ملعب أطفال أُنشئ بالقرب جدًا من منزلك، وهو غير موجود في المشروع البلدي المعتمد، يثير مشكلة مخالفة للمشروع المعماري ومشكلة تتعلق بحقوق الجوار الناتجة عن الضوضاء. توجد سبل قانونية يمكنك اللجوء إليها بشكل منفصل أو مجتمع لهذه المشكلتين.

ملعب الأطفال غير المدرج في المشروع المعماري المعتمد هو تدخل مخالف للمشروع في المنطقة المشتركة. لإزالته، يمكن رفع دعوى منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه (محكمة الصلح المدنية)، ولإيقاف الضوضاء، يمكن تقديم طلب تدخل القاضي، وبالتوازي مع ذلك، يمكن استخدام سبل رقابة البلدية/التخطيط العمراني والشكوى الإدارية بموجب لوائح الضوضاء معًا. إذا كان الملعب يستند إلى قرار من مجلس ملاك العقار، فيمكن أيضًا طلب إلغاء القرار.

1. البناء المخالف للمشروع المعماري المعتمد والوضع القانوني لملعب الأطفال

وفقًا لـالمادة 19 من القانون رقم 634 الخاص بملكية الشقق (KMK)، يلتزم مالكو الشقق بالحفاظ بدقة على الوضع المعماري للعقار الرئيسي. إن إنشاء بناء غير متوقع في المشروع (مثل ملعب أطفال، منطقة ألعاب، حضانة، إلخ.) في منطقة مشتركة مخصصة كمساحة خضراء أو لاستخدام آخر في المشروع المعماري المعتمد، يُعدّ، كقاعدة عامة، مخالفة لهذا الالتزام.

يشترط موافقة كتابية بأربعة أخماس (4/5) لإنشاء بناء/منشأة في المنطقة المشتركة

وفقًا للمادة 19/2 من قانون ملكية الشقق (KMK)، لا يجوز لأي مالك شقة أن يقوم بأعمال بناء أو إصلاح أو تركيب في الأماكن المشتركة، أو إجراء تغييرات على الواجهة الخارجية والهيكل المعماري، إلا بموافقة كتابية من أربعة أخماس (4/5) جميع مالكي الشقق. وينطبق نفس هذا الشرط على الأعمال التي تؤدي إلى تغيير في الواجهة الخارجية والهيكل المعماري. وإذا رفعت خطة الإدارة هذه النسبة إلى الإجماع، فيجب الحصول على موافقة جميع المالكين.

ومع ذلك، فإن الحصول على هذه الموافقة ليس كافياً بحد ذاته. ففي الممارسة المستقرة لمحكمة النقض، يجب أن تكون المنشأة المقامة:

غير مخالفة للتشريعات العمرانية والمشروع المعتمد،

وألا تكون ذات طبيعة مزعجة لمالكي الشقق الآخرين، وألا تعيق استخدام الجزء المستقل

كما تُشترط هذه الشروط. ولهذا السبب، فإن دفاع “تم جمع الأغلبية المطلوبة” لا يُلغي بحد ذاته مخالفة التشريعات العمرانية أو بُعد الإزعاج.

قرار إدارة المجمع لا يمكنه تغيير المخطط المعتمد من البلدية

لا يمكن لقرار مجلس مالكي الشقق أو إدارة المجمع تغيير مخطط التخطيط المعتمد من البلدية أو المشروع المعماري المرفق بالترخيص. وكون الهيكل غير الموجود في المشروع قد “تم بقرار الإدارة” لا يجعله متوافقاً مع القانون.

ملاحظة فقهية: تستند المبادئ القانونية في هذه المقالة إلى الممارسة المستقرة لمحكمة النقض بشأن الموضوع. قبل استخدام قرار سابق في دعاوى/عرائض محددة، من الضروري التأكد من القرار ذي الصلة عبر نظام UYAP باستخدام رقم الأساس-القرار والتاريخ. على سبيل المثال، القرارات الصادرة عن الدائرة الخامسة للمحكمة النقض بتاريخ 13.01.2025، برقم أساس 2024/5555 ورقم قرار 2025/367، المتعلقة بإزالة الاستخدام المخالف للمشروع وخطة الإدارة وإعادته إلى حالته السابقة، تدعم هذا المبدأ.

2. تقييم تلوث الضوضاء في إطار قانون الجوار

تُقيّم مشاكل الضوضاء التي تحدث في الموقع/المجمع السكني في إطار الالتزام “بعدم إزعاج بعضنا البعض” وفقًا لـ المادة 18 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK). يلتزم مالكو الوحدات المستقلة (والمستأجرون)، عند استخدام أقسامهم المستقلة والأماكن المشتركة، بالامتثال لقواعد النزاهة وعدم إزعاج جيرانهم. ويشكل مخالفة هذا الالتزام أساسًا لطلب منع التدخل .

