1. Правовая природа мансардного этажа (Законодательство о зонировании)

Регламент по зонированию планируемых территорий, Статья 40/7: «В межкровельных пространствах не могут быть созданы самостоятельные секции. В этих частях могут быть созданы только… элементы, связанные с самостоятельными секциями на последнем этаже.» данное положение является обязательным. Следовательно, регистрация мансардного этажа как отдельной квартиры, независимой от нижнего этажа, юридически невозможна.

Статья 4/ğ-1: Если независимая секция расположена на нескольких этажах, включая межкровельные пространства, с внутренней связью, эти площади оцениваются совместно в рамках «общей площади независимой секции».

2. Собственность на этаж и несоответствие проекту

Закон о кондоминиумах, Статья 4/c: Крыши, если иное не предусмотрено договором, считаются «в любом случае общим местом». Однако мансардные помещения, предназначенные для независимой секции в утвержденном проекте, являются частью этой секции.

Закон о кондоминиумах, Статья 19: Владельцы этажей обязаны сохранять архитектурное состояние основного недвижимого имущества. Закрытие соединения дуплекса и открытие отдельного входа является «несоответствием проекту» и всегда может быть предметом иска о восстановлении прежнего состояния.

3. Право на владение и распределение при городской трансформации (Закон № 6306)

Принцип доли земельного участка (Статья 6/1): Решение о повторном строительстве здания, продаже долей и разделе принимается большинством не менее 1/2 собственников «пропорционально доле земельного участка». Какова доля земельного участка недвижимого имущества, которое в кадастре значится как один самостоятельный объект (дуплекс), таковы же право голоса и стоимость раздела при трансформации.

Влияние фактического положения: На практике, для помещений, фактически используемых как две квартиры, может быть обеспечена гибкость в «Протоколе о разделе», подготовленном решением большинства в 1/2. Однако юридическим требованием является количество самостоятельных секций в кадастровой записи и доля земельного участка.

Положение долевых собственников: Те, кто являются собственниками дуплекса с долей 1/2, продолжают быть долевыми собственниками и в отношении самостоятельной секции, которая будет им выделена в новом проекте. Превращение фактического использования в две отдельные квартиры возможно только с согласия всех собственников и при условии, что новый проект будет разработан соответствующим образом (как две отдельные самостоятельные секции).

4. Моменты, на которые следует обратить внимание на практике

Оценка премии за местоположение: Разница в площади в квадратных метрах и стоимости дуплексных квартир (с мансардой) должна учитываться в отчетах об оценке, лицензированных SPK, в рамках «местоположения и характеристик» (6306 ст. 6).

Соглашение: В фактически разделенных дуплексах заключение нотариально заверенного «договора о разделе» между сторонами до городской трансформации имеет критическое значение для предотвращения будущих споров о собственности.

Административное Взыскание: Поскольку фактическое разделение противоречит законодательству о зонировании, в случае выявления муниципалитетом существует риск сноса и штрафа в соответствии со статьями 32 и 42 Закона о градостроительстве № 3194.

1. Законодательная База и Правовая Природа Мансардного Помещения

В соответствии со статьей 40/7 Положения о зонировании планируемых территорий, запрещается создание независимых секций на чердаках; эти помещения могут быть построены только как помещения, связанные с независимой секцией на нижнем этаже (дуплекс). Согласно статье 4/ğ-1 Положения, эти помещения считаются частью «общей площади независимой секции». В соответствии со статьей 4/c Закона о кондоминиумах (ЗКК) крыши считаются общими зонами, если в договоре не предусмотрено иное, в то время как мансардные помещения, выделенные в утвержденном проекте для независимой секции, считаются частью этой секции. Согласно статье 19 ЗКК, собственники квартир обязаны сохранять архитектурный облик; закрытие соединения дуплекса и создание отдельного входа является «нарушением проекта».

Строительство нового здания и раздел в рамках Закона № 6306 (Городская Трансформация), согласно статье 6/1, решается большинством не менее 1/2 собственников «в соответствии с долей земельного участка». Доля земельного участка недвижимости, которая в кадастре числится как одна независимая секция (дуплекс), определяет право голоса и законную стоимость раздела при трансформации. Отражение фактического положения (использование двух отдельных квартир) в протоколе раздела возможно только с согласия большинства в 1/2; в противном случае основной является запись в кадастре.

2. Нарушение Архитектурного Проекта и Правовые Последствия Фактического Разделения

Судебные решения связывают переоборудование мансардных этажей в независимые квартиры и вмешательство в места общего пользования с серьезными юридическими санкциями:

Характер неправомерного действия (деликта): 3-я Гражданская палата Кассационного суда в своем решении (19.10.2017, Е. 2016/3578, К. 2017/14217) квалифицировала переоборудование мансардного этажа в независимую квартиру путем открытия двери из общей лестничной клетки как изменение «в нарушение утвержденного проекта» и «неправомерное действие (деликт)».

