1. Base Légale et Principes Fondamentaux

Loi n° 634 sur la Propriété par Étages (KMK) art. 3 :La propriété par étages et la servitude d’étage sont établies sur la part de terrain allouée proportionnellement aux valeurs calculées en fonction de l’emplacement et de la taille des parties indépendantes. Dans les cas où les parts de terrain sont déterminées de manière disproportionnée par rapport à ces valeurs, chaque propriétaire ou titulaire de servitude d’étage peut saisir le tribunal pour la réorganisation des parts de terrain.

Critères d’évaluation : Lors de la rectification de la part de terrain, la valeur de la partie indépendante à la date d’établissement de la servitude d’étage ou de la propriété par étages est prise en compte. Cette évaluation tient compte d’éléments tels que le type de la partie, son étage, sa superficie, son système de chauffage, son éclairage, son usage architectural, son emplacement, sa façade et sa vue. Les augmentations ou diminutions de valeur survenues après la date d’établissement (modification du zonage, entretien-réparation, etc.) ne sont pas prises en compte.

2. Tribunal Compétent et Constitution des Parties

Tribunal Compétent : Conformément à l’Article Additionnel 1 de la KMK, les Tribunaux de Première Instance Civile sont compétents pour tout litige découlant de l’application de cette loi.

Constitution de la partie : Étant donné que la correction des quotes-parts du terrain peut affecter toutes les parts de l’immeuble principal, il est obligatoire que, à l’exception du demandeur, tous les propriétaires d’étages ou titulaires de servitudes de construction soient désignés comme parties (défendeurs) dans l’affaire.

3. Rénovation urbaine et caractère critique du calendrier

Condition préalable à la démolition : L’action en rectification de la quote-part du terrain ne peut être intentée que tant que la structure principale conserve son statut de servitude de construction ou de copropriété.

Effet de la Loi n° 6306, art. 6 : Avec la démolition des structures à risque, la copropriété/servitude de construction prend fin et l’immeuble est converti en propriété indivise. Après la démolition du bâtiment, les sections indépendantes n’existant plus légalement, une action en rectification de la quote-part du terrain ne peut être intentée. Par conséquent, afin d’éviter la perte de droits dans le processus de rénovation urbaine, il est d’une importance vitale que l’action soit intentée avant la démolition et qu’une expertise sur place soit effectuée par le tribunal.

4. Règle de bonne foi et de loyauté (art. 2 du Code civil turc)

Le fait que les propriétaires (ou leurs héritiers) qui ont personnellement régulé les quotes-parts du terrain, qui ont signé l’acte officiel de servitude de construction ou qui ont joué un rôle actif dans la détermination des quotes-parts du terrain demandent une correction ultérieure, peut être rejeté comme contraire à la règle de loyauté conformément à l’article 2 du Code civil turc.

Le tribunal examine méticuleusement si le demandeur a un intérêt juridique digne de protection pour intenter cette action et s’il est de bonne foi.

5. Points à considérer en pratique

Charge de la preuve : Le demandeur doit prouver, par des preuves concrètes (projet, acte officiel, rapport d’expert, etc.), que les quotes-parts de terrain n’étaient pas proportionnelles à la valeur des parties indépendantes à la date d’établissement.

Délai : Bien qu’aucune prescription spéciale ne soit prévue par la loi pour cette action, l’absence de contestation pendant une longue période peut constituer un désavantage dans l’évaluation de la « bonne foi ».

Sections supplémentaires : Conformément à l’article 44 de la loi sur la copropriété (KMK), les quotes-parts de terrain doivent être redéfinies à l’unanimité lors de l’ajout ultérieur d’étages ou de sections indépendantes ; le non-respect de cette procédure peut également faire l’objet d’une action en rectification.

Base légale et principes fondamentaux

Conformément à l’article 3 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK) ; la copropriété ou le droit de superficie est établi sur la quote-part de terrain attribuée à chaque section indépendante du bâtiment principal, proportionnellement à sa valeur à la date d’établissement du droit de superficie (ou à cette date en cas de passage direct à la copropriété). Dans les cas où les quotes-parts de terrain ne sont pas attribuées proportionnellement à la valeur des sections indépendantes, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit de superficie peut saisir le tribunal pour la réorganisation de la quote-part de terrain (5e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2021/3126-2022/6381 -05.04.2022).

