1. Kira Uyarlama Davasının Hukuki Temeli ve Niteliği

Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları, Süreci ve Yargıtay’a Göre Uygulaması. Kira uyarlama davası, sözleşme hukukuna egemen olan “sözleşmeye bağlılık” (Ahde Vefa – Pacta Sunt Servanda) ilkesinin istisnai bir uygulamasını teşkil eder. Kural olarak, sözleşme yapıldığı andaki koşullarla aynen uygulanmalıdır. Ancak, sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü ve objektif nitelikteki olaylar nedeniyle edimler arasındaki dengenin bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması durumunda, bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet ve dürüstlük kurallarına aykırı bir durum yaratabilir (Yargıtay 6. HD – 2015/6627; Yargıtay 3. HD – 2017/5251).

Bu noktada, “işlem temelinin çökmesi” veya “Clausula Rebus Sic Stantibus” (beklenmeyen hal şartı) ilkesi devreye girer. Yargı kararlarına göre, sözleşmenin temelini oluşturan şartların sonradan esaslı surette değişmesi halinde, hâkimin sözleşmeye müdahalesi gündeme gelir. Bu müdahalenin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü ile daha önceki dönemde Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1, 2 (dürüstlük kuralı) ve 4. maddeleridir (Yargıtay HGK – 2003/13-332; Yargıtay 13. HD – 2012/2412). Uyarlama, sözleşmeye istisnai, tali (ikincil) ve yardımcı bir çözüm yolu olarak kabul edilir ve özellikle uzun süreli borç ilişkilerinde uygulama alanı bulur (Yargıtay 6. HD – 2015/11014).

2. Kira Uyarlama Davasının Şartları

Yargıtay kararlarında ve TBK m. 138’de kira uyarlama davasının açılabilmesi için bir dizi şartın bir arada bulunması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu şartlar şunlardır:

Olağanüstü ve Öngörülemeyen Bir Durumun Ortaya Çıkması: 

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Yargı kararlarında harp, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon ve paranın satın alma gücündeki önemli ölçüde düşüş gibi durumlar örnek olarak gösterilmektedir (Yargıtay 3. HD – 2017/7432; Yargıtay 6. HD – 2015/6627). Olaylar öngörülebilir olsa dahi, bunların sözleşmeye etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derecede tahmin edilememiş olması da bu şartın gerçekleşmesi için yeterli görülebilir (Yargıtay 13. HD – 2012/2412).

Değişen Durumun Borçludan Kaynaklanmaması: Ortaya çıkan olağanüstü durum, uyarlama talep eden taraftan (borçludan) kaynaklanmamış olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304).

Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Derecede Bozulması: Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Edimler arasındaki denge, aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 13. HD – 2010/17858).

Borcun Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 6. HD – 2014/3305). Geçmişe yönelik olarak ödenmiş kira bedelleri için uyarlama talep edilemez (Yargıtay 3. HD – 2024/1623).

Sözleşmede veya Kanunda Uyarlama Hükmü Bulunmaması: Sözleşmede veya kanunda değişen hal ve şartlara dair bir intibak kaydı veya hüküm bulunmamalıdır. Ancak, sözleşmede bulunan bir hükmün uygulanmasının TMK m. 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceği durumlarda da uyarlama talep edilebilir (Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

3. Usul ve Esaslar

Kira uyarlama davalarında mahkemelerin izlemesi gereken usul ve esaslar Yargıtay kararlarında detaylı olarak belirlenmiştir:

Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığını tespit etmek amacıyla konularında uzman üç kişilik bir bilirkişi kurulundan denetime elverişli ve gerekçeli bir rapor almalıdır (Yargıtay 3. HD – 2017/7304; Yargıtay 3. HD – 2017/5992).

Bilirkişi Raporunun İçeriği: Bilirkişi raporunda, kira bedelinin tespitine ilişkin davalardaki yöntemlerden farklı olarak, uyarlama davasına özgü ilkeler çerçevesinde şu hususlar araştırılıp değerlendirilmelidir:

Kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu.

Bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler.

Emsal kira paraları (ancak bunlar sadece yardımcı kaynak olarak dikkate alınır).

Vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar.

Döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar.

Ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı (Yargıtay 3. HD – 2017/12987; Yargıtay 3. HD – 2018/5741).

