Si votre nom ne figure pas sur l’acte de propriété mais que vous résidez depuis des années dans un bâtiment, par exemple à l’étage mansardé, avez-vous des droits dans le cadre de la transformation urbaine et pouvez-vous voter ? Nous abordons la valeur juridique de l’utilisation effective, les droits du locataire et du possesseur, et les moyens de régulariser la situation.

L’un des groupes les plus vulnérables dans la transformation urbaine est constitué des personnes qui résident effectivement dans un bâtiment mais dont le nom ne figure pas sur l’acte de propriété : un membre de la famille utilisant l’étage mansardé comme un appartement séparé, l’enfant du propriétaire ou un locataire. La question fréquemment posée est la suivante : « Je vis ici depuis des années, aurai-je également des droits dans la transformation urbaine, pourrai-je voter ? » Clarifions la réponse et la législation sous-jacente.

L’utilisation effective, dans le cadre de la transformation urbaine, ne confère pas directement un droit de propriété ou un droit de vote. Le pouvoir de décision et la part du nouveau bâtiment appartiennent uniquement à ceux qui sont propriétaires (détenteurs d’une quote-part du terrain) au cadastre. Cependant, si vous êtes locataire, vous pourriez avoir certains droits distincts, tels qu’une aide au loyer/déménagement.

Pourquoi l’utilisation effective ne suffit-elle pas ? L’exigence de la forme officielle

Dans le droit turc, la propriété immobilière ne peut être acquise et transférée que par acte officiel au cadastre (Article 706 du Code civil turc). Sans une division (partage) officielle, la propriété des parts ne peut être séparée du bien immobilier principal par une utilisation effective. Peu importe combien de temps vous y résidez, une division/utilisation non enregistrée au cadastre ne vous confère ni propriété ni statut de copropriétaire. Dans la transformation urbaine, la « copropriété » et le « droit de propriété » sont définis précisément sur la base de cette quote-part du terrain (Article 6/1 de la loi 6306).

Qui détient les droits, qui vote ?

Le processus de décision et de partage s’effectue entre les propriétaires des sections indépendantes inscrites au titre de propriété, proportionnellement à leurs parts foncières. Un membre de la famille ou un locataire qui utilise effectivement un espace sous les combles comme un appartement séparé ne peut pas s’asseoir à la table de transformation en tant que « titulaire de droits »; la situation de ces personnes reste dans le cadre de la relation personnelle (location, prêt à usage, etc.) entre eux et le propriétaire. De même, la détection d’une structure à risque est effectuée par le propriétaire de la part foncière, et non par l’occupant effectif.

Alors, n’ai-je aucun droit ? (Locataire et possesseur)

Si vous êtes locataire : Dans le cadre de la loi 6306, une aide au loyer/déménagement peut être fournie aux locataires prouvant qu’ils résident effectivement dans une structure à risque. De plus, dans le bâtiment reconstruit, certains de vos droits, tels que la priorité de location, peuvent être envisagés dans le cadre du Code des Obligations Turc. Pour plus de détails, veuillez consulter notre article sur les droits des locataires et propriétaires dans une structure à risque.

Si vous êtes un membre de la famille / possesseur : La relation entre vous et votre proche propriétaire (prêt à usage, droit de la famille, attente d’héritage éventuel) détermine votre statut juridique ; cela est pris en compte dans le processus de transformation via le propriétaire et sur la base de la relation personnelle.

Certificat d’attribution de titre de propriété et cas particuliers

Si l’usage effectif repose sur un certificat d’attribution de titre de propriété, bien que ce document n’assure pas une inscription définitive de la propriété, il peut engendrer un droit personnel et une protection de la possession spécifiques ; dans la transformation urbaine, ces types de documents doivent être évalués concrètement. Des dispositions spéciales peuvent également exister pour certains cas relevant de la loi Gecekondu / n° 775. Ces exceptions sont spécifiques à chaque dossier et ne peuvent pas être généralisées.

