем. То, что он обладал этим статусом на дату заключения договора, должно быть подтверждено газетой торгового реестра и актуальной выпиской из реестра, и эти документы должны быть приложены к договору.

Гарантия должна быть связана с предприятием или компанией. Договор подряда на строительство в обмен на долю является основной деятельностью подрядной компании; это условие обычно не вызывает проблем — однако важно, чтобы связь была задокументирована в деле.

Гарантия сохраняет силу, даже если статус партнерства прекращается впоследствии; решающим является статус на момент заключения договора. Однако, если лицо, предоставившее гарантию, вышло из партнерства и впоследствии будет внесено изменение, увеличивающее ответственность, следует дополнительно оценить, применимо ли исключение к этому изменению.

Исключение касается только согласия супруга. Оно не отменяет требований к рукописной форме и максимальной сумме. Это самая частая ошибка на практике.

Гарант, не являющийся партнёром: Иногда в качестве гаранта хотят видеть не партнёра компании, а его супруга, брата или другого родственника. Поскольку это лицо не является партнёром/управляющим, оно не может воспользоваться исключением; если оно состоит в браке, обязательно должно быть получено письменное согласие супруга, и такое согласие должно быть дано до заключения договора или самое позднее в момент его заключения. Рекомендуется приложить это согласие к договору в виде подписанного заявления.

7. Условие действительности 3: максимальная сумма — как она определяется в договорах строительного подряда с долевым участием?

Это самый сложный и часто ошибочный момент личного поручительства в договорах строительного подряда с долевым участием. Причина в следующем: основное обязательство подрядчика не денежное, а создание произведения — он должен построить и сдать здание. Однако гарант берёт на себя не строительство здания, а денежные последствия неисполнения. Следовательно, максимальная сумма должна быть определена как потолок в турецких лирах.

7.1. Какие статьи должны учитываться при определении потолка?

Следующие статьи могут быть запрошены у гаранта:

Компенсация за задержку / рыночная арендная плата (нарастает кумулятивно, если проект затягивается),

Суммы неустойки, согласованные в договоре,

Стоимость неполного и дефектного производства,

В случае расторжения договора затраты на замещение, необходимые для завершения работы,

Судебные издержки, гонорар адвоката и расходы на взыскание.

На практике верхний предел обычно определяется на основе общей рыночной стоимости независимых секций, принадлежащих владельцам земельных участков, на дату заключения договора или общей стоимости строительства. Обоснование этой стоимости отчетом об оценке, лицензированным SPK и полученным до заключения договора, упрощает как разумность верхнего предела, так и его доказательство при необходимости.

7.2. Проблема инфляции и добросовестное решение

Часто упускаемый из виду риск: Закон требует, чтобы максимальная сумма была определенной. Фиксированный потолок в турецких лирах, установленный сегодня, может оказаться значительно ниже своей реальной стоимости на пятом году проекта — гарантия существует на бумаге, но экономически обесценилась. Напротив, привязка потолка к индексу или переменной формуле несет риск создания спора в отношении требования о том, чтобы «максимальная сумма была определенной».

Практичный и обоснованный подход: Установить потолок не на основе сегодняшней стоимости проекта, а как высокую номинальную сумму на основе предвидимого максимального риска. Потолок является верхним пределом, а не суммой к выплате; его высокое значение не увеличивает фактический долг гаранта, а лишь предотвращает обесценивание обеспечения в последующие годы. Если будет проводиться индексация, то в дополнение к индексированной формуле обязательно должен быть указан определенный номинальный верхний предел.

7.3. Акцессорность поручительства: основной договор должен быть действительным

Поскольку поручительство порождает акцессорное (связанное с основным долгом) обязательство, если основной договор недействителен, обеспечение также аннулируется. Если договор строительного подряда с оплатой частью квартир не заключен в официальной форме, пункт о гарантии может потерять свою силу, независимо от того, насколько тщательно он был составлен. Поэтому, прежде чем создавать архитектуру обеспечения, необходимо убедиться, что договор заключен в нотариальной форме и зарегистрирован в земельном кадастре.

8. Срок давности: правило десяти лет и риск, превышающий проект (ст. 598 Обязательственного кодекса)

Согласно статье 598 Обязательственного кодекса, любое поручительство, выданное физическим лицом, автоматически прекращается по истечении десяти лет с момента заключения соответствующего договора. Даже если поручительство было выдано на срок более десяти лет, поручитель может быть преследован только до истечения десятилетнего срока, если поручительство не было продлено или не было выдано новое. То, является ли поручительство обычным или солидарным, не меняет этого результата.

