К числу споров, которые чаще всего становятся предметом судебных разбирательств в многоквартирных домах и жилых комплексах, относится самовольное и не соответствующее проекту остекление и закрытие террас на крыше . Терраса, закрытая складным остеклением, устроенный на ней зимний сад, позднее возведённая комната либо эксплуатируемая кровельная терраса по принципу «всё равно единственный выход на неё — из моей квартиры» на первый взгляд могут казаться простой перепланировкой. Однако такие работы одновременно затрагивают четыре отдельные отрасли права : право кондоминиума, градостроительное право, уголовное право и нормы о соседских отношениях/возмещении ущерба.

Главный спор на практике сводится к одному вопросу: достаточно ли подписей 4/5 собственников или требуется единогласие? В настоящем руководстве мы сначала разъясняем этот вопрос с опорой на решения Общего собрания гражданских палат Кассационного суда Турции, а затем последовательно рассматриваем наиболее распространённые виды вмешательств.

Содержание

1. Кому принадлежит терраса на крыше? Общее имущество или принадлежность помещения?

Большая часть споров возникает из-за очень простой путаницы понятий: смешения права пользования с правом собственности.

Согласно пункту (c) статьи 4 Закона № 634 о кондоминиумах: «Крыши, дымоходы, общие кровельные террасы, водосточные желоба, пожарные лестницы» во всех случаях считаются общим имуществом. Собственники помещений обладают правом общей собственности на эти зоны пропорционально своим долям в земельном участке.

Что происходит, если единственный выход на террасу находится в моей квартире?

Согласно KMK ст. 16/2, если иное не предусмотрено договором, объём права пользования общим имуществом пропорционален доле в земельном участке. Если по проекту единственный проход на террасу предусмотрен из конкретного самостоятельного помещения, на практике за соответствующим собственником признаётся фактическое право пользования . Однако это не означает переход к нему права собственности.

Меняет ли ситуацию наличие в реестре записи «принадлежность помещения»?

Согласно KMK ст. 6, места, непосредственно закреплённые за самостоятельным помещением, считаются его принадлежностями и вносятся в раздел примечаний реестра. Однако статус принадлежности не даёт собственнику права закрывать эту площадь. Поскольку согласно KMK ст. 19/1 каждый собственник обязан тщательно сохранять архитектурное состояние, внешний вид и конструктивную целостность основного объекта недвижимости . Превращение площади, обозначенной в архитектурном проекте как «открытая терраса», в закрытое помещение является отклонением от проекта независимо от того, относится ли эта площадь к принадлежностям помещения.

О случаях, когда чердачные помещения регулируются отдельным правовым режимом, см. также: Кому принадлежит право при городской трансформации квартиры с чердачным помещением?

2. 12 наиболее распространённых видов вмешательств на практике

В опубликованных судебных решениях и делах, поступающих в наше бюро, повторяющиеся виды работ можно объединить в следующие двенадцать категорий.

2.1. Закрытие террасы системой остекления (складное стекло / ПВХ со стеклопакетами)

Наиболее распространённый вид вмешательства. Собственники часто утверждают, что «система съёмная и не является капитальной конструкцией». Кассационный суд, как правило, не принимает этот довод: не имеет значения, является ли материал прозрачным (стекло) или непрозрачным, состоит ли система из одной или нескольких частей, влияет ли она на статику здания и причиняет ли вред окружающим; такая система признаётся стационарным сооружением .

2.2. Добавление комнаты / закрытого помещения на террасе

Возведение стен и устройство кабинета, детской комнаты или кладовой. В этом случае имеется увеличение строительной площади ; поэтому режим согласия 4/5 по KMK ст. 19/2 полностью неприменим. В споре, рассмотренном 6-й палатой Государственного совета Турции по делу E. 2018/4195, также было установлено, что для изменения ограждения, гидро- и теплоизоляции достаточно согласия 4/5, однако работы, увеличивающие площадь самостоятельного помещения путём присоединения к нему части террасы, не могут оцениваться в рамках KMK ст. 19 и могут быть разрешены только при единогласном согласии всех собственников помещений в здании .

