L’agent immobilier a fait visiter la maison et a fait signer un « document de visite » ; mais la maison n’a pas été achetée. Quelques semaines plus tard, un appel arrive : « Vous devez payer nos frais de visite. » Parfois, cette demande se transforme en facture, parfois directement en une procédure d’exécution. Dans cet article, nous examinons, du point de vue de l’acheteur et de l’agent immobilier, si l’agent immobilier peut réclamer des honoraires uniquement pour la visite lorsque la vente n’a jamais eu lieu, à la lumière du Code des obligations turc, du Règlement sur le commerce immobilier et des décisions de l’Assemblée générale civile de la Cour de cassation.

1. Si la maison n’a pas été vendue, devez-vous quelque chose à l’agent immobilier ? Trois questions de contrôle

Non, en règle générale, il n’y en a pas. Le droit à la rémunération de l’agent immobilier (appelé courtier dans la loi) dépend de la réalisation de la vente ou de la location du bien immobilier qu’il a présenté. Visiter la maison, examiner l’annonce, obtenir des informations sur le prix et signer un document de visite ne créent pas à eux seuls une obligation de paiement.

Cependant, avant de conclure que « je n’ai pas à payer », il est nécessaire de répondre à trois questions :

• Le document que vous avez signé est-il seulement un document de visite d’un bien immobilier, ou un contrat de courtage pour l’achat ou la vente contenant des clauses sur les frais d’annulation et l’acompte ?
• Le document contient-il une clause explicite stipulant que les dépenses engagées par l’agent immobilier seront à votre charge ?
• Le bien immobilier présenté a-t-il été acheté à votre nom, au nom de votre conjoint ou d’un de vos proches, sans que l’agent immobilier en soit informé ?

Si la réponse à ces trois questions est « non », la demande de frais de visite de l’agent immobilier n’a pas de fondement juridique.

2. Législation régissant le sujet : Articles 520-523 du Code des Obligations Turc et Règlement sur le Commerce Immobilier

Le sujet se situe à l’intersection de deux réglementations distinctes : la Loi turque sur les obligations n° 6098 (articles 520-525) qui définit le cadre général du contrat de courtage, et le Règlement sur le commerce immobilier (JO 05.06.2018, 30442) qui régit en détail l’activité d’agent immobilier.

3. Le courtage immobilier doit être écrit (Code des obligations turc, art. 520/3)

L’art. 520/1 du Code des obligations turc définit le contrat de courtage comme suit : « Le contrat de courtage est le contrat par lequel le courtier s’engage à préparer ou à faciliter la conclusion d’un contrat entre les parties et a droit à une rémunération si ce contrat est conclu. » Conformément au deuxième alinéa du même article, les dispositions relatives au mandat s’appliquent en principe au courtage.

En pratique, la disposition la plus déterminante est le troisième alinéa : « Le contrat de courtage immobilier n’est valable que s’il est conclu par écrit. » Il s’agit d’une condition de validité. Il n’est pas possible de réclamer des frais de courtage immobilier en se basant sur un accord oral, un message WhatsApp ou une déclaration de témoin.

Un document de présentation de bien peut-il être considéré comme un contrat de courtage ?

Oui, il peut. La Cour de Cassation considère comme un contrat de courtage valable les documents intitulés « document de présentation de bien », « procès-verbal de visite immobilière » ou « contrat de visite immobilière et de frais de service », à condition qu’ils soient signés par les deux parties et qu’ils contiennent les éléments essentiels du contrat de courtage. Cependant, cette constatation ne donne à l’agent immobilier la possibilité de réclamer des honoraires que si la vente est réalisée ; s’il n’y a pas de vente, les frais de présentation ne sont pas dus, quel que soit le nom du document.

4. Quand l’agent immobilier a-t-il droit à sa commission ? Condition de résultat (TBK art. 521/1)

TBK art. 521/1: « Le courtier n’a droit à une commission que si un contrat est conclu à la suite de son activité. Si le contrat conclu à la suite de l’activité du courtier est soumis à une condition suspensive, la commission est due lorsque la condition est remplie. »

Le législateur a subordonné la commission non pas au travail fourni par l’agent immobilier, mais au résultat obtenu. Même si l’agent immobilier a montré le bien dix fois, publié une annonce ou mené des négociations, aucun droit à commission ne naît si aucun contrat de vente n’est conclu entre les parties. C’est la caractéristique fondamentale qui distingue le contrat de courtage du contrat de service.

