ما هو تحديد المبنى الخطر، وكيف يتم ذلك، وما هي المباني التي تعتبر خطرة؟ عملية تحديد المباني الخطرة خطوة بخطوة في ضوء القانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية.

الخطوة الرسمية الأولى في عملية التحول الحضري هي تحديد المبنى “الخطر” . تعتمد جميع عمليات المساعدة في الإيجار، والهدم، والتعاقد مع المقاول، وعمليات البناء الجديدة على أن يتم هذا التحديد بشكل صحيح وتأكيده وفق الأصول. لذلك، معرفة ما هو تحديد المبنى الخطر، وما هي المباني التي تدخل في نطاقه، وكيف تسير العملية هو الشرط الأول لصاحب الحق لإدارة العملية بأمان.

ما هو المبنى الخطر؟

يُعرف المبنى الخطر في القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث. وفقًا لذلك، المبنى الخطر هو؛ المبنى الواقع داخل أو خارج المنطقة الخطرة، والذي تم تحديد أنه قد أكمل عمره الاقتصادي أو يحمل خطر الانهيار أو تعرضه لأضرار جسيمة بناءً على بيانات علمية وتقنية (المادة 2/1-د من القانون رقم 6306). لهذا التعريف عنصران أساسيان: أولهما أن يكون المبنى قد أكمل عمره الاقتصادي أو يحمل خطر الانهيار/الأضرار الجسيمة؛ وثانيهما أن يكون هذا الوضع قد تم تحديده بناءً على “بيانات علمية وتقنية”. بمعنى آخر، قرار تصنيف المبنى كخطر ليس رأيًا شخصيًا، بل هو نتيجة تحليل علمي.

ما هي المباني التي تخضع للتحديد؟

لا يمكن إجراء تحديد المباني الخطرة لكل نوع من المباني. يتم التحديد بشأن المباني التي يمكن استخدامها بشكل مستقل، والمغطاة، والتي يمكن للناس دخولها، وتلك التي تخدم جلوس الناس أو عملهم أو ترفيههم أو استراحتهم أو عبادتهم، وكذلك المباني التي تخدم حماية الحيوانات والممتلكات (لائحة التنفيذ م. 7/1). في المقابل، المباني قيد الإنشاء وغير المأهولة، وكذلك المباني التي فقدت سلامتها الإنشائية من الناحية الثابتة بسبب الإهمال أو أي سبب آخر، لا تخضع لتحديد المباني الخطرة (لائحة التنفيذ م. 7/1).

كيف يتم تحديد المباني الخطرة؟

يتم تحديد المباني الخطرة وفقًا لـ “مبادئ تحديد المباني الخطرة” الواردة في الملحق-2 من لائحة التنفيذ، وباستخدام برنامج إلكتروني تم تطويره/تحديده من قبل الرئاسة (لائحة التنفيذ م. 7/1). التحديد ليس تقييمًا بصريًا؛ بل هو تقرير فني يستند إلى عينات مأخوذة من المبنى، وفحص النظام الإنشائي، والحسابات الهندسية. يتم إعداد هذا التقرير من قبل المؤسسات والمنظمات المرخصة من قبل الرئاسة (لائحة التنفيذ م. 6/1). نظرًا لأن تحديد المباني الخطرة هو الحلقة الأولى في عملية التحول الحضري، وللاطلاع على الإطار العام للعملية برمتها، يمكن مراجعة جميع مراحل عملية التحول الحضري.