ليس كل صوت “ضوضاء قانونية”

في تطبيق محكمة النقض، يحدد معيار الإزعاج بمعايير موضوعية ؛ ولا يُكتفى بشهادة الشهود فقط، وعند الضرورة، يتم الاستعانة بخبير/إجراء قياسات. ويُشترط أن يكون الصوت مستمرًا، وأن يتجاوز عتبة معينة وحدود التحمل. بينما تُقبل أصوات لعب الأطفال العادية ضمن حدود التسامح، فإن الضوضاء المفرطة والمستمرة سبب للتدخل/الاعتراض.

المحكمة قد تأمر بتدابير فنية بدلًا من الحظر

ترى محكمة النقض أن الحظر العام والمجرد لـ “عدم إحداث ضوضاء” غير قابل للتطبيق. بدلاً من ذلك، إذا تجاوزت الضوضاء حدود التحمل، يمكن الحكم باتخاذ تدابير عزل الصوت / تقليل الضوضاء (مثل العزل، مسافة عازلة، تنظيم ساعات الاستخدام، إلخ). فيما يتعلق بضوضاء المباني والبيئة، تؤخذ أحكام “لائحة حماية المباني من الضوضاء” و “لائحة تقييم وإدارة الضوضاء البيئية” أيضًا كأساس للتقييم.

3. الإجراءات القانونية التي يمكن اتباعها وجهات التقديم

أ) محكمة الصلح المدنية – منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه

تُنظر الدعاوى المتعلقة بالاستخدام المخالف للمشروع للمساحة المشتركة وطلب منع التدخل في محكمة الصلح المدنية بمكان وجود العقار، وفقًا للمادة 1 الإضافية من قانون ملكية الطوابق (KMK). يمكن لمالك الشقة دائمًا المطالبة بإعادة البناء المخالف للمشروع المعماري المعتمد إلى حالته الأصلية. تقوم المحكمة، بعد الحصول على سجل الملكية، وخطة الإدارة، والمشروع المعماري، وتطبيقها في الموقع (المعاينة – الخبرة)، بتحديد المخالفة ومدى الإزعاج.

ب) إلغاء قرار مجلس مالكي الشقق (قانون ملكية الطوابق، المادة 33)

إذا كان موقف السيارات يستند إلى قرار من مجلس مالكي الشقق؛ فيمكن طلب إلغاء القرار وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، على أساس أنه مخالف للقانون، أو لخطة الإدارة، أو لمبدأ النزاهة. يمكن لكل مالك شقة رفع هذه الدعوى بمفرده؛ والمحكمة المختصة والمخولة هي أيضًا محكمة الصلح المدنية في مكان وجود العقار الرئيسي.

ج) البلدية والإجراءات الإدارية (قانون التخطيط العمراني)

تعتبر المباني التي لا تظهر في رخصة البناء والمشروع المعماري الملحق بها، بناءً غير مرخص به/مخالفًا للمشروع، وذلك وفقًا للمادة 32 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194. يمكن تقديم طلب للبلدية المعنية لتحديد المبنى، وختمه/هدمه، وتطبيق غرامة إدارية وفقًا للمادة 42. في حال عدم اتخاذ البلدية للإجراءات، يتم اللجوء إلى القضاء الإداري.

د) شكوى الضوضاء الإدارية

للتلوث الضوضائي البيئي القابل للقياس، يمكن تقديم شكوى إلى شرطة البلدية (الزابطة)، وقوات الأمن، ومديرية البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ بالولاية؛ ومن حيث الإخلال بالسلام والهدوء، من الممكن طلب غرامة إدارية ضمن نطاق المادة 36 من قانون المخالفات. يمكن اتباع هذا المسار بالتوازي مع الإجراءات القضائية وينتج أدلة (محضر، قياس).

الخلاصة والتوصية

حديقة الأطفال الواقعة بالقرب جدًا من منزلك والتي لا تقع ضمن المشروع المعتمد من البلدية، تشكل مخالفة للمشروع المعماري. لإزالة هذا الهيكل (إعادته إلى حالته الأصلية) ومنع الضوضاء (منع التدخل)، يمكنك التقدم إلى محكمة الصلح المدنية؛ وبشكل موازٍ، يمكنك طلب بدء إجراءات لدى البلدية بموجب قانون العمران. عدم الالتزام بقاعدة الساعات التي وضعتها إدارة المجمع والضوضاء المستمرة، يخول الحق في طلب تدخل القاضي بموجب المادة 18 من قانون الملكية العقارية. الطريقة الأكثر سلامة هي جمع سند الملكية – خطة الإدارة – المشروع المعتمد – مراسلات البلدية بالإضافة إلى أدلة الضوضاء (محاضر، قياسات، شهود) بمساعدة محامٍ قبل رفع الدعوى.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

نزاعات المساحات المشتركة المخالفة للمشروع؛ هي مجال فني يتطلب التقييم المشترك للعلاقة بين المشروع المعماري وخطة الإدارة وتشريعات العمران، والتمييز بين موافقة 4/5 والإجماع، وقياس الخبراء الموضوعي للضوضاء. قد يؤدي اختيار المحكمة الخاطئة، أو نقص الأدلة، أو فوات المواعيد القضائية الحاسمة، إلى رفض الدعوى من أساسها.

