1. Почему выбор подрядчика важнее договора?

Договор строительного подряда в обмен на долю земельного участка (в просторечии — договор строительного подряда за долю в недвижимости), согласно устоявшемуся определению Верховного суда, является смешанным договором, объединяющим в себе обещание продажи недвижимости и договор подряда. Владелец земельного участка обязуется передать право собственности на часть своего участка; а подрядчик обязуется построить и сдать независимые секции определенного качества на этом участке. То есть владелец участка платит авансом, а свое вознаграждение получает спустя годы.

Именно здесь кроется источник правового риска. Владелец участка выполняет свои обязательства (передачу доли участка, передачу участка, доверенность) в начале действия договора; обязательства подрядчика же растягиваются на годы. Из-за этой асимметрии:

Если подрядчик столкнется с финансовыми трудностями, у владельца участка останется лишь право требования — причём против неплатёжеспособного должника.

Если подрядчик продал или заложил переданные ему доли третьим лицам, возможность владельца участка вернуть собственность серьезно сужается.

Судебные процессы, экспертные заключения и этапы апелляции и кассации длятся годами; при этом владелец не может ни жить в своем доме, ни использовать свой участок.

Основной принцип: Договор гарантирует, что вы будете правы. Однако то, что позволяет вам взыскать долг, — это финансовая и техническая состоятельность вашего подрядчика. Поэтому несколько недель, потраченных на предварительное расследование, ценнее пятилетнего судебного разбирательства, которое может начаться позже.

Как подчеркивается в подготовленном Ассоциацией строителей Стамбула (İNDER) Руководстве по выбору подрядчика в зонах городской трансформации, самой распространенной ошибкой при выборе подрядчика является принятие решения только на основании предложенных квадратных метров. Сотрудничество с ненадежной фирмой ради обещания нескольких лишних квадратных метров является самым дорогим выбором для владельцев земли на практике.

2. Нулевой шаг: Что должны сделать владельцы до обращения к подрядчику

Прийти на встречу с подрядчиками неподготовленным означает потерять свою переговорную силу с первого же дня. Владельцы должны завершить следующую подготовку, прежде чем получать предложения:

2.1. Создайте «представительный комитет» среди владельцев

Невозможно, чтобы двадцатиквартирный дом вел переговоры двадцатью разными голосами. Из числа владельцев должен быть выбран комитет из 3–5 человек, полномочия комитета (проведение встреч, сбор предложений, запрос документов; без права подписи) должны быть определены в письменной форме. Окончательное решение в любом случае должно принадлежать владельцам.

2.2. Сделайте юридическую «фотографию» участка

Кадастровая запись с обременениями: Для всех независимых секций должны быть получены записи об арестах, ипотеках, отметках и декларациях.

Наследство и передача прав: Свидетельства о праве собственности, оформленные на имя умершего владельца, застопорят процесс на этапе заключения договора. Передача прав должна быть завершена заранее.

Доли земли: Непропорциональность существующих долей земли стоимости независимых секций напрямую нарушает распределение в новом проекте. При необходимости иск о корректировке долей земли должен быть рассмотрен заранее.

Градостроительный статус: Необходимо получить в Управлении градостроительства и урбанизации муниципалитета документ о градостроительном статусе, план участка и эскиз выноса в натуру. Ни одно предложение не может быть оценено без знания коэффициента застройки, количества этажей, отступов и обязательств по передаче.

2.3. Проведите независимую оценку

Отчет, полученный от лицензированной СПК организации по оценке недвижимости, создает прочную основу как при согласовании доли распределения, так и в процессе продажи долей собственников, не участвующих в договоре, в соответствии с Законом № 6306. Отчет об оценке является противоядием от понимания «что предлагает подрядчик, то и есть».

2.4. Начните процесс до выявления рискованного строения

Поиск подрядчика под давлением выселения и сноса после окончательного определения рискованного строения невыгоден собственникам. Как рекомендуется в руководстве İNDER, процесс исследования и сбора предложений должен быть начат до выявления рискованного строения.

3. Первый фильтр: Разрешение на строительство (YAMBİS / ŞANTİYE-M)

В Турции каждый, кто берет на себя работы, подлежащие разрешению на строительство, обязан получить номер разрешения на строительную подрядную деятельность в соответствии с Законом об устройстве территорий № 3194 и Положением о классификации и регистрации строительных подрядчиков (Официальный вестник 2/3/2019). Этот номер используется в разрешениях на строительство, свидетельствах о вводе объекта в эксплуатацию и договорах на строительные работы.

