1. النصاب القانوني المطلوب لبناء المصعد

عند دراسة قرارات المحكمة، يتشكل النصاب القانوني المطلوب لبناء مصعد في مبنى حول رأيين أساسيين، بناءً على ما إذا كانت العملية تتطلب “تغييرًا في المشروع المعماري” وطبيعتها كـ “منشأة في المناطق المشتركة”:

شرط الإجماع: وفقًا للسوابق القضائية المستقرة للدائرة الخامسة للحقوق في محكمة النقض، في حال عدم وجود مصعد في المشروع المعماري للعقار الرئيسي، يتطلب بناء المصعد “مشروع تعديل”. لمثل هذه التغييرات المعمارية الجوهرية وتعديل المشروع، يلزم اتخاذ قرار بالإجماع من قبل جميع أصحاب الوحدات العقارية (محكمة النقض، الدائرة الخامسة للحقوق، 23.05.2022، الرقم الأساسي: 2022/4077، رقم القرار: 2022/9125 ). وبالمثل، تم التأكيد على أن الإضافات الهيكلية مثل السلالم أو المصاعد التي تخالف المشروع المعماري وتتطلب مشروع تعديل يجب أن يقرر بشأنها بالإجماع (محكمة النقض، الدائرة الخامسة للحقوق، 08.01.2024، الرقم الأساسي: 2023/9688، رقم القرار: 2024/52 ؛ محكمة النقض، الدائرة الخامسة للحقوق، 11.10.2023، الرقم الأساسي: 2023/3152، رقم القرار: 2023/8793 ). علاوة على ذلك، يُشترط الإجماع في التغييرات التي تؤثر على الهيكل الثابت أو تخصص منطقة مشتركة للاستخدام الشخصي لأحد المالكين (محكمة النقض، الدائرة الخامسة للحقوق، 21.05.2025، الرقم الأساسي: 2025/2290، رقم القرار: 2025/8049 ؛ مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 05.02.2024، الرقم الأساسي: 2021/1296، رقم القرار: 2024/545 ).

شرط أغلبية أربعة أخماس (4/5): في بعض القرارات، بالنسبة لأعمال الإنشاءات والإصلاحات والمرافق التي ستُجرى في الأماكن المشتركة، ووفقًا للمادة 19/2 من القانون رقم 634 لملكية الشقق (KMK)، يلزم موافقة كتابية من أربعة أخماس (4/5) ملاك الشقق قد تكون كافية (المحكمة العليا – الجمعية العامة للقانون، 31.05.2022، الرقم الأساسي: 2019/363، رقم القرار: 2022/786 ). وقد صرحت الدائرة الخامسة القانونية في المحكمة العليا بأن القاعدة العامة للإنشاءات والتعديلات التي ستجرى في الأماكن المشتركة هي أغلبية 4/5، ولكن يجب ألا يؤدي هذا التعديل إلى تغيير جوهري في المشروع المعماري (المحكمة العليا، الدائرة الخامسة، 30.04.2025، الرقم الأساسي: 2025/2103، رقم القرار: 2025/6581 ؛ المحكمة العليا، الدائرة الخامسة، 16.01.2024، الرقم الأساسي: 2023/3517، رقم القرار: 2024/499 ).

2. الأسس القانونية

تستند القرارات المتعلقة بإنشاء المصاعد والتعديلات في الأماكن المشتركة بشكل أساسي إلى اللوائح القانونية التالية:

المادة 19 من القانون رقم 634 لملكية الشقق (KMK): تنظم هذه المادة التزام مالكي الشقق بالحفاظ على الوضع المعماري للعقار الرئيسي وشرط موافقة 4/5 كتابةً اللازم للقيام بأعمال إنشاءات/مرافق في الأماكن المشتركة.

المادة 42 من قانون ملكية الشقق (KMK): تنظم هذه المادة “التجديدات والإضافات” التي ستُجرى في الأماكن المشتركة وتوزيع نفقاتها. ويعتبر بناء المصعد تجديدًا دائمًا في الهيكل الرئيسي ضمن نطاق هذه المادة (المحكمة العليا، الدائرة الخامسة، 10.03.2021، الرقم الأساسي: 2020/11771، رقم القرار: 2021/3111 ).

المادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK): تنظم مسار “تدخل القاضي” في حال عدم التوصل إلى اتفاق في مجلس مالكي الشقق. يُستند إلى هذه المادة في حال وجود مكان للمصعد في المشروع المعماري ولكن تعذر الاتفاق على إنشائه (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة، 07.05.2024، الأساس: 2024/1557، القرار: 2024/5537 ).

المادة 692 من القانون المدني التركي (TMK): وفقًا لأحكام الملكية المشتركة، تنظم ضرورة الإجماع لتغيير الغرض المخصص للملكية أو لأعمال البناء الأساسية (مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 05.02.2024، الأساس: 2021/1296، القرار: 2024/545 ).

3. حالات خاصة واستثناءات

وجود المصعد في المشروع المعماري: إذا كان مكان المصعد موجودًا بالفعل في المشروع المعماري المعتمد للمبنى وكانت مساحة المصعد جاهزة، فيمكن طلب تدخل القاضي في حال عدم اتفاق مالكي الشقق. في هذه الحالة، يمكن للمحكمة أن تقرر تنفيذ المشروع وتقسيم التكاليف بنسبة حصة الأرض (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة، 07.05.2024، الأساس: 2024/1557، القرار: 2024/5537 ).

إمكانية وصول ذوي الإعاقة: في حال وجود مالكي شقق من ذوي الإعاقة في المبنى، يمكن تقييم إنشاء المصعد ضمن نطاق المادتين 42/2 و 3 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، وإنشاؤه بتقسيم التكاليف حسب نسبة الاستفادة (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة، 11.05.2023، الأساس: 2022/13818، القرار: 2023/4718 ).

مشروع التعديل وموافقة البلدية: حتى لو تم الحصول على الأغلبية، يجب أن يكون هناك مشروع تعديل معتمد من البلدية لكي تكون أي عملية مخالفة للمشروع المعماري صالحة. موافقة البلدية وحدها لا تكفي، بل يتطلب الحصول على موافقة خطية من جميع الملاك (بالإجماع) (Yargıtay 5. HD, 08.02.2021, E. 2020/9573, K. 2021/1107 ).

4. المصادر الثانوية والتشريعات الإدارية

تقدم المصادر الثانوية سياقًا إضافيًا حول إلزامية تركيب المصاعد والإجراءات الفنية:

تشريعات التخطيط العمراني: وفقًا للمادة 45 من لائحة التخطيط العمراني النموذجية للمناطق المخططة، من الإلزامي تركيب مصعد في المباني التي تتكون من 4 طوابق أو أكثر. أما في المباني المكونة من 3 طوابق، فيجب تخصيص مكان للمصعد (Danıştay 8. Daire, 24.03.2021, E. 2016/1772, K. 2021/1800 ; İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.04.2023, E. 2022/68, K. 2023/360 ).

التعاونيات: على الرغم من أن أعمال تجديد أو تركيب المصاعد في مواقع التعاونيات يمكن أن تُقرر في الجمعية العمومية بـ “أغلبية الأصوات”، إلا أنه يجب ألا تتعارض هذه القرارات مع الصلاحيات غير القابلة للتفويض ضمن نطاق المادة 42 من قانون التعاونيات (İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.04.2023, E. 2022/68, K. 2023/360 ).

صفة الجزء المكمل: تُصبح المصاعد، بعد تركيبها في المبنى، “جزءًا مكملًا” (قطعة مكملة) للمبنى وفقًا للمادة 684 من القانون المدني التركي، وتكتسب صفة المكان المشترك (İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi, 03.02.2021, E. 2019/312, K. 2021/68 ).

رأي وزارة البيئة والتخطيط العمراني: موافقة مالكي الوحدات على تركيب المصعد (25.11.2021)

خلفية الوثيقة والسؤال المطروح

صيغت وثيقة الرأي هذه من قبل المديرية العامة للإدارة المحلية بوزارة البيئة والتخطيط العمراني، بناءً على طلب إحدى البلديات بتاريخ 08.07.2021. وجهت البلدية السؤال التالي: عند الرغبة في تركيب مصعد في مبنى قائم يحتوي على فراغ للمصعد في مشروع التصميم المعماري، هل يجب الحصول على موافقة الأغلبية المطلقة لمالكي الوحدات أم إجماعهم، وفقًا للمادة 42 من قانون ملكية الوحدات رقم 634؟

محتوى المادة 42 من قانون ملكية الوحدات

تقوم الوزارة أولاً بعرض اللائحة القانونية ذات الصلة. وفقًا للمادة 42 من قانون ملكية الوحدات، لا يجوز لمالكي الوحدات إجراء تغييرات بمفردهم في المناطق المشتركة. أما الابتكارات والإضافات التي تهدف إلى جعل الأماكن المشتركة أكثر فائدة أو راحة أو كفاءة، فلا يمكن تنفيذها إلا بقرار يتخذه مالكو الوحدات بأغلبية العدد وحصص الأرض.