Critères d’évaluation et procédure d’examen

Lors de la rectification de la quote-part de terrain, la valeur de la section indépendante à la date d’établissement du droit de superficie ou de la copropriété est prise en compte. Les éléments à considérer dans cette évaluation et les critères déterminés conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation sont présentés ci-dessous sous forme de tableau :

Comme souligné dans la décision n° Cour de cassation, 5e chambre civile-2024/10992-2025/4077 -25.03.2025, la première condition pour le réajustement de la répartition des quotes-parts foncières est que les quotes-parts foncières aient été déterminées de manière disproportionnée par rapport aux valeurs des parties indépendantes. Le tribunal doit obtenir un rapport complémentaire du collège d’experts et examiner un par un tous les éléments affectant la valeur des parties indépendantes (Cour de cassation, 5e chambre civile-2024/13683-2025/6630 -30.04.2025).

Tribunal Compétent et Constitution des Parties

Tribunal Compétent : Conformément à l’article additionnel 1 de la Loi sur la copropriété, les Tribunaux de Paix Civile sont compétents pour tout litige découlant de l’application de cette loi.

Constitution des parties : Étant donné que l’action en rectification des quotes-parts de terrain peut affecter toutes les parts de l’immeuble principal, il est obligatoire que tous les propriétaires d’étages ou les titulaires de servitude d’étage, à l’exception du demandeur, soient désignés comme parties (défendeurs) dans l’affaire (Cour de Cassation, 5e Chambre Civile – 2022/3766-2022/14315 – 19.10.2022).

Condition préalable à la Transformation Urbaine et à la Démolition

Une action en rectification des quotes-parts de terrain ne peut être intentée que tant que la structure principale conserve son statut de servitude d’étage ou de copropriété. Avec la démolition des structures à risque dans le cadre de la loi n° 6306, la copropriété prend fin et l’immeuble se transforme en propriété indivise.

Selon la décision n° 2016/11562-2017/72 du 16.01.2017 de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation ; dans les immeubles détruits pour des raisons telles qu’un tremblement de terre et dont il ne reste plus de sections indépendantes, l’application de l’article 3 de la Loi sur la Copropriété n’est pas possible car il n’y a pas de sections indépendantes dont la valeur pourrait être déterminée.

Dans sa décision n° 2025/2631-2025/7777 du 20.05.2025, la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation a affirmé qu’une décision de rectification des quotes-parts de terrain ne pouvait être rendue pour un immeuble détruit lors du tremblement de terre de 1999 et devenu propriété indivise, et le rejet de l’affaire a été confirmé.

Dans la décision n° 2007/9977-2008/2372 de 2008 de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a également été souligné qu’il ne pouvait être question de sections indépendantes après la démolition de la structure principale, et que par conséquent, l’action ne pouvait être intentée que tant que le statut était maintenu.

Principe de bonne foi et de probité (Art. 2 du Code Civil Turc)

Le fait que des propriétaires (ou leurs héritiers) ayant personnellement régularisé les quotes-parts de terrain ou ayant signé l’acte officiel de servitude d’étage demandent ultérieurement une rectification, peut être considéré comme contraire au principe de probité (bonne foi) conformément à l’article 2 du Code Civil Turc.

Cour de Cassation, 5ème Chambre Civile-2025/1665-2025/6965 -06.05.2025: Lorsque les parts foncières sont déterminées par le règlement de copropriété et que ce document porte la signature du défunt, propriétaire de toutes les unités indépendantes, cette détermination lie les héritiers. L’action en justice ultérieure des héritiers n’est pas compatible avec les règles de bonne foi.

Cour de Cassation, 5ème Chambre Civile-2021/10013-2021/13186 -15.11.2021: S’il est établi que le demandeur a signé les documents et la liste lors de l’établissement de la copropriété, il a été jugé qu’il ne pouvait être considéré comme de bonne foi en demandant la correction des parts foncières et qu’il n’avait pas d’intérêt légitime digne de protection.

Cour de Cassation, 20ème Chambre Civile-2018/3094-2018/7017 -05.11.2018: Puisque personne ne peut transférer un droit qu’il ne possède pas, il a été précisé que le droit d’action en justice de la personne qui acquiert une unité indépendante du propriétaire ayant participé à l’arrangement est également limité.