2.3. Устройство зимнего сада (winter garden)

Ключевой вопрос состоит в том, создают ли работы отапливаемое помещение, включённое во внутреннее пространство или лишь крытую открытую площадку. Отапливаемые зимние сады, объединённые с квартирой, считаются существенной перепланировкой, поскольку изменяют расчёт строительной площади по проекту, являющемуся приложением к разрешению на строительство.

2.4. Навес, пергола, маркиза и беседка

Перголы и навесы, закреплённые анкерами к основанию и не являющиеся съёмными, считаются «сооружениями» и требуют согласия. Для переносных, не закреплённых анкерами маркиз оценка производится с учётом обстоятельств конкретного случая. О порядке распределения расходов и требованиях к согласию при устройстве беседок/павильонов на общей территории см.: Обязательно ли устройство беседки в саду жилого комплекса?

2.5. Поднятие крыши, изменение её формы или присоединение чердачного пространства к квартире

Демонтаж существующей крыши с надстройкой этажа либо устройство полноценного этажа вместо отступающего верхнего этажа напрямую подпадает под KMK ст. 44 : требуется единогласное решение собрания собственников, надлежащее и также единогласное перераспределение долей в земельном участке и регистрация права этажной собственности/сервитута на новое самостоятельное помещение. Даже одно лишь изменение формы крыши , например устройство плоской террасной крыши вместо предусмотренной проектом скатной деревянной крыши, считается отклонением от проекта и требует проекта изменений (см. решение Общего собрания гражданских палат в разделе 3).

2.6. Устройство на террасе кухни, туалета, душа, барбекю/камина

Добавление инженерных коммуникаций и дымохода, поскольку требует вмешательства в общие колонны, балки и гидроизоляцию, одновременно создаёт отклонение от проекта и затрагивает запрет KMK ст. 19/2 на устройство сооружений, способных причинить ущерб основной конструкции. В части дыма и запахов также применяются KMK ст. 18 (обязанность не причинять беспокойство) и TMK ст. 737 (запрет чрезмерного воздействия на соседей).

2.7. Джакузи, декоративный бассейн, тяжёлые кашпо и ландшафт с грунтовой засыпкой

Главный риск здесь не эстетический, а статический. Плита террасы не рассчитана на постоянную водную нагрузку и вес засыпки, не предусмотренные проектом. При возникновении протечек и трещин ответственность может быть возложена на собственника здания независимо от вины (TBK ст. 69). О требуемом количестве голосов для устройства бассейна на общей территории см.: Устройство бассейна на территории комплекса после строительства: требуется ли единогласие?

2.8. Устройство отдельной лестницы, двери или выхода лифта на террасу

Закрытие общей лестничной клетки, прорезка плиты крыши для устройства внутренней лестницы либо монтаж внешней металлической лестницы на террасу требуют проекта изменений и единогласия, поскольку одновременно затрагивают несущую систему и фактически предоставляют общую площадь в исключительное пользование.

2.9. Наружный блок кондиционера, солнечные панели, спутниковая антенна и базовая станция

Любой монтаж, требующий нарушения кровельного покрытия, требует согласия. Сдача крыши в аренду третьим лицам (базовая станция, рекламная конструкция) согласно KMK ст. 45 является «важным управленческим решением» и требует единогласия . Подробнее см.: Законно ли размещать рекламу на фасаде и крыше здания?

2.10. Изменение трассы водосточного желоба и стоков

Водосточные желоба согласно KMK ст. 4/c являются общим имуществом. Если при закрытии террасы изменение трассы желобов и водоприёмников приводит к скоплению воды и протечкам на нижних этажах, это становится основанием для одного из наиболее распространённых видов исков о возмещении ущерба.

2.11. Использование террасы в коммерческих целях или её сдача в аренду

Эксплуатация террасы как кафе, ресторана с террасой или площадки для мероприятий затрагивает как режим запрещённых видов деятельности по KMK ст. 24, так и вопрос предоставления общего имущества в исключительное пользование одного собственника.

2.12. Фактический захват общей кровельной террасы

Запирание двери, установка ограждения, размещение постоянной мебели и складируемых вещей. Даже при отсутствии строительных работ такое поведение лишает других собственников права пользоваться общим имуществом и может стать предметом иска об устранении препятствий в пользовании.