Hâkimin Rolü ve Karar: Hâkim, öncelikle sözleşmedeki özel intibak hükümlerini inceler. Böyle bir hüküm yoksa, bilirkişi raporu ve diğer deliller ışığında işlem temelinin çöküp çökmediğini değerlendirir. Uyarlama gerektiği kanaatine varırsa, TMK m. 1’deki yetkisine dayanarak, hak ve nesafet, doğruluk ve dürüstlük kuralları (TMK m. 2/1, 4) çerçevesinde sözleşmedeki boşluğu doldurarak yeni kira bedelini belirler (Yargıtay 13. HD – 2012/2412; Yargıtay 6. HD – 2015/859). Hâkim, tarafların sözleşmeyi yapmaktaki farazi iradelerini ve birleşen amaçlarını göz ardı etmemeli, sözleşmeyi tamamen yeni bir hale dönüştürmemelidir (Yargıtay 3. HD – 2017/11362).

Uygulama Tarihi: Uyarlanan yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur (Yargıtay 13. HD – 2010/11127).

Kararın Gerekçeli Olması: Mahkeme kararı, toplanan delillerin kabul ve ret yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır (Yargıtay 6. HD – 2015/6627).

4. Özel Durumlar ve Değerlendirmeler

Tacirler Yönünden Değerlendirme: Tacir olan davacıların TTK m. 20/1 uyarınca “basiretli bir iş adamı gibi” davranma yükümlülüğü vardır. Bu nedenle, Türkiye’de yıllardır yaşanan istikrarsız ekonomik koşullar gibi durumların tacirler açısından öngörülebilir olduğu kabul edilebilir ve bu durumda uyarlamanın “öngörülmezlik” şartı oluşmayabilir (Yargıtay HGK – 2003/13-332).

TBK m. 344 ile İlişkisi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesine imkân tanımaktadır. Bu hüküm, bir nevi yasal uyarlama imkânı sunmaktadır. Bu nedenle, beş yıllık süre dolmadan sadece kira bedelinin rayiçlerin altında kaldığı gerekçesiyle açılan uyarlama davasının, TBK m. 344’ü bertaraf edeceği gerekçesiyle reddedilebileceği yönünde ilk derece mahkemesi kararı bulunmaktadır (İlkDerece – İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi – 2024/128).

Derdestlik ve Etkisi: Derdest (görülmekte olan) bir uyarlama davası, kira alacağının tahsiline yönelik davaları doğrudan etkiler. Bu durumda, alacak davasına bakan mahkemenin, uyarlama davasının sonucunu beklemesi gerekebilir (Yargıtay 3. HD – 2018/7526). Ancak, uyarlama davası kesinleşmeden kiracı, sözleşmedeki kira bedelini tek taraflı olarak eksik ödeyemez veya indirim yapamaz (Yargıtay 3. HD – 2024/1623). Bir yazı önerisi.

Kira Uyarlama Davalarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira uyarlama davaları, görünüşte yalnızca kira bedelinin değiştirilmesine ilişkin olsa da, TBK m. 138, TMK m. 1, 2 ve 4, yerleşik Yargıtay içtihatları ve teknik bilirkişi değerlendirmeleri nedeniyle son derece karmaşık ve teknik davalardır. Bu davalarda yapılacak usul veya strateji hataları, haklı taleplerin dahi reddedilmesine yol açabilmektedir.

Özellikle

Olağanüstü durumun öngörülemezliğinin somutlaştırılamaması,

Edimler arasındaki dengenin katlanılamaz ölçüde bozulduğunun doğru şekilde ispat edilememesi,

Bilirkişi raporuna zamanında ve teknik itirazların yapılmaması,

Dava tarihinin ve uyarlamanın uygulanacağı tarihin yanlış belirlenmesi,

TBK m. 344 ile TBK m. 138 arasındaki ilişkinin yanlış kurgulanması,

gibi hususlar davanın esastan kaybedilmesine neden olabilmektedir.

Bu nedenle kira uyarlama davalarının, kira hukuku ve Yargıtay uygulamalarına hâkim, ekonomik verileri ve emsal kararları doğru okuyabilen uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Tuzla – İstanbul’da Kira Uyarlama Davalarında Hukuki Destek

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Tuzla / İstanbul) olarak;
kira uyarlama davaları başta olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda, güncel Yargıtay içtihatları ve uygulama esasları ışığında müvekkillerimize etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Kira sözleşmenizin mevcut ekonomik koşullar karşısında adil olmayan sonuçlar doğurduğunu düşünüyorsanız, hak kaybına uğramadan önce profesyonel hukuki destek almanız önemle tavsiye edilir.