Condition du lien de causalité

Pour la commission, le fait que la vente ait été réalisée ne suffit pas à lui seul ; la vente doit avoir été conclue « à la suite » de l’activité de l’agent immobilier. Par exemple, pour un acheteur qui achète des mois plus tard la maison montrée par le premier agent immobilier, par l’intermédiaire d’un autre agent et via un processus indépendant, un lien entre l’activité du premier agent immobilier et la vente peut ne pas être établi. La décision du 2e tribunal de commerce d’Izmir, citée ci-dessous, va dans ce sens.

Le TBK art. 521/1 est-il impératif ?

Dans la doctrine, il est admis que le TBK art. 521/1 n’est pas impératif et que les parties peuvent convenir que la commission soit subordonnée à une condition différente. Cependant, en matière de transactions immobilières, la limite de cette liberté est définie par l’art. 19/4 du Règlement : quoi que les parties conviennent, le service de présentation du bien lui-même ne peut donner lieu à une rémunération. Par conséquent, une clause telle que « une certaine commission est payée pour chaque appartement visité » ne constitue pas une base pour une commission de visite.

5. Interdiction des frais de présentation du bien : Article 19/4 du Règlement et Certificat de présentation du bien immobilier

Conformément à l’article 19/1 du Règlement sur le commerce immobilier, la présentation à l’acheteur ou au locataire d’un bien immobilier dont la vente ou la location est médiatisée s’effectue par l’établissement d’un certificat de présentation du bien immobilier distinct pour chaque bien. Le quatrième alinéa du même article est d’une clarté qui ne laisse aucune place au débat :

Que prouve le certificat de présentation du bien immobilier ?

Ce document prouve qu’un bien immobilier spécifique a été présenté à une personne spécifique à une date donnée. Sa valeur pour l’agent immobilier apparaît si, à l’avenir, il est allégué que le bien a été acheté en contournant l’agent immobilier. Le document ne confère pas le droit de demander des frais distincts de présentation du bien.

La même ligne, du Communiqué sur les Normes Obligatoires à aujourd’hui

L’interdiction n’est pas nouvelle. L’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation, en référence à l’article 1.1.3 intitulé « Services de courtage immobilier – Règles générales » du Communiqué sur les normes obligatoires, publié au Journal officiel du 08.07.2003 sous le numéro 25162, avait souligné que l’information selon laquelle aucun frais ne peut être demandé en échange du service de présentation du bien immobilier devait être affichée dans un endroit visible pour les clients sur la grille tarifaire. Aujourd’hui, ce même principe a été directement intégré au texte normatif par l’article 19/4 du Règlement.

6ème Assemblée Générale de Droit de la Cour Suprême : La présentation de bien est une procédure préparatoire

L’Assemblée Générale de Droit de la Cour Suprême (HGK) a défini la nature juridique de la présentation de bien dans plusieurs de ses décisions, en utilisant les mêmes termes. Ces décisions constituent le fondement le plus solide contre les demandes de frais de présentation de bien.

YHGK, Réf. 2020/339, Déc. 2022/723, Date 24.05.2022

L’Assemblée a clairement stipulé que l’activité de présentation de bien fait partie des opérations préparatoires du courtage et qu’elle n’engendrera pas de frais tant qu’aucun résultat ne sera obtenu :

La décision a également souligné que le contrat est un texte stipulant qu’une commission sera due si le vendeur et l’acheteur sont mis en relation et que la vente est conclue ; elle a insisté sur le fait que l’agent immobilier ne pourra prétendre à une commission s’il ne parvient pas à réaliser la vente, même s’il a présenté le bien, et a fait référence à l’article 1.1.3 du Communiqué sur les Normes Obligatoires.

YHGK, D. 2021/243, A. 2022/1283, Dt. 11.10.2022

Le Conseil a réitéré le même principe dans cette décision :

La décision est également importante pour la validité des dispositions concernant le « contournement de l’agent immobilier », qui sont examinées séparément ci-dessous.