Записи ведутся через Информационную систему строительных подрядчиков (YAMBIS), действующую при Министерстве окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Область применения системы была расширена, чтобы включать, помимо подрядчиков, также руководителей строительных площадок и аттестованных строителей, и была преобразована в систему ŞANTİYE-M. Запросы можно выполнять по адресу yambis.csb.gov.tr.

3.1. Что проверять?

Внимание — ловушка «временного подряда»: Статус временного подряда, предоставляемый лицам, которые будут строить одно здание ограниченного размера на собственном участке, не является показателем достаточной квалификации для реализации проекта многоквартирного дома в масштабе городской трансформации. Обязательно выясните группу, к которой принадлежит компания, с которой вы имеете дело.

3.2. Дополнительные условия для проектов в зонах риска и зонах резервного строительства

В соответствии с шестым абзацем статьи 6 Закона № 6306, минимальный опыт работы, техническое оснащение и финансовое положение, которыми должны обладать строительные подрядчики, выполняющие строительные работы по проектам, реализуемым в опасных зонах и зонах резервного строительства, определяются Управлением городской трансформации. То есть в этих зонах, помимо общего свидетельства о подрядной деятельности, существует также дополнительный квалификационный порог. Если ваш проект находится в зоне риска или зоне резервного строительства, потребуйте от подрядчика документальное подтверждение соответствия этому порогу.

4. Второй фильтр: Как измеряется финансовая состоятельность подрядчика?

Причина номер один, по которой проекты городской трансформации остаются незавершенными, — это истощение финансирования. Поэтому финансовый аудит должен восприниматься не менее серьезно, чем технический.

4.1. Корпоративный профиль компании

Записи в Торговом реестре: Дата основания, изменения наименования, изменения в структуре партнерства, увеличение/уменьшение капитала. Компания, часто меняющая название или недавно созданная, возможно, хочет «обнулить» свою прошлую репутацию.

Оплаченный капитал: Компании с капиталом, непропорционально низким по отношению к размеру проекта, полностью перекладывают риск на владельца земли.

Личность партнеров: Необходимо выяснить, в каких еще строительных компаниях учредители компании являются акционерами, а также были ли у них в прошлом ликвидированные/банкротные компании.

Предупреждение о простом товариществе: Если перед вами простое товарищество, убедитесь, что все партнеры являются сторонами договора и несут солидарную ответственность. В противном случае становится спорным, к кому предъявлять свои требования.

4.2. Запросы о долгах и судебных делах

Исполнительные производства: Открытые исполнительные дела против компании и ее партнеров.

Банкротство, отсрочка банкротства, мировое соглашение: Прошлые или текущие процессы в коммерческих судах.

Текущие гражданские иски: В частности, иски об аннулировании/регистрации титула, неустойке, компенсации за просрочку, поданные владельцами земли или покупателями квартир в предыдущих проектах. Количество исков, возникших из прошлых проектов подрядчика, является самой честной рекомендацией.

Списки лиц, которым запрещено участвовать в публичных торгах и, при наличии, дисциплинарные записи профессиональных палат.

4.3. Финансовые документы, которые вы запросите непосредственно у подрядчика

Баланс и отчет о прибылях и убытках за последние три года (заверенные финансовым консультантом),

Банковское рекомендательное письмо от банков, с которыми он работает, и информация о доступном кредитном лимите,

Отчет Findeks / кредитного бюро (на основе компании и, при необходимости, партнеров),

Справка об отсутствии задолженности из налоговой службы и SGK,

Список текущих строительных площадок и процент их завершения.

Практический критерий: Подрядчик, который говорит: «Я не буду делиться этими документами, это коммерческая тайна», дает вам первый сигнал о том, как он будет вести себя в течение срока действия договора. Сопротивление прозрачности само по себе является критерием отбора.

5. Третий фильтр: Техническая квалификация, референтные проекты и персонал

5.1. Проверяйте референтные проекты через «iskân»

Изображения проектов в брошюре подрядчика ничего не доказывают. Единственное, что требует проверки, это: Получено ли разрешение на эксплуатацию (iskân) для этих проектов? Завершение строительства и получение разрешения на эксплуатацию – это разные вещи; на практике владельцы земли чаще всего сталкиваются с тем, что здание построено, но разрешение на эксплуатацию не может быть получено из-за нарушений лицензии. В этом случае квартиры не могут быть проданы, нельзя перейти к кондоминиальной собственности, нельзя использовать кредит.

