1.مسؤولية المستأجر عن ديون الرسوم المشتركة: من يدفع، ومن يتوجه إليه الإدارة؟

وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الوحدات رقم 634، يقع الالتزام بالمشاركة في المصروفات المشتركة للعقار الرئيسي على عاتق مالك الوحدة أولاً. ومع ذلك، وفقًا للفقرة الأولى من المادة 22 من قانون ملكية الوحدات، من دين المصاريف والسلفات المستحقة على مالك الوحدة، ومن تعويض التأخير، فإن المستفيدين بشكل دائم من إحدى الوحدات المستقلة بموجب عقد إيجار أو لأي سبب آخر (المستأجرين) مسؤولون بالتضامن والتكافل.   ووفقًا للمادة 18/2 من قانون ملكية الوحدات رقم 634 (KMK)، تُطبق أحكام ديون مالكي الوحدات أيضًا على المستأجرين في الوحدات المستقلة وعلى من يستفيدون من هذه الوحدات بشكل دائم بأي طريقة كانت. حتى لو تضمن عقد الإيجار بندًا يقضي بدفع المستأجر للرسوم المشتركة، فإن الإجراءات القانونية التي يمكن لإدارة المبنى/مالكي الوحدات اتباعها ضد المستأجر الذي لا يدفع الرسوم المشتركة، تتشكل في إطار قانون ملكية الوحدات والقرارات القضائية ذات الصلة.

إذا تم الاتفاق في عقد الإيجار على أن يدفع المستأجر الرسوم المشتركة، فإن هذا البند يكون ساريًا بين المستأجر والمؤجر (مالك الوحدة). أي أن إدارة المبنى يمكنها مطالبة مالك الوحدة والمستأجر بالرسوم المشتركة. إن البند الموجود في عقد الإيجار يعني أن المستأجر يتحمل هذا الدين تجاه المؤجر (المالك)؛ وهذا لا يلغي مسؤوليته تجاه الإدارة (بشرط أن تكون محدودة بمبلغ الإيجار).

2. تحديد دين الرسوم المشتركة:

تُحدد المصاريف المشتركة وديون الرسوم بموجب قرارات مجلس ملاك الوحدات العقارية أو مشروع الإدارة. تعتبر قرارات مجلس ملاك الوحدات العقارية ملزمة لجميع الملاك ما لم يتم إلغاؤها. تؤثر هذه القرارات على المستأجر أيضًا. يجوز لإدارة المبنى/ملاك الوحدات العقارية توجيه إنذار كتابي أو شفهي للمستأجر قبل اللجوء إلى الإجراءات القانونية لتحصيل رسوم الإدارة. ومع ذلك، فإن الإنذار ليس ضروريًا لحدوث التأخير في السداد.

3. الإجراءات القانونية التي يمكن أن تتبعها الإدارة

يجوز لإدارة المبنى/ملاك الوحدات العقارية اللجوء مباشرة إلى الإجراءات القانونية ضد المستأجر الذي لا يسدد ديون رسوم الإدارة. يمكن للإدارة بدء إجراءات تنفيذ مباشرة ضد مالك الوحدة أو المستأجر أو كليهما لتحصيل دين رسوم الإدارة المستحق على المستأجر.

متابعة التنفيذ: تبدأ الإدارة إجراءات تنفيذ بدون حكم قضائي ضد المستأجر لتحصيل رسوم الإدارة غير المدفوعة.  لا يوجد شرط لإرسال إنذار منفصل للمستأجر قبل الشروع في إجراءات التنفيذ لتحصيل رسوم الإدارة.

دعوى إبطال الاعتراض: في حال اعتراض المستأجر على إجراءات التنفيذ، تتوقف الإجراءات. يمكن للإدارة رفع دعوى إبطال الاعتراض ضد المستأجر لضمان استمرار الإجراءات. تُعتبر المشاريع التشغيلية النهائية أو قرارات مجلس ملاك الوحدات العقارية المتعلقة بمصاريف التشغيل، من الوثائق المذكورة في الفقرة الأولى من المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس. هذا يعني أنه يمكن عادةً بدء إجراءات تنفيذ بدون حكم قضائي لتحصيل رسوم الإدارة، وحتى إذا اعترض المدين، يمكن اللجوء إلى إلغاء الاعتراض باستخدام هذه الوثائق. يظل قرار مجلس ملاك الوحدات العقارية ساري المفعول ما لم يتم إلغاؤه من قبل المحكمة، ولا يمكن للمحكمة التنفيذية مناقشة صلاحيته.

فائدة/تعويض التأخير: يمكن المطالبة بفائدة تأخير أو تعويض تأخير عن مستحقات الرسوم غير المدفوعة. يمكن الأخذ في الاعتبار أن تعويض التأخير سيبدأ من تاريخ إبلاغ مشروع الإدارة، أو من تاريخ العلم بالدين إن لم يكن هناك إبلاغ.

الأدلة: يمكن للإدارة الاعتماد على وثائق مثل خطة الإدارة، مشروع التشغيل، قرارات مجلس ملاك الوحدات، الدفاتر والسجلات التجارية لإثبات مستحقاتها. قرارات الجمعية العمومية ملزمة للجميع، بما في ذلك المستأجرون.