YHGK, D. 2017/621, A. 2018/1929, Dt. 13.12.2018

Le Conseil a également précisé que ce point était « clarifié » par l’article 1.1.3 du Règlement sur la Norme Obligatoire.

3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, D. 2009/19787, A. 2010/1416, Dt. 04.02.2010

Cette décision, rendue à l’époque de l’ancien Code des Obligations (abrogé), montre que le principe est bien établi :

La Chambre a également précisé que le document en l’espèce ne pouvait être considéré comme un contrat de courtage et qu’il n’était pas possible de réclamer des honoraires de courtage basés uniquement sur la présentation du lieu.

7. Approche des tribunaux de première instance

La ligne directrice de l’Assemblée générale du droit est également adoptée par les tribunaux de première instance.

7ème Tribunal de Commerce d’Instance d’Istanbul, E. 2022/119, K. 2023/23, D. 17.01.2023

6ème Tribunal de Commerce d’Instance d’Istanbul Anatolie, E. 2022/401, K. 2023/360, D. 26.04.2023

Le tribunal a établi, selon les termes de l’Assemblée générale du droit (HGK), que la disposition relative aux honoraires dans le contrat stipule le droit à une rémunération si le vendeur et l’acheteur sont mis en relation et que la vente est réalisée ; si l’agent immobilier ne parvient pas à conclure la vente, il n’aura pas droit à des honoraires pour la simple présentation du lieu.

2ème Tribunal de Commerce d’Instance d’Izmir, E. 2018/754, K. 2022/160, D. 01.03.2022

Se fondant sur l’exigence de forme écrite de l’article 520/3 du CO et sur l’exigence de résultat de l’article 521 du CO, le tribunal a jugé que la simple présentation du lieu n’était pas suffisante et que la condition de rémunération n’était pas remplie pour le premier agent immobilier lors d’une vente réalisée par un autre intermédiaire après un certain laps de temps. La décision est importante pour la défense du lien de causalité.

8. Le seul poste pouvant être réclamé même sans vente : les dépenses convenues (CO art. 521/dernier al.)

Dernier paragraphe de l’article 521 du Code des Obligations turc (TBK) : « Si le contrat de courtage stipule que les dépenses engagées par le courtier lui seront remboursées, ses dépenses lui sont payées même si l’activité du courtier n’a pas abouti à la conclusion du contrat. »

Cette disposition n’est pas une « porte dérobée » pour les frais de visite. Trois conditions doivent être remplies cumulativement :

• Disposition explicite dans le contrat écrit : Il doit être préalablement et explicitement stipulé que les dépenses sont à la charge du mandant.
• Dépenses réelles et concrètes : Les dépenses réellement engagées et pouvant être documentées par l’agent immobilier (par exemple, un coût de publicité spécifique convenu dans le contrat) peuvent être réclamées.
• Non-qualification de rémunération : Un forfait pour des « frais de visite », des « honoraires de conseil » ou des « frais de rendez-vous » ne constitue pas une dépense ; les paiements réclamés sous ces noms tombent sous le coup de l’article 19/4 du Règlement.

9. Si vous avez signé un contrat de courtage : Distinction entre frais de rétractation et acompte

Dans une part importante des litiges, l’acheteur n’a pas seulement signé un document de visite, mais un contrat de courtage plus complet pour une vente ou un achat, et a même versé un acompte. Dans ce cas, la situation peut changer.

Le règlement prévoit que, dans le contrat de courtage d’achat et de vente, s’il est convenu et à condition que le taux ou le montant ne dépasse pas les frais de service pour l’entreprise, il peut être inclus une indemnité de rétractation à payer en cas de retrait de l’acheteur ou du vendeur du contrat, et une clause pénale applicable en cas de non-exécution ou de mauvaise exécution du contrat.

Nous avons abordé en détail la question de la renonciation à l’achat d’une maison et du remboursement de l’acompte dans notre article intitulé Si je renonce à acheter la maison, dois-je payer des frais à l’agent immobilier ?

