Giriş

Bu çalışma, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen bir sosyal konut projesine belirli bir yer için (örneğin Tuzla ilçesi) başvuru yapan, ancak kura sonucunda rızası dışında başka bir ilçede (örneğin Arnavutköy) bir konut tahsis edilen bir hak sahibinin başvurabileceği hukuki yolları ve mevcut yargı kararları ışığında uygulamanın nasıl şekillendiğini analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. İnceleme, sunulan yargı kararı özetleri temel alınarak yapılmıştır.

1. TOKİ Uyuşmazlığın Hukuki Niteliği ve Yargıtay’ın Bakış Açısı

Yargıtay kararları, konuyu genellikle bir sözleşme ihlali veya kötü ifa olarak ele almaktadır. Davacının “vaat edilen bölgede inşa edilen dairelerden olmadığını” iddia etmesi, mahkemeler tarafından ciddiyetle incelenmesi gereken bir husus olarak görülmektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2017/9980 E. ve 2018/2719 K. sayılı kararında belirttiği üzere, mahkemenin “davacı dilekçesindeki talepleri arasında yer alan 1. etaptan yer verilmesi gerekirken 12. etaptan yer verildiği iddiası üzerinde hiç durulmamıştır” gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozması, bu tür iddiaların esastan incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay, bu tür davalarda mahkemelerin izlemesi gereken yol haritasını net bir şekilde çizmiştir. Birden fazla kararda (örn: Yargıtay 13. HD, 2016/7522 E., 2017/8332 K.) şu ifade tekrar edilmektedir:

“…inşaat alanının tamamının kaç etaptan oluştuğu, kendi içinde bölgelere ayrılıp ayrılmadığı, davacıya verilen taşınmazların hangi etapta yer aldığının tespit edilebilmesi hususunda gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi marifetiyle açıklamalı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli bir rapor alınmak suretiyle sonucuna göre hüküm tesis edilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve değerlendirme sonucu karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”

Bu yaklaşım, Tuzla ve Arnavutköy gibi iki farklı ilçenin söz konusu olduğu durumda, aradaki farkın bir “etap” veya “bölge” farkından çok daha belirgin olması nedeniyle, hak sahibi lehine yorumlanma potansiyeli taşımaktadır.

Ancak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/2706 E., 2024/785 K. sayılı kararında olduğu gibi, yapılan incelemede “proje alanının tamamının 1.etap konut alanı olarak düzenlendiği ve ancak 1.etabın bölgelere ayrıldığı” tespit edilirse, farklı bölgelerden verilen konutların sözleşmeye uygun olduğuna karar verilebilmektedir. Bu nedenle, TOKİ’nin Tuzla ve Arnavutköy projelerini tek bir “mega proje” kapsamında sunup sunmadığı gibi detaylar önem kazanacaktır.

2. TOKİ : Görevli Yargı Yolu

Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 2010/337 E., 2011/110 K. sayılı kararı gibi birçok kararında, idare ile vatandaş arasındaki sosyal konut ilişkisinin “kamu otoritesine ve yetkisine dayalı, tek yanlı ve resen yapılan idari işlem ve eylemden kaynaklanmadığı” ve bir “özel hukuk ilişkisi” olduğu belirtilerek, bu tür davalarda adli yargının (Asliye Hukuk Mahkemesi) görevli olduğuna hükmedilmiştir. Bu görüşe göre, açılacak dava, sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan bir tazminat veya aynen ifa davası olacaktır.

3. Başvurulabilecek Hukuki Yollar ve Talepler

Yukarıdaki analizler ışığında, hak sahibinin başvurabileceği hukuki yollar ve ileri sürebileceği talepler şunlardır:

Aynen İfa veya Tazminat Davası: Adli yargı görüşü benimsenirse, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde öncelikle taahhüde uygun olarak Tuzla’dan bir konut verilmesi (aynen ifa), bunun mümkün olmaması halinde ise kötü ifa nedeniyle uğranılan zararın tazmini talep edilebilir. Bu zarar, iki ilçe arasındaki konutların değer farkı, manevi zarar veya ek masrafları içerebilir.

Değer Farkı Tazminatı (Şerefiye Farkı): Yargıtay, sözleşmede taahhüt edilen yerden farklı bir mevkide konut teslim edilmesini sözleşmeye aykırılık olarak görmekte ve bu durumda oluşan değer farkının tazmin edilebileceğine hükmetmektedir. Bir kararda, mahkemenin “gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak uzman bilirkişi marifetiyle açıklamalı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli bir rapor alınmak suretiyle sonucuna göre hüküm tesis etmesi” gerektiği belirtilmiştir (yargitay-13. Hukuk Dairesi-2017/9980). Davacı, Tuzla’daki konut ile Arnavutköy’deki konut arasındaki değer farkını talep edebilir.

Müspet Zararın Tazmini (İfa Yerine Tazminat): Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, idarenin sözleşmeyle taahhüt ettiği konutu teslim etmemesi durumunda, hak sahibinin ifa yerine geçen müspet zararının tazminini talep edebileceğini belirtmiştir. Bu zarar, “davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli kadar olduğundan” (yargitay-Hukuk Genel Kurulu-2019/42), hak sahibi Tuzla’da vaat edilen konutun güncel piyasa değerini talep edebilir.

İhtirazî Kayıt Düşmenin Önemi: Hak sahibi, Arnavutköy’deki konutu teslim almak zorunda kalırsa, sözleşmeyi veya teslim tutanağını “Tuzla’daki haklarım saklı kalmak kaydıyla” gibi bir ihtirazî kayıt ile imzalaması, ileride açacağı davada hak kaybına uğramasını önleyebilir (Yargıtay 3. HD, 2023/1177 E., 2023/3044 K.).Yargıtay, konutu herhangi bir itiraz belirtmeksizin teslim almanın, ileride açılacak davada hak kaybına yol açabileceğine işaret etmiştir. Bir kararda, davacının “herhangi bir ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin … bu daireleri teslim aldığı” gerekçesiyle davanın reddedildiği görülmektedir. Bu nedenle, konutu teslim alırken, tahsisin başvuruya aykırı olduğuna dair bir çekince (ihtirazi kayıt) ile tutanak imzalamak, dava sürecinde ispat açısından kritik öneme sahiptir.

Sonuç

TOKİ’nin Tuzla sosyal konut başvurusuna karşılık Arnavutköy’den daire tahsis etmesi, başvuru sahibine hukuki yollara başvurma hakkı tanıyan ciddi bir durumdur. İzlenecek yol, öncelikle başvuru kılavuzu ve ilgili tüm belgelerin detaylı incelenmesine bağlıdır. Daha sonra aynen ifa veya tazminat davası açılabilir. Hak sahibinin, herhangi bir belge imzalamadan veya konutu teslim almadan önce bir avukata danışarak hukuki süreci başlatması tavsiye edilmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Almanız Gereklidir?

İstanbul’un Tuzla, Arnavutköy, Pendik, Kartal ve Gebze gibi ilçelerinde TOKİ sosyal konut başvurularında yaşanan uyuşmazlıklar, hukuki süreçler açısından karmaşık ve detaylıdır. Başvuru sahibinin haklarını korumak, aynen ifa veya tazminat davalarında doğru talepleri yönlendirmek ve ihtirazî kayıt gibi kritik adımları eksiksiz takip etmek için uzman bir avukat desteği almak büyük önem taşır. Deneyimli bir avukat, başvuru belgelerinin incelenmesinden, mahkeme sürecinin yürütülmesine kadar tüm aşamalarda hak sahibini yönlendirerek olası hak kayıplarını önler.