من أكثر المسائل المتنازع عليها في تطبيقات التحول الحضري، ما هي الأغلبية المطلوبة لإعادة تقييم الأرض بعد هدم المباني الخطرة والشرعية القانونية للقرارات المتخذة بهذه الأغلبية.

في تركيا، تنظم هذه العملية بشكل أساسي بموجب القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث. يمكن اتخاذ القرارات المتعلقة بإعادة تقييم العقارات التي تتحول إلى أراضٍ بعد هدم المباني الخطرة، بـ الأغلبية المطلقة للشركاء وفقًا لنسبة حصة الأرض.

لكن في التطبيق العملي، لا تكفي الأغلبية العددية وحدها. تدرس قرارات محكمتي النقض ومجلس الدولة بالتفصيل كيفية اتخاذ القرار، وما إذا كان محتواه يتوافق مع القانون، وكيف تم حساب الأغلبية وفقًا لحصص الأرض.

1. النصاب الأساسي لاتخاذ القرار في التحول الحضري:

قاعدة الأغلبية المطلقة وعلاقتها بقانون ملكية الشقق في نطاق القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، في عمليات إعادة تقييم العقارات التي تتحول إلى أراضٍ بعد هدم المباني الخطرة (مثل إعادة البناء، بيع الحصص، المقابل العيني، أو تقاسم الإيرادات وما إلى ذلك)، القاعدة الأساسية هي أن يتخذ الشركاء القرارات بالأغلبية المطلقة التي تمثل على الأقل ثلث حصصهم التي يملكونها.

لقد قضت الدائرة القانونية العشرون في محكمة الاستئناف العليا (2018/3580 E., 2018/7187 K. و 2018/1455 E., 2018/7186 K.) صراحةً، مع التعديل الذي تم إجراؤه في المادة 6 من القانون رقم 6306، بأنه لن يُطلب شرط “الإجماع” المنصوص عليه في المادة 45 من قانون ملكية الوحدات العقارية رقم 634 (KMK) لهدم وإعادة بناء المنشآت الخطرة، وأن الأغلبية المطلقة على الأقل كافية (النسبة الجديدة بعد التعديل).

وهكذا، فإن الدائرة القانونية الثامنة عشرة في محكمة الاستئناف العليا (2013/13457 E., 2013/14301 K.)، أوضحت هذا التمييز ببيان أن في الحالات العادية خارج نطاق القانون رقم 6306، يلزم إجماع جميع مالكي الوحدات لإنهاء ملكية الوحدات العقارية وهدم المبنى وإعادة بنائه وفقًا لقانون ملكية الوحدات العقارية (KMK).

وقد قررت المحكمة التجارية الابتدائية الأولى في بكركوي (2021/540 E., 2024/50 K.) أن تحقيق أغلبية 1/2 حصة الأرض هو شرط قانوني، وأن العقود الموقعة حتى تحقيق هذا النصاب لن تكون سارية المفعول بعد وفقاً للمادة 170 وما بعدها من قانون الالتزامات التركي، وأنها ستكون ملزمة للموقعين عند تحقيق الأغلبية.

2. طبيعة عملية اتخاذ القرار، رقابة المحتوى والقبول الضمني 

عملية اتخاذ القرار لا تقتصر فقط على تحقيق أغلبية عددية؛ بل إن طريقة اتخاذ القرار ومحتواه تخضعان أيضاً للرقابة القضائية.

إرادة القرار المشترك: أكدت الدائرة الثانية للدعاوى الإدارية في المحكمة الإدارية الإقليمية بقونيا (2019/1716 E., 2020/38 K.) أن عبارة “أغلبية 1/2” في القانون لا تعني اتفاق الإدارة مع الملاك فرداً فرداً، بل تعني أن الملاك يجتمعون لاتخاذ “قرار مشترك”.

تدقيق المحتوى: أقرت الغرفة الخامسة للحقوق في محكمة النقض (رقم أساس 2025/6759، رقم قرار 2025/13064) بضرورة دراسة المحاكم من حيث الأساس لمضمون القرار المتخذ (على سبيل المثال، تحويل الشقة السكنية إلى مركز تسوق ذي حجم واحد وتأجيرها لمدة 157 شهرًا) ومدى توافقه مع غرض القانون رقم 6306 وحالات البطلان المطلق/العدم، حتى لو تم تحقيق أغلبية 1/2.