Процедура продления также строга: срок поручительства может быть продлен на новый максимальный десятилетний период письменным заявлением поручителя, в соответствии с формой договора поручительства, при условии, что это делается не ранее чем за один год до окончания поручительства. То есть, в заявлении о продлении элементы рукописного текста должны быть повторно выполнены.

Почему это критично? График в проектах городской трансформации выглядит следующим образом: договор → разрешение (6–9 месяцев) → строительство (12–30 месяцев) → заселение (3–6 месяцев). Если добавить сюда возможные задержки, проблемы с зонированием и судебные процессы, срок сдачи может растянуться на семь-восемь лет. Более того, даже после сдачи продолжает действовать ответственность за недостатки; для недвижимых строений этот срок составляет пять лет с момента сдачи (в случае серьезной вины подрядчика могут быть предусмотрены более длительные сроки). Результат: гарантия может автоматически закончиться именно в те годы, когда будет возбуждено дело о недостатках.

Решение: В договор следует включить, что гарант обязуется заявить о продлении в соответствии со статьей 583 ТБО по письменному запросу владельцев земли в период за один год до окончания поручительства и что нарушение этого обязательства повлечет за собой отдельную неустойку. Кроме того, девятый год должен быть отмечен в календаре как напоминание. Помните: продление имеет юридическую силу не только при одностороннем заявлении гаранта, но и при согласии кредитора.

9. Простая или солидарная? Влияние ст. 7 ТТК

Поэтому наличие в тексте выражения «солидарное» является не просто предпочтением, а обязательным элементом, который должен быть написан от руки в соответствии со ст. 583 ТБО.

Кроме того, поскольку договор подряда на строительство за долю относится к категории коммерческой сделки с точки зрения подрядчика, вступает в силу презумпция солидарной ответственности, предусмотренная ст. 7 ТТК: лица, совместно принявшие на себя обязательство в связи с коммерческой сделкой, несут солидарную ответственность, если иное не предусмотрено законом или договором. Это является поддерживающим основанием для солидарной ответственности; однако, как объяснялось выше, это не должно использоваться в качестве обоснования для пропуска требования о рукописном тексте.

Не пропустите второе предложение ст. 7 ТТК: В том же положении указано, что штрафные проценты не могут начисляться поручителю и поручителям без уведомления о неисполнении обязательства или платежа. Поэтому, когда подрядчик допускает просрочку, гаранту также должно быть отправлено отдельное нотариальное уведомление. На практике из-за этого упущения часто теряются иски о взыскании процентов.

10. Что включает гарантия, и какой объем ответственности она влечет? (ст. 589 ТБО)

Поручитель несет ответственность в пределах максимальной суммы, указанной в договоре поручительства. В пределах этого потолка ответственность, как правило, включает следующее:

Само основное обязательство и юридические последствия вины или просрочки должника,

 Расходы на взыскание и судебные издержки, понесенные против должника (при условии, что поручителю была предоставлена возможность избежать их, предварительно уведомив его),

Начисленные проценты и дополнительные обязательства в рамках договора.

В свою очередь поручитель может выдвигать против кредитора возражения, которыми обладает основной должник (например, недействительность договора, исполнение, зачет, исковая давность). Срок исковой давности по поручительству также, как правило, зависит от основного долга. Поручитель, произведший платеж, в размере произведенного платежа становится преемником прав кредитора и может предъявить регрессный иск основному должнику.

Важное положение, которое следует включить в договор: Тот факт, что в разрешении на строительство, налоговой инспекции, торговой палате и других государственных учреждениях упоминается только название компании-подрядчика, не устраняет ответственность гаранта. Четкое указание этого момента в договоре в будущем исключает возможность защиты «моего имени нет в официальных записях».

11. Что дает личная гарантия на практике?

Истинная ценность личного поручительства зачастую проявляется не на этапе взыскания, а задолго до него. Основной партнер, зная, что не сможет скрыться за компанией, рассматривает задержку и остановку строительной площадки как гораздо более дорогой вариант.