Que faire ? Officialiser la situation

Formalisez la situation avec le propriétaire au cadastre. Si vous souhaitez que la section que vous utilisez réellement vous appartienne, la seule solution est un transfert/enregistrement officiel au cadastre (vente, donation, partage). L’utilisation de fait ne remplace pas cela.

Si vous êtes locataire, préparez votre soutien et vos documents. Les factures et registres prouvant la résidence sont essentiels pour les demandes de soutien au loyer/déménagement.

Établissez un accord écrit pour l’usage familial. Même entre membres de la famille, un accord notarié avant la transformation prévient d’éventuels litiges futurs.

Protégez également les droits du propriétaire. Les droits de l’utilisateur réel étant liés à ceux du propriétaire, les processus de quote-part foncière, de valorisation (şerefiye) et de partage au nom du propriétaire doivent également être suivis.

    Questions Fréquemment Posées

    J’habite le grenier depuis des années mais mon nom n’apparaît pas sur l’acte de propriété ; aurai-je des droits en cas de transformation urbaine ? Puis-je voter puisque je l’utilise réellement ?

    Non. Les décisions de transformation urbaine sont prises à la majorité absolue des copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts foncières (6306 art. 6/1). Une personne qui n’est pas propriétaire au cadastre ne peut pas participer à ce vote ; sa situation relève du cadre de sa relation personnelle avec le propriétaire.

    Je suis locataire ; n’ai-je aucun droit ?

    Bien que le locataire n’ait pas le droit d’intervenir dans le processus de décision, un soutien au loyer/déménagement peut être fourni aux locataires prouvant leur résidence effective dans une structure à risque, et des droits tels que la priorité de location dans le bâtiment reconstruit peuvent être envisagés en vertu du Code des obligations turc.

    J’ai un certificat d’attribution de titre de propriété ; est-ce utile ?

    Bien qu’un certificat d’attribution de titre de propriété ne garantisse pas l’enregistrement définitif de la propriété, il peut engendrer un droit personnel spécifique et une protection de possession. Dans le cadre de la transformation urbaine, ces documents doivent être évalués au cas par cas ; aucune règle générale ne peut être établie.

    Comment puis-je réellement obtenir à mon nom la section que j’utilise effectivement ?

    Le seul moyen est de réaliser une transaction de transfert officielle (vente, donation ou partage) auprès du cadastre avec le propriétaire. Compléter cet enregistrement avant le début de la transformation est le moyen le plus sûr de prévenir la perte de droits.

    Soutien Expert pour les Dossiers de Penthouse et de Duplex

    Les appartements avec mezzanines (duplex) sont le type de sections indépendantes qui génèrent le plus de pertes de droits et de litiges dans la transformation urbaine : la non-concordance entre la part de terrain et la valeur, la division de fait, la différence de prestige (şerefiye) et les irrégularités de zonage s’entremêlent dans un seul dossier. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous gérons le processus de bout en bout, de l’analyse du titre de propriété-projet au protocole de partage, des actions en correction de part de terrain et de şerefiye à la légalisation des irrégularités de zonage.

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    Avant qu’une décision de transformation ne soit prise, c’est-à-dire avant de passer l’étape la plus critique pour protéger vos droits, vous pouvez nous contacter via notre page de conseil en transformation urbaine.

    Ressources et Contenus Associés

    Sources Officielles / Primaires

    Loi n° 6306 et Règlement d’Application (texte actuel, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    Loi n° 634 sur la Propriété par Étages ; Loi n° 3194 sur l’Aménagement du Territoire ; Code Civil Turc n° 4721 — mevzuat.gov.tr

    Règlement d’urbanisme des zones planifiées (art. 40 Toitures ; définitions) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    Pour les décisions de la Cour de cassation citées : Jurisprudence UYAP / Recherche de décisions de la Cour de cassation (confirmation avant publication recommandée).

    2M Droit — Articles connexes