Dans les contrats de construction en échange de parts foncières (en échange d’étages), la tension la plus fréquente est que l’entrepreneur exige la totalité des parts foncières dès l’obtention du permis de construire (hors sol/fondations), et non par étapes. Si l’entrepreneur qui reçoit sa part prématurément abandonne la construction ou vend les appartements, le propriétaire foncier peut perdre à la fois sa maison et sa garantie. Cet article examine en détail l’hypothèque de garantie de construction qui protège le propriétaire foncier contre l’entrepreneur qui refuse le transfert progressif, le retrait progressif de cette hypothèque, le mécanisme d’autorisation de vente 6306, le risque d’enregistrement rectificatif et la position de la Cour de Cassation sur le sujet.

Problème : L’entrepreneur exige la totalité des parts

Les entrepreneurs demandent le transfert anticipé de la totalité des parts foncières pour faciliter le financement et la vente. Si le transfert progressif (transfert par étapes au stade des fondations, du gros œuvre, des finitions, de l’autorisation d’occupation) est refusé et que la part est transférée en bloc une fois les fondations terminées, la propriété est transférée à l’autre partie avant même que la construction ne soit achevée, et le propriétaire foncier perd son atout le plus puissant.

Dans ce cas, la solution équilibrée est d’accepter le transfert, mais de constituer simultanément au transfert une hypothèque de garantie de premier rang en faveur du propriétaire foncier sur les sections indépendantes revenant à l’entrepreneur, et de lever cette hypothèque à mesure que la construction progresse. Ainsi, l’entrepreneur acquiert la propriété, mais les appartements sont grevés d’une hypothèque.

Solution : Hypothèque de Garantie de Premier Rang pour la Construction

Lors de l’établissement de la servitude d’étage, le propriétaire foncier constitue en sa faveur une hypothèque de premier rang et de priorité maximale (plafond) sur l’ensemble des sections indépendantes qui reviendront à l’entrepreneur. Le contrat stipule que ‘le transfert et la cession ne sont pas achevés sans l’établissement d’une hypothèque sur ces sections indépendantes’ ; l’hypothèque et le transfert sont effectués simultanément.

L’hypothèque garantit l’achèvement complet de la construction conformément au permis et au projet, avec certificat de conformité, ainsi que les créances résultant des indemnités de retard, des pénalités contractuelles et des vices cachés. Le montant maximal est déterminé de manière à ne pas être inférieur à la valeur du tableau des prix/paiements de chaque section indépendante.

Base Légale de l’Hypothèque (Code Civil Turc art. 881, 883)

L’article 881 du Code Civil Turc autorise l’établissement d’une hypothèque pour des créances non encore nées mais susceptibles de naître ; il n’est pas nécessaire que l’immeuble hypothéqué soit la propriété du débiteur. C’est pourquoi une hypothèque de garantie peut être constituée sur les appartements de l’entrepreneur pour les éventuelles créances du propriétaire foncier résultant d’une exécution incomplète/défectueuse, d’un retard et de pénalités contractuelles.

Conformément à l’article 883 du Code civil turc (TMK), lorsque la créance prend fin, le propriétaire peut demander la mainlevée de l’hypothèque. La mainlevée progressive est quant à elle un mécanisme établi par contrat : à mesure que l’étape de construction convenue est réalisée, l’hypothèque sur les parties indépendantes correspondant à cette étape est levée. Comme l’hypothèque est une garantie des obligations contractuelles du propriétaire foncier, la mainlevée ne peut être demandée avant que l’obligation ne soit exécutée.

Comment la mainlevée progressive est-elle échelonnée ?

La mainlevée de l’hypothèque est liée au niveau physique réel de la construction. Le fait que chaque étape est entièrement achevée est attesté par le procès-verbal de constat de niveau / rapport d’avancement des travaux de l’organisme de contrôle du bâtiment ; ce n’est qu’alors que l’hypothèque sur les sections indépendantes concernées est levée. Les appartements les plus précieux restent hypothéqués jusqu’à l’obtention du permis d’habiter.

La méthode sûre consiste à rédiger un calendrier de mainlevée basé sur un nombre spécifique d’appartements plutôt que sur un pourcentage : le nombre d’appartements dont l’hypothèque sera levée à chaque étape et les appartements qui resteront hypothéqués jusqu’à l’obtention du permis d’habiter sont clairement indiqués dans le contrat. Cela permet d’éviter les discussions sur le ‘pourcentage’.

Étapes de mainlevée et pourcentages typiques

Le modèle typique de mainlevée progressive, tel que reflété dans les contrats et les décisions de justice, est le suivant. (Ceci est un modèle contractuel, et non légal ; les parties peuvent convenir de pourcentages/étapes différents.)