10. Exception importante : Achat en contournant l’agent immobilier

C’est le cas le plus fréquemment confondu avec l’interdiction des frais de visite. L’acheteur ne paie pas en disant « il n’y a pas eu de vente » ; alors que le bien immobilier a été acheté directement auprès du propriétaire, à l’insu de l’agent immobilier, au nom de l’acheteur lui-même ou de son conjoint, enfant, frère/sœur, ou de sa société. Ce qui est demandé ici n’est plus un frais de visite, mais une rémunération de service contractuelle et, le cas échéant, une clause pénale.

Cour de Cassation, Assemblée Générale Civile, Aff. 2021/243, Déc. 2022/1283 – la clause de contournement est valable

Cour de Cassation, 13ème Chambre Civile, Aff. 2014/5401, Déc. 2014/30849, Date 13.10.2014 – acquisition au nom du conjoint

La Chambre a déclaré que la clause prévoyant le paiement d’une commission d’intermédiaire en cas d’achat du bien immobilier était valable en vertu de la liberté contractuelle; qu’il ne devrait y avoir aucun doute sur l’obligation du défendeur de payer les honoraires prévus par le contrat, le défendeur ayant acheté le bien immobilier au nom de son conjoint en écartant le courtier.

13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, D. 2013/11075, A. 2014/12130, D. 17.04.2014 – annulation de la décision du tribunal local

Le tribunal local avait rejeté l’affaire au motif que l’agent immobilier n’avait eu aucune autre action que la simple présentation du bien et qu’il n’est pas possible de prétendre à des honoraires par la seule présentation d’un bien. La Cour de Cassation a annulé la décision :

13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, D. 2015/4772, A. 2016/7245, D. 08.03.2016

Dans l’affaire où le bien immobilier présenté a été acheté après la signature du « Contrat de visite de bien immobilier et de frais de service », la Chambre a conclu, en déclarant que ce contrat était un contrat de courtage immobilier et qu’il pouvait être conclu avec le propriétaire ou l’acheteur du bien immobilier, que l’acheteur était tenu de payer les frais de commission.

13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, D. 2010/13410, A. 2010/14484, D. 02.11.2010

La Cour a souligné la disposition du contrat selon laquelle si l’acheteur acquiert le bien immobilier qui lui a été présenté, en contournant l’agent immobilier ou en se dissimulant pour acheter au nom d’un tiers, dans le seul but de ne pas payer de commission, il devra payer les dommages et le manque à gagner de l’agent immobilier; elle a accepté que l’agent immobilier avait rempli son obligation en présentant l’appartement, et qu’il avait droit à une rémunération si les autres conditions étaient également remplies.

19e Tribunal de Commerce de Première Instance d’Istanbul, N° de dossier : 2018/1363, N° de décision : 2021/740, Date : 12.10.2021

La Cour a fondé le droit à la rémunération sur l’article 521/1 du Code des Obligations Turc et sur le principe que la commission de service est due lors de l’enregistrement de l’achat-vente au registre foncier; elle a expliqué que l’entreprise avait droit à la commission de service en cas de contournement, conformément à la réglementation du Règlement.

11. Problèmes de contrat écrit, de signature et de pouvoir de représentation

La demande d’honoraires de l’agent immobilier doit être basée sur un contrat écrit valide, même si la vente a été réalisée. Les tribunaux sont rigoureux sur ce point.

10e Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul Anadolu, E. 2024/750, K. 2025/248, T. 18.03.2025

3e Chambre civile de la Cour de cassation, E. 2023/370, K. 2023/1722, T. 01.06.2023

La Chambre, tout en réitérant l’exigence d’un contrat écrit, a précisé que l’absence de contrat écrit entre l’agent immobilier et le propriétaire du bien ou le fait que celui-ci ne l’ait pas autorisé, n’affecterait pas le droit de l’agent de réclamer des honoraires à l’acheteur en se basant sur le contrat écrit et non contesté signé avec l’acheteur. En d’autres termes, l’acheteur ne peut pas se soustraire au contrat qu’il a lui-même signé en arguant que « l’agent immobilier n’avait pas de contrat avec le propriétaire ».

