1. Asansör Yapımı İçin Gerekli Karar Çoğunluğu
Yargı kararları incelendiğinde, bir binaya asansör yapılması için gerekli olan karar çoğunluğu, işlemin “mimari proje değişikliği” gerektirip gerektirmediğine ve “ortak alanlarda tesis” niteliğine göre iki temel görüş etrafında şekillenmektedir:
Oybirliği Şartı: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, ana taşınmazın mimari projesinde asansör bulunmaması durumunda, asansör yapımı bir “tadilat projesi” gerektirmektedir. Bu tür esaslı mimari değişiklikler ve projenin değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekmektedir (Yargıtay 5. HD, 23.05.2022, E. 2022/4077, K. 2022/9125 ). Benzer şekilde, mimari projeye aykırı olan ve tadilat projesi gerektiren merdiven veya asansör gibi yapısal eklemelerin oybirliği ile karara bağlanması gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 5. HD, 08.01.2024, E. 2023/9688, K. 2024/52 ; Yargıtay 5. HD, 11.10.2023, E. 2023/3152, K. 2023/8793 ). Ayrıca, statik yapıyı etkileyen veya ortak alanı bir malikin kişisel kullanımına özgüleyen değişikliklerde de oybirliği aranmaktadır (Yargıtay 5. HD, 21.05.2025, E. 2025/2290, K. 2025/8049 ; Danıştay 6. Daire, 05.02.2024, E. 2021/1296, K. 2024/545 ).
Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Şartı: Bazı kararlarda, ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının yeterli olabileceği belirtilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 31.05.2022, E. 2019/363, K. 2022/786 ). Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, ortak alanlarda yapılacak tesis ve değişiklikler için genel kuralın 4/5 çoğunluk olduğunu, ancak bu değişikliğin mimari projede esaslı bir değişiklik yaratmaması gerektiğini ifade etmiştir (Yargıtay 5. HD, 30.04.2025, E. 2025/2103, K. 2025/6581 ; Yargıtay 5. HD, 16.01.2024, E. 2023/3517, K. 2024/499 ).
2. Yasal Dayanaklar
Asansör yapımı ve ortak alanlardaki değişikliklere ilişkin kararlar temel olarak şu yasal düzenlemelere dayandırılmaktadır:
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 19: Kat maliklerinin ana gayrimenkulün mimari durumunu koruma yükümlülüğünü ve ortak yerlerde inşaat/tesis yapılabilmesi için gereken 4/5 yazılı rıza şartını düzenler.
KMK Madde 42: Ortak yerlerde yapılacak “yenilik ve ilaveler” ile bunların giderlerinin paylaşımını düzenler. Asansör yapımı, ana yapıda kalıcı bir yenilik olarak bu madde kapsamında değerlendirilmektedir (Yargıtay 5. HD, 10.03.2021, E. 2020/11771, K. 2021/3111 ).
KMK Madde 33: Kat malikleri kurulunda anlaşma sağlanamaması durumunda “hakimin müdahalesi” yolunu düzenler. Mimari projede asansör yerinin mevcut olması ancak yapımı konusunda anlaşılamaması halinde bu maddeye dayanılmaktadır (Yargıtay 5. HD, 07.05.2024, E. 2024/1557, K. 2024/5537 ).
Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 692: Paylı mülkiyet hükümlerine göre, malın özgülendiği amacın değiştirilmesi veya esaslı yapı işleri için oybirliği gerekliliğini düzenler (Danıştay 6. Daire, 05.02.2024, E. 2021/1296, K. 2024/545 ).
3. Özel Durumlar ve İstisnalar
Mimari Projede Asansörün Mevcut Olması: Eğer binanın onaylı mimari projesinde asansör yeri zaten varsa ve asansör boşluğu hazırsa, kat maliklerinin anlaşamaması durumunda hakimin müdahalesi istenebilir. Bu durumda mahkeme, projenin uygulanmasına ve giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasına karar verebilir (Yargıtay 5. HD, 07.05.2024, E. 2024/1557, K. 2024/5537 ).
Engelli Erişimi: Binada engelli kat maliklerinin bulunması durumunda, asansör yapımı KMK m. 42/2 ve 3 kapsamında değerlendirilerek, faydalanma oranına göre gider paylaşımı yapılarak tesis edilebilir (Yargıtay 5. HD, 11.05.2023, E. 2022/13818, K. 2023/4718 ).