Dans une configuration basée sur les appartements, la même logique est transposée au nombre d’appartements ; les sections indépendantes les plus précieuses (par exemple, les appartements du dernier étage) sont maintenues en garantie jusqu’à l’obtention du permis d’occupation. Le fait que la dernière tranche soit conditionnée par le permis d’occupation est également une pratique adoptée par la Cour de cassation.

Règle de l’exécution concomitante et condition du permis d’occupation (Code des Obligations Turc, art. 97)

La mainlevée de la dernière tranche de l’hypothèque est généralement subordonnée à la condition d’un permis d’occupation (certificat d’habitabilité). Selon la Cour de cassation, la mainlevée de l’hypothèque sur la dernière section indépendante est conditionnée par le permis d’occupation ; sans que cette condition soit remplie, l’hypothèque ne peut être levée.

De plus, l’obtention du permis d’occupation (iskân) ne signifie pas à elle seule l’acceptation de l’ouvrage. Dans la pratique de la Cour de cassation, s’il y a des travaux incomplets ou défectueux, l’ensemble de l’hypothèque n’est pas levée tant que le coût de ces travaux n’est pas payé ou qu’une garantie équivalente n’est pas déposée, conformément à la règle d’exécution conjointe de l’article 97 du Code des Obligations turc. En pratique, le tribunal, par le biais d’une expertise et d’un rapport d’expert, détermine le coût des travaux incomplets/défectueux, met en garantie un nombre suffisant de sections indépendantes pour couvrir ce coût, puis lève l’hypothèque sur le reste.

Permis de Vente 6306 et la Règle des 10 %

Conformément à l’article 6/13 de la loi n° 6306 et à l’article 13/10 du règlement d’application, la vente de la part de l’entrepreneur à des tiers est soumise à l’autorisation de l’Administration (la municipalité). L’Administration détermine le taux d’achèvement de la construction et autorise la vente de sections/parts indépendantes ‘à un taux inférieur de 10 % à ce pourcentage’ ; la vente de l’intégralité est libérée avec le permis d’occupation ou un document attestant que ‘la construction est achevée’. Pour une vente au taux d’achèvement ou au-delà, le consentement de tous les propriétaires est requis.

L’expression ‘taux inférieur de 10 % à ce pourcentage’ est ouverte à deux interprétations : une soustraction en points (par exemple, 50 % → 40 %) ou un dixième du taux (par exemple, 50 % → 45 %). En raison de cette incertitude, plutôt que d’écrire un taux abstrait dans le contrat, la formule ‘dans la mesure autorisée par l’écrit de permis de vente de la municipalité’ est préférée ; cela permet d’éviter les discussions sur les taux dans la jurisprudence et d’harmoniser le calendrier de mainlevée avec le mécanisme administratif.

Risque d’enregistrement par correction et instruction de la TKGM

Un point d’application critique : Selon l’instruction de la Direction Générale du Cadastre et du Registre Foncier, si la servitude de construction (kat irtifakı) a été établie au nom du propriétaire du terrain et que le niveau de transfert prévu dans le contrat a été atteint, les sections indépendantes revenant à l’entrepreneur peuvent être enregistrées au nom de l’entrepreneur par correction (par voie de rectification) sans nécessiter le consentement du propriétaire du terrain.

Le point crucial qui protège le propriétaire du terrain contre cela est le suivant : si, dans le contrat, en dehors des dispositions relatives au niveau de construction/fabrication, une ‘interdiction de transfert unilatéral’ ou ‘une condition spéciale contenant un engagement d’établissement d’un droit réel ou personnel’ (par exemple, la clause ‘le transfert et l’affectation ne sont pas achevés sans l’établissement d’une hypothèque sur ces lots indépendants’) est présente, l’administration et les bureaux du cadastre ne peuvent pas satisfaire la demande d’enregistrement rectificatif. En d’autres termes, une hypothèque/condition spéciale correctement rédigée ferme également la voie de l’enregistrement unilatéral sans nécessiter de consentement.

Litiges et jurisprudence rencontrés dans la pratique

Dans les litiges de mainlevée d’hypothèque de garantie, le tribunal détermine le niveau physique de la construction par une inspection sur place et l’avis d’un expert, vérifie si les conditions d’étape du contrat ont été remplies et ne lève que les hypothèques correspondant à l’étape réellement réalisée. Ligne jurisprudentielle prédominante :

L’erreur la plus fréquente en pratique est que le propriétaire foncier lève l’hypothèque sans attendre le permis d’occupation ou en laissant sans contrepartie les travaux incomplets/défectueux ; cela signifie la perte effective de la garantie.