3. Единогласие или 4/5? Что говорит Общее собрание гражданских палат?

Большая часть информации в интернете по этому вопросу неверна. Одни источники утверждают, что «достаточно 4/5», другие — что «требуется единогласие». Правильный ответ основан на двойном разграничении которое Кассационный суд применяет уже десятилетиями и которое прямо сформулировано в двух решениях Общего собрания гражданских палат.

3.1. Буквальное содержание закона: в 2007 году требование единогласия было снижено до 4/5

KMK ст. 19/2 была изменена статьёй 8 Закона № 5711 от 14.11.2007. До изменения для строительства, ремонта и устройства сооружений в местах общего пользования требовалось согласие всех собственников помещений , тогда как новой редакцией порог был снижен до четырёх пятых . Действующая норма гласит:

3.2. Однако правило 4/5 применяется только к работам, «не требующим существенного изменения проекта»

3.3. Если требуется проект изменений, даже один собственник может остановить процесс

3.4. Главное правило, которое часто упускают: согласие 4/5 не легализует отклонение от проекта

В том же решении Общего собрания гражданских палат (2020/646) предел применения правила 4/5 сформулирован следующим образом: согласно пункту 2 в редакции Закона № 5711, при наличии письменного согласия не менее четырёх пятых всех собственников и при условии отсутствия противоречия утверждённому архитектурному проекту и градостроительному законодательству в местах общего пользования допускаются строительство, ремонт, установка сооружений и изменения.

3.5. Одного муниципального одобрения также недостаточно

В решении 18-й гражданской палаты Кассационного суда Турции от 07.04.2016, E. 2015/8942, K. 2016/5843 (решение специальной палаты, ставшее предметом HGK 2020/646), это двухуровневое требование сформулировано прямо: «Для внесения последующих изменений в архитектурный проект, на основании которого установлена этажная собственность или этажный сервитут, и подготовки соответствующего проекта изменений необходимо, чтобы проект изменений был утверждён муниципалитетом и чтобы на дату его утверждения имелось письменное согласие всех собственников самостоятельных помещений». В том же направлении: 18-я гражданская палата Кассационного суда, E. 2012/12421, K. 2013/3181.

3.6. Применение к террасе на крыше: дерево решений

3.7. Сравнение режимов требуемого количества голосов

Для комплексного сравнения процедур и количества голосов, необходимых при изменениях общего имущества, см. также: Можно ли вносить изменения в общие зоны здания?

4. Ответственность с точки зрения права кондоминиума

4.1. Восстановление первоначального состояния и устранение вмешательства

В случае закрытия террасы без необходимого согласия любой пострадавший собственник вправе на основании KMK ст. 33 обратиться в мировой гражданский суд с требованием о вмешательстве суда и восстановлении объекта в первоначальном состоянии. Выслушав заинтересованных лиц, судья незамедлительно принимает решение в соответствии с Законом, планом управления и принципами справедливости и устанавливает краткий срок для его исполнения, сообщая или вручая решение соответствующему лицу.

4.2. Муниципальное одобрение и разрешение на ввод в эксплуатацию не заменяют согласия собственников

Утверждение проекта изменений муниципалитетом, получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию (iskan) или уплата сборов не заменяют согласия собственников, вытекающего из их права собственности. Право кондоминиума и градостроительное право представляют собой независимые друг от друга механизмы контроля; административный орган не разрешает вопросы общего права собственности частных лиц.

4.3. Почему Свидетельство о регистрации строения (строительная амнистия) не спасает?

Иными словами, Свидетельство о регистрации строения может приостановить административные санкции и исполнение решения о сносе, однако не устраняет возникающую из права кондоминиума обязанность восстановить первоначальное состояние и право других собственников на обращение в суд.

4.4. Защита: «Я не выполнял эти работы, я купил квартиру уже в таком состоянии»

Это жизненно важное предупреждение для покупателей квартир с террасой: риск сноса принимает на себя не продавец, а новый собственник . Право покупателя предъявить регрессные требования к продавцу на основании норм о недостатках является предметом отдельного спора.