Tadilat Projesi ve Belediye Onayı: Çoğunluk sağlansa dahi, mimari projeye aykırı bir işlemin geçerli olabilmesi için belediye tarafından onaylanmış bir tadilat projesinin bulunması şarttır. Belediye onayı tek başına yeterli olmayıp, tüm maliklerin yazılı izni (oybirliği) aranmaktadır (Yargıtay 5. HD, 08.02.2021, E. 2020/9573, K. 2021/1107 ).
4. İkincil Kaynaklar ve İdari Mevzuat
İkincil kaynaklar, asansör yapım zorunluluğu ve teknik süreçlere dair ek bağlam sunmaktadır:
İmar Mevzuatı: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 45. maddesi uyarınca, kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. 3 katlı binalarda ise asansör yeri bırakılması mecburidir (Danıştay 8. Daire, 24.03.2021, E. 2016/1772, K. 2021/1800 ; İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.04.2023, E. 2022/68, K. 2023/360 ).
Kooperatifler: Kooperatif sitelerinde asansör yenileme veya yapım işleri genel kurulda “oy çokluğu” ile karara bağlanabilse de, bu kararların Kooperatifler Kanunu m. 42 kapsamındaki devredilemez yetkilerle çelişmemesi gerekir (İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.04.2023, E. 2022/68, K. 2023/360 ).
Bütünleyici Parça Niteliği: Asansörler, binaya monte edildikten sonra Türk Medeni Kanunu m. 684 uyarınca binanın “mütemmim cüzü” (bütünleyici parçası) haline gelir ve ortak yer statüsü kazanır (İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi, 03.02.2021, E. 2019/312, K. 2021/68 ).
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Görüşü: Asansör Yapımında Kat Maliklerinin Onayı (25.11.2021)
Yazının Arka Planı ve Sorulan Soru
Bu görüş yazısı, bir belediye başkanlığının 08.07.2021 tarihli başvurusu üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü tarafından kaleme alınmıştır. Belediye şu soruyu yöneltmiştir: Mimari uygulama projesinde asansör boşluğu bulunan mevcut bir yapıya asansör tesis edilmek istendiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca kat maliklerinin salt çoğunluğunun mu yoksa oybirliğinin mi rızası aranmalıdır?
KMK Madde 42’nin İçeriği
Bakanlık önce ilgili yasal düzenlemeyi aktarmaktadır. KMK’nın 42. maddesine göre kat malikleri, ortak alanlarda tek başlarına değişiklik yapamaz. Ortak yerlerin daha kullanışlı, rahat veya verimli hale getirilmesine yönelik yenilik ve ilaveler, ancak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla gerçekleştirilebilir.
Maddenin 2005 yılında eklenen ikinci fıkrası ise engelli kat maliklerine özel bir düzenleme getirmektedir. Buna göre engellilerin yaşamı için zorunluluk arz eden hallerde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı yapılamazsa veya tadilat talebi reddedilirse engelli kat maliki, bina güvenliğini tehlikeye sokmadığını belgeleyen bir komisyon raporu eşliğinde ilgili mercilerden onaylı proje değişikliği ya da kroki alarak inşaatı tek başına yaptırabilir. Bu işlemlerin giderleri, yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranında karşılanır.
Yargıtay’ın Emsal Kararı
Bakanlık görüşünü pekiştirmek için Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 26.09.2002 tarihli ve 2002/7092 E., 2002/8738 K. sayılı kararına dayanmaktadır. Bu kararda şu tespitler yapılmıştır:
Beş katlı bir yapının onaylı mimari projesinde asansör boşluğu bırakılmış, ancak imar yönetmeliği o dönem itibarıyla beş katlı yapılarda asansörü zorunlu kılmadığından başlangıçta inşa edilmemiştir. Yıllar sonra kat malikleri kurulu çoğunluk kararıyla asansör yapılmasına hükmetmiş; ancak mahkeme bu kararı, KMK m. 42’de öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz saymıştır.
Yargıtay ise meseleyi farklı bir açıdan değerlendirmiştir. Asansörün projesinde öngörülmüş ve yeri gösterilmiş olduğunu saptayan daire, bu tesisin sonradan yapılmasının KMK m. 42 kapsamında değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. Çünkü söz konusu madde, projede öngörülmeyen yenilik ve ilavelere uygulanır. Projede zaten yer verilen bir tesisin hayata geçirilmesi ise tamamen farklı bir hukuki nitelik taşımaktadır.