Обязательство по восстановлению первоначального состояния: Согласно 20-й Гражданской палате Кассационного суда (27.09.2018, Е. 2017/2337, К. 2018/6043), для включения мансардного этажа в состав полного этажа и открытия входа с общей лестницы требуется единогласное согласие собственников этажей. Если такого согласия нет, сооружение должно быть приведено в соответствие с утвержденным проектом. Аналогичным образом, 5-я Гражданская палата Кассационного суда (13.12.2023, Е. 2023/5841, К. 2023/12418) заявила, что постройки, противоречащие проекту, представляют собой посягательство на право собственности и что решение о восстановлении первоначального состояния должно быть сформулировано таким образом, чтобы не вызывать сомнений при его исполнении.

Административные и уголовные риски: Согласно решению 6-й Палаты Государственного совета (11.01.2024, Е. 2021/1079, К. 2024/196), разрешения, выданные на вмешательства, произведенные на крыше без единогласного согласия всех собственников, представляют собой «служебный проступок» и подлежат решению о сносе в соответствии со статьей 32 Закона о градостроительстве № 3194. Согласно законодательству, также существует риск штрафа в рамках статьи 42.

3. Проблемы распределения и права собственности в городской реновации

В местах, которые в кадастре значатся как одна самостоятельная секция, но фактически используются как две квартиры (с отключенным сообщением, с отдельными входами), принципы распределения следующие:

Преимущество записи в реестре собственности (тапу): Согласно Решению 5-й Гражданской Палаты Верховного Суда (от 21.05.2024, № 2024/2457, К. 2024/6210), границы независимой секции определяются не по фактическому использованию, а согласно архитектурному проекту, утвержденному муниципалитетом. Даже если новый владелец приобретает недвижимость, считая ее фактически разделенной, он не может претендовать на части, находящиеся за пределами границ, указанных в проекте.

Фактическое использование и добросовестность (Ahde Vefa): В решении 1-й Гражданской Палаты Верховного Суда (от 22.01.2013, № 2012/13011, К. 2013/514) было указано, что в отношении недвижимости, которая в реестре собственности (тапу) числится как единое целое, но фактически разделена, если между совладельцами сложился фактический порядок использования, то его следует сохранять «до проведения градостроительного зонирования». Однако, поскольку городская трансформация не является градостроительным зонированием, на этапе трансформации за основу будут приниматься записи в реестре собственности и доля земли.

Ситуация с совладельцами (доля 1/2): Согласно примечанию к законодательству, лица, владеющие дуплексом с долей 1/2, продолжают оставаться совладельцами и в отношении независимой секции, которая будет выделена в новом проекте. Фактическое разделение может быть преобразовано в две отдельные квартиры в новом проекте только с согласия всех владельцев и при условии соответствующей разработки нового проекта.

4. Фактическое разделение и разрешение споров в свете вторичных источников

Решения Верховного Суда, рассматриваемые как вторичные источники, предлагают следующую перспективу в отношении имущественных споров до и во время городской трансформации:

Предел фактического раздела: Как подчеркивается в решениях 7-й Гражданской палаты Кассационного суда (04.07.2023, № 2023/2790, Р. 2023/3615 ) и 1-й Гражданской палаты Кассационного суда (21.12.2006, № 2006/11045, Р. 2006/12930 ), согласно ст. 706 Гражданского кодекса Турции и ст. 26 Закона о земельном кадастре, право собственности на доли не может быть отделено от основного недвижимого имущества посредством фактического использования без официального раздела. Фактическое использование защищено только в рамках принципа добросовестности «до градостроительной реализации».

Окончательный способ решения: Согласно решениям 7-й Гражданской палаты Кассационного суда (08.06.2022, № 2022/416, Р. 2022/4185 ) и (25.10.2023, № 2023/4185, Р. 2023/5056 ), проблема сособственника, утверждающего, что он использует меньшую площадь, чем его доля, или пострадал из-за фактического раздела, должна быть решена не иском о «предотвращении вмешательства», а иском о «прекращении общей собственности (изъятиe доли)» или иском о «разделе».

Определение прав собственности при городской реновации: Согласно 7-й Гражданской палате Кассационного суда (19.09.2023, № 2023/3449, Р. 2023/3923 ), если отсутствует письменный договор о разделе, охватывающий всех сособственников, то коэффициенты распределения при городской реновации будут определяться на основании записи в земельном кадастре. В случае, если лицо, проживающее на мансардном этаже, не является собственником по записи в земельном кадастре, его фактическое использование не дает ему прямого права собственности при городской реновации.