Контрольные проверки:

Запросите информацию об участке и кадастровом номере референтных проектов, подтвердите статус лицензии и разрешения на эксплуатацию в соответствующем муниципалитете.

Лично посетите проекты; спросите у владельцев квартир, были ли задержки со сроками сдачи, соблюдалась ли техническая спецификация и были ли устранены дефекты после сдачи.

Отметьте, на сколько месяцев позже были сданы работы по сравнению со сроком в договоре. Прошлые задержки — лучший индикатор будущих задержек.

5.2. Кадровое обеспечение и организация строительной площадки

Начальник строительной площадки: На каждом проекте обязательно назначение уполномоченного начальника строительной площадки в соответствии с законодательством. Уточните, кто будет начальником, и за сколько строительных площадок он будет отвечать одновременно.

Технический персонал: Проведите личную встречу с инженером-строителем, архитектором и полевой бригадой, которые будут назначены на проект, перед заключением договора .

Политика в отношении оборудования и субподрядчиков: Следует уточнить, какая часть работ будет передана субподрядчикам, критерии выбора субподрядчиков и порядок оплаты задолженностей субподрядчикам. Невыплаченные задолженности субподрядчикам могут впоследствии привести к требованиям об ипотеке строительного кредитора на объект.

5.3. Строительный надзор и независимый технический консультант

В зданиях, общая площадь строительства которых превышает определенный порог, назначается организация по строительному надзору в соответствии с Законом № 4708 «О строительном надзоре». Однако ответственность строительного надзора в основном ограничивается несущей системой и критическими материалами (бетон, арматура, опалубка). Элементы архитектурного и внутреннего производства, такие как двери, паркет, столярные изделия, кухни, ванные комнаты, находятся вне сферы деятельности строительного надзора. Поэтому собственники должны назначить независимого технического консультанта (архитектора/инженера-строителя или компанию по управлению проектами) для контроля соответствия техническим условиям, и право этого консультанта на вход и осмотр строительной площадки должно быть прописано в договоре.

6. Документы, запрашиваемые у подрядчика: контрольный список

7. Правовые гарантии, предоставляемые Законом № 6306 владельцу земли

В проектах в рамках городской регенерации существуют определенные правовые механизмы защиты, которыми владелец земли может воспользоваться независимо от договора. Знание этих механизмов также дает преимущество при переговорах.

7.1. Обязательное страхование завершения строительства или предоставление гарантии

Шестой абзац статьи 6 Закона № 6306 (изменен Законом № 7471) обязывает подрядчика, осуществляющего строительные работы на территориях и участках, подпадающих под действие Закона, до получения разрешения на строительство; оформить страхование завершения строительства, объем, условия и принципы применения которого определяются Министерством казначейства и финансов, либо предоставить другие гарантии и условия, определенные Управлением городской регенерации.

7.2. Гарантия, предоставляемая администрации до получения разрешения на строительство

В соответствии с Положением о применении Закона № 6306, если работы по реализации проекта на участках с аварийными строениями/строением выполняются физическими или частными юридическими лицами, подрядчик, осуществляющий строительство, обязан предоставить администрации гарантию в размере определенного процента от приблизительной стоимости строительства до получения разрешения на строительство. Эта ставка была установлена на уровне 6% для участков с аварийными строениями изменением Положения от 13.12.2024 (для резервных строительных зон применяются поэтапные ставки). Подрядчику, не предоставившему гарантию, разрешение не выдается; по сути, это механизм предварительной проверки, действующий в интересах собственников.

7.3. Ограничение на продажу квартир подрядчиком

В соответствии с соответствующим положением Исполнительного регламента, продажа независимых единиц, причитающихся подрядчику на участках, подпадающих под действие Закона, может быть осуществлена в зависимости от уровня прогресса строительства и с разрешения Администрации. Администрация определяет степень завершенности строительства, проводя осмотр на месте или контролируя через систему надзора за строительством, и уведомляет управление земельного кадастра о том, что продажа может быть осуществлена по ставке ниже определенного предела от этого процента. Без письменного разрешения Администрации продажа независимых единиц, принадлежащих подрядчику, невозможна. Для продажи по ставке завершения или выше требуется согласие всех собственников.