4.5. Защита: «Годами никто не возражал»

Вмешательство в общее имущество является продолжающимся противоправным деянием. Поэтому требования о восстановлении первоначального состояния и устранении вмешательства, как правило, не подлежат исковой давности или пресекательному сроку; определяющим является то, продолжается ли вмешательство на дату предъявления иска. Длительное молчание других собственников само по себе не считается молчаливым согласием.

4.6. Наиболее тяжёлое последствие: передача права собственности (KMK ст. 25)

В отношении собственника, который не исполняет свои обязанности и тем самым делает положение других собственников невыносимым, остальные собственники могут большинством по числу и долям в земельном участке принять решение и предъявить иск о передаче права собственности на соответствующее самостоятельное помещение. Согласно KMK ст. 25/3-(b), если собственник в течение одного года продолжает не исполнять обязанности несмотря на предписание мирового судьи, вынесенное в соответствии со ст. 33 , невыносимость положения считается установленной во всяком случае.

Кроме того, согласно последнему абзацу KMK ст. 33, на лиц, не исполнивших решение в установленный судьёй срок, тем же судом налагается административный штраф.

5. Судебный порядок и процедура: медиация, компетентный суд, доказательства

5.1. Сначала медиация: обязательное условие обращения в суд

Законом № 7445 в Закон № 6325 о медиации по гражданско-правовым спорамбыла добавлена статья 18/B; согласно пункту (c) этой статьи, с 1 сентября 2023 года обращение к медиатору до подачи иска является обязательным условием для споров, возникающих из Закона № 634 о кондоминиумах. Та же статья распространяется и на споры, вытекающие из соседских прав.

Иск о восстановлении первоначального состояния, поданный без прохождения обязательной медиации, будет отклонён по процессуальным основаниям без рассмотрения существа спора. Поэтому необходимо соблюдать последовательность: претензия → обращение к медиатору → итоговый протокол → иск.

5.2. Суд, обладающий предметной и территориальной подсудностью

Согласно Дополнительной статье 1 KMK, дела, возникающие из этого Закона, относятся к компетенции мирового гражданского суда ; в соответствии со ст. 33 территориально компетентен суд по месту нахождения основного объекта недвижимости. Иски об отмене муниципальных актов (акт о приостановлении строительных работ, решение муниципального исполнительного органа о сносе, административный штраф) относятся к компетенции административного суда. Два вида судопроизводства, возникшие из одного события, ведутся независимо друг от друга.

5.3. Кто может предъявить иск и к кому он предъявляется?

• Истец: любой собственник помещения вправе подать иск самостоятельно; решение собрания для этого не требуется. Управляющий также вправе обратиться в суд при наличии полномочия, предоставленного собранием собственников (KMK ст. 35).
• Ответчик: текущий собственниксамостоятельного помещения. Даже если работы были выполнены предыдущим собственником, иск предъявляется к нынешнему собственнику. Согласно KMK ст. 18/2 арендаторы и лица, постоянно пользующиеся помещением, также несут солидарную ответственность вместе с собственником.

5.4. Доказательство, определяющее исход дела: утверждённый архитектурный проект

В таких делах определяющим является не фактическое состояние, а утверждённый архитектурный проект из архива муниципалитета. Основные доказательства, которые необходимо собрать:

• Утверждённый архитектурный проект, разрешение на строительство и, при наличии, проекты изменений, истребованные из соответствующего муниципалитета
• Запись в земельном реестре, реестр этажного сервитута/этажной собственности и раздел примечаний (для проверки принадлежностей помещения)
• Зарегистрированный в реестре план управления
• Нотариально заверенная книга решений собрания собственников и, при наличии, письменные согласия
• Акты муниципального управления по вопросам застройки/муниципальной полиции, акт о приостановлении строительных работ, решение муниципального исполнительного органа
• Осмотр и экспертиза инженера-строителя/архитектора — прежде всего по вопросам увеличения площади и необходимости проекта изменений . Именно это экспертное заключение является ключом к спору о требуемом количестве голосов.