كيف تتطور العملية بعد التحديد؟

يُرسل تقرير الكشف عن المبنى المحفوف بالمخاطر من قبل المؤسسة أو المنظمة التي قامت بالكشف إلى المديرية في الولاية التي يقع فيها المبنى (أو إلى الإدارة إذا تم تفويض السلطة) عبر نظام البرمجيات الإلكتروني (المادة 7/4 من لائحة التنفيذ). يتم فحص التقرير؛ وإذا لم تكن هناك نواقص، يتم إبلاغ المبنى المحفوف بالمخاطر إلى مديرية السجل العقاري المعنية ليتم تسجيله في خانة الإفادات في سجل الملكية العقارية في غضون عشرة أيام عمل على الأكثر (المادة 7/4 من لائحة التنفيذ). بعد ذلك، يتم تبليغ الكشف؛ بتعليقه على المبنى بموجب محضر، وبإبلاغ الملاك عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، وبالإعلان عنه لمدة خمسة عشر يوماً في المخترة المعنية (المادة 7/4 من لائحة التنفيذ). يمكن الاعتراض على التبليغ في غضون خمسة عشر يوماً؛ وإذا لم يتم الاعتراض أو رُفض الاعتراض، يصبح الكشف نهائياً وتستمر عملية التحول. بعد أن يصبح الكشف نهائياً، يتم الانتقال إلى مرحلة اتخاذ القرار من قبل الملاك؛ وفي هذا الصدد، قد يكون مقال كيفية حساب الأغلبية المطلقة في التحول الحضري مرشداً. للاطلاع على النص الحالي للتشريعات، يمكن الرجوع إلى نظام معلومات التشريعات وللحصول على معلومات عن المؤسسات المرخصة، يمكن الرجوع إلى مصادر وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

ما هو المبنى المعرض للخطر؟ هو المبنى الذي تم تحديده بناءً على بيانات علمية وتقنية بأنه أكمل عمره الاقتصادي أو يحمل خطر الانهيار/الضرر الجسيم، سواء كان داخل أو خارج المنطقة الخطرة (القانون رقم 6306، المادة 2/1-د).

كيف يتم تحديد المبنى المعرض للخطر؟ يتم ذلك من قبل المؤسسات والمنظمات المرخصة، وفقًا للمبادئ الواردة في الملحق 2 من اللائحة التنفيذية وباستخدام برنامج البرمجيات الإلكترونية الذي تحدده الرئاسة (اللائحة التنفيذية، المادة 6/1 و 7/1).

هل كل مبنى يخضع لتحديد المبنى المعرض للخطر؟ لا. المباني قيد الإنشاء وغير المأهولة، وكذلك المباني المهجورة أو تلك التي تضررت سلامتها الإنشائية، لا تخضع لهذا التحديد (اللائحة التنفيذية، المادة 7/1).

كيف يتم إبلاغ قرار التحديد؟ يُعلّق المحضر على المبنى، ويتم إبلاغ المالكين عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، ويُعلن عنه في مبنى المختار لمدة خمسة عشر يومًا؛ ويعتبر الإبلاغ قد تم في اليوم الأخير من الإعلان (اللائحة التنفيذية، المادة 7/4).

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

يشكل تحديد المبنى المعرض للخطر الأساس القانوني لعملية التحول بأكملها؛ ولهذا السبب، فإن الدقة الفنية لتقرير التحديد، وامتثال التبليغ للإجراءات، والحساب الصحيح لآجال الاعتراضات، لها أهمية قصوى. قد يؤدي تبليغ غير نظامي أو تفويت مدة الاعتراض إلى عواقب يصعب تداركها على صاحب الحق. التحول الحضري هو عملية متعددة الطبقات تتقاطع فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود، حيث يمكن أن يؤدي خطأ إجرائي واحد إلى خسائر كبيرة في الحقوق. لذلك، من المهم جدًا العمل مع محامٍ متخصص في هذا المجال بدءًا من مرحلة التحديد.

مكتب 2M للمحاماة بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، نقدم خدماتنا في جميع أنحاء تركيا، وخاصة في إسطنبول حيث يشهد التحول الحضري أقصى كثافته؛ وفي أحياء إسطنبول ذات الأولوية في التحول وهي توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أومرانية، أتاشهير، كاديكوي، سانجاك تيبي وكوتشوك تشكمجه، بالإضافة إلى مناطق جبزي وداريجا في كوجايلي. وبصفتنا محاميي تحول حضري في إسطنبول وتوزلا، نقدم الدعم القانوني لأصحاب الحقوق في عمليات تحديد المباني الخطرة والاعتراض عليها.