Почему это важно? Это положение является прямым тормозом для сценария, при котором «подрядчик продает квартиры заранее, получает деньги и бросает строительство незавершенным». Собственники могут, обратившись в Администрацию, отслеживать запросы подрядчика на разрешение продажи и выданные разрешения; у них есть серьезный козырь в переговорах против подрядчика, запрашивающего согласие.

7.4. Возможность одностороннего административного расторжения договора

В соответствии с четырнадцатым абзацем статьи 6 Закона № 6306 (измененным Законом № 7471); после достижения соглашения со всеми собственниками или принятия решения простым большинством участников долевой собственности по их долям, по причинам, связанным с подрядчиком:

если в течение одного года не начаты работы по строительству нового здания, или

если строительные работы остановлены на определенном уровне и как минимум в течение шести месяцев строительная деятельность не продолжается с достаточным количеством персонала и оборудования для завершения проекта,

Решение о расторжении договоров может быть принято простым большинством собственников в соответствии с их долями, после чего можно обратиться в администрацию. Администрация проводит проверку; если условия выполнены, она уведомляет подрядчика, предоставляя ему тридцать дней для начала или продолжения работ. Если, несмотря на предупреждение, работы не начинаются или не продолжаются, по истечении тридцатидневного срока договоры считаются расторгнутыми по должности без согласия заинтересованных сторон. После расторжения договоры, зарегистрированные в реестре недвижимости, аннулируются. Выплаты помощи на аренду, сделанные подрядчиком правообладателям до даты расторжения, не подлежат возврату.

Этот способ очень ценен на практике, так как позволяет продолжить работу с новым подрядчиком, не дожидаясь решения суда. Для получения подробной информации вы можете ознакомиться с нашей статьей “Как расторгнуть договор с подрядчиком при городской трансформации? (Руководство по расторжению договора по должности согласно Закону № 6306)”.

8. Гарантии, которые должны быть включены в договор

Юридические гарантии формируют основу; однако основную защиту обеспечивает архитектура гарантий, которые вы включите в договор. На практике используются четыре взаимодополняющих уровня:

9. Срок, неустойка и обязательство по аренде

Сроки в договоре не должны быть сведены к одному неопределенному предложению, они должны быть изложены в виде трех отдельных этапов:

Срок действия разрешения: Срок для получения разрешения на строительство с момента подписания договора.

Срок строительства: Срок от получения разрешения до фактической сдачи.

Срок ввода в эксплуатацию: Срок для получения разрешения на эксплуатацию здания с момента фактической сдачи.

Для каждого этапа должны быть определены отдельные санкции за просрочку. На практике наиболее функциональная модель такова: в случае просрочки сдачи – выплата ежемесячной рыночной арендной платы за каждую отдельную секцию (без верхнего предела, до фактической сдачи), а также, в случае несвоевременного получения разрешения на эксплуатацию, дополнительная ежемесячная фиксированная неустойка. Следует помнить, что в случае чрезмерно высокой неустойки судья может применить снижение в соответствии со статьей 182/3 ТБО; поэтому следует предпочесть сдерживающую, но обоснованную сумму.

Часто совершаемая ошибка: Установление верхнего предела для арендной платы за просрочку, например, «максимум 4 месяца». Это сообщает подрядчику, что после четвертого месяца задержка становится бесплатной, и полностью устраняет сдерживающий фактор. Если вы устанавливаете потолок, обязательно укажите, что в случае его превышения возникает право на расторжение.

Технические условия: единственная юридическая основа качества

Технические условия должны быть подписаны как неотъемлемое приложение к договору, и каждая страница должна быть завизирована. В содержании:

Информация о марке, модели и классе используемых материалов (лифт, столярные изделия, стекло, теплоизоляция, стальные двери, керамика, арматура, кухня, система отопления);

Характеристики общих зон (входной холл, убежище, парковка, терраса на крыше, ландшафт);

Стандарты тепло-, звуко- и гидроизоляции;

Обязательство по получению энергетического паспорта;

должны быть четко указаны. Выражения, такие как «аналог», «подобный», «эквивалент», должны быть исключены из спецификации; в противном случае при сдаче объекта неизбежен спор типа «это тоже аналог». Следует добавить примечание, что изменение бренда может быть произведено только с письменного согласия владельцев и в высшем сегменте.