5.5. Обеспечительная мера и исполнимость судебного решения

Если работы продолжаются, следует просить суд о принятии обеспечительной меры в виде их приостановления для предотвращения трудноустранимого ущерба. Кроме того, резолютивная часть решения должна с достаточной ясностью указывать, какие именно работы и в каком объёме подлежат устранению, чтобы не возникло сомнений при исполнении ; в противном случае судебный акт может оказаться неисполнимым на стадии принудительного исполнения.

5.6. Если требуется отмена решения собрания, нельзя пропускать сроки

Если собрание собственников неправомерно «разрешило» закрытие террасы, то согласно KMK ст. 33/1 собственник, участвовавший в собрании и голосовавший против, должен подать иск об отмене в течение одного месяца со дня принятия решения, а собственник, не участвовавший в собрании, — в течение одного месяца со дня, когда он узнал о решении, и в любом случае не позднее шести месяцев со дня его принятия . Если решение является юридически несуществующим или ничтожным в абсолютном смысле, ограничения по сроку не применяются. Для сохранения права на иск критически важно зафиксировать особое мнение/возражение в протоколе собрания.

6. Санкции с точки зрения административного и градостроительного права

6.1. Акт о приостановлении строительных работ, опечатывание и решение о сносе

Согласно статье 32 Закона № 3194 о градостроительстве, при выявлении работ, выполненных без разрешения либо с нарушением разрешения и приложений к нему, текущее состояние строительства фиксируется актом, объект опечатывается и работы приостанавливаются. Со дня составления акта о приостановлении строительных работ в течение одного месяца необходимо получить разрешение либо устранить нарушение. В противном случае муниципальный исполнительный орган (за пределами муниципальных границ — провинциальный административный совет) принимает решение о сносе, а расходы на снос взыскиваются с заинтересованного лица.

6.2. Административный штраф

Согласно ст. 42 Закона о градостроительстве административный штраф рассчитывается за каждый квадратный метр незаконных работ с учётом класса и группы здания, а также характера нарушения. Для таких случаев, как самовольная надстройка этажа, создание закрытой площади без разрешения или использование объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию, предусмотрены дополнительные повышающие коэффициенты. Размеры штрафов ежегодно обновляются с учётом коэффициента переоценки.

6.3. 60-дневный срок для оспаривания административных актов

Опечатывание/акт о приостановлении строительных работ, решение муниципального исполнительного органа о сносе и административный штраф являются окончательными и обязательными к исполнению административными актами. Со дня вручения в течение 60 дней необходимо подать иск об отмене в административный суд и, при наличии условий, просить о приостановлении исполнения. Если этот срок пропущен, даже положительный результат спора по праву кондоминиума не остановит снос.

7. Уголовная ответственность: является ли закрытие террасы преступлением?

Согласно статье 184 Закона № 5237 — Уголовного кодекса Турции: «Лицо, которое строит или поручает строительство здания без получения разрешения на строительство либо с нарушением разрешения, наказывается лишением свободы на срок от одного года до пяти лет». Это положение применяется в пределах муниципальных границ или на территориях, подпадающих под специальный режим застройки.

7.1. Не всякое закрытие террасы является преступлением: критерий наличия признаков «здания»

Для состава преступления необходимо, чтобы работы обладали признаками здания в смысле ст. 5 Закона о градостроительстве. В практике Кассационного суда оценка производится по двум критериям: (i) затрагивают ли работы несущую систему, (ii) создают ли дополнительную площадь?

7.2. TCK ст. 184/5: положение, аналогичное деятельному раскаянию

Согласно TCK ст. 184/5, если лицо приводит построенное или заказанное им без разрешения либо с нарушением разрешения здание в соответствие с градостроительным планом и разрешением, уголовное дело прекращается, а обвинительный приговор отменяется со всеми его последствиями. На практике эта норма применяется путём демонтажа незаконных работ либо их легализации посредством разрешения на изменение проекта и является одним из наиболее эффективных инструментов защиты.

7.3. Преступление не относится к делам частного обвинения

Преступление, связанное с загрязнением застройки, расследуется ex officio; отказ соседа от жалобы не прекращает расследование. Дело рассматривается уголовным судом первой инстанции. Назначение муниципалитетом административного штрафа не означает автоматически вынесение обвинительного приговора; два процесса ведутся независимо.