Вывод: Фактическое разделение (разбиение дуплекса на две части) квартир с мансардным этажом противоречит градостроительному законодательству и Закону о кондоминиумах. В процессе городской трансформации распределение осуществляется не в соответствии с фактическим положением дел, а в соответствии с долей земельного участка, указанной в земельной книге, и количеством отдельных секций. Сохранение фактического положения дел возможно только на основании протокола о разделе, принятого большинством в 1/2, или нотариально заверенного соглашения о разделе, заключенного до начала городской трансформации; в противном случае споры должны разрешаться путем подачи иска о прекращении общей собственности.

Часто задаваемые вопросы

1. Определяется ли право собственности в процессе городской трансформации для квартиры с мансардным этажом (дуплекса) на основе доли земельного участка или фактического использования?

В процессе городской трансформации распределение и право голоса определяются не по фактическому использованию, а по доле земельного участка, указанной в земельной книге. В соответствии со статьей 6/1 Закона № 6306, решение о новом строительстве и распределении принимается по меньшей мере простым большинством собственников в соответствии с их долями в земельном участке. Даже если объект, который в земельной книге значится как одна отдельная секция (дуплекс), фактически используется как две отдельные квартиры, законная стоимость распределения и право голоса рассчитываются на основе доли земельного участка, указанной в земельной книге. Отражение фактического положения дел в распределении возможно только путем составления протокола о разделе по соглашению большинства.

2. Будет ли фактически разделенный дуплекс рассматриваться как две отдельные квартиры при городской трансформации?

Как правило, нет. Превращение дуплекса, зарегистрированного в кадастре как одна независимая секция, в две отдельные независимые секции в новом проекте возможно только с согласия всех владельцев и при условии, что новый проект будет разработан соответствующим образом (как две отдельные независимые секции). В противном случае за основу берется запись в кадастре. Кроме того, закрытие соединения с мансардным этажом и создание отдельного входа является нарушением проекта согласно Положению о зонировании планируемых территорий и ст. 19 Закона о кондоминиумах (KMK); в случае выявления муниципалитетом это влечет за собой риск сноса и штрафа в соответствии со ст. 32 и ст. 42 Закона о зонировании № 3194.

3. Лицо, проживающее на мансардном этаже, но не значащееся владельцем в кадастре, становится ли правообладателем при городской реновации?

Нет. Фактическое использование само по себе не предоставляет прямого права собственности при городской реновации. Согласно ст. 706 Гражданского кодекса Турции (TMK) и ст. 26 Закона о кадастре, право собственности на доли не может быть отделено от основного недвижимого имущества путем фактического использования без официального раздела. Если нет письменного договора о разделе, охватывающего всех сособственников, доли при реновации определяются на основании записи в кадастре. Путь решения для лица, претендующего на право, заключается не в предотвращении вторжения, а в иске о разделе или прекращении общей долевой собственности (izale-i şuyu).

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Право собственности в процессе городской трансформации в квартирах с мансардой (дуплексах) является одним из наиболее спорных вопросов на практике из-за противоречия между долей земли и фактическим использованием. Тот факт, что объект, который в кадастре числится как один независимый раздел, фактически разделен на две квартиры, влечет за собой цепные юридические последствия: от расчета права голоса (Закон № 6306, ст. 6/1, простое большинство) до распределения премии за престиж и стоимости, от положения долевых собственников в новом проекте до рисков сноса и штрафов, вызванных несоответствием проекту. Этим процессом необходимо управлять комплексно, в свете отчета об оценке, лицензированного SPK, утвержденного архитектурного проекта и положений Закона о кондоминиумах (KMK); небольшая концептуальная ошибка (например, ставить фактическое использование выше доли земли) может привести к трудновосполнимым потерям прав для владельца.

Юридическая фирма «2M Hukuk» со своим специализированным персоналом в области городского преобразования и права кондоминиума оказывает своим клиентам юридические консультации в процессах определения права собственности в дуплексах с мансардой, подготовке протокола раздела и согласия, судебных разбирательствах по несоответствию проекту и восстановлению первоначального состояния, а также оформлении нотариально заверенных соглашений о разделе до преобразования. Владельцы независимых секций в Тузле, Пендике, Картале, Малтепе, азиатской части Стамбула и регионе Коджаэли, нуждающиеся в поддержке адвоката по городской трансформации в Стамбуле, могут связаться с нашей фирмой для профессиональной оценки своих прав и обязанностей, прежде чем вступать в процесс работы с рискованными строениями.

Чтобы защитить свои права на правильной основе в процессе городской трансформации и предотвратить споры о собственности после преобразования с самого начала, вы можете получить профессиональную юридическую поддержку от экспертного персонала Юридической фирмы «2M Hukuk».