Наиболее частое напряжение в договорах строительного подряда в обмен на долю земли (в обмен на этаж) заключается в том, что подрядчик требует долю земли не поэтапно, а сразу после получения разрешения на фундамент (цокольный этаж), оптом (сразу целиком). Если подрядчик, получивший долю раньше срока, оставит строительство незавершенным или продаст квартиры, владелец земли может лишиться как своего дома, так и своих гарантий. В этой статье подробно рассматриваются ипотека в обеспечение строительства, защищающая владельца земли от подрядчика, который не соглашается на поэтапную передачу, поэтапное аннулирование этой ипотеки, механизм разрешения на продажу по закону 6306, риск исправления регистрации и позиция Кассационного суда по этому вопросу.

Проблема: Подрядчик требует все доли

Подрядчики требуют ранней передачи всей доли земли для облегчения финансирования и продажи. Если поэтапная передача (по частям на этапах фундамента, черновой отделки, чистовой отделки, разрешения на заселение) отклоняется, и доля передается полностью после возведения фундамента, то право собственности переходит к другой стороне до завершения строительства, и владелец земли теряет свой самый сильный козырь.

В этом случае сбалансированное решение заключается в принятии передачи, но одновременно с передачей установить в пользу владельца земельного участка ипотеку первой очереди на независимые секции, причитающиеся подрядчику, и снимать эту ипотеку по мере продвижения строительства. Таким образом, подрядчик получает право собственности, но квартиры обременены ипотекой.

Решение: Ипотека первой очереди для обеспечения строительства

Владелец земельного участка при установлении этажного сервитута (кадастрового деления) устанавливает в свою пользу ипотеку первой очереди и первого порядка с верхним пределом (максимальную) на все независимые секции, причитающиеся подрядчику. В договор включается положение: «передача и уступка не завершаются без установления ипотеки на эти независимые секции»; ипотека и передача осуществляются одновременно.

Ипотека обеспечивает завершение строительства в соответствии с разрешением и проектом, получение разрешения на эксплуатацию и отсутствие дефектов, а также взыскание неустойки за просрочку, штрафных санкций и претензий, возникающих из дефектов. Максимальная сумма определяется таким образом, чтобы она была не ниже рыночной стоимости/стоимости по графику платежей каждой независимой секции.

Правовое основание ипотеки (ст. 881, 883 ГК Турции)

Статья 881 Гражданского кодекса Турции позволяет устанавливать ипотеку и для еще не возникших, но вероятных требований; ипотечное имущество не обязательно должно находиться в собственности должника. По этой причине на квартиры подрядчика может быть установлена обеспечительная ипотека для возможных требований владельца земельного участка в случае неполного/дефектного исполнения, просрочки и штрафных санкций.

Согласно статье 883 ГК Турции, когда требование прекращается, владелец может потребовать аннулирования ипотеки. Поэтапное погашение ипотеки — это механизм, установленный договором: по мере завершения согласованных этапов строительства ипотека снимается с соответствующих независимых секций. Поскольку ипотека является гарантией договорных обязательств владельца земли, погашение не может быть запрошено до их выполнения.

Как поэтапно снимается ипотека

Снятие ипотеки привязывается к фактическому физическому уровню строительства. Полное завершение каждого этапа подтверждается актом об определении уровня/отчетом о выполнении работ от организации по строительному надзору; только тогда ипотека снимается с соответствующих независимых секций. Самые ценные квартиры остаются под ипотекой до получения разрешения на заселение.

Надежный метод — это составление графика погашения ипотеки на основе определенного количества квартир, а не процентов: в договоре четко указывается, сколько квартир будет освобождено от ипотеки на каждом этапе и какие квартиры останутся под ипотекой до получения разрешения на заселение. Таким образом, удается избежать споров о «процентах».

Этапы погашения ипотеки и типовые проценты

Типичная модель поэтапного снятия обременения, отраженная в договорах и судебных решениях, приведена ниже. (Это не законодательная, а договорная модель; стороны могут договориться о других ставках/этапах.)

