Que faire si l’entrepreneur ne commence pas la construction ? Droits des propriétaires, procédure de résiliation administrative et décisions judiciaires
1. Introduction et Cadre Légal
Le quatorzième alinéa de l’article 6 de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe confère à l’administration (Présidence de la Transformation Urbaine / administration compétente) le pouvoir de résilier d’office les contrats afin de prévenir les préjudices subis par les propriétaires en raison des retards imputables à l’entrepreneur dans le processus de transformation urbaine. Conformément à cette disposition, après qu’une décision ait été prise à l’unanimité ou à la majorité simple des copropriétaires en proportion de leurs parts, si les travaux ne sont pas commencés dans un délai d’un an pour des raisons imputables à l’entrepreneur, ou si le projet de construction est interrompu et n’est pas poursuivi avec l’équipement nécessaire à son achèvement depuis au moins six mois, les propriétaires peuvent saisir l’administration par une décision prise à la majorité simple.
2. Procédure de Constat et de Résiliation par l’Administration
Les décisions judiciaires ont clarifié la procédure que l’administration doit suivre lors de l’exercice de ses pouvoirs en vertu de cet article :
Demande et Constatation : Suite à la demande des propriétaires, formulée par décision majoritaire auprès de la Présidence, l’administration procède à une inspection sur place pour constater l’état de la construction. Selon les décisions de la 6e Chambre du Conseil d’État et du Conseil des Chambres des Contentieux Administratifs (İDDK), l’administration n’est pas tenue de déterminer en détail « à quel niveau la construction s’est arrêtée ou quelle partie a causé l’arrêt » ; la constatation de l’arrêt de l’activité de construction et du manque d’équipement est jugée suffisante.
Procédure d’Avertissement : Si la situation est constatée, l’entrepreneur est sommé de commencer ou de reprendre les travaux dans un délai de 30 jours.
Résiliation d’Office : Si, à l’issue du délai de 30 jours, il est constaté que les travaux n’ont pas été commencés ou repris, les contrats sont considérés comme résiliés d’office, sans qu’il soit besoin d’une autre mise en demeure. Après la résiliation, les annotations au registre foncier sont radiées à la demande des propriétaires ou de l’administration.
3. Analyses d’Exemples Concrets à la Lumière des Décisions de Justice
Exemple d’Ankara Çankaya (6e Chambre du Conseil d’État, 2020/10800 K) : Un contrat a été signé en 2016 pour la structure à risque, la construction a atteint 85-95% mais s’est arrêtée. L’administration, lors de ses inspections en 2019 et 2020, a constaté qu’aucun travail n’avait été effectué avec des équipements depuis plus de 6 mois et a résilié les contrats après des mises en demeure de 30 jours. Le tribunal a jugé que la résiliation était légale, estimant que la procédure d’inspection sur place et de mise en demeure de l’administration était suffisante, malgré l’allégation de l’entrepreneur de « défaut de paiement ».
Exemple d’Izmir Karşıyaka (Cour Administrative Suprême, Assemblée Générale des Contentieux Administratifs, 2022/1167 K): Des contrats avaient été signés avec l’entrepreneur pour le bâtiment démoli en 2016, mais la construction n’avait jamais commencé. Suite à la demande des propriétaires, l’administration a émis une mise en demeure de 30 jours en 2019, et les contrats ont été résiliés après qu’il a été constaté que les travaux n’avaient pas commencé à la fin du délai. La justice a confirmé que cette application était conforme à l’objectif de la Loi et à l’intérêt public.
Exemple d’Istanbul Ümraniye (10ème Tribunal de Commerce de Première Instance d’Istanbul, 2023/777 K): Il a été constaté que malgré l’obtention du permis de construire en 2017, l’activité de construction n’a pas été poursuivie. Suite au non-respect des mises en demeure émises par le Ministère, les contrats ont été résiliés d’office. Le tribunal a accepté que cette résiliation mettait également fin à l’association simple entre les entrepreneurs.
4. Conséquences Juridiques de la Résiliation
Dispositions Générales du Droit: Les dispositions générales du droit s’appliquent concernant les travaux effectués, les parts transférées et les paiements jusqu’à la date de résiliation.
Aides au loyer: Conformément aux dispositions expresses de la Loi et aux décisions de justice, les paiements d’aide au loyer effectués par l’entrepreneur aux ayants droit jusqu’à la date de résiliation ne peuvent être réclamés.
Situation des Tiers : La 6e Chambre civile de la Cour de cassation (2024/2306 K) a souligné la nécessité de protéger les droits acquis par des tiers de bonne foi qui se sont fiés au registre foncier lors des résiliations fondées sur les dispositions générales. Cependant, lors des résiliations d’office dans le cadre de la Loi n° 6306, la radiation des mentions est essentielle une fois le processus administratif achevé.
