مقدمة

في هذه الدراسة، سيتم تناول تعديل خطة الإدارة: الإجراءات والشروط والمشاكل العملية في ضوء القرارات القضائية. في نطاق قانون ملكية الشقق (KMK)، الوثيقة الأساسية التي تنظم حقوق والتزامات مالكي الشقق في عقار رئيسي، واستخدام المناطق المشتركة، ومبادئ الإدارة العامة هي خطة الإدارة. كما هو منصوص عليه بوضوح في المادة 28 من قانون ملكية الشقق (KMK)، فإن “خطة الإدارة هي حكم تعاقدي يلزم جميع مالكي الشقق.” بهذه الصفة، تُعتبر خطة الإدارة بمثابة دستور للعقار الرئيسي وتلزم جميع مالكي الشقق وخلفائهم والمديرين والمراقبين. لقد ربط المشرع تعديل وثيقة ملزمة وأساسية كهذه بإجراءات وشروط صارمة. ولكن في التطبيق العملي، غالبًا ما تكون تعديلات خطة الإدارة موضوعًا للنزاعات والدعاوى القضائية.

1. إجراءات وشروط تعديل خطة الإدارة

الشرط الأساسي لتعديل خطة الإدارة، كما هو منصوص عليه بوضوح في المادة 28 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، هو أغلبية 4/5 الأصوات. تلتزم محكمة النقض بهذه القاعدة بصرامة. على سبيل المثال، في أحد قراراتها، أشارت محكمة النقض إلى “أن تعديل خطة الإدارة الذي تم بأصوات 59 مالكًا للعقار في عقار رئيسي يحتوي على 208 قسم مستقل، كان مخالفًا للإجراءات والقانون” (الدائرة الخامسة للقانون بمحكمة النقض، 2022/4353) وعليه، حكمت بأن عدم توفير الأغلبية المؤهلة هو سبب كافٍ للإلغاء.

كما أن كيفية تحقيق هذه الأغلبية مهمة. تؤكد محكمة النقض على ضرورة اتخاذ القرارات في مجلس ملاك العقارات: “…فإن تسجيل التعديلات التي ستجرى على خطة الإدارة في السجل العقاري كخطة إدارة جديدة دون مناقشة هو خطأ…” (الدائرة الخامسة للقانون بمحكمة النقض، 2022/13565) يظهر هذا القرار أن التعديل يجب أن يُتخذ بقرار في اجتماع للمجلس حيث يجتمع ملاك العقارات ويتداولون في الموضوع، وليس فقط عن طريق جمع التوقيعات يدويًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن الحكم الملزم للقانون يمكن أن يلغي حتى الشروط الأكثر تشديدًا في خطة الإدارة. في قرار لمحكمة النقض، ذُكر أنه حتى لو كان هناك شرط بالإجماع للتعديل في خطة الإدارة الحالية، فإن قاعدة أغلبية 4/5 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK) ستُطبق. (الدائرة الخامسة للقانون بمحكمة النقض، 2022/11838)

2. حدود تعديل خطة الإدارة والرقابة القضائية

التعديلات التي يجريها أصحاب الشقق على خطة الإدارة، حتى لو كانت بأغلبية 4/5، ليست بلا حدود. المبدأ الأساسي هو أن المحكمة لا تستطيع التدخل في السلطة التقديرية لأصحاب الشقق. “لا يمكن للقاضي أن يحل محل إرادة أصحاب الشقق ويقرر تعديل خطة الإدارة.” (الدائرة العشرون القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، 2017/10419) ومع ذلك، هناك استثناء مهم لهذه القاعدة: لا يجوز أن تتعارض أحكام خطة الإدارة مع القواعد الآمرة للقانون. تشرح محكمة الاستئناف العليا هذا الوضع على النحو التالي: “إن مخالفة الأحكام الآمرة هي حالة بطلان مطلق أو لاغية، ووفقًا لقانون ملكية الشقق (KMK)، يجوز لكل مالك شقة، دون التقيد بمدة معينة، طلب إلغاء الأحكام المخالفة للقواعد الآمرة في خطة الإدارة. ولا يلزم لذلك أن تكون المواد ذات الصلة قد نوقشت في اجتماع مجلس ملاك الشقق.” (الدائرة العشرون القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، 2018/6697) يمنح هذا أصحاب الشقق الحق في رفع دعوى قضائية غير محددة المدة ضد أي حكم في خطة الإدارة يخالف القانون. على سبيل المثال، ليس من الممكن بموجب حكم وارد في خطة الإدارة منح الحق في البناء وإنشاء المرافق، والذي يتطلب إجماعًا وفقًا للمادتين 19 و 44 من قانون ملكية الشقق (KMK)، بأغلبية 4/5. يعتبر هذا النوع من الأحكام باطلاً (الدائرة الثامنة عشرة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، 2004/8944).