Bakanlığın Hukuki Değerlendirmesi ve Sonucu
Bakanlık, yasal düzenleme ve yargı kararını birlikte ele alarak şu sonuca ulaşmaktadır:
Birinci durumda, yani binanın onaylı mimari projesinde asansör yeri öngörülmüş ancak inşaat sırasında yapılmamışsa, bu asansörün sonradan tesis edilmesi KMK m. 42 kapsamı dışında kalmaktadır. Her bağımsız bölüm maliki, mimari projenin aynen uygulanmasını talep etme hakkına sahiptir. Dolayısıyla bu durumda ne oybirliği ne de 4/5 çoğunluk aranır; her malik projenin eksiksiz uygulanmasını isteyebilir ve asansör yapıldığında yapım giderlerine katılmakla yükümlü olur.
İkinci durumda, yani projede asansör yeri öngörülmemiş olmakla birlikte binada engelli kat maliki bulunuyorsa, KMK m. 42’nin ikinci fıkrası devreye girer. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması yeterlidir; çoğunluk sağlanamazsa engelli kat maliki idari yola başvurabilir.
Pratik Önemi
Bu görüş, uygulamada sıkça karıştırılan iki durumu net biçimde birbirinden ayırt etmektedir. Projesinde asansör yeri olan binalarda kat malikleri kurulu kararına dahi gerek olmaksızın her malik bu tesisin yapılmasını talep edebilirken; projesinde asansör öngörülmemiş binalarda KMK m. 42’nin çoğunluk şartları ve prosedürü işletilmelidir. Bu ayrımı doğru tespit etmeden yapılan hukuki girişimler ciddi hak kayıplarına yol açabilmekte olup sürecin mutlaka bir kat mülkiyeti hukuku uzmanı eşliğinde yürütülmesi önerilmektedir.
Apartmana asansör yaptırmak için oybirliği mi, yoksa 4/5 çoğunluk mu yeterlidir?
Bu sorunun yanıtı, binanın mevcut mimari projesine bağlıdır. Eğer onaylı projede asansör yeri bulunmuyorsa, yapı bir tadilat projesi gerektirdiğinden tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması zorunludur. Buna karşın asansör yapımı ortak alan tesisi niteliği taşıyorsa ve mimari projede esaslı bir değişiklik yaratmıyorsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası yeterli sayılabilmektedir. Hangi koşulun geçerli olduğunu doğru tespit edebilmek için bir İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile görüşmeniz hak kaybını önler.
Kat malikleri anlaşamıyorsa asansör yapımı için mahkemeye başvurulabilir mi?
Evet. Binanın onaylı mimari projesinde asansör yeri mevcut olmakla birlikte kat malikleri yapım konusunda uzlaşı sağlayamamışsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hakimin müdahalesi talep edilebilir. Mahkeme, projenin uygulanmasına ve giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasına hükmedebilmektedir. Bu sürecin doğru yönetilmesi ve dilekçenin usule uygun hazırlanması için alanında deneyimli bir avukatlık ofisinden destek alınması büyük önem taşır.
Binada engelli kat maliki varsa asansör yapımı daha mı kolay kararlaştırılır?
Evet, bu durum özel bir istisna oluşturmaktadır. Binada engelli kat malikinin bulunması halinde asansör yapımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42/2 ve 42/3. maddeleri çerçevesinde değerlendirilerek faydalanma oranına göre gider paylaşımı yapılmak suretiyle gerçekleştirilebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu yönde emsal kararlar vermiştir. Söz konusu istisnadan yararlanılabilmesi için hukuki sürecin bir kat mülkiyeti avukatı eşliğinde yürütülmesi önerilmektedir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Apartmana asansör yaptırma süreci, yüzeysel görünümünün aksine birden fazla hukuki katmanı bir arada değerlendirmeyi gerektiren karmaşık bir alandır. Yanlış çoğunlukla alınan bir kat malikleri kurulu kararı geçersiz sayılabilir; belediye onayı alınmış olsa dahi tüm maliklerin yazılı izni sağlanmadan yapılan asansör, sonradan hukuki ihtilafa yol açabilir.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak İstanbul ve Tuzla’da faaliyet gösteren ekibimiz; kat mülkiyeti hukuku, apartman yönetimi uyuşmazlıkları ve tapu-imar hukuku alanlarında müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktadır. Asansör yapım kararının hangi çoğunlukla alınacağından mahkeme süreçlerinin yönetimine kadar her aşamada yanınızdayız.
Tuzla avukatı veya İstanbul avukatı arıyorsanız, kat mülkiyeti ve apartman hukuku konularında deneyimli hukuk ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi | İstanbul – Tuzla
