Analyse juridique de la détermination du loyer, de la preuve des accords de réduction verbaux, de la déduction des frais de modifications non autorisées du loyer et des procédures d’expulsion basées sur un engagement d’expulsion.
1. Détermination du Loyer et Nature Juridique des Accords de Réduction Verbaux
Les taux d’augmentation et les montants convenus dans le contrat de location sont des dispositions fondamentales qui lient les parties. Les conséquences juridiques des réductions verbales accordées par le client au locataire et du non-respect de ces réductions par le locataire sont analysées ci-dessous :
Priorité des Dispositions Contractuelles : La clause d’augmentation (taux de l’IPC) figurant dans le contrat de location a été convenue par libre volonté et reste valable pendant les périodes de location prolongées (Cour d’appel régionale d’Istanbul 59e Chambre Civile – 2024/1039-2024/1394 ).
Charge de la Preuve des Accords Veraux : Si le locataire allègue que le montant du loyer a été fixé à un montant inférieur (30 000 TL ou 32 000 TL) à celui indiqué dans le contrat (37 500 TL), il doit prouver cette allégation conformément à l’article 269/c de la LPE ; par un document établi d’office par un notaire ou dont la signature a été certifiée, ou par un document reconnu par le créancier (Cour d’appel régionale d’Istanbul 59e Chambre Civile – 2024/350-2024/592 ).
Statut des enregistrements vocaux et des preuves numériques : Les enregistrements vocaux ou numériques similaires (WhatsApp, etc.) détenus par le client ne sont pas acceptés comme preuves légales devant les tribunaux d’exécution à compétence limitée (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/1039-2024/1394; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/943-2024/1215 ). Par conséquent, le contrat écrit sera pris comme base pour la détermination du montant du loyer au cours du processus d’exécution.
Acceptation des paiements incomplets : Le fait que le client ait accepté les loyers à un tarif réduit ou sans augmentation pendant un certain temps ne peut être interprété comme une renonciation à la clause d’augmentation du contrat ou comme un accord tacite entre les parties (Yargıtay 3. HD-2023/4816-2024/2912 ; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/2255-2024/1063 ).
2. Rénovations non autorisées et problème de déduction du loyer
Il est illégal pour le locataire de déduire unilatéralement du loyer les rénovations substantielles qu’il a effectuées sur le bien immobilier :
Interdiction de compensation : Tant qu’il n’y a pas de disposition claire dans le contrat de location stipulant que les frais de rénovation seront déduits du loyer, le locataire n’a pas le droit d’effectuer une compensation unilatérale (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/435-2024/396 ).
Obligation d’usage diligent : Si le contrat contient la clause « aucune rénovation ne peut être effectuée sans l’autorisation du bailleur », la violation de cette disposition constitue une rupture de contrat (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD-2022/989-2024/1568 ).
Constitution du défaut de paiement : Les montants de loyer versés incomplètement sous prétexte de frais de rénovation constituent un défaut de paiement et un motif d’expulsion, à moins d’être prouvés par un justificatif de paiement valide dans le cadre de l’İİK 269/c (Cour Régionale de Justice d’Istanbul, 64e Chambre Civile – 2025/2149-2026/1181 ).
3. Feuille de route proposée
Voici les étapes à suivre pour recouvrer les arriérés de loyer et obtenir l’expulsion :
1ère Étape : Lancement d’une procédure d’exécution (Modèle n° 13)
Une procédure d’expulsion sans jugement doit être lancée pour les montants impayés, basée sur le montant principal du contrat de 37 500 TL (ou sur les 32 000 TL convenus pour le mois de juin mais non payés).
Dans la demande d’exécution, le recouvrement des loyers et l’expulsion (conformément à l’article 315 du TBK) doivent être demandés conjointement (Assemblée Générale de Droit – 2024/785-2025/426 ).
2ème Étape : Attente du délai de paiement
Un délai légal de 30 jours doit être accordé au locataire via l’ordre de paiement envoyé. Si le locataire ne paie pas l’intégralité de la dette (y compris les déductions pour rénovation) dans ce délai, il est considéré en défaut de paiement (Cour Régionale de Justice d’Ankara, 37e Chambre Civile – 2023/1644-2024/1926 ).
3ème Étape : Procès en expulsion devant le Tribunal d’Exécution
Après l’expiration du délai de 30 jours, si la dette n’a pas été payée, une demande d’expulsion et de levée d’opposition doit être formulée auprès du Tribunal d’Exécution dans les 6 mois (Cour Régionale de Justice d’Istanbul, 64e Chambre Civile – 2025/2149-2026/1181 ).