القبول الضمني: أشارت الغرفة الثالثة للحقوق في محكمة النقض (رقم أساس 2022/5267، رقم قرار 2023/1448) إلى أن المالكين الذين لم يوقعوا على محاضر الاجتماعات ولكن سمحوا بهدم المبنى وإعادة بنائه ضمن نطاق التحول الحضري، قد وافقوا ضمنيًا على العقد، وأن هذا الوضع سيشكل عائقًا أمامهم لرفع دعوى.

3. تأثير الإجراءات الإدارية (الفرز/الضم) على أغلبية اتخاذ القرار

صحة القرارات التي يتخذها ملاك الوحدات بأغلبية 1/2 تعتمد بشكل مباشر على المصير القانوني للإجراءات الإدارية التي تحدد حصص الأرض التي تم على أساسها حساب هذه الأغلبية.

أقرت الغرفة الرابعة لمجلس الدولة (رقم أساس 2024/879، رقم قرار 2025/1689 ورقم أساس 2023/13912، رقم قرار 2025/1687) بأنه في حال إلغاء الإجراء الإداري المتعلق بفرز العقار عن طريق تطبيق التنظيم العمراني، فإن بروتوكول القرار المشترك الموقّع بناءً على نسب الحصص الناتجة عن الفرز سيصبح باطلاً، وبضرورة إعادة تقييم الأغلبية بناءً على الوضع السابق للفرز.

بالمقابل، أشارت الدائرة الرابعة لمجلس الدولة (2023/13780 أساس، 2024/1815 قرار)، إلى أنه في الحالات التي يتم فيها إلغاء عملية التوحيد ولكن يتم بيع العقار لأطراف ثالثة بعد تأسيس حق ارتفاق الطوابق عليه (وجود استحالة فعلية)، فإن عقد البناء القائم على أغلبية 1/2 سيظل ساري المفعول، ولكن يجب إعادة حساب قيمة الحصص المباعة.

Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?

Hayır. Riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması için oybirliği aranmaz. Kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu yeterlidir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamı dışında kalan normal durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği oybirliği gerekebilir.

Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?

Mahkeme kararlarına göre salt çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler hukuken askıda sayılır. Yani sözleşme henüz kesin olarak yürürlüğe girmez. Salt çoğunluk sağlandığında ise sözleşme imzalayan malikler açısından bağlayıcı hale gelir.

İmar işlemleri salt çoğunluk hesaplamasını etkiler mi?

Evet. Arsa paylarını değiştiren ifraz veya tevhit gibi imar işlemlerinin iptal edilmesi, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebilir. Böyle bir durumda çoğunluk yeniden hesaplanmak zorundadır.

لماذا يعد دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

مشاريع التحول الحضري ليست مجرد عملية بناء فنية؛ بل هي أيضًا عملية قانونية معقدة للغاية تتقاطع فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود.

في هذه العملية، وبشكل خاص؛

حساب الأغلبية المطلقة

إعداد بروتوكولات القرار المشتركة

إبرام عقود المقاولين

إلغاء الإجراءات الإدارية

قانونية بيع الحصص

يمكن أن تنشأ نزاعات قانونية خطيرة في مسائل مثل هذه.

لهذا السبب، في مشاريع التحول الحضري، يعد العمل مع محامٍ متخصص في التحول الحضري في إسطنبول أو مستشار تحول حضري في إسطنبول ذا أهمية كبيرة. بشكل خاص في المشاريع التي تنفذ في إسطنبول ومحيطها، يساهم المحامون ذوو الخبرة الإقليمية مثل محامي التحول الحضري في توزلا في سير العملية بشكل صحيح.

في هذه المرحلة، يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة استشارات قانونية شاملة في مشاريع التحول الحضري فيما يتعلق بإعداد العقود، وحسابات أغلبية حصة الأرض، ونزاعات المالكين، وإجراءات الدعاوى القضائية. بفضل الدعم القانوني المتخصص، يتم حماية حقوق المالكين ويتم ضمان تقدم مشاريع التحول الحضري بشكل قانوني.