Autres points à considérer dans la pratique

Charge de la preuve: Le demandeur doit prouver, par des preuves concrètes, que les parts foncières étaient disproportionnées par rapport à la valeur des unités indépendantes à la date de leur établissement. L’absence de contestation pendant une longue période peut constituer une circonstance défavorable dans l’évaluation de la bonne foi (Cour de Cassation, 5ème Chambre Civile-2022/10440-2023/7959 -26.09.2023).

Ajouts d’unités: Si tous les propriétaires ont donné leur consentement pour les étages ou les unités indépendantes ajoutées ultérieurement, conformément à l’article 44 de la Loi sur la Copropriété (KMK), il n’est pas jugé possible de corriger les opérations établies selon cette procédure dans le cadre de l’article 3 de la KMK (Cour de Cassation, 5ème Chambre Civile-2025/150-2025/8239 -22.05.2025).

Examen Incomplet : Lors de la détermination des parts de terrain, toutes les sections indépendantes de l’immeuble principal doivent être examinées dans leur ensemble ; l’exclusion de certaines sections de l’examen est contraire à la loi (5e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2021/6858-2021/10097 -22.09.2021).

Conséquence Directe

L’action en rectification de la part de terrain (art. 3 de la Loi sur la Copropriété) est une action en constatation intentée lorsque les parts de terrain attribuées aux sections indépendantes sont déterminées de manière disproportionnée par rapport à leurs valeurs à la date d’établissement de la copropriété ou de la servitude de copropriété L1. Dans les processus de transformation urbaine, la conséquence la plus critique de cette action est l’obligation pour la structure principale de conserver son statut de copropriété ou de servitude de copropriété pour que l’action puisse être intentée. Lorsque le bâtiment est démoli et que le statut de copropriété prend fin, la possibilité d’intenter une action en rectification de la part de terrain disparaît légalement ; les propriétaires sont alors contraints d’accepter l’enregistrement de la propriété indivise sur la base de leurs parts existantes (erronées).

Cadre Conceptuel et Terminologie

Part de Terrain : Conformément à l’article 3 de la Loi n° 634 sur la Copropriété (KMK), c’est la part attribuée aux sections indépendantes proportionnellement à leurs valeurs calculées en fonction de leur emplacement et de leur taille. Cette part établit un régime de « propriété indivise rattachée au bien » L

Répartition Basée sur la Valeur : Lors de la détermination de la part du terrain, des éléments tels que la superficie de l’unité indépendante, son étage, sa façade, sa vue et son système de chauffage sont pris en compte. Il est important que cette évaluation soit effectuée selon les prix courants à la date de son établissement.

Condition de Maintien du Statut : Pour que l’affaire puisse être entendue, l’immeuble doit continuer d’être soumis au régime de la copropriété ou du droit de superficie. Ceci est appelé la « deuxième condition » dans la littérature.

Principales Approches Doctrinales

La doctrine et la jurisprudence de la Cour de Cassation abordent l’action en correction de la part de terrain sous l’angle de la protection du droit de propriété et de la règle de bonne foi :

Nature de l’Action en Constatation : L’opinion dominante soutient que cette action n’est pas une action en exécution ou en enrichissement sans cause, mais une constatation judiciaire d’un droit (celui de la proportion correcte de la part).

Interdiction d’Intervention Administrative : Étant donné que la détermination des parts de terrain est effectuée par l’auteur du projet (architecte/ingénieur), les autorités administratives (municipalité, etc.) n’ont pas le pouvoir d’intervenir sur ces proportions ; la correction n’est possible que par voie judiciaire.

Impact de la Transformation Urbaine : Étant donné que les décisions prises dans le cadre de la loi n° 6306 (démolition, reconstruction, vente de parts) sont basées sur les proportions des parts de terrain, la correction d’une part erronée affecte directement le pouvoir de volonté du propriétaire dans le processus décisionnel.

Divergences et Conflits entre les Approches

Débat sur la prescription : Le KMK (Code de la Copropriété) n’a pas prévu de délai à l’article 3. Alors qu’une opinion soutient que l’action n’est pas soumise à la prescription car elle est basée sur le droit de propriété ; dans certaines décisions de la Cour de cassation, une tendance a été observée à appliquer une prescription de 5 ans en établissant une relation de contrat d’entreprise. La question a été portée devant la Cour constitutionnelle (AYM) pour un contrôle concret des normes en raison de l’absence de condition de délai.