4.وضع المؤجر (مالك الوحدة)

حتى لو نص عقد الإيجار على أن الرسوم تعود للمستأجر، فإن مالك الوحدة هو المسؤول الأساسي تجاه الإدارة عن الرسوم بموجب المادة 20 من قانون ملكية الوحدات (KMK). لهذا السبب، إذا أرادت الإدارة، يمكنها بدء إجراءات تنفيذية ضد مالك الوحدة فقط.

إذا دفع مالك الوحدة بنفسه دين الرسوم الذي يجب على المستأجر دفعه بموجب عقد الإيجار، فيمكنه الرجوع على المستأجر بالمبلغ الذي دفعه. ولكن لكي يتمكن المؤجر من مطالبة المستأجر بدين الرسوم هذا، يجب عليه أولاً إثبات أنه دفع هذا الدين للإدارة. لا يمكن للمؤجر أن يطلب تحصيل دين الرسوم من المستأجر دون دفعه للإدارة.

5. طلب الإخلاء : (هل من الممكن إخلاء المستأجر بسبب دين الرسوم؟)

بموجب المادة 315 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، يُعتبر عدم سداد النفقات الجانبية سبباً للإخلاء بسبب التقصير (التعثر في السداد). إذا تم الاتفاق على رسوم الصيانة (العائدات) كنفقات جانبية في عقد الإيجار ولم يدفعها المستأجر، يمكن للمؤجر (مالك العقار)، بعد استيفاء شرط الدفع للإدارة، أن يطلب الإخلاء ضد المستأجر بسبب التقصير. ومع ذلك، إذا لم يقم المؤجر بدفع رسوم الصيانة للإدارة، فلا يمكنه طلب الإخلاء استنادًا إلى إخطار التقصير الذي أرسله بسبب عدم سداد المستأجر لديون رسوم الصيانة.

6. البنود التي يمكن المطالبة بها

المبلغ الأصلي لرسوم الصيانة غير المدفوعة، تعويض التأخير/الفائدة بالمعدل المحدد في قرار مجلس ملاك العقار، وفي حالة ثبوت عدم صحة اعتراض المستأجر، تعويض إنكار التنفيذ بالمعدلات القانونية (بشكل عام لا يقل عن 20%) هي من بين البنود التي يمكن المطالبة بها.

7. دفع المالك لرسوم الصيانة التي لم يدفعها المستأجر وحق الرجوع

إذا قامت إدارة المبنى بتحصيل رسوم الصيانة من مالك العقار، فيمكن لمالك العقار أن يطالب المستأجر بمبلغ رسوم الصيانة الذي دفعه بالرجوع عليه (لغرض استرداده)، استنادًا إلى نص عقد الإيجار أو بموجب المادة 22 من قانون ملكية الطوابق (KMK). يمكن تقديم هذا الطلب عن طريق إجراءات التنفيذ أو برفع دعوى قضائية.

لكي يتمكن مالك العقار من الرجوع على المستأجر، يجب أن يكون قد سدد دين رسوم الصيانة المذكور لإدارة المبنى بنفسه وهو ملزم بإثبات ذلك. لا يمكن المطالبة بالرجوع على المستأجر دون سداد الدفع للإدارة.

باختصار، حتى لو نص عقد الإيجار على أن الرسوم المستحقة (العائدات) يتحملها المستأجر، يمكن للإدارة، وفقًا لأحكام قانون ملكية العقارات (KMK)، طلب الرسوم أولاً من مالك الوحدة أو مباشرة من المستأجر. الطريقة الأكثر شيوعًا التي تلجأ إليها الإدارة هي بدء إجراءات تنفيذية غير قضائية (دون حكم قضائي) ضد المستأجر، وفي حال الاعتراض، رفع دعوى إلغاء الاعتراض. إذا دفع مالك الوحدة الرسوم نيابة عن الإدارة، فإنه يحق له المطالبة بالمبلغ المدفوع من المستأجر بالرجوع عليه (الدعوى الرجوعية).

ملاحظة: تتضمن العمليات القانونية المتعلقة بمستحقات الرسوم (العائدات) تفاصيل فنية ضمن كل من قانون ملكية العقارات وقانون الالتزامات، ويجب تقييم كل حالة على حدة لضمان عدم تعرض الأطراف لخسارة حقوقهم. خاصة في حل النزاعات التي قد تنشأ في مثلث المستأجر-المالك-الإدارة، من المهم الحصول على دعم من خبير ملم بالتشريعات. إن كثرة مواجهة مثل هذه النزاعات في إسطنبول توزلا ومحيطها من المحامين، يجعل التوجيه المهني بشأن هذا الموضوع أكثر أهمية.

الكلمات المفتاحية : المسؤولية عن ديون الرسوم، مسؤولية المستأجر عن الرسوم، دفع مالك الوحدة للرسوم، ماذا يحدث إذا لم يدفع المستأجر الرسوم، من يدفع رسوم الشقة، إجراءات تنفيذ ديون الرسوم، إجراءات تنفيذ الرسوم ضد المستأجر، حق الرجوع في دين الرسوم، رسوم قانون ملكية العقارات، إخلاء المادة 315 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، دين رسوم إخلاء المستأجر، قانون رسوم إسطنبول توزلا، إجراءات تنفيذ إدارة الشقة، تعويض تأخير الرسوم، بند الرسوم في عقد الإيجار