الفقرة الثانية من المادة، والتي أُضيفت في عام 2005، تقدم تنظيمًا خاصًا لأصحاب العقارات من ذوي الإعاقة. ووفقًا لذلك، في الحالات التي تستدعي ضرورة تعديل المشروع لحياة الأشخاص ذوي الإعاقة، يتم اتخاذ القرار بأغلبية عدد الملاك وأسهمهم في الأرض في اجتماع يعقده مالكو العقار في غضون ثلاثة أشهر على الأكثر. إذا تعذر عقد الاجتماع أو رُفض طلب التعديل، يمكن لمالك العقار من ذوي الإعاقة أن يقوم بتنفيذ البناء بمفرده، بعد الحصول على تعديل مشروع معتمد أو مخطط من السلطات المختصة، مرفقًا بتقرير لجنة يثبت أن ذلك لا يعرض سلامة المبنى للخطر. يتم تغطية تكاليف هذه العمليات من قبل المستفيدين من التجديد بنسبة استفادتهم.

قرار المحكمة العليا النموذجي

لتعزيز رأي الوزارة، يستند إلى قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 26.09.2002، برقم 2002/7092 (إي) و 2002/8738 (كي). في هذا القرار، تم التوصل إلى الاستنتاجات التالية:

في المشروع المعماري المعتمد لمبنى من خمسة طوابق، تم ترك فراغ للمصعد، ولكن لم يتم إنشاؤه في البداية لأن لوائح البناء في ذلك الوقت لم تكن تشترط المصعد في المباني المكونة من خمسة طوابق. وبعد سنوات، قضى مجلس ملاك العقارات بقرار الأغلبية بإنشاء مصعد؛ لكن المحكمة اعتبرت هذا القرار باطلاً بحجة أنه لم يستند إلى أغلبية عدد الملاك وحصص الأراضي المنصوص عليها في المادة 42 من قانون ملكية العقارات (KMK).

غير أن المحكمة العليا نظرت في المسألة من زاوية مختلفة. فالدائرة، التي رأت أن المصعد كان مقررًا في المشروع ومحددًا مكانه، قضت بأن إنشاء هذا المرفق لاحقًا لا يمكن اعتباره ضمن نطاق المادة 42 من قانون ملكية العقارات (KMK). لأن المادة المذكورة تنطبق على التجديدات والإضافات غير المنصوص عليها في المشروع. أما تنفيذ مرفق مُدرج بالفعل في المشروع، فيحمل طبيعة قانونية مختلفة تمامًا.

التقييم القانوني للوزارة والنتيجة

تتوصل الوزارة إلى النتيجة التالية من خلال تناول التنظيم القانوني والقرار القضائي معًا:

في الحالة الأولى، أي إذا كان مكان المصعد مخصصًا في المشروع المعماري المعتمد للمبنى ولكنه لم يُنشأ أثناء البناء، فإن تركيب هذا المصعد لاحقًا يقع خارج نطاق المادة 42 من قانون ملكية الطوابق (KMK). يحق لكل مالك قسم مستقل المطالبة بالتطبيق الحرفي للمشروع المعماري. وبالتالي، في هذه الحالة لا يُشترط الإجماع ولا أغلبية 4/5؛ يمكن لكل مالك أن يطلب التنفيذ الكامل للمشروع ويصبح ملزمًا بالمساهمة في تكاليف البناء عند إنشاء المصعد.

في الحالة الثانية، أي إذا لم يكن مكان المصعد مخصصًا في المشروع، ولكن يوجد مالك وحدة معاق في المبنى، فإن الفقرة الثانية من المادة 42 من قانون ملكية الطوابق (KMK) تدخل حيز التنفيذ. يكفي اتخاذ القرار بأغلبية عدد المالكين وحصص الأرض؛ وإذا لم يتم تحقيق الأغلبية، يمكن للمالك المعاق اللجوء إلى الطريق الإداري.