8. Ответственность за ущерб и по правилам соседского права

Очень большая часть дел о закрытии террасы фактически начинается не с требования о сносе, а с пятна сырости на потолке нижней квартиры . Нарушение гидроизоляции, уклона или трассы водостоков при закрытии террасы может привести к протечкам, плесени и вздутию краски в расположенных ниже помещениях. Кроме того, закрытие террасы может негативно повлиять на статическую систему здания.

8.1. Правовые основания

• TBK ст. 49 (деликтная ответственность): лицо, которое виновным и противоправным действием причиняет вред другому, обязано возместить этот вред.
• TBK ст. 69 (ответственность собственника здания): за ущерб, возникший вследствие дефекта строительства или недостаточного содержания, ответственность наступает независимо от вины.
• Последний абзац KMK ст. 19: каждый собственник отвечает за ущерб, который он по своей вине причинил основному объекту недвижимости и другим самостоятельным помещениям.
• TMK ст. 737 (запрет чрезмерного воздействия): собственник, осуществляя своё право собственности, обязан воздерживаться от воздействий, чрезмерно нарушающих права соседей.

8.2. Что можно потребовать в качестве возмещения

• Стоимость ремонта (восстановление гидроизоляции, штукатурка и окраска, повреждение мебели и имущества)
• Упущенная арендная плата за период, когда помещение было непригодно для использования
• Снижение стоимости самостоятельного помещения
• Регресс расходов на ремонт общего имущества (последний абзац KMK ст. 20)

9. Сводная таблица ответственности и санкций

10. Линии защиты собственника, закрывшего террасу

Даже если против собственника подан иск, это не означает, что все возможности защиты исчерпаны. В зависимости от обстоятельств конкретного дела следует оценить следующие линии защиты:

1. Что в действительности указано в проекте: необходимо проверить, обозначена ли терраса в утверждённом проекте как «закрытый выступ», «помещение» или часть самостоятельного помещения. Нередки дела, в которых утверждение о несоответствии проекту опровергается экспертным заключением.
2. Установление того, что работы не требуют проекта изменений: это ключевой вопрос для определения необходимого количества голосов. Если нет увеличения площади и воздействия на несущую систему, применяется режим 4/5, и наличие собранных подписей может изменить исход спора.
3. Съёмный и временный характер конструкции: применимо к системам, не закреплённым анкерами к основанию, не связанным с несущими элементами и не создающим закрытую площадь.
4. Разрешающие положения плана управления: некоторые планы управления допускают закрытие террас и балконов при условии применения типового проекта.
5. Отсутствие признаков здания с точки зрения уголовной ответственности: если нет увеличения площади и воздействия на несущую систему, элементы состава по TCK ст. 184 отсутствуют; в таком случае может возникнуть только административная ответственность.
6. Использование TCK ст. 184/5: приведение объекта в соответствие с разрешением позволяет добиться прекращения уголовного дела.
7. Частичное восстановление первоначального состояния: требование ограничиться демонтажом только той части работ, которая противоречит проекту, а не всей конструкции.
8. Регресс к продавцу: если незаконные работы выполнил предыдущий собственник, возможно взыскание ущерба с продавца на основании норм о ненадлежащем исполнении/недостатках.

11. Даёт ли закрытая терраса дополнительные права при городской трансформации?

Краткий ответ: нет. При городской трансформации объём прав и распределение, как правило, рассчитываются исходя из доли в земельном участке , а не фактически используемых самовольно созданных квадратных метров. Терраса, которая годами использовалась в закрытом виде, не создаёт права на соответствующую площадь в новом здании после трансформации; напротив, собственники верхних этажей с небольшой долей в земельном участке могут столкнуться с уменьшением площади.

Подробнее по этой теме см.: Каковы права собственников квартир на верхнем этаже при городской трансформации?

