Si l’administrateur ne convoque pas une assemblée générale extraordinaire, quelle voie les copropriétaires peuvent-ils suivre?

1. Moment et Procédure de Convocation de l’Assemblée Générale Ordinaire Conformément à l’article 29 de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), le conseil des copropriétaires se réunit au moins une fois par an aux moments indiqués dans le règlement de copropriété, et si aucun moment n’est spécifié, au cours du premier mois de chaque année civile. Dans les décisions de la Cour de cassation, il est souligné que ces délais spécifiés dans le règlement de copropriété ont le caractère d’un contrat contraignant pour les copropriétaires (Cour de cassation 5e Chambre Civile – 2024/12507 K). Bien qu’en principe, aucune durée de convocation spéciale ne soit prévue pour les assemblées ordinaires conformément à l’article 29/1 du KMK, s’il existe une disposition contraire dans le règlement de copropriété (par exemple, une exigence de préavis de 15 jours), il est obligatoire de s’y conformer.

2. Procédures à Suivre Si l’Administrateur Ne Convoque Pas l’Assemblée

A. Processus de demande écrite et d’avertissement à la direction 

Si les copropriétaires, le gestionnaire ou la direction ne convoquent pas l’assemblée générale, il est d’abord possible de demander la tenue d’une réunion en déposant une requête écrite auprès du conseil d’administration. La 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/3417 K) a déclaré que les copropriétaires peuvent, au moyen de requêtes comportant leurs noms et signatures, demander à la direction la réitération des élections et la convocation d’une réunion pour discuter des points de l’ordre du jour, et que si la direction ne répond pas à cette demande dans un délai raisonnable, le processus juridique commencera.

B. Convocation d’une assemblée extraordinaire à la demande d’un tiers des copropriétaires 

Si le gestionnaire ne tient pas l’assemblée ordinaire, une assemblée extraordinaire peut être convoquée à tout moment à la demande d’un tiers des copropriétaires, conformément à l’article 29/2 du KMK. Dans ce cas, le conseil peut être réuni en informant tous les copropriétaires de la raison de la réunion par une convocation signée par eux ou par lettre recommandée, au moins 15 jours avant la date de la réunion (Cour de Cassation, 20e Ch. Civ. -2017/2842 K, 18e Ch. Civ. -2012/2897 K). Si le règlement de copropriété stipule un taux inférieur ou une procédure différente à ce sujet, les dispositions du règlement de copropriété s’appliquent en priorité (Cour de Cassation, 20e Ch. Civ. -2017/3134 K).

C. Recours au Tribunal de Paix Civil (Intervention du Juge)

 En cas de non-réponse de la direction aux demandes de convocation, les copropriétaires peuvent saisir le Tribunal de Paix du lieu où se trouve l’immeuble, conformément à l’article 33 du Code de la Propriété par Étages (KMK), et demander l’intervention du juge.

Désignation d’un représentant et autorisation : Le tribunal, en cas d’acceptation de la demande, peut désigner un représentant/administrateur pour convoquer et tenir une assemblée générale extraordinaire ou ordonner que la procédure légale soit appliquée en donnant un bref délai à la direction actuelle (Cour de Cassation 20e Chambre Civile – 2017/3417 

Condition préalable : Il ne peut être demandé directement au tribunal la nomination d’un gestionnaire ou la révocation du gestionnaire actuel. Il est d’abord nécessaire de saisir le conseil des copropriétaires conformément à l’article 32/2 du KMK ou d’épuiser les voies légales (demande de convocation, etc.) pour la tenue de l’assemblée (Cour de Cassation 20e Chambre Civile – 2017/6203 

3. Annulation des réunions irrégulières ou non convoquées 

Si le gestionnaire tient une réunion sans convocation régulière ou en excluant certains copropriétaires, une action en annulation des décisions prises lors de cette réunion peut être introduite devant le Tribunal de Paix.

Motifs d’annulation : Le fait que la convocation ne soit pas effectuée de manière à atteindre tous les copropriétaires (contre signature ou par lettre recommandée) et dans le respect des délais légaux (15 jours pour les réunions extraordinaires) constitue un motif d’annulation (Cour de Cassation 20e Chambre Civile – 2017/1160 K, 18e Chambre Civile – 2014/8333 

Délais pour intenter une action en justice : Conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété (KMK), le copropriétaire qui a participé à l’assemblée mais a voté contre dispose d’un délai d’un mois à compter de la date de la décision ; le copropriétaire qui n’a pas participé à l’assemblée dispose d’un délai d’un mois à compter de la date où il a pris connaissance de la décision et, en tout état de cause, de six mois pour intenter une action en annulation (Cour de cassation 20e ch. civ.-2017/10660 K).

