Le fait que l’ancien gestionnaire du site n’ait pas remis le registre des décisions et les autres documents pertinents à la nouvelle administration constitue une violation de la loi sur la copropriété (KMK) et des autres dispositions légales pertinentes. Le fait que l’ancien gestionnaire du site ne remette pas le registre des décisions a des conséquences légales et pénales. Dans cette situation, les recours légaux que la nouvelle administration peut engager et les responsabilités auxquelles l’ancien gestionnaire peut être confronté sont résumés ci-dessous.

1. Recours Légaux Possibles

Envoi d’une Mise en Demeure : Pour la restitution des registres, il est nécessaire d’envoyer au préalable une mise en demeure à l’ancien gestionnaire par l’intermédiaire d’un notaire.

Action en Intervention du Juge (art. 33 KMK) : C’est la voie la plus fréquemment utilisée. Le nouveau gestionnaire peut saisir le Tribunal de Paix Civil pour demander l’intervention du juge en vue de la « remise du registre d’exploitation et du registre des décisions non remis appartenant au site, ainsi que d’autres documents » (Cour de Cassation 20e Chambre Civile-2017/1054 ; Cour de Cassation 20e Chambre Civile-2017/1795 ; Cour de Cassation 18e Chambre Civile-2013/14190). Ainsi, si l’ancien gestionnaire refuse de remettre les registres, reçus et autres documents relatifs à la gestion au nouveau gestionnaire nommé, la remise de ces documents peut être assurée par l’intervention et la décision du juge, conformément à l’article 33 de la Loi sur la Copropriété.

Dépôt de plainte auprès du Procureur de la République : L’acte de non-remise des registres pouvant constituer un délit au sens du Code pénal turc (par exemple, abus de confiance), une plainte peut être déposée auprès du Procureur de la République. Dans l’arrêt n° 2010/2913 de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il est stipulé que « la restitution des documents et registres détenus doit être résolue par une plainte déposée auprès du Procureur de la République ».

2. Responsabilités Légales de l’Ancien Administrateur du Site

Obligation de Remettre les Registres et Documents : La principale responsabilité légale de l’ancien administrateur est de remettre au nouvel administrateur tous les registres, reçus et documents relatifs à la gestion à la fin de son mandat. Ces registres et documents ne sont pas des biens personnels des administrateurs et doivent être remis à la nouvelle administration à la fin du mandat.

Amende Administrative : L’ancien administrateur est tenu de se conformer à la décision du tribunal concernant la remise des registres à l’issue du procès. L’ancien administrateur qui ne remet pas les registres malgré la décision du tribunal peut être passible d’une amende administrative conformément à l’article 33 du KMK. Dans l’arrêt n° 2017/3307 de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été précisé que le jugement du tribunal devait contenir un avertissement sous la forme de « l’avertissement qu’ils seraient passibles de l’amende prévue à l’article 33 du KMK en cas de non-respect de la décision rendue ».

Responsabilité en Dommages-Intérêts : Si l’administration du site a subi un préjudice en raison de la non-remise ou de la tenue irrégulière des registres, l’ancien administrateur peut être tenu de réparer ce préjudice (Cour de Cassation 20e Chambre Civile-2017/1054 ; Cour de Cassation 18e Chambre Civile-2013/17938 ; Cour de Cassation 20e Chambre Civile-2018/203).

3. Responsabilités pénales de l’ancien dirigeant

Abus de confiance (article 155 du Code pénal turc) : Si l’ancien dirigeant ne remet pas les registres qui lui ont été confiés, nie le fait de la transmission et en tire un avantage pour lui-même ou pour autrui, le délit d' »abus de confiance » peut être constitué. Dans sa décision n° 2013/10477 de la 15ème Chambre pénale de la Cour de Cassation, il est indiqué que « pour que le délit d’abus de confiance soit constitué, il faut que l’auteur soit détenteur d’un bien, que ce bien lui ait été confié et remis avec son consentement pour être restitué ou utilisé d’une certaine manière, et que l’auteur en tire un avantage pour lui-même ou pour autrui, en disposant du bien qui lui a été donné en dehors de son but initial […] ou en niant le fait de la transmission. » Cependant, la charge de la preuve est importante ; si la culpabilité de l’accusé n’est pas établie, cela peut entraîner un acquittement. Une définition similaire figure également dans la décision n° 2012/2188 de la 15ème Chambre pénale de la Cour de Cassation.