مكتب 2M Hukuk للمحاماة، في الجانب الأناضولي من إسطنبول (توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه) وممر كوجايلي (جبزي، داريجا، تشاييروفا)، يقدم الدعم القانوني لعملائه في مجالات قانون الملكية العقارية والتحول الحضري؛ بما في ذلك منع التدخل، والإعادة إلى الحالة الأصلية، وإلغاء قرارات المجالس، وإدارة عمليات العمران. محامٍ متخصص في الملكية العقارية في توزلا أو محامٍ عقاري في جبزي، يقوم بإدارة العملية بأمان من خلال تحديد الاستراتيجية الصحيحة منذ البداية.

للحصول على معلومات مفصلة وموعد: 2mhukuk.com/iletisim

الأسئلة المتكررة (FAQ)

ما هي المحكمة التي يجب اللجوء إليها بخصوص ملعب الأطفال غير الموجود في المشروع؟

تُقام دعاوى منع التدخل المخالف للمشروع في المساحة المشتركة وإعادتها إلى حالتها السابقة في محكمة الصلح المدنية بالمكان الذي يقع فيه العقار، وفقًا للمادة الإضافية الأولى من قانون الملكية المشتركة (KMK). هل يمكن لإدارة الموقع بناء الملعب إذا اتخذت قرارًا بذلك؟

لا يمكن لقرار الإدارة أن يغير مخطط التطوير المعتمد من البلدية والمشروع المعماري الملحق بالترخيص. بالإضافة إلى ذلك، كقاعدة عامة، يتطلب إنشاء مبنى/منشأة في المنطقة المشتركة موافقة خطية من 4/5 أصحاب العقارات (أو الإجماع إذا نصت خطة الإدارة على ذلك)؛ وحتى مع وجود هذه الموافقة، يتم تقييم مخالفة تشريعات التخطيط العمراني ومدى الإزعاج بشكل منفصل. هل يعتبر صوت لعب الأطفال ضجيجًا أيضًا؟

تعتبر أصوات لعب الأطفال العادية ضمن حدود التسامح المقبولة. لكي يعتبر الضجيج سببًا للتدخل القانوني، يجب أن يكون مستمرًا، ويتجاوز حدود التحمل وعتبات القياس المنصوص عليها في اللوائح؛ وهذا ما يحدده عادةً قياس الخبير. هل يمكن للمحكمة إزالة الملعب بالكامل، أم أنها تطلب فقط اتخاذ إجراءات وقائية؟

إذا تم الكشف عن مخالفة للمشروع، يمكن اتخاذ قرار بالإعادة إلى الوضع السابق (الإزالة). أما فيما يتعلق بالضجيج، فيمكن للمحكمة أن تحكم بإجراءات فنية مثل عزل الصوت، أو مسافة عازلة، أو تنظيم ساعات الاستخدام، بدلاً من الحظر المجرد. يحدد فحص الخبير أيهما سيتم تطبيقه في الحالة المحددة. ما الفرق بين اللجوء إلى البلدية ورفع دعوى قضائية؟

تعتبر عملية البلدية/التخطيط العمراني ذات طبيعة إدارية وتوفر هدم المنشآت غير المرخصة وغرامات إدارية؛ في حين أن دعوى الصلح المدنية (Sulh Hukuk) تؤدي إلى منع التدخل والإعادة إلى الحالة السابقة ضمن نطاق القانون الخاص. يمكن السير في المسارين بالتوازي ويدعم أحدهما الآخر.

تحذير التحقق من UYAP: إن اللوائح القانونية والمبادئ المتعلقة بممارسات محكمة النقض الواردة في هذا المحتوى هي لأغراض إعلامية ولا تشكل رأيًا قانونيًا أو علاقة توكيل. القرارات السابقة التي سيتم تطبيقها على الحالة المعينة يجب التحقق من حداثتها ودقتها بالتأكيد عبر UYAP / مصادر السوابق القضائية الرسمية. يجب تقييم كل نزاع ضمن ظروفه الخاصة.

المقال ذو الصلة: هل يمكن إجراء تغييرات في المناطق المشتركة للمبنى؟  ·  التشريعات الرسمية: mevzuat.gov.tr (القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات العقارية، القانون رقم 3194 بشأن التخطيط العمراني).