1. Nature Juridique et Régime de Résiliation des Contrats de Construction en Échange de Quotes-parts Foncières

Comme il est constamment souligné dans les décisions de la Cour de cassation et des tribunaux d’appel régionaux, les contrats de construction en échange de quotes-parts foncières sont des actes de nature mixte (à double type) qui contiennent à la fois des éléments de « contrat d’entreprise » et de « promesse de vente immobilière » (transfert de la quote-part foncière). Étant donné que ces contrats impliquent également le transfert de la part au cadastre, ils sont soumis à la forme officielle conformément aux articles 706 du Code civil turc, 237 du Code des obligations turc, 60 de la Loi sur le notariat et 26 de la Loi sur le cadastre. En raison de ces caractéristiques juridiques, la résiliation des contrats de construction en échange de quotes-parts foncières par une déclaration unilatérale de volonté et la réception de cette déclaration par l’autre partie n’est, en principe, pas possible.

2. Invalidité du Droit de Résiliation Unilatérale

Dans les arrêts de la Cour de cassation, il est stipulé que même si le texte du contrat accorde aux parties le droit de résiliation unilatérale, de telles dispositions ne produisent pas directement d’effets dans le cadre des règles générales du droit. Par exemple, dans les arrêts de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation (2021/5389 E., 2022/5019 K.) et de la 27e Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Ankara (2024/52 E., 2024/274 K.), il a été affirmé que même si le contrat contient des clauses accordant à la coopérative ou au propriétaire foncier le droit de résiliation unilatérale, ces clauses ne suffisent pas à mettre fin au contrat par une déclaration de volonté unilatérale, et que la résiliation n’est possible que par une décision de justice ou par la convergence des volontés.

3. Conditions de Résiliation du Contrat 

Les contrats de construction en contrepartie d’une quote-part de terrain ne peuvent être résiliés que de deux manières :

Convergence des Volontés des Parties Concernant la Résiliation (Ikale) : Si les parties conviennent mutuellement de mettre fin au contrat, celui-ci est considéré comme résilié. La Cour de cassation considère l’acceptation de cette résiliation par l’entrepreneur après notification de la résiliation par le propriétaire du terrain, ou la signature par le propriétaire du terrain d’un nouveau contrat avec un autre entrepreneur, comme une « convergence des volontés ».

Décision de Justice (Décision du Juge) : Si l’une des parties s’oppose à la volonté de résiliation ou n’accepte pas la résiliation, la partie souhaitant se retirer du contrat doit impérativement intenter une action en justice pour « résiliation du contrat » et le juge doit rendre une décision de résiliation. Le juge rend une décision après avoir examiné si la partie demandant la résiliation est fondée ; à défaut, une notification de résiliation unilatérale ne produit pas d’effets juridiques et le contrat reste en vigueur.

4. Conséquences Juridiques de la Notification de Résiliation Unilatérale 

Selon la jurisprudence établie de la 23e Chambre Civile et de la 15e Chambre Civile de la Cour de Cassation, les sommations notariées envoyées ou les notifications de résiliation unilatérales sans l’accord de la partie adverse « ne produisent pas d’effet juridique ». Même si une telle notification a été faite, le contrat reste valide jusqu’à ce qu’une décision de résiliation soit rendue par le tribunal ou que les parties s’accordent sur la résiliation. Tant que le contrat est en vigueur, l’obligation des parties d’exécuter leurs prestations (réalisation de la construction, paiement de l’indemnité de loyer, etc.) se poursuit.

5. Cas Exceptionnels et Différences d’Application 

Dans certaines décisions (par exemple, Cour de Cassation 6e Ch. Civ. 2024/71 E., 2025/857 K.), il a été souligné que dans les cas où les conditions de résiliation sont remplies avec des rapports d’experts et des preuves concrètes, et où le propriétaire du terrain a résilié le contrat pour des raisons légitimes, le tribunal devait constater cette légitimité et prononcer la résiliation. De plus, il est indiqué que lorsque le niveau physique de la construction est de 90% ou plus, la résiliation produira un effet « prospectif », tandis que dans les cas inférieurs à ce pourcentage, il s’agira d’une résiliation « rétroactive » (résolution).

En conclusion ; même si les parties se voient accorder le pouvoir de résiliation unilatérale par le contrat dans les contrats de construction en contrepartie d’une part de terrain, ce pouvoir ne produit pas d’effet de lui-même en cas d’opposition de la partie adverse. Pour la résiliation du contrat, il est nécessaire que les parties soient en parfait accord de volonté sur ce point, ou qu’il existe une décision de résiliation définitive rendue par un tribunal est obligatoire.

Foire aux questions

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?

Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.

Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?

Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Pourquoi devriez-vous obtenir le soutien d’un avocat expert dans les contrats de construction en échange de parts de terrain ?

Les contrats de construction en échange de parts de terrain sont des contrats de nature complexe incluant un contrat d’entreprise, une promesse de vente immobilière, le transfert de titre de propriété, des droits réels et une valeur économique élevée. Des erreurs juridiques commises dans ces contrats peuvent entraîner des dommages difficiles à réparer.

C’est pourquoi il est d’une grande importance que le processus soit géré par un avocat expert.

1. Une procédure de résiliation incorrecte ne met pas fin au contrat

Une notification de résiliation unilatérale n’entraîne souvent pas de conséquences juridiques. En raison d’une méthode de résiliation incorrecte, le contrat peut rester en vigueur et les parties peuvent être confrontées à une lourde responsabilité en matière d’indemnisation.

2. Comporte des risques de transfert de titre de propriété et de droits réels

Le transfert de parts de terrain, les registres fonciers et la protection des droits sur l’immeuble nécessitent des connaissances juridiques techniques. Une opération incorrecte peut entraîner des conséquences allant jusqu’à la perte de propriété.

3. La détermination de la réunion des conditions de résiliation nécessite une expertise technique

Le niveau physique de la construction, la non-conformité au contrat, l’état de défaut et le taux de faute nécessitent une expertise et une évaluation juridique.

4. Il existe des risques d’indemnisation élevée et de perte de loyer

Les dommages pouvant survenir après la résiliation, les demandes d’indemnisation de loyer, l’augmentation de valeur et les demandes d’enrichissement sans cause nécessitent une stratégie juridique professionnelle.

5. Le processus judiciaire doit être mené de manière stratégique

Dans les affaires de résiliation, la nature de la demande, la présentation des preuves et la qualification juridique influencent directement l’issue du procès.

Cabinet d’Avocats 2M Hukuk

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, basé à Istanbul, offre des services de conseil juridique et de représentation en justice, notamment dans la région de Tuzla, Pendik, Kartal et Gebze, pour les résiliations de contrats de construction en échange de quote-part de terrain, les violations de contrats, la responsabilité de l’entrepreneur et les litiges immobiliers. Opérant sur la rive asiatique d’Istanbul et sur l’axe Kocaeli-Gebze, notre bureau fournit à ses clients des solutions juridiques stratégiques dans les litiges relatifs aux contrats de construction en échange de quote-part de terrain.

La conduite du processus avec la bonne stratégie juridique revêt une grande importance dans les violations de contrat, les processus de résiliation, les problèmes de transfert de titre de propriété et les demandes d’indemnisation survenant entre les propriétaires fonciers et les entrepreneurs. Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk vise à prévenir la perte de droits et à résoudre efficacement les litiges en offrant un soutien juridique professionnel à toutes les étapes, de la rédaction du contrat au processus de résiliation, et de la phase de litige au recouvrement des droits.