12. Контрольный список при покупке квартиры с террасой

13. Пошаговый порядок для тех, кто хочет законно закрыть террасу

1. Сначала определите требуемое количество голосов. Попросите архитектора письменно указать, требуют ли планируемые работы внесения изменений в утверждённый проект (проекта изменений). Если ответ «требуют», ориентироваться нужно не на 4/5, а на единогласие.
2. Изучите план управления. Если в нём содержится более строгое или запрещающее положение, спор о количестве голосов теряет смысл.
3. Сначала подготовьте проект изменений. Когда собственники видят конкретно, на что именно они дают согласие, собрать подписи проще.
4. Проведите собрание с надлежащей повесткой дня. Соблюдайте порядок созыва (KMK ст. 29); внесите решение в нотариально заверенную книгу решений и обеспечьте его подписание. Устная договорённость не имеет достаточной доказательственной силы.
5. Соберите письменные согласия. Поскольку закон требует «письменного согласия», наиболее безопасный способ — получить отдельные подписанные заявления. Согласие должно существовать на дату утверждения проекта.
6. Получите в муниципалитете разрешение на проект изменений. Согласие собственников и административное одобрение требуются отдельно; одно не заменяет другое.
7. Если создаётся новое самостоятельное помещение, оформите изменения в земельном реестре. В случаях, подпадающих под KMK ст. 44, процесс не считается юридически завершённым до перераспределения долей и регистрации этажного сервитута.
8. Документируйте гидроизоляцию. Сохраняйте технические детали выполненных работ и фотографии; при будущем иске о возмещении ущерба это будет одним из наиболее сильных доказательств защиты.

14. Почему следует работать с адвокатом, специализирующимся на праве кондоминиума?

Споры по террасам на крыше не являются простыми делами, которые разрешаются одним иском. Одно и то же событие может одновременно повлечь иск о восстановлении первоначального состояния в мировом гражданском суде, иск об отмене решения о сносе в административном суде, уголовное дело о нарушении правил застройки в уголовном суде первой инстанции и отдельный иск о возмещении ущерба — то есть четыре отдельных судебных процесса одновременно.

• Неверный расчёт требуемого количества голосов (например, ограничение 4/5 в ситуации, когда требуется единогласие) делает все работы незаконными и обесценивает собранные подписи.
• Пропуск обязательной досудебной медиации приводит к отклонению иска по процессуальным основаниям и потере времени.
• Одномесячный и шестимесячный сроки для оспаривания решения собрания являются пресекательными.
• Если пропущен 60-дневный срок для оспаривания административных актов, решение о сносе становится окончательным.
• Недостаточно чёткая формулировка резолютивной части может сделать даже выигранное дело фактически неисполнимым.

Адвокатское бюро 2M Hukuk оказывает юридическую помощь на азиатской стороне Стамбула и в направлении Коджаэли, в том числе прежде всего в районах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Айдынлы, Орханлы, Тепеорен, Гебзе, Дарыджа и Чайырова собственникам помещений, управляющим жилыми комплексами и инвесторам по спорам, связанным с кондоминиумом, общим имуществом и градостроительным законодательством. Другие материалы, опубликованные на сайте, доступны в разделе Все статьи .

Другие наши материалы по теме: Как распределяются расходы на ремонт крыши и утепление фасада? · Как распределяются общие расходы в многоквартирном доме и жилом комплексе? · Обязательно ли участвовать в расходах на роскошные улучшения? · Считается ли благоустройство территории роскошным расходом? · Можно ли требовать оплату расходов на общие объекты, отсутствующие в проекте?

15. Часто задаваемые вопросы

Для закрытия террасы на крыше требуется единогласие или достаточно 4/5?

Критерий заключается в том, требуют ли работы внесения изменений в утверждённый архитектурный проект. Если не требуют, достаточно письменного согласия 4/5 по KMK ст. 19/2. Если требуют, необходимо единогласие всех собственников и утверждённый муниципалитетом проект изменений. Согласно решению Общего собрания гражданских палат от 18.01.2022, ст. 19/2 предусмотрена для простого ремонта и переустройства, не требующих существенного изменения проекта; при существенной перепланировке необходимо единогласие. Поскольку закрытие террасы на крыше обычно создаёт дополнительную закрытую площадь и изменяет форму крыши, на практике оно почти всегда относится ко второй категории.

Я собрал подписи 4/5. Теперь мои работы законны?