Approbation du groupe de représentation

La mainlevée de l’hypothèque à chaque étape doit être soumise à l’approbation écrite du groupe de représentation, composé des propriétaires fonciers. Aucune hypothèque sur une section indépendante ne peut être levée sans que l’étape soit documentée comme achevée et sans l’obtention de l’approbation du groupe ; cependant, une fois l’étape achevée, le groupe ne peut refuser l’approbation sans motif valable. Il est d’une importance vitale que cette autorisation d’approbation ne soit pas laissée à l’entrepreneur par une procuration qui lui serait délivrée.

Erreurs fréquentes

• Laisser l’hypothèque après le transfert — le transfert et l’hypothèque doivent être simultanés ; sinon, un vide sans garantie se crée.
• Donner le pouvoir de mainlevée à l’entrepreneur — si le pouvoir de mainlevée n’est pas limité dans la procuration, l’hypothèque peut être levée sans attendre une étape.
• Ne pas lier la dernière tranche au permis d’occupation — sans la condition de permis d’occupation, la garantie perd sa fonction.
• Écrire le taux de manière vague — il doit être lié au critère de permis de vente de la municipalité ou au nombre net d’appartements.
• Ne pas inclure de condition spéciale — la clause « le transfert ne sera pas complété sans l’établissement de l’hypothèque » élimine également le risque d’enregistrement unilatéral par rectification.

Pourquoi la bonne exécution du processus est-elle importante dans ces contrats ?

L’établissement correct de l’hypothèque de garantie de construction au bon rang/ordre, l’adaptation du calendrier de mainlevée au niveau d’avancement de la construction et au permis de vente de la municipalité, l’inclusion de conditions spéciales telles que ‘le transfert ne sera pas complété sans l’établissement de l’hypothèque’ dans le contrat, et la limitation des pouvoirs de procuration sont des travaux techniques. Une hypothèque mal structurée, même si elle apparaît comme une garantie sur le papier, reste en fait inefficace.

Dans les litiges de mainlevée, le tribunal détermine le niveau physique par expertise et examen sur place, et applique la règle d’exécution simultanée de l’article 97 du Code des Obligations turc ; le processus tourne en faveur ou en défaveur selon la manière dont le contrat a été rédigé.

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Foire aux Questions (FAQ)

Est-il normal que l’entrepreneur réclame la totalité de sa part dès les fondations ?

C’est une pratique courante et légalement possible. Cependant, le propriétaire du terrain doit faire inscrire une hypothèque de garantie sur les appartements de l’entrepreneur simultanément au transfert et lever cette hypothèque par étapes ; sinon, si la construction reste inachevée, le propriétaire sera sans garantie.

Que se passe-t-il si le transfert est effectué sans hypothèque ?

L’entrepreneur acquiert la propriété et peut vendre les appartements ; si la construction reste inachevée, le propriétaire du terrain ne peut intenter qu’une action en dommages-intérêts et court un risque de recouvrement. C’est pourquoi la clause ‘le transfert n’est pas finalisé sans l’établissement d’une hypothèque’ est cruciale.

Toutes les hypothèques sont-elles levées une fois le permis d’occupation obtenu ?

Non. Selon la Cour de cassation, le permis d’occupation ne constitue pas à lui seul l’acceptation de l’ouvrage ; si des travaux incomplets ou défectueux et des frais de permis d’occupation existent, la dernière tranche ne sera pas levée avant que ceux-ci ne soient réglés, conformément à la règle d’exécution simultanée de l’article 97 du Code des Obligations turc.

Les appartements peuvent-ils être transférés à l’entrepreneur sans mon consentement ?

Si la servitude de propriété a été établie au nom du propriétaire du terrain et que le niveau de transfert a été atteint, un enregistrement correctif est possible conformément aux instructions de la TKGM. Cependant, s’il existe une condition spéciale dans le contrat, telle que ‘le transfert n’est pas finalisé sans l’établissement d’une hypothèque’, l’administration et le bureau du cadastre ne peuvent pas effectuer cet enregistrement unilatéral.

Comment est calculé le taux d’autorisation de vente ?

Conformément à l’article 6/13 de la loi n° 6306, l’Administration détermine le taux d’achèvement et autorise la vente dans une mesure inférieure à 10% de ce taux. Comme l’expression est ouverte à deux interprétations, la formule ‘dans la mesure permise par l’autorisation de vente écrite de la municipalité’ devrait être préférée dans le contrat.