1. Ortak Alanların Kiralanmasında Genel Kural ve Oybirliği Şartı 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesi uyarınca, anagayrimenkulün ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak “tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar” üzerine mümkündür. Yargıtay kararlarında, apartman deposu, sığınak, otopark, çatı, dış duvar veya kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesi işleminin geçerliliği için kat malikleri kurulunda oybirliğiyle karar alınması gerektiği, yönetim kurulu veya salt çoğunlukla alınan kararların hukuken geçersiz olduğu vurgulanmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 16.11.2017 tarih, E. 2017/4066, K. 2017/9508 : Bodrum katındaki yönetim ofisi gibi ortak yerlerin kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği şartı aranmaktadır. Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu kararıyla (oybirliği olmaksızın) ortak alanların kiraya verilmesi mümkün değildir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 25.06.2019 tarih, E. 2019/2193, K. 2019/4422 : Ortak yerlerin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği şarttır; buna aykırı yönetim planı hükümleri geçersizdir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 24.10.2013 tarih, E. 2013/10734, K. 2013/14057 : Site ortak alanı olan garajların kiraya verilmesi KMK m. 45 uyarınca oybirliği gerektirir. Üst kurulun oybirliği içermeyen kararı hükümsüzdür.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 18.03.2025 tarih, E. 2024/3238, K. 2025/3635 : Site bahçesine ATM konulması amacıyla kiralama yapılması için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararın bulunması zorunludur.

2. Sığınakların Kiralanması ve Amacı Dışında Kullanımı

 Sığınaklar, KMK m. 4 uyarınca “mutlak ortak yer” sayılmakta olup, özel mevzuat hükümleri gereği kiralanmaları ve amacı dışında kullanılmaları sıkı şartlara bağlanmıştır.

Sığınak Yönetmeliği ve Kamu Düzeni: Sığınak Yönetmeliği’nin 13. maddesi uyarınca sığınaklar bağımsız olarak satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz. Yönetmeliğin 14. maddesi ise barış zamanında, kat malikleri kurulunun oybirliği kararı ve mülki amirin izniyle, sığınak özelliğini kaybetmemek kaydıyla başka amaçlarla kullanılabileceğini düzenlemiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.12.2011 tarih, E. 2011/563, K. 2011/733 ).

Kiralama Yasağı: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2019 tarihli (E. 2017/9217, K. 2019/1200 ) ve 11.12.2019 tarihli (E. 2017/7096, K. 2019/7362 ) kararlarına göre; sığınak gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin, bu tahsis amacı kaldırılmadığı sürece oybirliğiyle dahi kiraya verilmesi mümkün değildir.

Danıştay 6. Daire, 18.03.1996 tarih, E. 1995/4999, K. 1996/1273 : Sığınakların amacı dışında kullanılmasına ilişkin tadilat, tüm kat malikleri muvafakat verse dahi mümkün görülmemiştir.

3. Apartman Deposu ve Diğer Özel Amaca Tahsisli Alanlar 

Depo, kazan dairesi, asansör boşluğu gibi alanlar “özel amaca tahsisli ortak yerler” kategorisindedir. Bu alanların kiralanabilmesi için sadece oybirliği yeterli olmayıp, mimari proje değişikliği de gerekebilmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 25.11.2020 tarih, E. 2020/7809, K. 2020/10390 : Kapıcı dairesi, enerji odası gibi özel amaca tahsisli alanların kullanımı veya kiralanması, oybirliği ile alınacak bir kararla mimari projede değişiklik yapılarak bu nitelikleri kaldırılmaksızın mümkün değildir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.05.2021 tarih, E. 2021/2974, K. 2021/7722 : Sığınak, kazan dairesi gibi yerlerin tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden kiraya verilmesi veya bir kısım kat malikine özgülenmesi mümkün değildir.

4. Yönetim Planı ve Kurul Kararlarının Sınırları

 Yönetim planında ortak yerlerin kiralanması konusunda yönetime yetki veren hükümler bulunsa dahi, bu hükümler KMK’nın emredici nitelikteki oybirliği şartını (m. 45) ortadan kaldıramaz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 07.05.2019 tarih, E. 2018/6662, K. 2019/3198 : Ortak alanların işletilmesinin yönetime veya üçüncü kişiye bırakılmasına dair kararlar, oybirliği sağlanmadığı sürece yasal düzenlemelere aykırıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 23.03.2009 tarih, E. 2008/11529, K. 2009/2967 : Otoparkın bir bölümünün kiralama kararı olmaksızın kiraya verilerek soğuk hava deposu yapılması hukuka aykırı bulunmuştur.

