1. Résultat Direct

À la lumière de la législation et des données de la littérature juridique ; le fait qu’un bien immobilier enregistré au cadastre comme « unité indépendante unique avec mezzanine sous combles » (duplex) soit utilisé de fait comme deux appartements distincts (fermeture de la connexion, ouverture d’entrées séparées, etc.) ne change pas automatiquement la nature juridique de ce bien immobilier. Dans le processus de transformation urbaine (dans le cadre de la loi n° 6306), le partage est effectué, en règle générale, non pas en fonction de l’utilisation réelle, mais sur la base de la part de terrain et du nombre d’unités indépendantes figurant au registre foncier. La transformation de la situation de fait en deux unités indépendantes distinctes dans le nouveau projet n’est possible qu’avec le consentement de tous les propriétaires, la conformité à la législation d’urbanisme et un « Protocole de Partage » obtenu à la majorité de 1/2. Autrement, les personnes apparaissant au cadastre comme propriétaire unique ou copropriétaire conservent leurs droits correspondant à leurs parts de terrain existantes dans le nouveau projet.

2. Cadre Conceptuel et Terminologie

Pièce sous les combles : Conformément au Règlement d’Urbanisme des Zones Aménagées (art. 40/7), aucune section indépendante ne peut être construite dans les combles ; ces espaces ne peuvent être construits que comme des pièces intérieurement connectées aux sections indépendantes du dernier étage.

Lot Indépendant : Ce sont les parties de la propriété principale qui sont aptes à être utilisées séparément et de manière autonome, et qui peuvent faire l’objet d’une propriété indépendante selon les dispositions de la Loi sur la Copropriété (LCC).

Quote-part de terrain : C’est la quote-part de copropriété attribuée aux lots indépendants proportionnellement à leur valeur. C’est le critère fondamental du droit de vote et de la valeur de partage dans la transformation urbaine.

Non-conformité au projet : La fermeture de l’escalier intérieur d’une unité apparaissant comme un duplex dans le projet architectural approuvé et l’ouverture d’une entrée séparée de l’extérieur constitue une violation de l’obligation de « préservation de la situation architecturale » dans le cadre de l’art. 19 de la LCC.

3. Principales Approches Doctrinales

La doctrine et la pratique établie s’accordent sur le fait que le nombre de lots indépendants ne peut être augmenté par l’usage réel ou des interventions physiques.

Principe de l’Enregistrement Légal : Pour qu’un espace soit considéré comme un lot indépendant, il ne suffit pas qu’il soit « apte à être utilisé de manière autonome » ; cette qualité doit être enregistrée au cadastre.

Déterminant de la part de terrain: La part de terrain est la plus grande source de conflit dans la transformation urbaine. Conformément à l’article 6 de la loi n° 6306, les décisions concernant la reconstruction de bâtiments et les processus de partage sont prises « proportionnellement à la part de terrain » détenue par les propriétaires.

Accent sur l’emplacement et la qualité: Lors du partage, non seulement la superficie en mètres carrés, mais aussi « l’emplacement et la qualité » de l’immeuble doivent être pris en compte. La valeur vénale d’un appartement avec combles aménagés est différente de celle d’un appartement standard, et cette situation doit être reflétée dans les rapports d’évaluation agréés par le CMB.

4. Divergences et Conflits entre les Approches

Situation de fait vs. Registre foncier: En pratique, il est controversé de savoir si les lieux effectivement utilisés comme deux appartements dans la transformation urbaine donnent naissance à deux droits distincts. Bien que la littérature souligne que le registre foncier fait foi, la dimension de la « liberté contractuelle » de la transformation urbaine peut permettre aux propriétaires de développer, avec une majorité de 1/2, un modèle de partage reconnaissant la situation de fait.

Équité de la part de terrain: Certaines opinions soutiennent que les parts de terrain ont été initialement déterminées de manière erronée (par exemple, attribuer une part trop élevée ou trop faible à un appartement en duplex en raison d’une pièce supplémentaire), et suggèrent d’intenter une « action en rectification de la part de terrain » avant la transformation.

5. Conséquences Procédurales et Impacts sur la Stratégie Contentieuse

Rectification du registre foncier: S’il existe une erreur juridique entre le registre foncier et la réalité factuelle/technique, une action en rectification du registre foncier peut être envisagée conformément à l’article 1025 du Code civil turc (TMK).