Нет. Согласие 4/5 является достаточным только для работ, не противоречащих утверждённому архитектурному проекту и градостроительному законодательству. Работа, противоречащая проекту, не становится законной только потому, что собраны подписи 4/5; более того, даже единогласие всех собственников не легализует работы, запрещённые градостроительными нормами.

Один сосед упорно возражает. Может ли суд дать согласие вместо него?

Нет. В решении Общего собрания гражданских палат от 22.09.2020 указано, что решение о предоставлении или непредоставлении согласия полностью относится к усмотрению собственника; его нельзя принуждать даже если работы выгодны всем собственникам, такая позиция не считается злоупотреблением правом, а суд не вправе подменять волю собственника.

Требуется ли разрешение и для закрытия системой остекления?

Да. В практике Кассационного суда такие системы признаются стационарными сооружениями. То, что система выполнена из стекла или ПВХ, выглядит съёмной, не влияет на статику здания и не причиняет вреда окружающим, само по себе не меняет правовую оценку.

Я получил разрешение муниципалитета. Могут ли всё равно потребовать демонтаж?

Да. Муниципальное разрешение может легализовать объект с точки зрения градостроительного права, однако оно не заменяет согласие других собственников, основанное на их праве собственности. Согласно устойчивой практике 18-й гражданской палаты Кассационного суда, для действительности проекта изменений необходимо одновременно его утверждение муниципалитетом и наличие письменного согласия всех собственников самостоятельных помещений на дату утверждения.

У меня есть Свидетельство о регистрации строения. Я защищён?

Только с административной точки зрения. Свидетельство о регистрации строения может приостановить исполнение решения о сносе и административного штрафа в отношении соответствующего объекта, однако во временной статье 16 Закона № 3194 нет положения, исключающего применение Закона о кондоминиумах. Право других собственников требовать восстановления первоначального состояния сохраняется.

Я купил квартиру уже с закрытой террасой. Ответственность всё равно лежит на мне?

С точки зрения права кондоминиума — да. Кассационный суд исходит из того, что не имеет значения, кто именно выполнил незаконные работы; нынешний собственник обладает пассивной процессуальной легитимацией как собственник самостоятельного помещения и отвечает за восстановление первоначального состояния. Возможность предъявления регрессных требований к продавцу на основании норм о недостатках оценивается отдельно.

Сосед закрыл террасу. Могу ли я сразу подать иск?

Нет, сначала необходимо обратиться к медиатору. С 1 сентября 2023 года медиация является обязательным условием обращения в суд по спорам, возникающим из Закона о кондоминиумах. Если соглашение не достигнуто, с итоговым протоколом подаётся иск в мировой гражданский суд по месту нахождения основного объекта недвижимости. Собственник вправе обратиться в суд самостоятельно; решение управляющего органа для этого не требуется.

Есть ли срок исковой давности по делу о закрытии террасы?

Пока вмешательство продолжается, требования о восстановлении первоначального состояния и устранении препятствий, как правило, не ограничены сроком. Однако требования о возмещении ущерба, например из-за протечки, подчиняются срокам давности по деликтным требованиям, а иск об отмене решения собрания собственников — месячному/шестимесячному срокам по KMK ст. 33.

Могу ли я получить тюремный срок за закрытие террасы?

Не всякое закрытие образует состав преступления. Для применения TCK ст. 184 работы должны обладать признаками «здания», то есть создавать дополнительную площадь или затрагивать несущую систему. Возведение комнаты на террасе или надстройка этажа после демонтажа крыши могут подпадать под эту норму, тогда как простые системы остекления чаще влекут только административные санкции. Кроме того, согласно TCK ст. 184/5, если объект приведён в соответствие с разрешением, уголовное дело прекращается.

С террасы протекает вода в квартиру этажом ниже. С кого можно требовать возмещение?

Если протечка вызвана самовольными работами на террасе, ущерб взыскивается с собственника, который выполнил или заказал эти работы. Если причиной является неудовлетворительное состояние гидроизоляции общего имущества, расходы на ремонт общего имущества несут все собственники пропорционально своим долям в земельном участке. Разграничение устанавливается по результатам осмотра и экспертного исследования.