Схема распределения и пункт о «допуске»

Распределение квартир должно быть указано в приложении к договору по этажам, по номерам и с указанием площади в м². Пункты о допуске, часто встречающиеся на практике, такие как «в проекте могут быть внесены изменения в пределах ±5%», работают односторонне против владельца участка. Для этого пункта должны быть установлены следующие ограничения:

Допуск должен быть взаимным и охватывать только изменения, вызванные обязательными градостроительными/разрешительными документами;

Расположение и фасад независимых секций, причитающихся владельцу участка, должны быть исключены из объема допуска;

Положения, предоставляющие подрядчику неограниченное право объединения/разделения в своих квартирах, не должны приниматься, так как они нарушат баланс общих зон и долей земельного участка.

Запрет на передачу прав

В договоре должно быть указано, что подрядчик не может передавать свои права и обязанности, вытекающие из договора, третьим лицам без письменного согласия владельцев. В противном случае тщательно выбранный вами подрядчик может передать работу совершенно неизвестной вам фирме.

9. 14 наиболее распространенных проблем на практике и их решения

10. Итоговый контрольный список из 20 пунктов перед подписанием договора

Активна ли регистрация подрядчика в YAMBİS/ŞANTİYE-M активна, достаточно ли комплекта документов для проекта?

Каково количество одновременно ведущихся строительных площадок и процент их завершения?

Были ли проверены записи торгового реестра, структура капитала и партнерства?

Был ли сделан запрос о банкротстве/мировом соглашении/исполнительном производстве в отношении компании и ее партнеров?

Были ли изучены иски, возбужденные по предыдущим проектам?

Было ли разрешение на заселение (искян) референтных проектов подтверждено муниципалитетом?

Были ли осмотрены на месте минимум два завершенных проекта, и были ли проведены беседы с их жильцами?

Были ли получены рекомендательное письмо из банка и баланс за последние три года?

Кто является начальником строительной площадки и техническим персоналом, и были ли они представлены?

Будет ли договор внесен в земельный кадастр (tapuya şerh)? (Содержится ли пункт о записи в тексте четко?)

Были ли установлены отдельные сроки и отдельные санкции для разрешения на строительство / строительства / разрешения на заселение (искяна)?

Будет ли арендная плата за просрочку начисляться до фактической передачи? Возникает ли право расторжения, если есть потолок (максимальная сумма)?

Были ли уточнены сумма банковской гарантии, этапы ее возврата и срок действия?

Устанавливается ли ипотека в качестве обеспечения строительства на доли, передаваемые подрядчику?

Подписывает ли партнер компании в качестве личного поручителя?

Основана ли техническая спецификация на марке/модели, или выражение “эквивалент” было исключено?

Является ли план распределения с нумерацией, указанием этажей и площади в м² приложением к договору?

Содержатся ли в доверенности полномочия на продажу/ипотеку/освобождение от обязательств? (Не должны.)

Были ли урегулированы общие зоны, доходы от фасада/рекламы и план управления?

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Процесс выбора подрядчика и заключения договора строительного подряда в обмен на долю земли в рамках городской трансформации является многоуровневой областью, где пересекаются такие отрасли, как административное право (Закон № 6306 и Положение о применении, выявление рискованных строений, лицензии, залог), вещное право (земельный кадастр, обременение, ипотека, сервитут на этаж), обязательственное право (договор подряда, неисполнение обязательств, штрафные санкции, компенсация) и право собственности на этажи (кондоминиум). Одна лишь фраза, добавленная или удаленная из статьи, может обернуться потерей или приобретением миллионов лир.

Адвокатское бюро «2M Hukuk» оказывает комплексную юридическую поддержку собственникам земельных участков и владельцам квартир в области права городской трансформации, права собственности на этажи (кондоминиума) и права недвижимости. В рамках этой деятельности выполняются следующие работы:

Подготовка отчета о предварительной проверке (due diligence) кандидатов в подрядчики с юридической, финансовой стороны и по реестровым данным,

Анализ поступающих предложений и предварительных протоколов в пользу землевладельца, подготовка встречного текста,

Составление договора строительного подряда в обмен на долю земли и технического задания по пунктам, управление нотариальными процессами,

Формирование структуры гарантийного письма, ипотеки под строительный залог, личного поручительства и обременения в земельном кадастре,

Проведение собраний собственников, процедур вызова и уведомления в соответствии с законодательством № 6306,

Управление процессом продажи долей собственников, не участвующих в решении простого большинства,

Осуществление процессов уведомления, сбора доказательств и применения обеспечительных мер в ходе строительства,

Подготовка и сопровождение заявлений об административном расторжении по собственной инициативе в рамках статьи 6/14 Закона № 6306,

Подача и ведение исков о расторжении договора, аннулировании и регистрации титула собственности, компенсации за просрочку, неустойке и стоимости неполноценных/дефектных работ.