Rétablissement à l’état initial : Les autres copropriétaires peuvent toujours intenter une action en justice conformément à l’art. 19 de la loi sur la copropriété (KMK) contre la fermeture de la connexion du duplex. Cette situation constitue un facteur de risque avant la transformation urbaine.

Actions en constatation : Avant la démolition, faire constater par voie judiciaire l’état de fait de l’immeuble (qu’il est utilisé comme deux unités distinctes) et sa valeur, constitue une preuve dans les futures actions en paiement ou en indemnisation.

6. Conséquences de droit matériel et zones de risque

Sanctions administratives : Étant donné que la division de fait est contraire à la législation d’urbanisme, en cas de constatation par la municipalité, il existe un risque d’application de démolition et d’amende conformément aux articles 32 et 42 de la loi sur l’urbanisme n° 3194.

Risque de perte de droits : Le propriétaire d’un bien immobilier figurant comme une seule unité au cadastre ne peut pas réclamer un droit supplémentaire en arguant qu’il possède en réalité deux appartements, si un seul appartement lui est proposé dans le nouveau projet. Le fondement juridique est la quote-part du terrain.

Problème de copropriété indivise : Ceux qui possèdent un duplex avec une part de 1/2 continueront également à être copropriétaires (sauf accord contraire) de l’unité indépendante qui leur sera attribuée dans le nouveau projet.

7. Conclusions applicables au cas concret

Les conclusions suivantes peuvent être tirées pour les situations alternatives mentionnées par l’utilisateur :

Scénario A : La personne occupant l’étage supérieur est le propriétaire inscrit (seul) : Cette personne est considérée comme un seul titulaire de droits dans le cadre de la transformation urbaine. Le fait qu’elle utilise réellement deux appartements ne garantit pas qu’elle recevra automatiquement deux appartements dans le nouveau projet. Cependant, si sa part de terrain est élevée, elle peut demander une unité plus grande ou plus précieuse en utilisant cet avantage avec un rapport d’évaluation 2.

Scénario B : La personne occupant l’étage supérieur n’est pas le propriétaire inscrit : Cette personne est en position de « possesseur » ou de « titulaire de droits personnels ». Dans la transformation urbaine, l’interlocuteur est le propriétaire inscrit au cadastre. La personne qui n’est pas propriétaire n’a pas de droit de vote direct ou de droit de réclamation dans le processus de partage ; cependant, des demandes d’indemnisation peuvent survenir en fonction de la relation interne avec le propriétaire (location, permission d’utilisation, etc.).

Scénario C : Division de fait des propriétaires à 1/2 part : Si une seule unité indépendante est possédée à 1/2 part par deux propriétaires inscrits au cadastre, et qu’ils ont effectivement séparé les étages inférieur et supérieur ; cette unité est toujours considérée comme une « unité unique » dans le cadre de la transformation urbaine. Pour obtenir deux appartements séparés dans le nouveau projet, la part de terrain doit être suffisamment grande pour deux appartements. Sinon, ils resteront propriétaires à 1/2 part dans le seul appartement qui sera construit.

8. Questions ouvertes, Exceptions et Incertitudes

Plus-value et Évaluation : La mesure dans laquelle l’utilisation effective du grenier comme appartement indépendant sera prise en compte dans la « valeur de l’état actuel » par les experts en évaluation du CMB (Conseil des Marchés de Capitaux) est un domaine d’incertitude. Certains experts se basent sur la situation juridique (un seul appartement), tandis que d’autres se basent sur la valeur marchande actuelle (potentiel de deux appartements).

Pratiques Municipales : Certaines municipalités peuvent, dans le cadre de projets de transformation urbaine et en tenant compte de la situation de fait, autoriser la création d’une « section indépendante supplémentaire » par le biais de notes de plan d’urbanisme ; cependant, cette situation n’est pas une règle générale.

9. Conclusion et Évaluation Pratique

Dans la transformation urbaine des appartements en duplex avec pièce mansardée, la règle fondamentale est ** »le registre foncier et la quote-part du terrain »**. La division de fait ne confère pas de statut juridique.

Suggestions Pratiques :

Accord de Partage : Avant la transformation, un « Accord de Partage » notarié doit être établi entre les propriétaires ou actionnaires du duplex effectivement divisé, afin de clarifier à qui appartiendra quel appartement dans le nouveau bâtiment.

Contrôle de la Quote-part du Terrain : Si la quote-part du terrain a été déterminée de manière inéquitable en raison de la pièce mansardée, une « Action en Rectification de la Quote-part du Terrain » doit être intentée avant la démolition du bâtiment.