17e Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Izmir, E. 2019/1787, K. 2023/132, T. 26.01.2023

Il a été constaté que la signature sur le document présenté comme base de la créance n’était pas l’œuvre du représentant de la société défenderesse ; la demande a été rejetée car l’existence d’un contrat écrit n’a pas pu être prouvée par des preuves écrites.

2e Tribunal de Commerce d’Izmir, Aff. 2018/754, Déc. 2022/160, D. 01.03.2022

Le tribunal a souligné que pour que les clauses contractuelles figurant dans le document de visite des lieux et incluant une clause pénale soient contraignantes pour la société, elles doivent être signées par des personnes autorisées à représenter la société. La signature d’un employé qui s’occupe d’un bien immobilier pour le compte de la société pourrait ne pas lier cette dernière.

12. Tableau récapitulatif des décisions judiciaires

13. Que faire si l’agent immobilier demande des frais de visite ou entame une procédure d’exécution ?

La demande peut être verbale, par message ou directement sous forme d’ordre de paiement du bureau d’exécution. La marche à suivre varie en fonction de la forme de la demande.

1. Rassemblez les documents

• Un exemplaire du document de visite ou du contrat de courtage que vous avez signé (si on ne vous l’a pas donné, demandez-le par écrit).
• Vos correspondances avec l’agent immobilier, captures d’écran de l’annonce, dates des entretiens.
• Preuve que vous n’avez pas acheté le bien immobilier : Votre contrat de location, le titre de propriété d’un autre bien immobilier ou des documents prouvant que le processus d’achat n’a jamais commencé.

2. Face à une demande verbale ou écrite

Rejeter la demande par écrit et avec des motifs démontrera votre cohérence à l’avenir. Dans la réponse, il suffit de se référer à l’article 19/4 du Règlement et au fait que la vente n’a pas eu lieu. Si la demande se transforme en élément de pression, il peut également être envisagé de déposer une plainte auprès de la direction provinciale du commerce dont dépend l’entreprise, en raison d’une violation du Règlement.

3. Si une procédure d’exécution a été initiée : délai de 7 jours

Loi sur l’exécution et la faillite conformément à l’art. 62, dans une procédure d’exécution sans jugement, une opposition doit être faite à l’ordre de paiement dans les 7 jours suivant la notification. Si aucune opposition n’est faite dans le délai imparti, la procédure devient définitive et la phase de saisie peut être lancée. La demande d’opposition doit clairement indiquer que la totalité de la dette et ses accessoires sont contestés. Si la signature sur le document servant de base à la procédure ne vous appartient pas, l’opposition à la signature doit également être faite séparément et explicitement ; sinon, la signature est réputée acceptée aux fins de la procédure (art. 62 de la L.E.F.).

4. Lignes de défense dans l’action en annulation d’opposition

• La vente n’a pas eu lieu : Art. 521/1 du CO et décisions de la Cour Suprême.
• Les frais de visite sont interdits : Art. 19/4 du Règlement.
• Il n’y a pas de contrat écrit et valide : Art. 520/3 du CO ; la signature ne vous appartient pas ou n’appartient pas au représentant autorisé.
• Le lien de causalité ne peut être établi : La vente a été réalisée par un autre intermédiaire, par un processus indépendant et après une longue période.
• L’allégation d’évitement est infondée : Le bien immobilier n’a été transféré ni en votre nom, ni au nom de vos proches ; ou il est en dehors de la période de validité du contrat d’autorisation d’achat.
• La clause pénale est excessive : Même si la clause pénale est demandée, le pouvoir du juge de réduire (article 182/dernier du Code des Obligations Turc) est d’actualité pour le débiteur non commerçant.
• La demande de dépenses est sans preuve : L’article 521/dernier du Code des Obligations Turc s’applique uniquement aux dépenses convenues et prouvées.

Selon la nature du litige (qu’il soit considéré comme une transaction de consommation ou un litige commercial), le tribunal compétent et l’exigence de médiation préalable au procès peuvent varier. Par conséquent, une évaluation doit être effectuée en termes de compétence et de procédure avant d’engager une action en justice ou d’y répondre.

