Giriş

Bu çalışma, apartman kat malikleri olağanüstü genel kurulu toplantısı esnasında, toplantı çağrısında yer almayan “yönetici değişikliği” konusunun gündeme eklenerek karar alınmasının hukuki geçerliliğini ve bu kararın mevcut yöneticinin görevine etkisini, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmektedir. Analiz edilen kararlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı usulünün emredici niteliğini ve “gündeme bağlılık ilkesi”nin bu toplantı türündeki önemini ortaya koymaktadır.

İncelenen yargı kararları bütününde, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme bağlılık ilkesinin katı bir şekilde uygulandığı ve bu ilkeye aykırılığın alınan kararların iptaline yol açtığı görülmektedir. Temel bulgular aşağıdaki gibidir:

Gündeme Bağlılık İlkesi Zorunludur: Olağanüstü genel kurul toplantıları, KMK’nın 29/2. maddesi uyarınca “toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle” yapılır. Yargıtay, bu hükmü, toplantının yalnızca çağrıda belirtilen gündem maddeleriyle sınırlı olduğu şeklinde yorumlamaktadır. Toplantı sırasında gündeme yeni bir madde eklenerek karar alınması, özellikle yönetici değişikliği gibi önemli bir konuda, bu ilkenin ihlali anlamına gelir.

Gündem Dışı Alınan Kararlar Geçersizdir: Toplantı çağrısında belirtilmeyen bir konuda, toplantı esnasında gündem oluşturularak alınan kararlar hukuken geçersizdir ve iptale tabidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum, “…Kat Mülkiyeti Kanunun 29/2 maddesi ile belirlenen gündeme bağlılık ilkesine de aykırılık teşkil ettiği” şeklinde açıkça ifade edilmiştir (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Eski Yöneticinin Görevi Sona Ermez: Gündeme bağlılık ilkesine veya diğer usul kurallarına (çağrı usulü, toplantı yeter sayısı vb.) aykırı olarak alınan yönetici değişikliği kararı geçersiz olduğundan, bu karara dayanarak eski yöneticinin görevi hukuken sona ermez. Yargıtay, bu gibi durumlarda “…mevcut yönetimin görevinin geçerli bir seçim yapılana kadar devam ettiğinin tespitine karar verilmiş” olduğunu belirtmiştir (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Çağrı Usulü ve Toplantı Sebebi Emredicidir: Yalnızca gündeme sonradan madde eklenmesi değil, aynı zamanda toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması (tüm maliklere en az 15 gün önceden tebliğ edilmemesi) veya çağrıda toplantı sebebinin hiç belirtilmemesi de alınan kararların topyekûn iptaline neden olmaktadır.

Yargı kararlarının incelenmesinden, olağanüstü toplantıların olağan toplantılardan farklı olarak, acil ve önemli bir sebebin varlığına bağlı olarak düzenlendiği ve bu sebebin tüm kat malikleri tarafından önceden bilinmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Kanun koyucunun KMK Madde 29/2’de yer alan “…toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle…” ifadesi, kat maliklerinin toplantıya hazırlıklı gelmelerini, konuyu önceden değerlendirmelerini ve ani kararlarla hak kaybına uğramalarını engellemeyi amaçlamaktadır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2014/21113 E., 2015/1666 K.) ve 20. Hukuk Dairesi (2017/3316 E., 2018/7303 K.; 2017/888 E., 2017/5014 K.) gibi birçok kararında istikrarlı bir şekilde, “olağanüstü toplantılarda gündem dışı konuların ele alınıp görüşülemeyeceği” vurgulanmıştır. Bu kararlar, gündeme bağlılık ilkesinin emredici nitelikte olduğunu ve bu kurala aykırılığın doğrudan doğruya alınan kararın geçersizliği sonucunu doğurduğunu göstermektedir.

Ayrıca, KMK’nın 41. maddesi kat malikleri kuruluna haklı bir sebeple yöneticiyi her zaman değiştirme yetkisi tanımaktadır. Ancak bu yetkinin kullanılması, yine KMK’da öngörülen usullere, özellikle de olağanüstü toplantı için Madde 29’da belirtilen çağrı ve gündem kurallarına uyulmasını gerektirir.

Sonuç

Sunulan yargı kararları ışığında varılan sonuçlar şunlardır:

Geçerlilik: Apartman kat malikleri olağanüstü genel kurulu toplantısı sırasında, toplantı çağrısında belirtilmeyen “yönetici değişikliği” konusunun gündeme eklenerek karara bağlanması hukuken geçerli değildir. Bu durum, KMK’nın 29/2. maddesinde düzenlenen “toplantı sebebinin bildirilmesi” şartına ve yerleşik Yargıtay içtihatları ile kabul görmüş “gündeme bağlılık ilkesi”ne açıkça aykırıdır.

Eski Yöneticinin Görevi: Usule aykırı olarak, gündem dışı alınan bir kararla yapılan yönetici değişikliği geçersiz olduğundan, bu karara dayanarak eski yöneticinin görevi sona ermez. Mevcut yönetici, usulüne uygun olarak yeni bir yönetici seçilene kadar görevine devam eder.

Bu tür usulsüz bir kararla seçilen yeni yöneticinin aldığı kararlar ve yaptığı işlemler de hukuken tartışmalı hale geleceğinden, bu şekilde alınan bir kararın iptali için yasal süreler içinde dava açılması önem arz etmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Apartman veya site yönetimlerinde yaşanan anlaşmazlıkların en yoğun görüldüğü alanlardan biri, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme madde eklenmesi ve özellikle “yönetici değişikliği” kararlarının geçerliliği konusudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi, bu toplantılar için sıkı usul kuralları öngörmüş ve “gündeme bağlılık ilkesini” emredici hale getirmiştir. Bu nedenle, toplantı çağrısında yer almayan bir konunun sonradan eklenerek karara bağlanması, Yargıtay içtihatlarına göre geçersiz kabul edilir.

Yönetici değişikliğine dair kararların iptali, geçerli yönetimin görevine devam edip etmeyeceği veya toplantının tamamen geçersiz sayılıp sayılmayacağı gibi sonuçlar doğurabileceğinden, sürecin titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yönetimi ve Yargıtay uygulamaları konusunda deneyimli bir uzman avukatın hukuki desteği, hak kayıplarının önlenmesi ve usule uygun bir yönetim mekanizmasının kurulması açısından büyük önem taşır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla ve çevresinde apartman, site ve toplu yapı yönetimi alanlarında uzman kadrosuyla,

Olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarının hazırlanması,

Çağrı, gündem ve tutanak düzenleme süreçlerinin mevzuata uygun hale getirilmesi,

Usulsüz alınan kararların iptali davalarının açılması,

Yönetici atama, görevden alma ve denetim işlemlerinin yürütülmesi
konularında profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.

Kat maliklerinin toplantılarda aldığı kararların geçerli olabilmesi için, yasal şekil şartlarına titizlikle uyulması ve her adımda hukuki denetimin sağlanması gereklidir. Aksi halde alınan kararlar iptal edilmekte, mevcut yöneticilerin görevleri devam etmekte ve yeni seçilen yönetimlerin işlemleri geçersiz hale gelebilmektedir.