12. Что должен сделать собственник участка, чтобы не потерять обеспечение

Положения о поручительстве налагают определенные обязательства не только на поручителя, но и на кредитора. Их несоблюдение может привести к последующей потере действующего поручительства:

Сохраняйте другие залоги. Кредитор обязан сохранять залоги и другие обеспечения, существовавшие на момент поручительства или полученные впоследствии непосредственно от основного должника. Например, необоснованное прекращение ипотеки обеспечения строительства, полученной от подрядчика, или непринятие мер по гарантийному письму в случае его несвоевременного продления, может привести к освобождению поручителя от ответственности в соответствующей мере.

Зарегистрируйте свое требование в случае банкротства или мирового соглашения. В случае банкротства или мирового соглашения подрядчика кредитор должен надлежащим образом уведомить о своем требовании; если это будет упущено, ответственность поручителя может быть уменьшена соответственно.

Уведомите поручителя также о просрочке. Согласно ст. 7 ТТК, проценты за просрочку не могут быть начислены поручителю без уведомления о невыполнении платежа или обязательства.

Повторяйте форму при каждом изменении, увеличивающем ответственность. При изменениях, таких как продление срока, изменение доли участия или дополнительные работы, положение о поручительстве должно быть оформлено заново и с рукописными элементами.

Установите напоминание на девятый год. Отметьте в календаре десятилетний срок истечения и получите заявление о продлении в срок.

13. Пример положения договора и текст рукописного заявления

Следующие тексты являются образцовыми положениями, подготовленными для адаптации к конкретному проекту. Каждый договор уникален; перед использованием он обязательно должен быть проверен адвокатом.

13.1. Положение о поручительстве, подлежащее включению в договор (образец)

СТАТЬЯ __ — ЛИЧНОЕ ПОРУЧИТЕЛЬСТВО (СОЛИДАРНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ)

__.1. Партнер/руководитель компании-подрядчика, [Ad Soyad, T.C. kimlik no, adres], подписал настоящий договор в качестве личного поручителя (солидарного поручителя). Поручитель, в случае неисполнения подрядчиком всех основных и дополнительных обязательств, вытекающих из данного договорного отношения — включая своевременное, соответствующее договору, техническим условиям и утвержденному проекту, безупречное и полное завершение строительства, получение разрешения на эксплуатацию здания (искян) и передачу свидетельств о праве собственности на отдельные помещения — несет ответственность перед владельцами земельного участка своим личным имуществом и солидарно за возникающие штраф за просрочку, неустойку, стоимость невыполненных и дефектных работ, затраты на замену, необходимые для завершения работ, проценты, судебные и исполнительные издержки, а также гонорар адвоката, в пределах максимально указанной ниже суммы.

__.2. Максимальная сумма, за которую поручитель несет ответственность, составляет [rakam ve yazıyla] турецких лир. Эта сумма является верхним пределом и включает в себя требования землевладельцев, не превышающие эту сумму.

__.3. Поручитель соглашается с тем, что прекращение его статуса партнерства или руководства в компании-подрядчике, передача им своих акций, изменение наименования компании, изменение ее типа, слияние, разделение, ликвидация или банкротство компании не повлияют на его ответственность, вытекающую из настоящего поручительства.

__.4. По явному соглашению сторон; только лишь наличие наименования компании-подрядчика в разрешении на строительство, договоре строительного надзора, а также в записях налоговой службы, торговой палаты и других государственных учреждений не отменяет и не ограничивает ответственности поручителя, вытекающей из настоящего договора.

__.5. При каждом последующем изменении настоящего договора, которое увеличит ответственность поручителя, заявление о поручительстве будет переоформлено в соответствии с формой, предусмотренной статьей 583 Гражданского кодекса Турции. Поручитель обязуется предоставить это заявление по письменному требованию землевладельцев.

__.6. Поручитель, зная, что в соответствии со ст. 598 Гражданского кодекса Турции поручительство автоматически прекращается по истечении десяти лет с момента его установления; по письменному требованию владельцев земли не ранее чем за один год до истечения указанного срока, обязуется заявить о продлении на новый максимальный десятилетний период в соответствии с формой, предусмотренной статьей 583 того же Закона. В случае нарушения этого обязательства поручитель соглашается выплатить владельцам земли неустойку в размере [tutar] турецких лир.

