Kiracı Erken Tahliye Ederse Kalan Kira Bedelini Ödemek Zorunda mı? Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesini kiracı erken evi tahliye ederse kiraya veren tazminat isteyebilir mi?

Yargı kararları, kiracının belirli süreli (örneğin 1 yıllık) bir kira sözleşmesini süresi dolmadan ve haklı bir neden olmaksızın tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kiraya verenin tazminat talep etme hakkı bulunduğunu istikrarlı bir şekilde kabul etmektedir. Bu hak, “sözleşmeye bağlılık (ahde vefa)” ilkesine dayanmaktadır. Yargıtay’a göre, “Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi kiracı yönünden tazminat sorumluluğunu gerektirir” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/14113 E., 2013/16209 K., 03.12.2013 T.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5409 E., 2019/1651 K., 27.02.2019 T.). Kiracının bu eylemi, sözleşmeye aykırı bir davranış (haksız fesih) olarak nitelendirilmekte ve kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazmin etme yükümlülüğü doğurmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7258 E., 2019/3203 K.K, 10.04.2019 T.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/2359 E., 2012/5896 K., 12.04.2012 T.)

Erken Tahliye Tazminatın Kapsamı ve Sınırları

Kiracının tazminat sorumluluğu, kural olarak sözleşmenin kalan süresinin tamamını kapsamaz. Yargıtay, bu sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi çerçevesinde sınırlandırmaktadır. Anılan maddeye göre, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8877 E., 2019/5230 K., 10.06.2019 T.). Bu durumda kiraya verenin zararı, “tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2010/12759 E., 2011/4683 K., 13.04.2011 T.).

Bu “makul süre”nin belirlenmesi, somut olayın koşullarına bağlıdır ve genellikle mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi ve mahallinde keşif yapılarak tespit edilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/5372 E., 2016/4145 K.K, 26.05.2016 T.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4429 E., 2019/3552 K., 18.04.2019 T.). Örneğin, bir kararda bu süre 3 ay (İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2025/250 E., 2025/457 K., 29.05.2025 T.), başka bir kararda ise 2 ay olarak belirlenmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8877 E., 2019/5230 K., 10.06.2019 T.).

Ayrıca, kiraya verenin de TBK m. 114 ve m. 52 (eski BK m. 98 ve m. 44) uyarınca zararın artmasını önleme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya veren, “kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/3039 E., 2019/5566 K.Kaynak, 19.06.2019 T.).

Sözleşmesel Düzenlemelerin Etkisi

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alan özel hükümler, tazminatın kapsamını doğrudan etkileyebilir:

Erken Fesih Hakkı ve İhbar Süresi: Sözleşme, kiracıya belirli bir ihbar süresine uymak kaydıyla erken fesih hakkı tanıyorsa ve kiracı bu şarta uygun hareket etmişse, kiracının tazminat yükümlülüğü ortadan kalkar (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/14113 E., 2013/16209 K., 03.12.2013 T.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/6219 E., 2012/12827 K., 04.10.2012 T.). Eğer sözleşmede bir ihbar süresi (örneğin 1 ay veya 30 gün) kararlaştırılmışsa, mahkemeler genellikle bu süreyi “makul süre” olarak kabul etmekte ve kiracının sorumluluğunu bu süreyle sınırlamaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/8453 E., 2016/2625 K., 31.03.2016 T.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/15931 E., 2019/6901 K., 19.09.2019 T.).

Cezai Şart ve Tazminat Miktarı: Sözleşmede, erken tahliye durumunda belirli bir miktarda “cezai şart” veya “erken tahliye tazminatı” ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu hüküm geçerlidir ve tarafları bağlar. Bu durumda kiraya veren, genellikle makul süre tazminatı yerine sözleşmede belirtilen bu bedeli talep edebilir (İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2019/539 E., 2020/129 K., 20.02.2020 T.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/4786 E., 2013/15765 K., 21.11.2013 T.). Yargıtay, tacirler arasında kararlaştırılan bu tür cezai şartların geçerli olduğunu ve kiracının tazminat sorumluluğunun bu miktar kadar olduğunu kabul etmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/12073 E., 2018/2698 K., 20.03.2018 T.). Ancak, sözleşmede kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacağına dair hükümler, cezai şart olarak değil, TBK m. 325 kapsamında makul süre tazminatı olarak değerlendirilmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/9799 E., 2016/6337 K., 02.11.2016 T.). Hakim, aşırı gördüğü cezai şartı TBK m. 182/3 uyarınca indirebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/4453 E., 2018/9630 K., 08.10.2018 T.).

Sonuç: Kiracının 1 yıllık kira sözleşmesini süresinden önce haklı bir nedeni olmaksızın sonlandırması halinde, kiraya veren tazminat talep edebilir. Bu tazminat, genel kural olarak kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” kadar kira bedelinden ibarettir. Ancak, kira sözleşmesinde erken tahliyeye ilişkin bir ihbar süresi, cezai şart veya özel bir tazminat hükmü varsa, kiracının sorumluluğu bu sözleşmesel düzenlemelere göre belirlenir. Her durumda kiraya verenin, zararı azaltmak için taşınmazı yeniden kiraya verme yönünde çaba göstermesi beklenir. Bir yazı önerisi.

Kiracı Erken Tahliye ve Kira Tazminatı Davalarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kiracının erken tahliyesi halinde tazminat talep edilip edilemeyeceği, edilecekse hangi süre ve hangi tutar üzerinden talep edileceği; Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay içtihatları ve kira sözleşmesindeki özel düzenlemelerin birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik ve uzmanlık isteyen bir alandır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar şunlardır:

Kalan tüm kira bedelinin otomatik olarak talep edilebileceğinin sanılması

TBK m. 325 kapsamında “makul süre”nin yanlış belirlenmesi

Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğünün göz ardı edilmesi

Sözleşmedeki cezai şart hükümlerinin geçerliliğinin ve indirime tabi olup olmadığının değerlendirilmemesi

Yanlış hukuki nitelendirme nedeniyle davanın eksik veya hatalı talep ile açılması

Bu tür hatalar, davanın reddine, tazminatın önemli ölçüde düşmesine veya uzun yargılama süreçlerine yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi kira sirkülasyonunun yüksek olduğu bölgelerde, mahkemeler “makul süre” tespitini taşınmazın konumu, kira piyasası, benzer taşınmazların kiraya verilebilirlik süresi gibi unsurları dikkate alarak yapmaktadır. Bu nedenle bölgesel piyasa bilgisine sahip, Yargıtay uygulamasını yakından takip eden bir avukatla çalışmak büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile Profesyonel Hukuki Destek

İstanbul Anadolu Yakası başta olmak üzere Tuzla ve çevre ilçelerde kira hukuku alanında yoğun uygulama tecrübesine sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kiracının erken tahliyesinden kaynaklanan:

Erken tahliye tazminatı davaları

Makul süreye ilişkin kira alacağı talepleri

Cezai şart ve sözleşmesel tazminat uyuşmazlıkları

Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğüne ilişkin savunmalar

konularında Yargıtay içtihatlarına uygun, stratejik ve sonuç odaklı hukuki hizmet sunmaktadır.

Kiracı veya kiraya veren konumunda olunmasına göre doğru hukuki yolun belirlenmesi, hak kaybı yaşanmaması ve sürecin etkin şekilde yürütülmesi açısından uzman avukat desteği hayati öneme sahiptir.