Закрытие сообщения с дуплексом или мансардным этажом и открытие отдельного входа — это не «право», а зачастую нарушение градостроительного законодательства и риск сноса/штрафа. Мы подробно рассмотрим этот риск и способы легализации такой ситуации при городской реновации.

Очень распространенный сценарий: дуплекс или мансардный этаж за годы был фактически превращен во вторую квартиру путем закрытия сообщения с нижним этажом и открытия отдельного входа. В то время как владелец рассматривает это как «право», юридически существует прямо противоположный риск. Эта статья рассматривает риск сноса и штрафа за разделенный мансардный этаж, не соответствующий проекту, и то, как эта ситуация может быть легализована в рамках городской реновации.

Почему разделение противоречит градостроительному законодательству и Закону о кондоминиумах?

Положение о зонировании планируемых территорий запрещает создание независимых секций на чердаках; там могут быть созданы только помещения, связанные с независимой секцией на последнем этаже PAİY m.40/7. Положение также четко указывает, что объем между кровельным покрытием и потолочным перекрытием верхнего этажа не может быть разделен путем создания дополнительных межэтажных перекрытий PAİY m.40/8. С точки зрения Закона о кондоминиумах, владельцы квартир обязаны сохранять архитектурное состояние основной недвижимости KMK m.19. Следовательно, закрытие внутренней связи дуплекса и открытие отдельного входа является нарушением утвержденного проекта.

Применяемые санкции

Эти санкции вступают в силу, когда нарушение выявляется муниципалитетом, и зачастую возникают в процессе городской трансформации/получения разрешения.

Что происходит при городской трансформации? Ожидание «двух квартир автоматически» ошибочно

Фактическое разделение не дает автоматически права на две квартиры в новом проекте. Напротив, несоответствие проекту может стать препятствием в процессе получения разрешения и заселения нового строения. При городской трансформации распределение производится не по фактической ситуации, а по доле земельного участка и количеству независимых секций в кадастре. Даже если фактически используются две квартиры, но в кадастре это одна независимая секция, то при трансформации также за основу берется одна независимая секция.

Как получить правовой статус?

Возможность придать фактическому состоянию нового здания правовой статус не исключена; однако это не произойдет само по себе:

Обратиться в муниципалитет и внести изменения в проект: Необходимо уточнить в муниципалитете, можно ли эти этажи включить в новый архитектурный проект; если возможно, должны быть завершены изменения проекта и получение разрешения на эксплуатацию.

Согласие всех собственников: Представление этого места в новом проекте как двух отдельных независимых частей, как правило, требует согласия всех собственников и соответствия градостроительному законодательству.

Доля земли и порядок распределения: Если приобретается дополнительная независимая часть, то встает вопрос об оплате разницы в стоимости (штрафа/премии) другим собственникам. Если здание не может быть легализовано, суд может рассмотреть вариант регистрации на основе доли земли вместо прямого свидетельства о праве собственности на независимую часть.

Область применения и текущая действительность таких механизмов, как свидетельство о регистрации строения (строительная амнистия), должны быть дополнительно и внимательно оценены; этот документ сам по себе может не создавать независимую часть или долю земли. Поэтому в каждом случае необходимо подтверждать текущее положение.

Контрольный список перед перепланировкой

Сравните фактическое состояние с утвержденным проектом. Есть ли в проекте отдельный вход/разделение или это является нарушением?

Запросите у муниципалитета градостроительный статус и, если есть, записи о нарушениях. Есть ли риск получения акта о приостановке строительства или штрафа?

Изучите возможность легализации. Возможно ли решение путем изменения проекта, получения согласия и разрешения на эксплуатацию?

Закрепите долю и гудвилл в договоре. Приобретение дополнительной квартиры должно быть установлено с учетом справедливого баланса стоимости/гудвилла.

Получите юридическую и техническую поддержку до подписания. В делах, содержащих нарушения, один неверный шаг может привести как к штрафу, так и к потере прав.

Часто задаваемые вопросы

Законно ли закрывать сообщение дуплекса и делать отдельный вход?

Нет, как правило, это противоречит проекту. Положение о застройке планируемых территорий запрещает создание независимых секций на чердаках (ст. 40/7) и указывает, что этот объем не может быть разделен дополнительным перекрытием этажа (ст. 40/8). Собственники квартир также обязаны сохранять архитектурное состояние (Закон о кондоминиумах, ст. 19).

Какие штрафы мне грозят за разделение, противоречащее проекту?

В соответствии со ст. 32 Закона о градостроительстве, может быть составлен протокол о приостановлении строительства и затребовано восстановление прежнего состояния; если это не будет устранено, администрация может рассмотреть вопрос о сносе; в соответствии со ст. 42 может быть применен административный штраф. Кроме того, другие собственники квартир могут подать иск о восстановлении прежнего состояния в соответствии со ст. 19 Закона о кондоминиумах.

Фактически я использую две квартиры; получу ли я автоматически две квартиры при городской трансформации?

Нет. Фактическое разделение не дает автоматического права на две квартиры в новом проекте; наоборот, это может создать препятствие в процессе получения лицензии/разрешения на заселение. Распределение производится не по фактическому положению, а по доле земли в кадастре и количеству независимых секций. Как я могу узаконить эту ситуацию?

Необходимо обратиться в муниципалитет, чтобы уточнить, могут ли этажи быть включены в новый проект, по возможности завершить изменение проекта и получить разрешение на эксплуатацию, заручиться согласием всех владельцев и, при необходимости, оплатить разницу в стоимости/плату за престиж. Если здание не может быть легализовано, суд может рассмотреть регистрацию на основе доли земли.

Разрешает ли этот вопрос свидетельство о регистрации строения (строительная амнистия)?

Необходимо тщательно оценить объем и текущую действительность свидетельства о регистрации строения; этот документ сам по себе может не создавать независимую секцию или долю земли. В каждом случае необходимо подтвердить текущее положение.

Почему 2M Hukuk? Экспертная поддержка по мансардным и двухуровневым квартирам

Квартиры с мансардным этажом (дуплексы) являются типом независимой секции, которая чаще всего приводит к потере прав и спорам в процессе городской трансформации: несоответствие доли земли и стоимости, фактическое разделение, разница в стоимости престижа и нарушения зонирования переплетаются в одном деле. Как адвокатское бюро 2M Hukuk, мы управляем всем процессом от анализа документов на собственность и проекта до протокола раздела, от исков о корректировке доли земли и стоимости престижа до легализации нарушений зонирования.

Прежде чем будет принято решение о трансформации в Тузле, Пендике, Картале, Малтепе, Гебзе, Дарыдже, Чайырова, Коджаэли, то есть до того, как будет пройден самый критический этап защиты ваших прав, вы можете связаться с нами через нашу страницу консультации по городской трансформации.

Ресурсы и соответствующий контент

Официальные / Первоисточники

Закон № 6306 и Положение о применении (актуальный текст, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

Закон № 634 о кондоминиумах; Закон № 3194 о зонировании; Гражданский кодекс Турции № 4721 — mevzuat.gov.tr

Положение о зонировании в плановых зонах (ст. 40 Крыши; определения) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

Для решений Верховного суда, на которые ссылается: UYAP Прецеденты / Поиск решений Верховного суда (рекомендуется подтверждение перед публикацией).

2M Юридическая фирма — Связанные статьи

Кому принадлежит право на городскую трансформацию в квартире с мансардой?

Права собственников мансардных этажей при городской трансформации

Не хочу участвовать в городской трансформации — Может ли моя доля быть продана принудительно?

Доля в обмен на обязательство или обязательство? Выбор правильной модели