13.2. Заявление, написанное поручителем от руки (пример)

Следующий текст должен быть написан сразу под пунктом о поручительстве, не в печатной форме, а собственноручно поручителем и подписан. Даже если договор составляется нотариусом в форме акта, это заявление должно быть включено дословно.

«Я признаю, заявляю и обязуюсь, что в отношении обязательств, вытекающих из настоящего договора, в размере до максимально [rakam ve yazıyla] турецких лир, несу личную ответственность в качестве солидарного поручителя.
Дата: __/__/____ (день/месяц/год, от руки)
Имя Фамилия: ____________________
Подпись: ____________________»

Пять правил, касающихся этого заявления: (1) Сумма, дата и фраза «солидарный поручитель» обязательно должны быть написаны рукой самого поручителя — одной только подписи под печатным текстом недостаточно. (2) Сумма должна быть указана как цифрами, так и прописью. (3) Дата должна быть полной (день/месяц/год). (4) Заявление должен написать поручитель лично; если это делается через представителя, доверенность также должна соответствовать тем же формальным требованиям — поэтому следует избегать поручительства по доверенности. (5) Если поручитель не является партнером/руководителем и состоит в браке, письменное согласие супруга должно быть получено до заключения договора или самое позднее в момент его заключения.

Рекомендуемая комбинация: Банковская гарантия (с поэтапным возвратом) + ипотека на строительство на долях, переданных подрядчику + личное поручительство основного партнера + и, по возможности, ипотека на недвижимость поручителя. Эти четыре уровня не являются альтернативами друг другу, они взаимодополняющие: даже если один из них недействителен по форме, остальные остаются в силе.

14. 12 самых распространенных ошибок на практике

В договоре достаточно написать только «партнер компании … является личным поручителем»; и опустить элементы максимальной суммы, даты и солидарности.

Печатать эти элементы в печатном виде; не получать рукописный текст поручителя.

Полагаться на предположение «Сделано у нотариуса, достаточно».

Не указывать максимальную сумму или использовать неопределенные выражения, такие как «несет неограниченную ответственность по всем долгам, вытекающим из договора» .

Установить очень низкую максимальную сумму, что приведет к экономическому обесцениванию гарантии через много лет.

Не документировать статус гаранта как партнера/руководителя и не прикладывать выписку из торгового реестра к договору.

Не получать согласия супруга у гаранта, не являющегося партнером, или получать согласие после заключения договора.

Устанавливать гарантию по доверенности ; не проверять, соответствует ли доверенность формальным требованиям.

При последующих изменениях не продлевать гарантийное обязательство.

Не следовать десятилетнему сроку и не получать заявление о продлении.

Не отправлять гаранту отдельное уведомление , когда подрядчик допускает просрочку (потеря процентов).

Необоснованно освобождать другие имеющиеся обеспечения (ипотеку, гарантийное письмо), что приводит к освобождению гаранта от ответственности в этой мере.

Часто задаваемые вопросы

Достаточно ли написать в договоре «является личным гарантом»?

Нет. Согласно ст. 603 ТБО, к договорам о предоставлении личного обеспечения физическими лицами под другим названием также применяются положения о форме поручительства, дееспособности и согласии супруга. Поэтому лицо, предоставляющее обеспечение, должно собственноручно указать максимальную сумму, дату и то, что оно принимает на себя солидарную ответственность . Если эти элементы отсутствуют, обеспечение недействительно.

Если договор был заключен у нотариуса, требуется ли все равно рукописный текст?

Принятый в судебной практике подход заключается в том, что требование о рукописном тексте будет запрашиваться даже в случае оформления договора у нотариуса. Тот факт, что поручитель является торговцем, также не меняет результата. Поэтому при заключении договора подряда на строительство в обмен на долю в прибыли в форме нотариального оформления не следует пренебрегать получением заявления о поручительстве в рукописном виде.

Требуется ли согласие супруга, если партнер подрядчика выступает гарантом?

Как правило, нет. В соответствии со ст. 584/3 ТГО, согласие супруга не требуется для поручительств, выдаваемых партнером или руководителем коммерческой компании в отношении компании. Однако, если лицо, предоставляющее гарантию, не является партнером или руководителем (например, родственник партнера) и состоит в браке, письменное согласие супруга должно быть получено до заключения договора или, самое позднее, в момент его заключения. Это исключение касается только согласия супруга; оно не отменяет требований к рукописному тексту и максимальной сумме.

Какую максимальную сумму я должен указать?