الأهمية العملية

يميز هذا الرأي بوضوح بين حالتين غالبًا ما يتم الخلط بينهما في التطبيق العملي. ففي المباني التي يتضمن مشروعها مكانًا للمصعد، يحق لكل مالك المطالبة بإنشاء هذا المرفق دون الحاجة إلى قرار من جمعية مالكي الوحدات؛ أما في المباني التي لا يتضمن مشروعها مصعدًا، فيجب تطبيق شروط الأغلبية والإجراءات المنصوص عليها في المادة 42 من قانون ملكية الطوابق (KMK). إن الإجراءات القانونية المتخذة دون تحديد هذا التمييز بشكل صحيح قد تؤدي إلى فقدان كبير للحقوق، ولذلك يوصى بشدة بإدارة العملية بالتعاون مع خبير في قانون ملكية الطوابق.

Apartmana asansör yaptırmak için oybirliği mi, yoksa 4/5 çoğunluk mu yeterlidir?

Bu sorunun yanıtı, binanın mevcut mimari projesine bağlıdır. Eğer onaylı projede asansör yeri bulunmuyorsa, yapı bir tadilat projesi gerektirdiğinden tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması zorunludur. Buna karşın asansör yapımı ortak alan tesisi niteliği taşıyorsa ve mimari projede esaslı bir değişiklik yaratmıyorsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası yeterli sayılabilmektedir. Hangi koşulun geçerli olduğunu doğru tespit edebilmek için bir İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile görüşmeniz hak kaybını önler.

Kat malikleri anlaşamıyorsa asansör yapımı için mahkemeye başvurulabilir mi?

Evet. Binanın onaylı mimari projesinde asansör yeri mevcut olmakla birlikte kat malikleri yapım konusunda uzlaşı sağlayamamışsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hakimin müdahalesi talep edilebilir. Mahkeme, projenin uygulanmasına ve giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasına hükmedebilmektedir. Bu sürecin doğru yönetilmesi ve dilekçenin usule uygun hazırlanması için alanında deneyimli bir avukatlık ofisinden destek alınması büyük önem taşır.

Binada engelli kat maliki varsa asansör yapımı daha mı kolay kararlaştırılır?

Evet, bu durum özel bir istisna oluşturmaktadır. Binada engelli kat malikinin bulunması halinde asansör yapımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42/2 ve 42/3. maddeleri çerçevesinde değerlendirilerek faydalanma oranına göre gider paylaşımı yapılmak suretiyle gerçekleştirilebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu yönde emsal kararlar vermiştir. Söz konusu istisnadan yararlanılabilmesi için hukuki sürecin bir kat mülkiyeti avukatı eşliğinde yürütülmesi önerilmektedir.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

إن عملية تركيب مصعد في مبنى سكني، على عكس ما تبدو عليه ظاهريًا، هي مجال معقد يتطلب تقييم طبقات قانونية متعددة معًا. قد يُعتبر قرار مجلس مالكي الوحدات المتخذ بأغلبية خاطئة باطلاً؛ وحتى لو تم الحصول على موافقة البلدية، فإن المصعد الذي يتم تركيبه دون الحصول على موافقة خطية من جميع المالكين قد يؤدي لاحقًا إلى نزاع قانوني.

بصفة مكتب 2M للمحاماة، يقدم فريقنا العامل في إسطنبول وتوزلا استشارات قانونية شاملة لعملائه في مجالات قانون ملكية الطوابق، ونزاعات إدارة المباني السكنية، وقانون السجل العقاري والتخطيط العمراني. نحن بجانبكم في كل مرحلة، بدءًا من قرار بناء المصعد وبأي أغلبية سيُتخذ، وصولاً إلى إدارة إجراءات المحكمة.

إذا كنتم تبحثون عن محامٍ في توزلا أو محامٍ في إسطنبول، فيمكنكم التواصل مع فريقنا القانوني ذي الخبرة في مسائل قانون ملكية الطوابق وقانون المباني السكنية.

مكتب 2M للمحاماة | إسطنبول – توزلا