В сценарии, основанном на квартирах, та же логика переводится в количество квартир; самые ценные независимые секции (например, квартиры на верхних этажах) удерживаются в качестве обеспечения до получения разрешения на эксплуатацию. Связывание последней доли с условием получения разрешения на эксплуатацию также принято в практике Верховного суда.

Правило одновременного исполнения и условие получения разрешения на эксплуатацию (ст. 97 Обязательственного кодекса Турции)

Снятие ипотеки с последней доли обычно обусловлено получением разрешения на эксплуатацию (разрешения на использование строения). По мнению Верховного суда, снятие ипотеки с последней независимой секции зависит от условия получения разрешения на эксплуатацию; без выполнения этого условия ипотека не может быть снята.

Кроме того, получение разрешения на заселение (искан) само по себе не означает принятие работы. В практике Верховного суда, если имеются незавершенные или дефектные работы, в соответствии с правилом совместного исполнения, предусмотренным статьей 97 Гражданского кодекса Турции, вся ипотека не снимается до тех пор, пока не будет оплачена стоимость этих работ или эквивалент не будет внесен в залог. На практике суд, с помощью экспертизы и оценщиков, определяет стоимость незавершенных/дефектных работ, оставляет в залоге достаточное количество самостоятельных секций для покрытия этой стоимости, а с остальных снимает ипотеку.

Разрешение на продажу по Закону № 6306 и правило 10%

В соответствии со статьей 6/13 Закона № 6306 и статьей 13/10 Положения о применении, продажа доли подрядчика третьим лицам зависит от разрешения Администрации (муниципалитета). Администрация определяет процент завершения строительства и разрешает продажу независимых секций/долей ‘в размере ниже 10% от этого процента’; продажа всей доли становится свободной после получения разрешения на заселение (искан) или документа ‘строительство завершено’. Для продажи на уровне или выше процента завершения строительства требуется согласие всех владельцев.

Фраза ‘в размере ниже 10% от этого процента’ допускает два толкования: вычитание в процентных пунктах (напр., 50% → 40%) или одна десятая от процента (напр., 50% → 45%). Из-за этой неопределенности вместо указания абстрактного процента в договоре предпочтительна формула ‘в объеме, разрешенном письмом муниципалитета о разрешении на продажу’; это позволяет избежать споров о процентах в судебной практике и согласовывает график отмены ипотеки с административным механизмом.

Риск регистрации по исправлению (Tashihen Tescil) и инструкция Главного управления земельного кадастра (TKGM)

Критически важный момент практики: согласно инструкции Главного управления земельного кадастра, если сервитут этажа (kat irtifakı) установлен на имя владельца участка и достигнут уровень передачи, предусмотренный договором, независимые секции, причитающиеся подрядчику, могут быть зарегистрированы на имя подрядчика путем исправления (tashihen), без необходимости получения согласия владельца участка.

Критический момент, защищающий землевладельца от этого, заключается в следующем: если в договоре, помимо положений об уровне строительства/производства, содержится «запрет на одностороннюю передачу» или «особое условие, содержащее обязательство по установлению вещного или личного права» (например, положение «передача и уступка не завершаются без установления ипотеки на эти независимые секции»), то администрация и кадастровые управления не могут удовлетворить запрос на исправительную регистрацию. То есть, правильно оформленная ипотека/особое условие также закрывает путь к односторонней регистрации без необходимости согласия.

Споры и прецеденты, возникающие на практике

В делах о снятии обеспечительной ипотеки суд; путем осмотра на месте и экспертной оценки устанавливает физический уровень строительства, проверяет, выполнены ли условия этапов, предусмотренные договором, и снимает только те ипотеки, которые соответствуют фактически выполненному этапу. Выделяющаяся линия судебной практики:

Наиболее частая ошибка на практике — это снятие ипотеки владельцем участка не дожидаясь разрешения на эксплуатацию или оставляя незавершенные/дефектные работы без компенсации; это означает фактическое исчезновение обеспечения.

Одобрение Представительской Группы

Снятие ипотеки на каждом этапе должно быть обусловлено письменным одобрением Представительской Группы, состоящей из владельцев участков. Ипотека с любой независимой секции не может быть снята без документального подтверждения завершения этапа и получения согласия группы; однако по завершении этапа группа не может отказаться от одобрения без уважительной причины. Крайне важно, чтобы это полномочие на одобрение не было передано подрядчику по доверенности, выданной подрядчику.

