L’une des questions les plus débattues dans les pratiques de transformation urbaine est de savoir quelle majorité est nécessaire pour la réévaluation du terrain après la démolition des structures à risque, ainsi que la validité juridique des décisions prises avec cette majorité.

En Turquie, ce processus est principalement réglementé par la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe. Les décisions concernant la réévaluation des biens immobiliers devenus terrains après la démolition des structures à risque peuvent être prises par la majorité simple des co-propriétaires, en fonction de leur part foncière.

Cependant, en pratique, une simple majorité mathématique ne suffit pas. Les décisions de la Cour de cassation et du Conseil d’État examinent en détail comment la décision a été prise, si son contenu est conforme à la loi, et sur la base de quelles parts foncières la majorité a été calculée.

1. Règle fondamentale de prise de décision dans la transformation urbaine :

La règle de la majorité simple et sa relation avec la loi sur la propriété par étages Dans le cadre de la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, la règle fondamentale pour les processus de réévaluation des biens immobiliers devenus terrains après la démolition des structures à risque (construction d’un nouveau bâtiment, vente de parts, échange d’étages ou partage des revenus, etc.) est que la décision doit être prise à la majorité simple des parts détenues par les copropriétaires.

La 20e Chambre civile de la Cour de cassation (dossier n° 2018/3580, décision n° 2018/7187 et dossier n° 2018/1455, décision n° 2018/7186) a expressément statué que, suite à la modification de l’article 6 de la loi n° 6306, la condition d’« unanimité » prévue à l’article 45 de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK) ne serait plus requise pour la démolition et la reconstruction des structures à risque, et que une majorité simple serait suffisante (nouveau taux après modification).

En effet, la 18e Chambre civile de la Cour de cassation (dossier n° 2013/13457, décision n° 2013/14301) a clarifié cette distinction en déclarant que, dans les situations normales en dehors du champ d’application de la loi n° 6306, l’unanimité de tous les copropriétaires est obligatoire pour mettre fin à la propriété par étages et démolir et reconstruire un bâtiment conformément à la KMK.

Le 1er Tribunal de commerce de première instance de Bakırköy (dossier n° 2021/540, décision n° 2024/50) a constaté que l’obtention de la majorité des 1/2 des parts foncières constitue une condition légale, que les contrats signés avant l’obtention de ce quorum n’auraient pas encore d’effet juridique conformément aux articles 170 et suivants du Code turc des obligations, et qu’ils deviendraient contraignants pour les signataires une fois la majorité atteinte.

2. Nature du processus décisionnel, contrôle du contenu et acceptation tacite 

Le processus décisionnel ne se limite pas à l’obtention d’une majorité mathématique ; la forme et le contenu de la décision sont également soumis à un contrôle judiciaire.

Volonté de Décision Commune : La 2e Chambre du Tribunal Administratif Régional de Konya (dossier n° 2019/1716, décision n° 2020/38) a souligné que l’expression « majorité de 1/2 » dans la loi ne signifie pas que l’administration doit s’entendre individuellement avec les propriétaires, mais souligne plutôt que les propriétaires doivent se réunir pour prendre une « décision commune ».

Contrôle du contenu : La 5e Chambre civile de la Cour de cassation (Aff. 2025/6759, Déc. 2025/13064) a statué que même si une majorité de 1/2 a été obtenue, le contenu de la décision prise (par exemple, la transformation d’un immeuble résidentiel en un centre commercial à volume unique et sa location pour une durée de 157 mois) devait être examiné au fond par les tribunaux, en ce qui concerne sa conformité à l’objectif de la loi n° 6306 et les cas de nullité absolue/inexistence.

Acceptation tacite : La 3e Chambre civile de la Cour de cassation (Aff. 2022/5267, Déc. 2023/1448) a statué que les propriétaires qui n’ont pas signé les procès-verbaux de réunion mais ont autorisé la démolition et la reconstruction de l’immeuble dans le cadre de la transformation urbaine, avaient tacitement accepté le contrat et que cette situation les empêcherait d’intenter une action en justice.

3. Impact des procédures administratives (Lotissement/Regroupement) sur la majorité décisionnelle

La validité des décisions prises à la majorité de 1/2 par les copropriétaires dépend directement du sort juridique des procédures administratives déterminant les quotes-parts foncières sur lesquelles cette majorité est calculée.

La 4e Chambre du Conseil d’État (Aff. 2024/879, Déc. 2025/1689 et Aff. 2023/13912, Déc. 2025/1687) a statué que si l’acte administratif de lotissement de l’immeuble par application du plan d’urbanisme était annulé, le protocole de décision conjointe signé selon les quotités de parts résultant du lotissement deviendrait caduc, et que la majorité devrait être réévaluée en fonction de la situation antérieure au lotissement.

En revanche, la 4e Chambre du Conseil d’État (2023/13780 E., 2024/1815 K.) a statué que dans les situations où l’opération de fusion est annulée mais qu’une servitude de superficie est établie sur la propriété et vendue à des tiers (constatant une impossibilité factuelle), le contrat de construction basé sur la majorité des 1/2 conservera sa validité, mais que la valeur de la part vendue devra être recalculée.

Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?

Hayır. Riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması için oybirliği aranmaz. Kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu yeterlidir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamı dışında kalan normal durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği oybirliği gerekebilir.

Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?

Mahkeme kararlarına göre salt çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler hukuken askıda sayılır. Yani sözleşme henüz kesin olarak yürürlüğe girmez. Salt çoğunluk sağlandığında ise sözleşme imzalayan malikler açısından bağlayıcı hale gelir.

İmar işlemleri salt çoğunluk hesaplamasını etkiler mi?

Evet. Arsa paylarını değiştiren ifraz veya tevhit gibi imar işlemlerinin iptal edilmesi, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebilir. Böyle bir durumda çoğunluk yeniden hesaplanmak zorundadır.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les projets de transformation urbaine ne sont pas seulement un processus de construction technique ; ils sont aussi un processus juridique très complexe à l’intersection du droit administratif, du droit immobilier et du droit des contrats.

Dans ce processus, notamment ;

le calcul de la majorité simple

la préparation des protocoles de décision commune

l’établissement des contrats avec les entrepreneurs

l’annulation des actes administratifs

la légalité des ventes de parts

peuvent donner lieu à de graves litiges juridiques.

C’est pourquoi il est d’une grande importance de travailler avec un avocat spécialisé en transformation urbaine d’Istanbul ou un consultant en transformation urbaine d’Istanbul dans les projets de transformation urbaine. En particulier dans les projets menés à Istanbul et ses environs, des juristes ayant une expérience régionale, tels qu’un avocat en transformation urbaine de Tuzla, contribuent au bon déroulement du processus.

À ce stade, le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre des conseils juridiques complets pour les projets de transformation urbaine, notamment la rédaction de contrats, le calcul de la majorité des parts foncières, les litiges entre propriétaires et les procédures judiciaires. Grâce à un soutien juridique spécialisé, les droits des propriétaires sont protégés et la conformité légale des projets de transformation urbaine est assurée.