Наш офис, расположенный в Тузле, осуществляет деятельность в регионах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Аташехир, Умрание, Санджактепе, Султанбейли, Чекмекёй, Кадыкёй и Ускюдар, а также Коджаэли, Гебзе, Дарыджа и Чайырова в рамках следующих услуг: адвокат по вопросам городской трансформации в Стамбуле, адвокат по вопросам городской трансформации в Тузле, адвокат по договорам строительного подряда с оплатой частью квартир, адвокат по договорам строительного подряда с оплатой частью земельного участка, адвокат по расторжению договоров с подрядчиками, адвокат по праву кондоминиума/собственности в многоквартирных домах и адвокат по праву недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Как узнать, есть ли у подрядчика лицензия?

Через Информационную систему строительных подрядчиков, управляемую Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата (yambis.csb.gov.tr) можно выполнить запрос. Запросите у подрядчика номер свидетельства о полномочиях в письменной форме; обязательно убедитесь, что запись является активной и что группа документов соответствует масштабу вашего проекта.

Обязательно ли заключать договор у нотариуса?

Да. Поскольку договор строительного подряда в обмен на долю земли также включает продажу недвижимости, он должен быть оформлен в официальной форме, на практике — в форме нотариального акта. Обычные письменные договоры, как правило, недействительны; хотя Верховный суд в некоторых случаях может приходить к выводам, основываясь на степени исполнения и принципе добросовестности, это является неопределенной и рискованной основой.

Обязательно ли вносить пометку о договоре в кадастровую запись?

По закону это не является обязательным, но фактически стало обязательным. После Решения о толковании судебной практики от 16.05.2025 № E.2024/1, K.2025/2, титулы добросовестных третьих лиц, приобретающих квартиры у подрядчика, защищены. Пометка устраняет притязания третьих лиц на добросовестность и защищает возможность владельца земли вернуться к своим правам. Также следует помнить, что вещно-правовой эффект пометки ограничен пятью годами.

Какое обеспечение я должен запросить у подрядчика?

Вместо единого обеспечения должна быть создана многоуровневая структура: банковская гарантия (с поэтапным возвратом), ипотека строительного обеспечения на доли/квартиры, переданные подрядчику, личное поручительство основного партнера компании и страхование завершения строительства в соответствии с пунктом 6/6 статьи 6306. Эти уровни работают не вместо друг друга, а вместе.

Может ли застройщик продавать свои квартиры до завершения строительства?

На участках, подпадающих под действие Закона № 6306, продажа независимых единиц, причитающихся застройщику, может быть осуществлена в зависимости от степени готовности строительства и с разрешения Администрации; без письменного разрешения Администрации продажа невозможна. Для продажи по коэффициенту завершения или выше требуется согласие всех собственников.

Что я могу сделать, если застройщик вообще не начнет строительство?

После достижения соглашения с собственниками или принятия решения простым большинством совладельцев в соответствии с их долями, если строительные работы не были начаты в течение одного года по причинам, связанным с застройщиком (или если работы были приостановлены и не возобновлялись с достаточным количеством персонала и оборудования не менее шести месяцев), может быть принято решение о расторжении простым большинством собственников, и подано обращение в администрацию. Если работы не будут начаты, несмотря на тридцатидневное предупреждение Администрации, договор считается расторгнутым по должности. Этот путь позволяет продолжить работу с новым застройщиком, не дожидаясь судебного процесса.

Могу ли я в одностороннем порядке расторгнуть договор, отправив нотариальное предупреждение?

Нет. Согласно прецедентам Верховного апелляционного суда, односторонние уведомления о расторжении, отправленные без согласия другой стороны, как правило, не влекут юридических последствий; договор сохраняет свою силу до вынесения судебного решения или до достижения сторонами соглашения о расторжении. Административное расторжение по должности в рамках Закона № 6306 является исключением из этого правила.

