Dans cet article, à la lumière de la loi n° 634 sur la copropriété et de la jurisprudence de la Cour de cassation, nous examinons la procédure de convocation à une assemblée extraordinaire, les voies à suivre lorsque la direction reste passive et les conséquences des irrégularités.

1. Procédure de convocation à une assemblée extraordinaire et conditions légales 

Conformément au deuxième paragraphe de l’article 29 de la loi n° 634 sur la copropriété, le conseil des copropriétaires peut toujours se réunir en cas de survenance d’une raison importante. Les décisions de la Cour de cassation exigent la présence de trois conditions fondamentales pour la tenue de cette assemblée :

Initiateur de la demande : L’assemblée peut être tenue à la demande du syndic, du contrôleur ou d’un tiers des copropriétaires (Cour de cassation, 18e chambre civile -2014/15030-2014/18635 -22.12.2014).

Délai de convocation : Tous les copropriétaires doivent être informés au moins 15 jours avant la date souhaitée pour l’assemblée (Cour de cassation, 20e chambre civile -2017/6699-2018/1134 -19.02.2018).

Forme de la notification : La convocation doit être faite par un document signé par tous les copropriétaires ou par lettre recommandée, en précisant également le motif de l’assemblée (Cour de cassation, 5e chambre civile -2021/13206-2021/15130 -15.12.2021).

Dans le cas présent, dans un immeuble composé de 35 lots indépendants (34 appartements et 1 commerce), le fait que 14 copropriétaires aient recueilli des signatures satisfait à la condition minimale de demande exigée par la loi, à savoir « un tiers » (1/3) (environ 12 copropriétaires) (Cour de cassation, 20e chambre civile -2017/3141-2017/7273 -04.10.2017).

Contenu connexe : Pour examiner en détail les éléments obligatoires dans la lettre de convocation, vous pouvez consulter notre article intitulé Quels sont les éléments obligatoires à inclure dans la lettre de convocation d’une assemblée générale extraordinaire ?

2. Démarches à suivre si la direction actuelle ne lance pas l’appel 

Les décisions de la Cour de Cassation offrent aux copropriétaires deux options fondamentales si le syndic refuse de convoquer une réunion malgré la réunion des conditions légales :

Organisation directe de la réunion par les copropriétaires : Dans sa décision du 11.07.2017, n° 2017/1901-2017/6393, la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation ; a statué que si la direction refuse de tenir une réunion malgré la demande d’une réunion extraordinaire par des signatures de plus d’un tiers des copropriétaires, les propriétaires peuvent eux-mêmes organiser la réunion au lieu de saisir le tribunal. Dans ce cas, les propriétaires doivent respecter personnellement le délai de convocation de 15 jours prévu par la loi et les procédures de notification (contre signature ou par lettre recommandée).

Demande d’intervention du juge : Dans sa décision du 04.10.2017, n° 2017/3141-2017/7273, la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation ; a souligné que si la direction refuse la demande d’une réunion extraordinaire ou n’agit pas en conséquence, même si la condition du 1/3 requise par la loi est remplie, l’intervention du juge peut être demandée conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété. Dans ce cadre, le tribunal peut autoriser la direction concernée ou les propriétaires à convoquer l’assemblée extraordinaire des copropriétaires.

Contenu connexe : Vous pouvez consulter notre article intitulé Si le gérant ne convoque pas de réunion, les copropriétaires peuvent-ils la convoquer ? dans lequel nous avons abordé en détail les conditions et l’application de cette procédure.

3. Conséquences de l’irrégularité procédurale Le non-respect de la procédure de convocation de la réunion entraîne la nullité des décisions qui en découlent. Comme indiqué dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2014/3185-2014/4465 du 11.03.2014, toutes les décisions prises lors de réunions où les conditions légales ne sont pas remplies (notamment le délai de 15 jours et le mode de notification) doivent être annulées. De même, un délai de moins de 15 jours entre la notification de la convocation et la date de la réunion constitue également un motif d’annulation (20e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2017/3019-2018/6957 du 31.10.2018).

Contenu connexe : Vous pouvez également trouver des évaluations exemplaires concernant cette procédure dans notre article intitulé Conséquences juridiques et pénales du non-remise du registre des décisions par l’ancien gérant de la copropriété, qui aborde le fonctionnement de l’intervention du juge en vertu de l’article 33 de la loi sur la copropriété.

