Eski site yöneticisinin karar defterini ve ilgili diğer belgeleri yeni yönetime teslim etmemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine aykırılık teşkil eden bir durumdur. Eski site yöneticisinin karar defterini teslim etmemesinin hukuki ve cezai sonuçları vardır. Bu durumda yeni yönetimin başvurabileceği hukuki yollar ve eski yöneticinin karşılaşabileceği sorumluluklar aşağıda özetlenmiştir.

1. Başvurulabilecek Hukuki Yollar

İhtarname Gönderilmesi: Defterlerin iadesi için öncelikle eski yöneticiye noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi gerekir.

Hakimin Müdahalesi İstemli Dava (KMK md. 33): En sık başvurulan yoldur. Yeni yönetici, “siteye ait teslim edilmeyen işletme ve karar defteri ile diğer belgelerin teslimine” yönelik olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1054; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1795; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/14190). Bu şekilde eski yöneticinin yönetim ile ilgili defter, makbuz ve diğer belgeleri yeni atanan yöneticiye teslimden kaçınması halinde, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesi istenerek ve hakim kararı ile bu belgelerin teslimi sağlanabilir.

Cumhuriyet Başsavcılığına Suç Duyurusunda Bulunulması: Defterlerin teslim edilmemesi eylemi, Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebileceğinden (örneğin güveni kötüye kullanma), Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2010/2913 sayılı kararında, “zimmetinde bulunan belge ve defterlerin iadesinin Cumhuriyet Başsavcılığına yapılacak şikayetle çözümlenmesi gerektiği” belirtilmektedir.

2. Eski Yöneticinin Hukuki Sorumlulukları

Defter ve Belgeleri Teslim Etme Yükümlülüğü: Eski yöneticinin temel hukuki sorumluluğu, görev süresi sonunda yönetimle ilgili tüm defter, makbuz ve belgeleri yeni yöneticiye teslim etmektir. Bu defter ve belgeler yöneticilerin şahsi malları olmayıp, görev süresinin sonunda yeni yönetime teslim edilmesi gerekir.

İdari Para Cezası: Eski yönetici defterlerin teslimine ilişkin dava sonucunda mahkemenin defterlerin teslimine ilişkin verdiği kararına uymak zorundadır. Mahkeme kararına rağmen defterleri teslim etmeyen eski yönetici, KMK’nın 33. maddesi uyarınca idari para cezasına çarptırılabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3307 sayılı kararında, mahkeme hükmünün “verilen karara uyulmaması halinde KMK’nın 33. maddesinde öngörülen para cezasına çarptırılacaklarının ihtarına,” şeklinde bir ihtar içermesi gerektiği belirtilmiştir.

Tazminat Sorumluluğu: Defterlerin teslim edilmemesi veya usulsüz tutulması nedeniyle site yönetimi bir zarara uğramışsa, eski yönetici bu zararı tazmin etmekle yükümlü olabilir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1054; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/17938; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2018/203).

3. Eski Yöneticinin Cezai Sorumlulukları

Güveni Kötüye Kullanma (TCK md. 155): Eski yöneticinin, kendisine tevdi edilen defterleri teslim etmeyerek devir olgusunu inkar etmesi ve bu durumdan kendisine veya başkasına yarar sağlaması halinde “güveni kötüye kullanma” suçu oluşabilir. Yargıtay 15. Ceza Dairesi’nin 2013/10477 sayılı kararında “Güveni kötüye kullanma suçunun oluşabilmesi için; failin bir malın zilyedi olması, malın iade edilmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere faile rızayla tevdi ve teslim edilmesi, failin kendisine verilen malı, veriliş gayesinin dışında […] tasarrufta bulunması ya da devir olgusunu inkar etmesi şeklinde, kendisine veya başkasına yarar sağlaması gerekmektedir” denilmiştir. Ancak ispat yükü önemlidir; sanığın suçu işlediğinin sabit olmaması beraatla sonuçlanabilir. Benzer bir tanım Yargıtay 15. Ceza Dairesi 2012/2188 sayılı kararında da yer almaktadır.

Kooperatiflerde Özel Cezai Yaptırım: Kooperatif yöneticileri için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun Ek 2. maddesi özel bir düzenleme içerir. Bu maddeye göre, “62 nci maddenin ikinci fıkrası gereği sorumlulukları altında bulunan […] defterleri […] teslim etmeyenler […] üç aydan iki yıla kadar hapis ve elli günden beşyüz güne kadar adlî para cezası ile cezalandırılırlar” (bam-İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi-2024/1692).

4. Yeni Yöneticinin Yetkisi ve Seçimin Usulüne Uygunluğu

 Davanın kabul edilebilmesi için, defterlerin teslimini talep eden yeni yöneticinin “Kat Mülkiyeti Yasası’nın 34. maddesine göre seçilmiş bir yönetici” olması şarttır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/801). Aksi halde dava reddedilebilir. Yönetici seçiminin geçerliliği, eski yöneticinin seçildiği kararın iptal edilip edilmediği gibi hususlar da önemlidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2018/4953; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4871). Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1175 sayılı kararında da “davacının anataşınmaza ilişkin defter ve belgeleri isteme yetkisi olup olmadığının evrak asıllarının dosyaya celbedilerek açıklığa kavuşturulması” gerektiği vurgulanmıştır.

İspat Yükümlülüğü: Davayı açan yeni yönetici, defterlerin teslim edilmediğini ve bu durumun siteye zarar verdiğini somut delillerle ispatlamakla yükümlüdür (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1054). Delillerin yetersizliği davanın reddine yol açabilir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2019/4569).

5. Mahkeme Kararının İçeriği ve İnfazı: Mahkeme kararının açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde, hangi talebe ilişkin ne karar verildiğini net bir şekilde belirtmesi ve infazda sorun yaratmayacak nitelikte olması gerekir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/3900). Ayrıca, kararda defterlerin teslimi için uygun bir süre verilmesi ve uyulmaması halinde KMK md. 33 uyarınca para cezası uygulanacağının ihtar edilmesi önemlidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2251).

Sonuç

Eski site yöneticisinin karar defterini ve diğer yönetimle ilgili belgeleri yeni yöneticiye teslim etmemesi, yasal bir yükümlülüğün ihlalidir. Bu durumda yeni yönetici, öncelikle ihtarname çekerek, ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde (veya duruma göre Asliye Hukuk Mahkemesi’nde) “hakimin müdahalesi” veya “defterlerin teslimi” istemli dava açarak hukuki yollara başvurabilir.

Neden Uzman / Tuzla Avukat Görüşü Gereklidir?

Site yönetimi uyuşmazlıkları, özellikle belge teslimi gibi teknik konularda hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Ceza Kanunu’nun birlikte yorumlanmasını gerektirir. Eski yöneticiye karşı açılacak dava, başvuru süresi, yetkili mahkeme seçimi, ispat yükü gibi konuların yanlış değerlendirilmesi, yeni yönetimin hak kaybına uğramasına yol açabilir. Özellikle İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi toplu konut projelerinin yoğun olduğu ilçelerinde, site yönetimi avukatı desteği ile sürecin başından itibaren hukuki çerçeve içinde hareket edilmesi önemlidir. Bir uzman avukat, dava açılmadan önce ihtar yazımı, savcılığa şikayet başvurusu, gerektiğinde de mahkeme sürecinin yönetilmesi aşamalarında etkin rol oynayarak süreci hızlandırır ve hakların korunmasını sağlar. Bu konuda makale önerisi.