Обязан ли я давать доверенность застройщику?

На практике необходимо выдавать ограниченную доверенность для таких операций, как получение разрешения, утверждение проекта и абонентское обслуживание. Однако доверенность должна быть основана на конкретной сделке и ограничена по времени; полномочия на продажу, установление ипотеки, освобождение от обязательств, отказ от прав, урегулирование и использование кредита, как правило, не должны предоставляться. Значительная часть случаев нанесения ущерба на практике происходит из-за неограниченных генеральных доверенностей.

Что мне делать, если будет передана квартира, отличная от указанной в договоре?

Если план распределения является приложением к договору, это является нарушением договора: можно требовать исполнения в натуре, компенсации за дефектные/незавершенные работы или разницы в стоимости, а также неустойку, если она предусмотрена договором. Поэтому крайне важно, чтобы план был приложен с указанием номеров, этажей и площади в м², а также чтобы пункт о допуске был ограничен.

Потеряю ли я свои права в отношении дефектных работ, если подпишу акт приема-передачи?

Акт приема-передачи, подписанный без оговорок, может быть истолкован против вас в отношении будущих требований. Поэтому в акте приема-передачи обязательно должна быть добавлена фраза «с сохранением всех моих законных прав в отношении дефектных и/или незавершенных работ» , а выявленные недостатки должны быть задокументированы фотографиями и видео. В отношении скрытых дефектов дополнительно применяются положения о дефектах Закона Турции об обязательствах, касающиеся договора подряда.

Могу ли я искать подрядчика, не проводя оценку рискованной конструкции?

Да, и это рекомендуется. Поиск подрядчика после окончательного выявления дефектов, под давлением выселения и сноса, ослабляет переговорную силу владельцев. Процесс исследования, сбора предложений и юридической экспертизы должен быть начат до выявления рискованной конструкции.

Вывод

Момент, когда собственник земли наиболее силен в городской трансформации, это момент до подписания. После подписания и передачи доли земли, единственное, что остается, это право на иск — и право на иск против подрядчика, не имеющего финансовой мощи, часто остается лишь на бумаге.

Поэтому последовательность такова: предварительное исследование → отбор → архитектура обеспечения → договор в форме нотариального оформления → запись в земельном кадастре. Если какой-либо из этих пяти шагов пропущен, ценность защиты последующих шагов значительно снижается. Особенно после Решения о сведении воедино судебной практики, опубликованного в «Официальном вестнике» от 18.07.2025, запись в земельном кадастре больше не является необязательной деталью, а является основной линией защиты собственника земли.

Для юридической проверки перед заключением договора вы можете связаться с Адвокатским бюро 2M Hukuk вместе с документами, относящимися к вашему проекту (записи в земельном кадастре, статус зонирования, предложение подрядчика, предварительный протокол и проект договора).

Основные использованные источники

Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий (в редакции Закона № 7471) — Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата

Положение о применении Закона № 6306 — Публикация министерства

Информационная система подрядчиков строительства (YAMBİS) — yambis.csb.gov.tr

Положение о классификации и ведении учета подрядчиков строительства (Официальный вестник 2/3/2019)

Большое Общее Собрание по унификации прецедентного права Кассационного суда, 16.05.2025, Д.2024/1, Р.2025/2 (Официальный вестник 18.07.2025, № 32959)

İNDER, Руководство по выбору подрядчика в зонах городской трансформации с вопросами и ответами

Закон о земельном кадастре № 2644, ст.26; Гражданский кодекс Турции № 4721, ст.2, ст.3, ст.1009, ст.1023; соответствующие положения Обязательственного кодекса Турции № 6098; Закон о зонировании № 3194; Закон о строительном надзоре № 4708

Правовое предупреждение: Эта статья подготовлена исключительно в ознакомительных целях и не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Законодательство и прецедентное право постоянно меняются; информация, содержащаяся в статье, актуальна на дату публикации. Библиографические данные решений Кассационного суда, упомянутые в статье, собраны из открытых источников и перед использованием в любом заявлении, заключении или публикации должны быть подтверждены полным текстом через систему поиска решений Кассационного суда / UYAP. Поскольку каждый спор содержит уникальные факты, перед тем как предпринимать шаги, касающиеся вашей конкретной ситуации, обязательно проконсультируйтесь с адвокатом.