Exception de la servitude de copropriété : Bien que certaines opinions affirment que même si le bâtiment à risque est démoli, la servitude de copropriété ne prend pas fin automatiquement conformément à l’article 49/2 du KMK, et que par conséquent, la question peut être débattue même après la démolition dans les lieux sous servitude de copropriété, la tendance générale est que l’action deviendra sans objet avec la démolition.

Détermination de la nature juridique : Les décisions fluctuantes de la Cour de cassation entre la « nullité » et l' »annulabilité » rendent discutable la base juridique des actions que le propriétaire, dont la part foncière est erronée, intenterait contre les décisions de transformation urbaine.

Conséquences procédurales et impacts sur la stratégie de litige

Compétence d’attribution et territoriale : Conformément à l’article additionnel 1 du KMK, le tribunal compétent est le Tribunal de Paix. La compétence territoriale appartient au tribunal du lieu où se situe l’immeuble et revêt un caractère de compétence exclusive.

Constitution des parties : Étant donné que la somme des parts foncières doit constituer le nombre entier 1 (le dénominateur), l’augmentation de la part d’un propriétaire signifie la diminution des parts des autres. C’est pourquoi il est obligatoire de désigner tous les copropriétaires autres que le demandeur comme défendeurs.

Preuve et Expertise : Le tribunal doit impérativement procéder à une expertise sur place et, par l’intermédiaire d’un expert, établir une proportionnalité basée sur les valeurs de la construction à la date de sa réalisation.

Conséquences Juridiques Matérielles et Zones de Risque

Principe de bonne foi (Code civil turc, art. 2) : La demande d’augmentation des parts foncières par des propriétaires qui ont personnellement déterminé ces parts ou qui, pendant longtemps, ne les ont pas contestées et ont profité d’avantages tels que le paiement de faibles charges, peut être rejetée au titre de la « prohibition des comportements contradictoires » lors de la phase de transformation urbaine.

Perte de droits après démolition : Après la démolition du bâtiment, le registre foncier procède d’office à la radiation conformément à l’article 6/2 de la loi n° 6306 et enregistre le bien comme « propriété indivise ». À partir de cette étape, aucune action en rectification de la part foncière ne pouvant être intentée, le propriétaire se retrouve avec sa part erronée.

Conclusions Applicables au Cas Concret

Calendrier : Si une action en rectification de la part foncière doit être intentée pour une structure entrée dans le processus de transformation urbaine, cela doit impérativement être fait avant que la démolition ne soit effectuée.

Établissement de preuve : Si la démolition est très proche et que le processus judiciaire ne peut être achevé à temps, il est d’une importance capitale pour les propriétaires d’intenter au moins une « action en constatation de preuve » afin de faire enregistrer la valeur des parties indépendantes et de la structure par le tribunal, en vue d’éventuels droits à indemnisation futurs.

Arrêt de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2007/9977 : Conformément à cette jurisprudence, la demande de redétermination des parts foncières sera rejetée, car les parties indépendantes sont légalement considérées comme inexistantes après la démolition de la structure principale.

Questions ouvertes, exceptions et incertitudes

Définition de la démolition : En pratique, il existe des zones d’ombre quant à savoir si l’expression « démolition complète » fait référence à la démolition physique ou à l’annulation d’office dans le registre foncier 

Attente de la décision de la Cour Constitutionnelle : L’examen par la Cour Constitutionnelle de la question de savoir si l’absence de limitation de durée dans les actions en rectification de la quote-part foncière porte atteinte à la sécurité de la propriété pourrait modifier les stratégies de litige futures 

Propriété établie par décision de justice : Si la copropriété a été établie précédemment par une décision de justice (par exemple, à la suite d’une action en dissolution de l’indivision), une action en rectification de la quote-part foncière ne peut être intentée en raison de l’autorité de la chose jugée 

Conclusion et évaluation pratique 

L’action en rectification de la quote-part foncière est un outil puissant capable de modifier la « base mathématique » de la transformation urbaine. Cependant, cet outil ne peut être utilisé que tant que le bâtiment est debout. En pratique, les propriétaires doivent intenter cette action avant que la décision de structure à risque ne soit finalisée, ou au plus tard au stade du permis de démolition, et demander une expertise urgente au tribunal. Bien que l’erreur de quote-part foncière puisse être débattue après la démolition par le biais de dispositions générales basées sur l’indemnisation ou la violation du principe de bonne foi, une « rectification » au sens de l’article 3 de la loi sur la propriété par étages ne sera plus possible