5. Informations issues de sources secondaires et contexte additionnel
Note de source secondaire (Conseil d’État IDDK, 2022/3386 K) : Les entrepreneurs ont fait valoir que ce paragraphe était contraire à la liberté contractuelle et au droit de propriété, et que les contrats notariés ne pouvaient être résiliés sans décision de justice. Cependant, la jurisprudence a rejeté ces allégations, considérant l’objectif d’intérêt public de la transformation urbaine et estimant que la soumission du pouvoir de l’administration au contrôle judiciaire constituait une garantie suffisante.
Note de source secondaire (Cour d’appel d’Izmir 14e Chambre civile, 2022/1767 K) : Les défenses des entrepreneurs, arguant que le retard n’est pas de leur fait (modification du plan d’urbanisme, signatures manquantes, etc.), sont fréquemment avancées dans le processus de résiliation administrative relevant de la Loi n° 6306. Cependant, la jurisprudence administrative a tendance à considérer l’arrêt de l’activité de construction comme un fait matériel suffisant pour déclencher la résiliation.
Note de source secondaire (23e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2015/4667 K): Dans le cadre des règles générales du droit, il est également admis que les loyers payés par l’entrepreneur, compte tenu des préjudices subis par les propriétaires fonciers en raison de la démolition de leurs maisons, ne constituent pas un enrichissement sans cause et ne peuvent être réclamés ; cette situation est parallèle à la réglementation de la loi n° 6306.
6. Évaluation
Les décisions de justice montrent que l’article 6/14 de la loi n° 6306 confère à l’administration un pouvoir d’intervention fort pour accélérer les processus de transformation urbaine bloqués en raison du défaut de l’entrepreneur. La justice contrôle la résiliation sur la base des seuls faits de « l’arrêt des travaux » et du « non-démarrage malgré la mise en demeure », sans entrer dans l’examen de la faute de l’administration. Le processus de liquidation après résiliation est laissé aux dispositions générales du droit.
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde, maliklerin çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm başkanlığına veya yetki verdiği idareye başvurulabilir ve idare sözleşmeyi resen feshedebilir.
Müteahhit işe başlamazsa maliklerin doğrudan fesih hakkı var mı?
Malikler doğrudan sözleşmeyi feshetmek yerine çoğunluk kararıyla Bakanlık veya ilgili idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatır. İdare inceleme yapar, ihtar süreci işletilir ve şartlar oluşursa sözleşme resen feshedilir.
Resen fesih sonrası müteahhit kira yardımlarını geri isteyebilir mi?
Hayır. Kanun ve yerleşik yargı kararları uyarınca fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları geri talep edilemez.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Le processus de résiliation des contrats de construction en échange de parts de terrain dans le cadre de la transformation urbaine est une procédure juridique extrêmement technique et à plusieurs étapes, qui englobe le droit administratif, le droit des obligations, le droit immobilier et le droit foncier. La non-conformité procédurale dans la gestion de ce processus peut entraîner pour les propriétaires des pertes de droits difficiles à réparer, de graves préjudices économiques et le blocage du projet pendant de nombreuses années.
Pour cette raison, la résiliation des contrats de transformation urbaine n’est pas seulement une opération technique ; c’est un processus complexe nécessitant une gestion juridique stratégique.
L’assistance d’un avocat spécialisé est d’une importance capitale notamment pour les raisons suivantes :
La prise de décision majoritaire entre les propriétaires conformément à la loi et la conduite régulière du processus décisionnel
Préparer les demandes à l’administration avec des justifications légales appropriées et suivre le processus de manière efficace
Constater et prouver légalement et correctement le défaut du contractant
La levée des annotations au registre foncier et la gestion du processus de liquidation du contrat
La protection des droits à l’indemnisation, au loyer, aux clauses pénales et autres créances pouvant découler de l’entrepreneur
La garantie des intérêts économiques et des droits de propriété des propriétaires
La prévention des risques juridiques lors du processus contractuel avec le nouvel entrepreneur
La bonne gestion du processus dans les projets de transformation urbaine ne se limite pas seulement à la résiliation du contrat, mais revêt une importance décisive pour les propriétaires en termes de garantie de la sécurité économique, de protection des droits de propriété et d’achèvement sain du projet.
En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé à Istanbul, nous offrons des services complets de conseil juridique et de représentation dans les projets de transformation urbaine menés en particulier dans les régions de Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik et Gebze, concernant la préparation des contrats de construction en échange de parts de terrain, la résolution des litiges, les processus de résiliation de contrat et la protection des droits des propriétaires. Grâce à notre expérience pratique régionale et notre expertise en matière de législation sur la transformation urbaine, nous visons à protéger efficacement les droits de nos clients.