14. Du Point de Vue de l’Agent Immobilier : Points à Considérer pour Éviter la Perte de Droits

Bien que l’article soit conçu du point de vue de l’acheteur, la même jurisprudence constitue également une feuille de route pour les agents immobiliers. Une partie importante des agents immobiliers qui ne peuvent pas recouvrer leurs honoraires perdent leurs procès en raison d’un vice de forme, alors qu’ils ont des droits.

• Concluez des contrats d’autorisation / d’intermédiation écrits distincts avec l’acheteur et le vendeur ; établissez un document de présentation du bien immobilier séparément pour chaque bien et chaque acheteur.
• Pour les clients personnes morales, vérifiez le pouvoir de représentation (spécimen de signature) de la personne signataire.
• Le document doit indiquer clairement non seulement l’information « montré », mais aussi les conditions dans lesquelles les honoraires seront dus, leur taux et les conséquences en cas de contournement.
• Ne demandez pas de rémunération en échange de la présentation d’un bien ; cela est contraire au Règlement et affaiblit votre demande légitime dans le dossier.
• En cas de suspicion de contournement, demandez l’interrogation des registres fonciers par l’intermédiaire du tribunal ; demandez également une enquête concernant l’époux, l’enfant, le frère/sœur et la société de l’acheteur.
• Suivez la durée du contrat d’autorisation ; le Règlement art. 20/8 offre une base claire pour les acquisitions effectuées « pendant sa durée ».

15. 7 Erreurs Courantes

16. Questions Fréquemment Posées

Si la maison n’est pas vendue, dois-je payer des frais de visite à l’agent immobilier ?

Non. Conformément à l’article 19/4 du Règlement sur le Commerce Immobilier, aucun frais ne peut être demandé en contrepartie du service de présentation d’un bien immobilier. L’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation accepte également qu’aucun droit ne puisse être revendiqué pour la simple présentation d’un lieu tant que la vente n’est pas réalisée.

Est-ce que signer un document de présentation de bien m’endette ?

Le document prouve que le bien vous a été montré. Il ne crée pas à lui seul une obligation de paiement tant que la vente n’est pas réalisée. Cependant, si le document contient des dispositions relatives à des frais de rétractation, des dépenses ou des clauses d’exclusion, ces dispositions doivent être évaluées séparément.

L’agent immobilier peut-il réclamer des frais ?

Cependant, cela est possible si le contrat écrit stipule clairement que les dépenses vous incombent et que l’agent immobilier peut documenter concrètement ces dépenses (Code des Obligations Turc, art. 521/dernier alinéa). Un forfait pour un “service” ou une “présentation de lieu” n’est pas considéré comme une dépense.

Que se passe-t-il si j’achète la maison qui m’a été montrée directement auprès du propriétaire par la suite ?

Si l’achat est effectué en contournant l’agent immobilier pendant la durée du contrat d’autorisation, l’agent immobilier a droit à ses honoraires de service (Règlement, art. 20/8). S’il y a une clause pénale dans le contrat, elle peut également être réclamée ; le fait que l’achat soit fait au nom de votre conjoint ou d’un proche pourrait ne pas changer le résultat.

Si j’achète la même maison par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, devrai-je payer le premier agent ?

Il est examiné s’il existe un lien de causalité entre l’activité du premier agent immobilier et la vente. Si la vente a été réalisée par l’activité indépendante d’un autre intermédiaire et après un certain laps de temps, la condition d’honoraires du premier agent immobilier peut être considérée comme non remplie (Cour d’Appel d’Izmir, 2e Chambre Civile, 2018/754 E.). Chaque cas est évalué selon ses propres circonstances.

Peut-on demander des frais de visite lors de la recherche d’une maison à louer ?

Non. L’article 19 du règlement régit conjointement la présentation des biens immobiliers dont l’achat, la vente ou la location est intermédiée ; l’interdiction de l’article 19/4 s’applique également aux processus de location.

L’agent immobilier a lancé une procédure d’exécution à mon encontre, que dois-je faire ?

Vous devez faire opposition auprès du bureau d’exécution dans les 7 jours suivant la notification de l’ordre de paiement (article 62 du Code de Procédure d’Exécution). Une opposition faite dans les délais suspend la procédure. L’agent immobilier pourra ensuite réclamer sa créance par le biais d’une action en annulation d’opposition, d’une levée d’opposition devant le tribunal d’exécution si les conditions sont remplies, ou d’une action en recouvrement de créance selon les dispositions générales.