Необходимо указать определенный верхний предел в турецких лирах. При его определении следует учитывать компенсацию за просрочку, неустойку, стоимость неполного и дефектного производства, затраты на замещение, необходимые для завершения работ, а также судебные и исполнительные расходы. На практике за основу берется общая рыночная стоимость или общая стоимость строительства независимых секций, принадлежащих владельцам земли, на дату заключения договора. Потолок является верхним пределом, а не суммой, подлежащей уплате;  занижение этой суммы приведет к экономическому обесцениванию гарантии с течением времени.

Является ли поручительство бессрочным?

Нет. В соответствии со статьей 598 ТСО любое поручительство, предоставленное физическим лицом, автоматически прекращается по истечении десяти лет с момента заключения договора. Обычное или солидарное поручительство не меняет этого результата. Срок может быть продлен на новый период до десяти лет письменным заявлением, соответствующим форме поручительства, при условии, что это будет сделано не ранее чем за один год до его истечения. В долгосрочных проектах обязательно следовать этому графику.

Прекращается ли поручительство, если партнер передает свои акции?

Как правило, нет. Ответственность, вытекающая из поручительства, основана не на статусе партнерства, а на принятом личном обязательстве гарантии. Однако, чтобы избежать сомнений, должно быть четко указано в договоре, что ответственность сохраняется в случае передачи акций, изменения наименования или типа, слияния, разделения, ликвидации и банкротства.

Почему важна разница между обычным и солидарным поручительством?

При обычном поручительстве кредитор должен сначала обратиться к основному должнику и показать, что взыскание оказалось безрезультатным; в то время как при солидарном поручительстве, когда основной должник допустил просрочку, можно обратиться напрямую к гаранту. Гарантия, которую ищет землевладелец, является солидарной, и в соответствии со статьей 583 ТСО это выражение должно быть написано от руки.

Когда подрядчик допускает просрочку, должен ли я дополнительно направлять предупреждение гаранту?

Да. В соответствии со статьей 7 ТК, пени не могут начисляться без уведомления поручителя и поручителей о невыполнении обязательства или платежа. Поэтому копия уведомления, отправленного подрядчику, также должна быть вручена гаранту.

Лучше ли взять ипотеку вместо поручительства?

Они не являются альтернативой друг другу, а дополняют друг друга. Личная гарантия предоставляет доступ ко всему имуществу гаранта, однако лицо может распорядиться своим имуществом; ипотека же предоставляет вещное обеспечение на определенное недвижимое имущество и сохраняет возможность взыскания даже при смене собственника. По возможности следует использовать оба механизма.

Что делать, если подрядчик не соглашается на поручительство?

Это тревожный знак, который следует оценивать отдельно. Генеральный партнер, который отказывается гарантировать обязательства своей собственной компании, по сути, предлагает оставить все риски проекта владельцам земельных участков. В этом случае необходимо либо значительно усилить другие уровни обеспечения, такие как банковская гарантия и ипотека под строительство, либо пересмотреть выбор подрядчика.

Может ли гарант взыскать с подрядчика, если он произвел оплату?

Да. Поручитель, произведший оплату, в объеме произведенной оплаты переходит на место кредитора и может взыскать с основного должника. Это не является недостатком для владельца земельного участка; факт взыскания долга не меняется.

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Личная гарантия — это область, где одна правильно или неправильно написанная строка может стоить миллионы лир. Более того, ошибка выясняется часто спустя годы, на стадии исполнительного производства — когда возможность исправления уже упущена. Поэтому пункт о поручительстве должен быть составлен отдельно от остальной части договора подряда на строительство с компенсацией за долю и с особым вниманием.

Юридическая фирма 2M Hukuk оказывает поддержку владельцам земельных участков в областях права городского преобразования, права кондоминиума и права недвижимости по следующим вопросам:

Предварительная финансовая и регистрационная проверка кандидатов в подрядчики и партнеров, которые будут выступать гарантами,

Составление договора на строительство в обмен на долю земельного участка и пункта о гарантии, управление нотариальными процессами и запись в кадастровую книгу,

Обеспечение получения рукописного заявления в соответствии со статьей 583 Турецкого кодекса обязательств и оценка необходимости согласия супруга в каждом конкретном случае,

Расчет максимальной суммы в соответствии с проектными рисками и ее обоснованное определение,

Гарантийное письмо, ипотека для обеспечения строительства и установление ипотечной структуры на недвижимость гаранта,

Мониторинг десятилетнего срока и надлежащее получение заявления о продлении,

В случае неисполнения обязательств: уведомление, установление доказательств, превентивное наложение ареста и процессы предварительных обеспечительных мер,

Против гаранта: исполнительное производство и ведение исков о взыскании долга/компенсации,

Расторжение договора, аннулирование и регистрация свидетельства о праве собственности, компенсация за просрочку, штрафная неустойка и иски о стоимости недостаточных/дефектных работ.

