Qu’est-ce que la détection d’un bâtiment à risque, comment est-elle effectuée, et quels bâtiments sont considérés comme risqués ? Le processus de détection des bâtiments à risque, étape par étape, à la lumière de la Loi n° 6306 et de son Règlement d’application.

L’étape officielle de début du processus de transformation urbaine est la désignation d’un bâtiment comme « bâtiment à risque » . Toutes les aides au loyer, les démolitions, les contrats avec les entrepreneurs et les processus de construction nouvelle reposent sur le fait que cette désignation a été faite correctement et est devenue définitive conformément à la procédure. Par conséquent, savoir ce qu’est la désignation d’un bâtiment à risque, quels bâtiments sont concernés et comment le processus fonctionne est la première condition pour que le titulaire de droits puisse gérer le processus en toute sécurité.

Qu’est-ce qu’un bâtiment à risque ?

Un bâtiment à risque est défini dans la Loi n° 6306 sur la Transformation des Zones Sous Risque de Catastrophe. Selon celle-ci, un bâtiment à risque est une structure, située à l’intérieur ou à l’extérieur d’une zone à risque, qui a achevé sa durée de vie économique ou dont il est constaté, sur la base de données scientifiques et techniques, qu’elle présente un risque d’effondrement ou de dommages graves (Loi n° 6306, art. 2/1-d). Cette définition comporte deux éléments fondamentaux : Premièrement, le bâtiment a achevé sa durée de vie économique ou présente un risque d’effondrement/de dommages graves ; deuxièmement, cette situation a été constatée sur la base de « données scientifiques et techniques ». Autrement dit, la décision de classer un bâtiment comme étant à risque n’est pas une opinion, mais le résultat d’une analyse scientifique.

Quels bâtiments font l’objet d’une désignation ?

La détection de bâtiments à risque ne peut pas être effectuée pour tout type de bâtiment. La détection est effectuée pour les bâtiments qui peuvent être utilisés de manière autonome, qui sont couverts et dans lesquels les gens peuvent entrer, et qui servent aux personnes pour s’asseoir, travailler, se divertir ou se reposer, ou prier, ainsi que pour les bâtiments servant à la protection des animaux et des biens (Règlement d’application art. 7/1). En revanche, les bâtiments en construction et non habités, ainsi que les bâtiments dont l’intégrité structurelle est compromise statiquement en raison d’un abandon ou pour toute autre raison, ne font pas l’objet d’une détection de bâtiment à risque (Règlement d’application art. 7/1).

Comment la détection de bâtiments à risque est-elle effectuée ?

Les bâtiments à risque sont détectés conformément aux « Principes relatifs à la détection des bâtiments à risque » figurant à l’Annexe-2 du Règlement d’application et à l’aide du programme logiciel électronique développé/déterminé par la Présidence (Règlement d’application art. 7/1). La détection n’est pas une évaluation visuelle ; c’est un rapport technique basé sur des échantillons prélevés de la structure, une étude du système porteur et des calculs d’ingénierie. Ce rapport est préparé par les institutions et organisations agréées par la Présidence (Règlement d’application art. 6/1). La détection des bâtiments à risque étant le premier maillon du processus de transformation urbaine, l’ensemble des étapes du processus de transformation urbaine peut être examiné pour une vue d’ensemble du processus complet.

Comment le processus se déroule-t-il après la détection ?

Le rapport de détermination du bâtiment à risque est envoyé par l’institution ou l’organisation ayant effectué la détermination au bureau du directeur (ou à l’administration, si l’autorité a été déléguée) de la province où se trouve le bâtiment via le système logiciel électronique (Règlement d’Application art. 7/4). Le rapport est examiné ; s’il n’y a pas de lacunes, le bâtiment à risque est notifié au bureau du cadastre concerné pour être enregistré dans la section des déclarations du registre foncier, au plus tard dans les dix jours ouvrables (Règlement d’Application art. 7/4). Ensuite, la détermination est notifiée en l’affichant sur le bâtiment avec un procès-verbal, en informant les propriétaires via la Porte e-Devlet et en l’annonçant dans la mairie concernée pendant quinze jours (Règlement d’Application art. 7/4). Une opposition peut être formulée dans les quinze jours suivant la notification ; si aucune opposition n’est faite ou si l’opposition est rejetée, la détermination devient définitive et le processus de transformation se poursuit. Une fois la détermination finalisée, on passe à la phase de prise de décision par les propriétaires ; l’article sur comment la majorité simple est calculée dans la transformation urbaine peut être un guide à cet égard. Pour le texte actualisé de la législation, le Système d’Information Législative et pour les informations sur les organisations agréées, les ressources du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique peuvent être consultées.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Qu’est-ce qu’une structure à risque ? C’est une structure située à l’intérieur ou à l’extérieur d’une zone à risque, ayant atteint la fin de sa durée de vie économique, ou dont il a été déterminé, sur la base de données scientifiques et techniques, qu’elle présente un risque d’effondrement/de dommages graves (Loi n° 6306, art. 2/1-d).

Comment est effectuée la détermination des structures à risque ? Elle est effectuée par des institutions et organisations agréées, conformément aux principes de l’Annexe 2 du Règlement d’application et en utilisant le programme logiciel électronique déterminé par la Présidence (Règlement d’application, art. 6/1 et 7/1).

Toutes les structures sont-elles soumises à la détermination des structures à risque ? Non. Les structures en construction et non habitées, ainsi que les structures abandonnées ou dont l’intégrité statique est altérée, ne sont pas soumises à cette détermination (Règlement d’application, art. 7/1).

Comment la détermination est-elle notifiée ? Le procès-verbal est affiché sur la structure, notifié aux propriétaires via e-Devlet et publié à la mairie pendant quinze jours ; la notification est réputée effectuée le dernier jour de la publication (Règlement d’application, art. 7/4).

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La détermination des structures à risque constitue la base juridique de l’ensemble du processus de transformation ; par conséquent, l’exactitude technique du rapport de détermination, la conformité de la notification et le calcul correct des délais d’opposition revêtent une importance capitale. Une notification irrégulière ou un délai d’opposition manqué peut confronter le titulaire de droit à des conséquences difficilement réparables. La transformation urbaine est un processus multicouche où le droit administratif, le droit immobilier et le droit des contrats se rencontrent, et où même une seule erreur de procédure peut entraîner d’importantes pertes de droits. Pour cette raison, il est d’une grande importance de travailler avec un avocat spécialisé dans ce domaine dès la phase de détermination.

En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous offrons nos services dans toute la Turquie, et particulièrement à Istanbul, où la transformation urbaine est la plus intense; nous couvrons les districts de rénovation prioritaires d’Istanbul : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe et Küçükçekmece, ainsi que les régions de Gebze et Darıca de Kocaeli. En tant qu’avocats spécialisés en transformation urbaine à Istanbul et Tuzla, nous fournissons un soutien juridique aux ayants droit dans les procédures de détection des bâtiments à risque et de contestation.