مقدمة

أُعدت هذه الدراسة بهدف الإجابة، في ضوء قرارات محكمة النقض ومجلس الدولة، على سؤال ما إذا كان يمكن إجراء تغييرات في الأجزاء المشتركة للعقارات الرئيسية الخاضعة لقانون ملكية الطبقات، وما هي الإجراءات والمبادئ التي يجب اتباعها لتنفيذ هذه التغييرات. تستند المراجعات إلى السوابق القضائية الراسخة التي تشكلت في إطار المواد ذات الصلة من قانون ملكية الطبقات رقم 634 (KMK)، وخاصة المواد 19 و 42 و 44. تتناول الدراسة قضايا أساسية مثل نسب الموافقة المطلوبة للتغييرات في الأجزاء المشتركة، والاختلافات الإجرائية حسب طبيعة التغيير، ودور تشريعات التخطيط العمراني، وعواقب المخالفات الإجرائية.

تستند قرارات القضاء إلى المادة 19 من قانون ملكية الطبقات فيما يتعلق بالتغييرات في الأجزاء المشتركة، وقد وضعت إطارًا تفصيليًا للحالات المختلفة التي تظهر في التطبيق.

1. نسب الأغلبية المطلوبة: التمييز بين الإجماع وأربعة أخماس (4/5)

تعتبر محكمة النقض طبيعة التعديل المزمع إجراؤه معيارًا أساسيًا لتحديد الإجراء المتبع.

الحالات التي تتطلب أغلبية أربعة أخماس (4/5): تندرج ضمن هذا النطاق التعديلات التي لا تُحدث تغييرًا جوهريًا في المشروع، ولا تؤثر على استقرار المبنى، وتكون ذات طبيعة مفيدة بشكل عام. كما ورد في قرار الدائرة الحقوقية العشرين في محكمة الاستئناف العليا، “…لا يجوز لأي مالك طابق إجراء أعمال بناء أو إصلاح أو تركيب أو تعديل في الأماكن المشتركة للعقار الرئيسي ما لم يكن هناك موافقة خطية من أربعة أخماس جميع مالكي الطوابق…” (2019/2176 E., 2019/4068 K.) هي القاعدة العامة. يمكن إجراء أعمال مثل عزل الواجهة الخارجية، وبناء المدخنة (بشرط عدم إلحاق الضرر بمالكين آخرين)، وإنشاء مرافق بسيطة للاستخدام المشترك في الحديقة، بهذه الأغلبية.

الحالات التي تتطلب الإجماع: إذا كان التعديل يؤثر على السلامة المعمارية للعقار الرئيسي وتصميمه، فإن الإجماع ضرورة مطلقة. وقد أوضحت الهيئة العامة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا هذا التمييز بوضوح: بينما تكفي موافقة 4/5 للإصلاحات البسيطة، “التعديلات الجوهرية هي تغييرات تغير المشروع المعتمد للمبنى وتؤثر على حالته المعمارية. لهذه الأنواع من التغييرات، يلزم قرار بالإجماع من جميع مالكي الطوابق.” (2017/1996 E., 2022/5 K.). أمثلة على التعديلات الجوهرية التي تتطلب الإجماع تشمل: دمج الشرفة بالغرفة، إزالة الجدار الفاصل لتوحيد قسمين مستقلين، وضم مساحة السطح المشتركة إلى قسم مستقل. في قرار صادر عن الدائرة الحقوقية الخامسة في محكمة الاستئناف العليا، قُضي بأن إلغاء قرار بناء درج يتعارض مع المشروع المعماري ويتطلب مشروع تعديل كان صائبًا نظرًا لأنه لم يُتخذ بالإجماع (2023/3152 E., 2023/8793 K.).

2. تشريعات التخطيط العمراني وإلزامية موافقات المؤسسات الرسمية

إن اتفاق مالكي الأقسام المستقلة فيما بينهم لا يلغي قواعد التخطيط العمراني المتعلقة بالنظام العام.

عدم كفاية موافقة البلدية وحدها: إن موافقة البلدية على مشروع تعديل لا تعني الحصول على موافقة مالكي الأقسام المستقلة، ولا تحل محل هذه الموافقة. كما أكدت الدائرة الثامنة عشرة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا، “لكي يكون مشروع التعديل ساري المفعول، لا يكفي مجرد موافقة البلدية، بل يجب أن تتوافر مشاركة وموافقة جميع مالكي الأقسام المستقلة في العقار الأصلي…” (2012/12421 E., 2013/3181 K.).

مخالفة تشريعات التخطيط العمراني: حتى لو حصل التعديل الذي تم إجراؤه على موافقة جميع مالكي الأقسام المستقلة، فإنه لا يعتبر صحيحًا قانونًا إذا كان مخالفًا لتشريعات التخطيط العمراني. وقد ذكرت الدائرة الخامسة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا أنه يجب اتخاذ قرار بمنع التدخل الذي يتبين أنه مخالف للتخطيط العمراني (2020/7796 E., 2020/9682 K.).