3. النزاعات والإجراءات القضائية التي تواجه في التطبيق

الخصومة (صفة الطرف): أحد أكثر الأخطاء شيوعًا في التطبيق هو رفع الدعاوى القضائية ضد أشخاص خاطئين. بما أن خطة الإدارة ملزمة لجميع مالكي الوحدات، فإن إلغاءها يؤثر أيضًا على حقوق جميع مالكي الوحدات. لذلك، تؤكد محكمة النقض باستمرار على ضرورة توجيه الدعاوى القضائية ضد جميع مالكي الوحدات. “في دعاوى إلغاء تعديل خطة الإدارة، بما أن الحكم الذي سيصدر يتعلق بحقوق جميع مالكي الوحدات، فمن الضروري توجيه الخصومة السلبية ضد جميع مالكي الوحدات.” (الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة النقض، 2021/9801) رفع الدعوى فقط ضد المدير أو مديرية السجل العقاري يؤدي إلى رفض الدعوى لعدم وجود خصومة. (الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة النقض، 2022/11908)

المحكمة المختصة: وفقًا للمادة الإضافية 1 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، فإن محاكم الصلح المدنية هي الجهة المختصة لحل جميع النزاعات الناشئة عن تطبيق هذا القانون. هذه القاعدة تنطبق أيضًا على دعاوى إلغاء تعديل خطة الإدارة. (الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة النقض، 2021/1391)

الطبيعة القانونية للتعديلات غير الصالحة: بما أن التعديل الذي يتم دون تحقيق أغلبية 4/5 المطلوبة يُعتبر “باطلًا بطلانًا مطلقًا”، فإن المهل الإسقاطية المنصوص عليها في المادة 33 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK) لا تُطبق في الدعاوى المرفوعة لإلغاء هذا القرار. أوضحت محكمة النقض هذا الوضع بشكل واضح في قضية تتعلق بتعديل غير قانوني لمادة في خطة الإدارة تتعلق بتقاسم تكاليف الوقود. (الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة النقض، 2015/7135)

تأثيرها على الدعاوى القضائية الجارية: إن تعديل خطة الإدارة الذي يتم بشكل صحيح ويسجل في السجل العقاري يؤثر حتى على الدعاوى القضائية التي لم تصدر فيها أحكام نهائية بعد. وقد قضت محكمة النقض بوجوب تطبيق تعديل خطة الإدارة الذي تم أثناء سير الدعوى ويجعل فتح العيادات في المساكن أكثر صعوبة، في الدعوى المنظورة. (الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض، 2009/435)

الخلاصة

تنشأ المشكلات التي تواجه في التطبيق عادةً بسبب عدم الامتثال لهذه الإجراءات والشروط الأساسية. فالأخطاء مثل عدم تحقيق الأغلبية المؤهلة، واتخاذ القرارات دون مناقشة في المجلس، وعدم تسجيلها في السجل العقاري، وتشكيل الأطراف بشكل خاطئ في الدعاوى المرفوعة، تؤدي إلى عمليات قانونية طويلة ومكلفة. لذلك، عند الرغبة في إجراء تعديل على خطة الإدارة، من الأهمية بمكان الالتزام الصارم بالإجراءات والمبادئ المنصوص عليها في قانون ملكية الطوابق، وفي حال وجود نزاع، فإن إدارة العملية القانونية بخطوات صحيحة أمر بالغ الأهمية.

القاعدة الأساسية لتغيير خطة الإدارة، وفقًا للمادة 28 من قانون ملكية الطوابق، هي الحصول على أربعة أخماس (4/5) أصوات جميع مالكي الوحدات. تعتبر التغييرات التي تتم دون تحقيق هذه الأغلبية المؤهلة باطلة قانونًا.

لا يمكن للقاضي أن يحل محل إرادة مالكي الوحدات ويجري تعديلاً في خطة الإدارة. لا يكون تدخل المحكمة ممكنًا إلا إذا كان بند في خطة الإدارة يتعارض بشكل صريح مع القواعد الإلزامية (الآمرة) للقانون.

لكي يكون التعديل ساري المفعول، لا يكفي مجرد أغلبية 4/5 الأصوات. يجب مناقشة القرار وبحثه بشكل صحيح في اجتماع مجلس مالكي الوحدات، ويجب تسجيل القرار المتخذ في خانة “البيانات” في السجل العقاري. يجب رفع مثل هذه الدعاوى ضد جميع مالكي الوحدات الذين ستتأثر حقوقهم مباشرة، وليس ضد مؤسسات مثل الإدارة أو مديرية السجل العقاري.

تعتبر قرارات تعديل خطة الإدارة المتخذة دون تحقيق أغلبية 4/5 المطلوبة في القانون “باطلة بطلاناً مطلقاً” . لذلك، فإن الدعاوى المرفوعة لإلغاء مثل هذه القرارات لا تخضع لأي مدة سقوط حق.

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص في توزلا؟

يعد تغيير خطط إدارة المجمعات السكنية بطريقة غير قانونية مشكلة متكررة في مناطق سكنية مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أومرانية، جبزي، محامٍ في أورخانلي، محامٍ في أيدنلي وتيبيورين. في هذه العملية؛ تظهر العديد من المشاكل الفنية مثل انتهاكات الحقوق لصالح مالكي الوحدات أو ضدهم، ومعاملات السجل العقاري غير القانونية، وقرارات مخالفة لاجتهادات محكمة النقض، وتوجيه الدعاوى القضائية إلى أشخاص خاطئين.

لذلك، بدعم من محامي توزل، يتم إدارة عملية تغيير خطة الإدارة وفقًا للإجراءات الصحيحة وتتم متابعة عملية الدعوى دون فقدان أي حقوق. يقوم محامي عقارات متخصص، بمراقبة العملية قبل رفع الدعوى، ويقدم للمحكمة أثناء الدعوى حججًا قانونية قوية ومدعومة بقرارات محكمة النقض. إن أي تغيير غير صالح بسبب خطأ قانوني، يمكن أن يؤدي إلى دعاوى قضائية طويلة الأمد وتكاليف باهظة. ولهذا السبب، فإن الاستشارة من محامٍ متخصص لا غنى عنها في الوثائق الحساسة مثل خطة الإدارة. بالإضافة إلى اقتراح مقالة.