Sanction pénale spéciale dans les coopératives : L’article additionnel 2 de la loi sur les coopératives n° 1163 contient une disposition spéciale pour les dirigeants de coopératives. Selon cet article, « ceux qui ne remettent pas les registres […] sous leur responsabilité en vertu du deuxième alinéa de l’article 62 […] sont punis d’une peine d’emprisonnement de trois mois à deux ans et d’une amende judiciaire de cinquante à cinq cents jours » (Cour régionale d’appel d’Istanbul, 45ème Chambre civile – 2024/1692).

4. Pouvoir du nouveau dirigeant et conformité procédurale de l’élection

 Pour que l’action soit recevable, le nouveau syndic qui demande la remise des registres doit être un « syndic élu conformément à l’article 34 de la loi sur la copropriété » (18e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2013/801). Dans le cas contraire, l’action peut être rejetée. La validité de l’élection du syndic, ainsi que des questions telles que l’annulation de la décision d’élection de l’ancien syndic, sont également importantes (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2018/4953; 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2017/4871). Dans sa décision n° 2017/1175, la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation a également souligné la nécessité de « clarifier si le demandeur est habilité à demander les registres et documents relatifs à l’immeuble principal en joignant les originaux des documents au dossier ».

Charge de la preuve : Le nouveau syndic qui intente l’action est tenu de prouver, par des preuves concrètes, que les registres n’ont pas été remis et que cette situation a causé un préjudice à la copropriété (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2017/1054). L’insuffisance de preuves peut entraîner le rejet de l’action (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2019/4569).

5. Contenu et exécution de la décision de justice : La décision de justice doit être claire, sans ambiguïté ni hésitation, indiquer clairement la décision rendue pour chaque demande et être de nature à ne pas créer de problèmes lors de son exécution (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2017/3900). De plus, il est important que la décision accorde un délai raisonnable pour la remise des registres et qu’il soit stipulé qu’en cas de non-respect, une amende sera appliquée conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2017/2251).

Conclusion

Le fait que l’ancien administrateur du site ne remette pas le registre des décisions et les autres documents de gestion au nouvel administrateur constitue une violation d’une obligation légale. Dans ce cas, le nouvel administrateur peut recourir aux voies légales en envoyant d’abord une mise en demeure, puis en intentant une action en justice devant le tribunal de paix civil (ou, selon le cas, le tribunal de première instance civil) pour demander « l’intervention du juge » ou la « remise des registres ».

Pourquoi un avis d’expert / d’avocat à Tuzla est-il nécessaire ?

Les litiges de gestion de site, notamment sur des questions techniques telles que la remise de documents, nécessitent une interprétation combinée du Code de la Propriété par Étages et du Code Pénal. Une évaluation erronée de questions telles que le délai de recours, le choix du tribunal compétent, ou la charge de la preuve dans une action intentée contre l’ancien administrateur peut entraîner une perte de droits pour la nouvelle administration. Dans les districts d’Istanbul où les projets de logement collectif sont concentrés, comme Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, il est important d’agir dans un cadre juridique dès le début du processus avec l’aide d’un avocat spécialisé en gestion immobilière. Un avocat expert joue un rôle actif dans la rédaction de mises en demeure, le dépôt de plaintes auprès du procureur, et, si nécessaire, la gestion du processus judiciaire avant l’ouverture d’un procès, accélérant ainsi le processus et protégeant les droits. Suggestion d’article sur ce sujet : article.