Approbation du Projet : Dans le nouveau projet architectural, il doit être confirmé auprès de la municipalité et de la direction du registre foncier que les « conditions de section indépendante » (entrée séparée, installations, critères de m²) sont remplies pour l’enregistrement de deux sections indépendantes distinctes à la place de l’ancien duplex.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le processus de transformation urbaine pour les appartements en duplex ou avec pièce mansardée est bien plus complexe sur le plan juridique que celui d’un appartement standard. En tant que cabinet d’avocats 2M Hukuk, cette catégorie est la principale cause de perte de droits dans les processus de conseil en transformation urbaine que nous menons sur la rive anatolienne d’Istanbul — notamment à Tuzla, Pendik, Kartal et Maltepe.

Une perte de droits se produit inaperçue. Dans les immeubles qui apparaissent comme une seule unité indépendante au registre foncier, mais qui sont en fait utilisés comme deux appartements distincts, les propriétaires supposent souvent qu’ils ont droit à deux appartements. Cependant, lorsque l’entrepreneur livre un seul appartement dans le nouveau projet, le délai de contestation est déjà expiré. En tant qu’avocat à Tuzla, nous avons maintes fois observé que la seule façon de prévenir ces pertes de droits est une analyse juridique préalable au contrat.

La quote-part du terrain peut avoir été déterminée de manière inéquitable. En raison de l’aménagement des combles, les quotes-parts de terrain de certaines parcelles ont été mal calculées lors de la phase de projet : la surface de la pièce mansardée a parfois été incluse dans la part, parfois non. Si cette erreur n’est pas corrigée avant le lancement de la transformation urbaine, l’offre d’une unité indépendante plus petite ou de moindre valeur dans le nouveau bâtiment pourrait être juridiquement contestée. Une action en correction de la quote-part de terrain intentée avant la démolition du bâtiment élimine ce risque ; en revanche, une action intentée après la démolition est un processus beaucoup plus difficile et au résultat incertain.

Si le protocole de partage n’est pas établi à temps, tout reste sans solution. Dans le scénario où deux propriétaires, chacun avec une part de 1/2, se partagent de facto les étages inférieur et supérieur — par exemple dans des appartements détenus conjointement par des frères et sœurs ou une mère et son enfant — si un contrat de partage notarié n’est pas conclu avant la transformation urbaine, la même copropriété se poursuivra dans le nouveau bâtiment. Si ce contrat n’est pas établi à temps, les litiges futurs devront être portés devant les tribunaux via une action en partage, un processus qui peut durer des années. Dans le cadre des services de conseil en transformation urbaine à Istanbul, la préparation correcte de ce contrat permet de prévenir tous les futurs litiges dès le départ.

La division de fait comporte un risque de non-conformité à la législation sur l’urbanisme. La fermeture de la connexion interne d’un duplex et l’ouverture d’une entrée séparée depuis l’extérieur peuvent entraîner un risque de démolition et d’amende en vertu des articles 32 et 42 de la loi sur l’urbanisme. De plus, les autres copropriétaires peuvent toujours intenter une action en rétablissement de l’état antérieur conformément à l’article 19 du Code de la propriété par étage (KMK). Ce risque peut devenir un atout pour la partie adverse dans le processus de transformation urbaine. Dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine à Istanbul, fournis par le cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous identifions ce risque avant le début du processus et évitons que vous ne perdiez du terrain lors des négociations avec l’entrepreneur et les autres propriétaires.

Les scénarios A, B et C exigent des voies légales différentes. Que vous soyez l’unique propriétaire inscrit au cadastre, un copropriétaire avec 1/2 part, ou que votre nom n’y figure pas du tout mais que vous occupiez réellement le bien — la voie légale à suivre, le tribunal compétent et les preuves à utiliser sont entièrement différents pour chacun de ces trois scénarios. S’engager sur la mauvaise voie entraîne non seulement une perte d’effort et de temps, mais aussi le risque de manquer des délais impératifs.

En conséquence, le processus de transformation urbaine pour les appartements avec combles aménagés ou les appartements en duplex est un processus qui doit être mené dès le début avec l’accompagnement d’un avocat spécialisé en transformation urbaine, et qui requiert beaucoup plus de prévoyance et de connaissances techniques que pour les appartements standards. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé à Tuzla, offre des services de conseil en transformation urbaine dans tous les districts des côtés européen et anatolien d’Istanbul, y compris Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Kadıköy et Gebze.