3. تأثير خطة الإدارة والظروف الخاصة الأخرى

خطة الإدارة: قد تفرض خطة الإدارة، التي تنظم العلاقات بين مالكي الأقسام المستقلة وتلزم جميع المالكين، شرط الإجماع بدلاً من نسبة الأغلبية 4/5 التي حددها القانون. وقد أكدت الدائرة الخامسة للحقوق في محكمة الاستئناف العليا في أحد قراراتها أنه تم رفع نسبة 4/5 إلى الإجماع بموجب خطة الإدارة، ولذلك يجب البحث عن موافقة جميع المالكين (2024/11861 E., 2025/5590 K.).

إصلاحات طارئة: إذا كان هناك خطر حدوث ضرر عاجل للهيكل الرئيسي أو لوحدة مستقلة بسبب عطل في الأماكن المشتركة وكان الإصلاح ضروريًا، يمكن اتخاذ الإجراءات اللازمة بقرار من المحكمة دون الحاجة إلى موافقة أصحاب الوحدات (الاستئناف 18. قسم، 2015/135 أساس، 2015/12499 قرار).

التعاونيات: إذا نشأ نزاع في هيكل تعاوني، يتم تقييم المسألة ليس فقط في إطار قانون ملكية الشقق (KMK)، ولكن أيضًا في إطار قانون التعاونيات رقم 1163 ومبدأ المساواة بين أعضاء التعاونية (الاستئناف 16. قسم، 2008/5734 أساس، 2009/6535 قرار).

الخلاصة

من الممكن إجراء تغييرات في الأماكن المشتركة للعقارات الرئيسية الخاضعة لملكية الشقق، ولكن هذه العملية تخضع لشروط شكلية صارمة ورقابة قانونية. يتم تحديد الإجراء المتبع وفقًا لطبيعة التغيير الذي سيتم إجراؤه. بينما يكفي الحصول على موافقة خطية من 4/5 أصحاب الوحدات للإصلاحات والمنشآت البسيطة التي لا تؤثر على المشروع المعماري؛ فإنه من الضروري اتخاذ قرار بالإجماع من جميع أصحاب الوحدات للتعديلات الجوهرية التي تغير المشروع المعماري للمبنى، أو تؤثر على ثباته الإنشائي، أو تدمج مساحة مشتركة في وحدة مستقلة. في كلتا الحالتين، يشترط أن يكون التغيير الذي سيتم إجراؤه متوافقًا مع لوائح البناء وأن يلتزم بالأحكام المشددة في خطة الإدارة. التغييرات التي تتم دون الالتزام بهذه الإجراءات ستواجه عقوبة الإعادة إلى حالتها الأصلية بقرار من المحكمة بناءً على طلب أصحاب الوحدات الآخرين. اقتراح لمقال.

لماذا يلزم محامٍ متخصص؟

في إدارات الشقق أو المجمعات السكنية الخاضعة لنظام ملكية الطوابق، تعد التعديلات التي تتم في المناطق المشتركة مسألة فنية للغاية من الناحية القانونية. فغالبًا ما يكون تحديد نسب الأغلبية المطلوبة، وصلاحية موافقات البلدية، ومطابقة المشروع، وشروط موافقة المالكين، موضوع نزاعات ودعاوى قضائية. لذلك، خاصة في عمليات البناء المتسارعة النمو في مناطق مثل تشاييروفا، توزلا، بنديك، تيبي أورين، بايرام أوغلو، مرجان، أيدن تيبي، أيدنلي وأورهانلي، يكتسب الدعم المهني من محامٍ ذي خبرة في مجال قانون ملكية الطوابق أهمية كبيرة.

إن محامٍ في إسطنبول أو محامٍ لملكية الطوابق في تشاييروفا لا يقتصر دوره على تطبيق المواد 19 و 42 و 44 من قانون ملكية الطوابق؛ بل يوجه موكله في التفاصيل المعقدة مثل الامتثال لتشريعات التخطيط العمراني، وموافقة البلدية، وأحكام خطة الإدارة، والتمييز بين الإجماع وأغلبية أربعة أخماس. يمكن أن تؤدي القرارات المتخذة بشكل خاطئ إلى دعاوى قضائية بخصوص إلغاء التعديلات غير القانونية التي تتم في المناطق المشتركة وإعادتها إلى حالتها السابقة. في مثل هذه الحالات، يقوم محامٍ متخصص في ملكية الطوابق بتوقع المخاطر القانونية منذ بداية العملية ويحدد الاستراتيجية الصحيحة ويوفر حلاً من خلال التسوية بين الأطراف أو عن طريق الدعوى القضائية.