Les défenses du locataire concernant une « remise verbale » ou une « compensation pour rénovation » seront rejetées par le tribunal tant qu’elles ne peuvent pas être prouvées par des documents écrits conformément à l’article 269/c de l’İİK (Cour régionale d’appel d’Istanbul, 59ème Chambre Civile – 2024/433-2024/397 ).
4. Étape : Procédure d’expulsion basée sur un engagement d’évacuation (Voie alternative)
Une procédure d’expulsion peut être initiée via le bureau d’exécution en se basant sur l’engagement d’évacuation en question. Si le locataire ne conteste pas la signature, le processus se conclut rapidement (Cour régionale d’appel d’Adana, 10ème Chambre Civile – 2023/158-2024/2325 ).
Conclusion : Le client a le droit de réclamer le montant initial du contrat, soit 37 500 TL ; car l’acceptation de paiements de moindre montant ne signifie pas une renonciation au droit d’augmentation. La déduction par le locataire des frais de rénovation non autorisés du loyer est dépourvue de base légale et peut faire l’objet d’une action en expulsion pour cause de défaillance.
Pourquoi un soutien d’avocat expert est-il nécessaire ?
Dans les litiges locatifs, une petite erreur de procédure peut entraîner des pertes de droits pouvant durer des mois, voire des années. Il est particulièrement important de déterminer correctement les procédures à appliquer dans les processus de fixation du montant du loyer, de paiements de loyer incomplets, de validité de l’engagement d’évacuation, d’expulsion pour cause de défaillance et de procédures d’exécution.
Il faut une expertise pour savoir avec quelles preuves les défenses du locataire telles que « il y avait un accord de réduction verbale », « j’ai déduit les frais de rénovation du loyer » ou « l’engagement d’évacuation est invalide » peuvent être réfutées, quelle voie d’exécution choisir et comment élaborer la stratégie de procès.
Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé à Tuzla, Istanbul, offre à ses clients des conseils juridiques complets dans les domaines du droit du bail, des actions en expulsion, des actions en recouvrement de loyers impayés et des procédures d’exécution. Chaque cas étant unique, la détermination d’une stratégie juridique appropriée permet d’accélérer le recouvrement des créances et de raccourcir le processus d’expulsion. Un soutien juridique professionnel, en particulier pour les propriétaires et les locataires confrontés à des litiges locatifs à Istanbul, Tuzla et ses environs, offre un avantage significatif pour prévenir d’éventuelles pertes de droits.
Foire aux questions
1. Le propriétaire peut-il revenir sur une réduction de loyer accordée verbalement par la suite ?
Oui. Tant qu’il n’y a pas d’accord écrit, le montant et les dispositions d’augmentation du loyer du contrat de location sont pris en compte. Le locataire doit prouver son allégation de réduction verbale par des preuves écrites prévues par la loi.
2. Le locataire peut-il déduire unilatéralement les frais de rénovation qu’il a engagés du montant du loyer ?
Non. Sauf accord explicite dans le contrat de location ou approbation écrite du bailleur, le locataire ne peut pas déduire les frais de rénovation qu’il a engagés du montant du loyer.
3. Le fait que le propriétaire accepte des paiements de loyer incomplets pendant une longue période entraîne-t-il une perte de droits ?
Généralement non. L’acceptation de paiements de loyer incomplets ou réduits pendant un certain temps ne signifie pas que la clause d’augmentation du loyer dans le contrat de location a été abandonnée. Cependant, chaque cas doit être évalué en fonction de ses propres circonstances.
4. Est-il possible d’expulser directement s’il existe un engagement d’expulsion ?
Une procédure d’expulsion peut être initiée par voie d’exécution forcée sur la base d’un engagement d’évacuation dûment établi. La nature de l’objection du locataire concernant la signature ou l’engagement peut affecter le déroulement de la procédure.
5. Un locataire qui paie un loyer incomplet peut-il être expulsé pour cause de défaut de paiement ?
Oui. Si l’avis de paiement et les délais prévus par la loi sont dûment appliqués, et que le locataire ne paie pas intégralement son loyer dans le délai légal, une procédure d’expulsion pour cause de défaut de paiement peut être engagée. Cependant, il est nécessaire que les conditions de procédure soient entièrement remplies dans chaque dossier.