Наш офис, расположенный в Тузле, осуществляет свою деятельность в рамках таких услуг, как: адвокат по городской трансформации, адвокат по городской трансформации в Стамбуле, адвокат по городской трансформации в Тузле, адвокат по договорам строительного подряда с выплатой доли в этажах, адвокат по договорам строительного подряда с выплатой доли в земельном участке, адвокат по строительному праву и адвокат по праву недвижимости, обслуживая регионы Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Аташехир, Умрание, Санджактепе, Султанбейли, Кадыкёй и Ускюдар, а также Коджаэли, Гебзе, Дарыджа и Чайырова.

Заключение

В договоре строительного подряда с выплатой доли в этажах личное поручительство является самой сильной, но в то же время самой легко утрачиваемой гарантией в руках землевладельца. Оно сильно, потому что вводит в уравнение реального человека, стоящего за компанией, и его дом, участок, банковский счет. Оно легко утрачивается, потому что его действительность зависит от единственного рукописного заявления.

Вкратце, правило из трех предложений таково: (1) Как бы вы это ни назвали, гарантия, предоставленная реальным лицом, подпадает под режим поручительства. (2) Максимальная сумма, дата и фраза «солидарно» должны быть написаны рукой самого поручителя — даже если это делается у нотариуса. (3) Отметьте десятилетний срок в календаре.

Чтобы проверить пункт о гарантии в вашем договоре до подписания, вы можете связаться с Адвокатским бюро 2M Hukuk с документами, относящимися к вашему проекту (проект договора, предложение подрядчика, записи торгового реестра и, если имеется, существующий договор).

Основные использованные источники

Турецкий обязательственный кодекс № 6098 — в частности, ст. 128 (принятие на себя действий третьего лица), ст. 162 и далее (солидарная ответственность), ст. 581–583 (поручительство и его форма), ст. 584 (согласие супруга), ст. 586 (простое/солидарное поручительство), ст. 589 (объем ответственности), ст. 591–592 (возражения и обязанности кредитора), ст. 596 (суброгация), ст. 598 (прекращение) и ст. 603

Турецкий торговый кодекс № 6102, ст. 7 (презумпция солидарности в коммерческих делах и условие уведомления)

Турецкий гражданский кодекс № 4721, ст. 881 и далее (ипотека недвижимости)

Большое Общее Собрание по Объединению Прецедентов Верховного Суда, 20.04.2018, Д.2017/4, Р.2018/5 (ОГ 16.10.2018)

ИНДЕР, Руководство по выбору подрядчика в зонах городской трансформации: вопросы и ответы (раздел о гарантии)

Большое Общее Собрание по Объединению Прецедентов Верховного Суда, 16.05.2025, Д.2024/1, Р.2025/2 (ОГ 18.07.2025, № 32959) — в отношении важности регистрации договора в кадастре

Правовое уведомление: Данная статья подготовлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Пример положения договора и текст заявления, содержащиеся в статье, представляют собой шаблон, разработанный для адаптации к конкретной ситуации, и при использовании в неизменном виде могут не привести к желаемому юридическому результату; перед использованием они обязательно должны быть проверены адвокатом. По таким вопросам, как различие между договором поручительства и договором гарантии, а также применение формальных требований статьи 583 ТБО к официально заключенным договорам и коммерческим сделкам, в доктрине и судебной практике существуют различные мнения; оценки в данной статье упрощают эти дискуссии. Законодательство и судебная практика постоянно меняются. Реквизиты судебных решений, упомянутых в статье, должны быть подтверждены полным текстом через систему поиска решений UYAP / Кассационного суда прежде чем использоваться в любом заявлении, заключении или публикации. Прежде чем предпринимать какие-либо шаги в отношении вашей конкретной ситуации, обязательно проконсультируйтесь с адвокатом.