5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam 

Aşağıdaki hususlar sunulan araştırma notlarında ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:

İkincil Kaynak (Yargıtay 5. HD, 14.10.2025, E. 2025/3347, K. 2025/12812 ): Sığınak, su deposu ve depo gibi alanların yönetim planıyla belirli bir kat malikine münhasıran tahsis edilemeyeceği, sığınağın özel amaca özgü yer olması nedeniyle birkaç bağımsız bölümün kullanımına özgülenemeyeceği vurgulanmıştır.

İkincil Kaynak (Yargıtay HGK, 27.06.2012, E. 2012/102, K. 2012/424 ): Bahçe gibi ortak alanların “temliki tasarruf veya önemli yönetim işi” sayılmayan (masa, sandalye koyma gibi) kullanımları için 4/5 yazılı rıza yeterli görülebilirken; kiralama gibi işlemlerin KMK m. 45 kapsamında oybirliği gerektirdiği örneklenmiştir.

İkincil Kaynak (Danıştay 6. Daire, 21.05.2021, E. 2019/19379, K. 2021/6603 ): İmar mevzuatı açısından bodrum katlardaki ortak alanların (yönetim odası, sosyal mekanlar) “sadece binada oturanların kullanımına yönelik ve ticari amaç içermeyen” nitelikte olması gerektiği, bu durumun kiralamayı sınırlayabileceği belirtilmiştir.

İkincil Kaynak (Yargıtay 20. HD, 17.04.2019, E. 2018/5687, K. 2019/2712 ): Yönetim planında kiralama yetkisi olsa dahi, yapılan işlemin diğer maliklerin kullanımını engellemesi durumunda “müdahalenin men’i” ve “eski hale getirme” davasına konu olabileceği ifade edilmiştir.

Sonuç: Apartman deposu, sığınak veya diğer ortak alanların kiraya verilebilmesi için kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması şarttır. Sığınak ve kapıcı dairesi gibi özel amaca tahsisli yerlerde ise oybirliğine ek olarak mimari proje değişikliği ve sığınaklar özelinde mülki amir izni gibi ek şartlar aranmaktadır. Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları KMK m. 45 uyarınca geçersizdir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman ortak alanları kiraya verilebilir mi?

Evet, ancak bu işlem sıradan bir karar değildir. Ortak alanların kiraya verilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.

Oyçokluğu ile alınan kiralama kararı geçerli midir?

Hayır. Yönetim veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları hukuken geçersiz sayılır.

Sığınak veya depo gibi alanlar kiraya verilebilir mi?

Bu tür alanlar özel amaca tahsisli ortak yerlerdir. Sığınaklar çoğu durumda kiraya verilemez; depo gibi alanlarda ise hem oybirliği hem de proje değişikliği gerekebilir.

Yönetim planında yetki varsa kiralama yapılabilir mi?

Hayır. Yönetim planında yönetime kiralama yetkisi verilmiş olsa bile, bu durum kanundaki oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Ortak alanların kiraya verilmesi, basit bir yönetim kararı değil, doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen önemli bir hukuki işlemdir. Bu süreçte;

Oybirliği şartının doğru sağlanıp sağlanmadığı,

Alanın “ortak alan” mı yoksa “özel tahsisli alan” mı olduğu,

Mimari projeye ve imar mevzuatına uygunluk,

Alınan kararların iptal riski,

Diğer kat maliklerinin açabileceği müdahalenin men’i davaları gibi kritik hususlar büyük önem taşır.

Yanlış alınmış bir karar, yapılan kira sözleşmesinin geçersiz sayılmasına ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren İstanbul avukat veya Tuzla avukat desteği almak hak kayıplarını önler.

Bu alanda deneyimli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile çalışmak, hem kat malikleri hem de yönetim açısından sürecin hukuka uygun ve güvenli şekilde yürütülmesini sağlar.