L’agent immobilier peut-il demander des honoraires sur la base d’un accord verbal ?

Le contrat de courtage immobilier n’est valable que s’il est conclu par écrit (article 520/3 du Code des Obligations Turc). En l’absence de contrat écrit et valide, la demande d’honoraires est sans fondement.

Un de nos employés a signé un document au nom de notre entreprise, l’entreprise est-elle responsable ?

Pour que les dispositions du document engagent l’entreprise, il doit être signé par des personnes habilitées à représenter l’entreprise (İzmir 2. ATM 2018/754 E. ; İzmir BAM 17. HD 2019/1787 E.). Une signature non autorisée pourrait ne pas produire d’effet pour l’entreprise.

Où puis-je me plaindre de la demande de frais de visite d’un agent immobilier ?

Les activités de commerce immobilier sont sous la supervision du Ministère du Commerce. Une demande peut être déposée auprès de la direction provinciale du commerce à laquelle l’entreprise est rattachée, en raison d’une violation du règlement. La plainte ne se substitue pas à la résolution judiciaire du litige relatif à la demande d’honoraires.

17. Pourquoi est-il important de gérer correctement le processus dans ces dossiers ?

Les litiges concernant les frais d’agence immobilière semblent souvent porter sur de petits montants ; cependant, avec la procédure d’exécution, l’action en annulation de l’opposition, l’indemnité de dénégation d’exécution et les frais de justice, ils peuvent se transformer en un risque financier bien plus important que prévu. Ce sont les bonnes mesures prises dès les premiers jours du dossier qui déterminent le résultat.

Du point de vue de l’acheteur / locataire potentiel

• Vérification du délai d’opposition de 7 jours et de la conformité de la procédure de notification,
• Détermination correcte de la nature juridique du document signé (attestation de visite ou contrat de courtage),
• Présentation opportune et explicite des oppositions concernant la forme écrite, la signature et le pouvoir de représentation,
• Défense concernant les registres fonciers, les délais et le lien de causalité contre l’allégation de contournement,
• Justification de la demande de réduction de la clause pénale.

Du point de vue de l’agent immobilier / de l’entreprise

• Détermination du fondement juridique de la créance d’honoraires (frais de service, clause pénale, dépenses),
• Plan de preuve pour l’établissement des registres fonciers et de la relation de parenté en cas d’annulation,
• Stratégie de suivi et de litige conforme aux règles de procédure en matière de compétence, de pouvoir et de médiation préalable à l’action.

Régions que nous desservons

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk fournit un soutien juridique à ses clients dans les litiges immobiliers, de location et de courtage sur la rive asiatique d’Istanbul, principalement à Tuzla, Pendik, Kartal et Maltepe, ainsi qu’à Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy et Üsküdar ; et à Kocaeli, à Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, Körfez, Başiskele et İzmit. Les dossiers d’exécution et commerciaux traités au tribunal d’Istanbul Anatolie à Kartal et au tribunal de Gebze font partie des domaines d’activité de notre cabinet.

Pour plus d’informations sur l’obligation de payer une commission à l’agent immobilier et la condition du contrat écrit, vous pouvez également consulter notre article intitulé Suis-je obligé de payer une commission à l’agent immobilier qui m’a montré la maison ?

18. Sources et Note Importante

• Code turc des obligations n° 6098, art. 182 (clause pénale), art. 520–525 (courtage).
• Loi sur l’exécution forcée et la faillite n° 2004, art. 62 (opposition à l’ordonnance de paiement).
• Règlement sur le commerce immobilier (JO 05.06.2018, 30442 ; dernière modification JO 29.04.2026, 33238), art. 19 et art. 20.
• Communiqué sur la Norme Obligatoire (JO 08.07.2003, 25162), « Services de courtage immobilier – Règles générales » 1.1.3 (par référence aux décisions de l’Assemblée générale civile de la Cour de cassation).
• Les décisions de la Cour de cassation, de la Cour d’appel régionale et des tribunaux de première instance mentionnées dans le texte.