Exception : Si le copropriétaire a participé à l’assemblée malgré une convocation irrégulière, il ne peut pas demander l’annulation uniquement en raison de l’irrégularité de la convocation (Cour de cassation 20e ch. civ.-2017/3072 K

Foire Aux Questions

Conclusion et Évaluation Si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale ordinaire, les copropriétaires doivent : premièrement, faire une demande écrite à la direction ; si aucun résultat n’est obtenu, convoquer une assemblée extraordinaire avec la majorité des 1/3 des copropriétaires ou, conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété (KMK), saisir le tribunal de paix pour demander la désignation d’un représentant afin de convoquer l’assemblée. Pour les assemblées tenues de manière irrégulière ou sans convocation, le droit d’intenter une action en annulation dans les délais légaux est réservé.

Yönetim olağanüstü genel kurul çağrısını yapmazsa mahkeme doğrudan yöneticiyi görevden alır mı?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararında; site kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle olağanüstü genel kurul yapılması, blok temsilcileri ile yönetim kurulunun yeniden seçilmesi talebini yönetime iletmelerine rağmen yönetimin bu çağrıyı makul süre içinde yerine getirmemesi üzerine, kat maliklerinin KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini talep edebileceği kabul edilmiştir. Somut olayda mahkeme, doğrudan yönetici atamak veya mevcut yönetimi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasını hukuka uygun bulmuş; Yargıtay da bu yaklaşımı onaylayarak, kat mülkiyetinde esas olanın iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi, hakimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı şekilde sürece müdahale edebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa ne yapılmalı?

Kat malikleri öncelikle yazılı bir dilekçe ile yönetime başvurarak genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu başvuru sonuçsuz kalırsa, kat maliklerinin üçte biri (1/3) kendi imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yol da işletilemezse KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.

Kat maliklerinin 1/3’ü yöneticiyi devre dışı bırakıp toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet. KMK 29/2 uyarınca, yöneticinin çağrı yapmaması halinde kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul çağrısını doğrudan kendileri yapabilir. Bu çağrının toplantıdan en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. Yönetim planında farklı bir oran veya usul varsa, öncelikle yönetim planı uygulanır.

Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya yöneticinin görevden alınması istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması için yasal çağrı yollarının tüketilmesi gerekir. Ancak bu yollar sonuçsuz kalırsa, mahkeme sadece toplantıyı yaptırmak üzere temsilci/kayyım atayabilir.

Usulsüz veya çağrısız yapılan genel kurul kararları iptal edilebilir mi?

Evet. Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yapılmamışsa, yasal sürelere uyulmamışsa veya bazı maliklerin toplantıdan dışlandığı ispatlanırsa, alınan kararlar iptal edilebilir. Ancak çağrı usulsüzlüğüne rağmen toplantıya katılan malik, sırf bu nedenle iptal davası açamaz.

Genel kurul kararlarının iptali için dava açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay,
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararına konu olayda; site kat malikleri, isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi ile bazı gündem maddelerinin görüşülmesi amacıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını site yönetiminden talep etmiş, ancak yönetim bu talebi uzun süre boyunca yerine getirmemiştir. Bunun üzerine kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hakimin müdahalesini istemiş, mahkeme de doğrudan yöneticiyi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasına karar vermiştir. Yargıtay bu yaklaşımı onaylayarak, yöneticinin çağrı yapmaması hâlinde kat maliklerinin mahkeme yoluyla genel kurulun toplanmasını sağlayabileceğini, ancak hâkimin yetkisinin kat malikleri iradesinin yerine geçmek değil, bu iradenin ortaya çıkmasını sağlamakla sınırlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan yapılırsa ne olur?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E.2017/1160 – K.2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, KMK m.29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. İlk derece mahkemesi bu nedenle toplantı ve alınan kararların iptaline karar vermişse de Yargıtay, somut olayda sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş olması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğini, dolayısıyla görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bu karar, olağanüstü genel kurul toplantılarında 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu, ancak öncelikle doğru görevli mahkemede dava açılmasının zorunlu olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les litiges concernant la gestion d’immeubles et de résidences, en particulier dans les régions à forte urbanisation comme Istanbul, Tuzla, Gebze, Kartal et Pendik ;

erreurs de procédure de convocation,

calculs de majorité,

conflits entre le règlement de copropriété et la loi,

en raison de recours en annulation non ouverts dans les délais, peuvent entraîner des pertes de droits irréversibles. Une convocation erronée, un ordre du jour défectueux ou un recours manqué peuvent rendre toutes les décisions prises valides. Par conséquent, dès le début du processus, il est d’une importance capitale de travailler avec un avocat maîtrisant le droit de la copropriété et la jurisprudence de la Cour de Cassation, et connaissant particulièrement les pratiques régionales. Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, qui a une pratique régulière dans le domaine des litiges de copropriété sur la Rive Anatolienne d’Istanbul et ses environs, offre un soutien juridique professionnel pour éviter toute perte de droits lors des convocations d’assemblée générale, des recours en annulation et pendant le processus judiciaire.