Часто совершаемые ошибки

• Оставлять ипотеку после передачи/переуступки — передача и ипотека должны быть одновременными; в противном случае возникает незащищенный промежуток.
• Предоставлять подрядчику право отмены (ипотеки) — если полномочия по отмене не ограничены в доверенности, ипотека может быть снята без ожидания этапа.
• Не привязывать последний транш к разрешению на заселение — без условия получения разрешения на заселение гарантия теряет свою функцию.
• Неясно указывать долю/процент — должно быть привязано к критерию разрешения на продажу муниципалитета или к чистому количеству квартир.
• Не устанавливать специальное условие — положение «передача не завершается без установления ипотеки» также устраняет риск односторонней регистрации в результате исправления.

Почему правильное ведение процесса важно в этих договорах?

Правильное установление ипотеки в качестве обеспечения строительства в соответствующем порядке, согласование графика отмены с уровнем строительства и разрешением на продажу муниципалитета, включение в договор специального условия, такого как «передача не завершается без установления ипотеки», и ограничение полномочий по доверенности — это техническая работа. Неправильно оформленная ипотека, хоть и кажется гарантией на бумаге, фактически остается нефункциональной.

В спорах об отмене суд определяет физический уровень с помощью осмотра и эксперта, применяет правило совместного исполнения, предусмотренное статьей 97 Обязательственного кодекса Турции; процесс поворачивается в пользу или против в зависимости от того, как был написан договор.

Юридическая фирма 2M Hukuk, базирующаяся в Тузле, предоставляет юридическую поддержку владельцам земельных участков в районах с интенсивной городской трансформацией, в частности в Тузле, Пендике, Картале, Малтепе, Санджактепе, Султанбейли, Умрание, Аташехире и Ускюдаре на Анатолийской стороне Стамбула, а также в Гебзе, Чайырова и Дарыджа в Коджаэли, в спорах по договорам на строительство в обмен на долю земли и на этаж. Проверка договора, доверенности и схемы обеспечения до подписания предотвращает большую часть споров, которые могут возникнуть впоследствии.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Нормально ли, что подрядчик требует всю свою долю после завершения фундамента?

На практике это часто встречается и юридически возможно. Однако владелец земли должен одновременно с передачей оформить обеспечительную ипотеку на квартиры подрядчика и постепенно снимать ее; в противном случае, если строительство останется незавершенным, он останется без гарантий.

Что произойдет, если передача будет осуществлена без ипотеки?

Подрядчик получает право собственности и может продавать квартиры; если строительство останется незавершенным, владелец земли может лишь подать иск о возмещении ущерба и несет риск неполучения взысканий. Поэтому положение ‘передача не завершается без установления ипотеки’ является критически важным.

Снимается ли вся ипотека после получения разрешения на эксплуатацию (искяна)?

Нет. Согласно Верховному суду, разрешение на эксплуатацию само по себе не является принятием работы; если есть незавершенные и дефектные работы, а также расходы на искян, то в соответствии с правилом одновременного исполнения по статье 97 ТГК (Турецкого Гражданского Кодекса) последняя часть не будет снята до их покрытия.

Могут ли квартиры перейти к подрядчику без моего согласия?

Если право на этаж установлено на владельца земельного участка и достигнут уровень передачи, то корректирующая регистрация возможна в соответствии с инструкцией Главного управления земельного кадастра (TKGM). Однако, если в договоре есть особое условие, например, «передача не будет завершена без установления ипотеки», то администрация и орган регистрации прав не могут произвести эту одностороннюю регистрацию.

Как рассчитывается коэффициент разрешения на продажу?

В соответствии со статьей 6/13 Закона № 6306, Администрация определяет коэффициент завершенности и разрешает продажу в пределах 10% ниже этого коэффициента. Поскольку формулировка допускает двоякое толкование, в договоре следует предпочесть формулу «в объеме, разрешенном в письменном разрешении муниципалитета на продажу».