En conclusion : En cas de non-convocation par l’administration actuelle, les copropriétaires représentant un tiers de la majorité peuvent organiser eux-mêmes la réunion en respectant les procédures légales (notification écrite/recommandée 15 jours à l’avance et publication de l’ordre du jour) ou obtenir l’autorisation de tenir une réunion en sollicitant l’intervention du juge auprès du Tribunal de paix.

Contenu connexe : Concernant le principe de la conformité à l’ordre du jour et la nullité des décisions hors ordre du jour, vous pouvez consulter notre article intitulé Est-il valide de changer le gestionnaire en ajoutant un point à l’ordre du jour lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires ?

Foire Aux Questions (FAQ)

Qui peut demander la tenue d’une assemblée extraordinaire du conseil des copropriétaires ?

Conformément à l’article 29/2 de la loi sur la propriété par étages (KMK), une assemblée extraordinaire peut être tenue à la demande du syndic, du contrôleur ou d’au moins un tiers (1/3) des copropriétaires. Le conseil peut se réunir à tout moment en cas de motif important.

Dans un immeuble de 35 unités indépendantes, combien de signatures de propriétaires sont nécessaires ?

Dans un immeuble comprenant un total de 35 unités indépendantes, dont 34 appartements et 1 commerce, le ratio de 1/3 correspond à environ 12 propriétaires. Par conséquent, la signature de 14 copropriétaires satisfait largement à la condition minimale de demande requise par la loi.

Combien de jours à l’avance l’avis de convocation à une assemblée extraordinaire doit-il être envoyé ?

La convocation doit être transmise à tous les copropriétaires au moins 15 jours avant la date souhaitée pour l’assemblée. Ce délai est impératif ; même si le règlement de copropriété contient une disposition raccourcissant ce délai, le délai légal est applicable.

Comment la convocation doit-elle être effectuée ?

La convocation doit être faite par un document remis contre signature à tous les copropriétaires ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et la raison de la réunion (ordre du jour) doit être clairement spécifiée. Les méthodes telles que l’affichage sur le tableau d’affichage, les SMS ou WhatsApp ne sont pas considérées comme valides pour une assemblée extraordinaire.

Si le syndic n’envoie pas de convocation, les copropriétaires peuvent-ils organiser l’assemblée eux-mêmes ?

Oui. Les copropriétaires assurant une majorité de 1/3 peuvent organiser eux-mêmes la réunion en respectant personnellement le délai de convocation légal et la procédure de notification. Alternativement, une autorisation pour la réunion peut être obtenue en sollicitant l’intervention du juge auprès du Tribunal de Paix Civil, conformément à l’article 33 du KMK.

Quel est le sort des décisions prises lors d’une réunion irrégulière ?

Il est nécessaire d’annuler les décisions prises lors de réunions tenues sans respecter le délai de 15 jours ou la forme de notification, ou en excluant certains propriétaires de la convocation. L’action en annulation est, en règle générale, intentée devant le Tribunal de Paix Civil dans le délai légal à compter de la date de connaissance de la décision.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Bien que le processus de réunion extraordinaire puisse paraître simple, il comporte de nombreuses exigences techniques de forme, allant du calcul du taux de signature à la validité de la méthode de convocation, du principe de dépendance à l’ordre du jour aux délais de notification. Toute infraction à l’une de ces conditions peut entraîner l’annulation de toutes les décisions prises lors de la réunion. En particulier dans les zones fortement urbanisées comme Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe à Istanbul et Gebze, Darıca, Çayırova à Kocaeli, ces calculs et procédures deviennent complexes dans les bâtiments composés de nombreuses sections indépendantes.

Un avocat spécialisé en droit de la copropriété ; prépare les documents de convocation à la réunion et les listes de participants conformément à la législation, détermine correctement les majorités de 1/3 et les quorums de décision, gère le processus judiciaire pour la demande d’intervention du juge (KMK art. 33) et assure l’introduction en temps voulu d’actions en annulation des décisions prises irrégulièrement. En tant que 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, basé à Tuzla, nous offrons des services de conseil juridique et de suivi de litiges concernant les assemblées de copropriétaires, les procédures de convocation et les actions en annulation de décisions dans la région anatolienne d’Istanbul et de Kocaeli.