1. الطبيعة القانونية لعقود الإنشاءات مقابل حصة الأرض ونظام فسخها 

كما تم التأكيد عليه باستمرار في قرارات محكمة النقض والمحاكم الإدارية الإقليمية، فإن عقود الإنشاءات مقابل حصة الأرض هي عقود ذات طبيعة مختلطة (من نوعين) تتضمن في طياتها عناصر كل من “عقد المقاولة” و”وعد ببيع عقار” (نقل حصة الأرض). وبما أن هذه العقود تتضمن أيضًا نقل الحصة في السجل العقاري، فإنها تخضع للشكل الرسمي وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 60 من قانون الكاتب العدل، والمادة 26 من قانون السجل العقاري. وبناءً على هذه الخصائص القانونية، ليس من الممكن، كقاعدة عامة، إنهاء عقود الإنشاءات مقابل حصة الأرض بمجرد إعلان إرادة من طرف واحد ووصول هذا الإعلان إلى الطرف الآخر.

2. بطلان حق الفسخ من جانب واحد 

تُشير قرارات محكمة النقض إلى أنه حتى لو تم منح الأطراف حق الفسخ من جانب واحد في نص العقد، فإن هذه الأحكام لا تنتج آثاراً مباشرة في إطار القواعد القانونية العامة. على سبيل المثال، في قرارات الدائرة السادسة المدنية بمحكمة النقض (رقم 2021/5389 أساس، 2022/5019 قرار) والدائرة السابعة والعشرين المدنية بمحكمة الاستئناف الإقليمية بأنقرة (رقم 2024/52 أساس، 2024/274 قرار)، تم التأكيد على أنه حتى لو كانت هناك بنود في العقد تمنح التعاونية أو مالك الأرض حق الفسخ من جانب واحد، فإن هذه البنود لا تكفي لإنهاء العقد بإعلان إرادة منفردة، وأن الفسخ لا يكون ممكناً إلا بقرار من المحكمة أو باتفاق الإرادات.

3. شروط إنهاء العقد 

يمكن إنهاء عقود البناء مقابل حصة الأرض بطريقتين فقط:

اتحاد إرادات الأطراف بشأن الفسخ (الإقالة): في حال اتفق الأطراف بشكل متبادل على إنهاء العقد، يُعتبر العقد مفسوخاً. تعتبر محكمة النقض قبول المقاول للفسخ بعد إعلان مالك الأرض فسخ العقد، أو توقيع مالك الأرض عقداً جديداً مع مقاول آخر، بمثابة “اتحاد للإرادات”.

قرار المحكمة (قرار القاضي): إذا اعترض أحد الأطراف على إرادة الفسخ أو لم يقبله، فإنه يتعين على الطرف الذي يرغب في التراجع عن العقد أن يرفع دعوى “فسخ العقد” في المحكمة، ويجب على القاضي أن يصدر قراراً بالفسخ. ينظر القاضي فيما إذا كان الطرف الذي يطلب الفسخ محقاً أم لا، ويصدر قراراً؛ وإلا فإن إخطار الفسخ من جانب واحد لا ينتج عنه أي أثر قانوني، ويظل العقد سارياً.

4. الآثار القانونية لإخطار الفسخ من جانب واحد 

وفقاً للاجتهادات القضائية المستقرة للدائرة 23 والـ 15 للمحاكم المدنية العليا، فإن إشعارات الكاتب العدل المرسلة دون موافقة الطرف الآخر أو إخطارات الإنهاء من جانب واحد “لا تنتج آثاراً قانونية”. حتى لو تم إصدار مثل هذا الإخطار، يظل العقد ساري المفعول حتى يصدر قرار بالفسخ من المحكمة أو يتفق الطرفان على الفسخ. وطالما بقي العقد قائماً، يستمر التزام الأطراف بأداء التزاماتهم (مثل إنشاء المبنى، دفع تعويض الإيجار، إلخ).

5. الحالات الاستثنائية واختلافات التطبيق 

في بعض القرارات (على سبيل المثال، المحكمة العليا الدائرة السادسة 2024/71 E.، 2025/857 K.)، تم التأكيد على أنه في الحالات التي تستوفي فيها شروط الفسخ بتقارير الخبراء والأدلة الملموسة، وقيام مالك الأرض بفسخ العقد لأسباب مبررة، يجب على المحكمة تحديد هذا الحق والحكم بالفسخ. علاوة على ذلك، يُذكر أنه في الحالات التي يكون فيها المستوى الفعلي للبناء 90% فما فوق، فإن الفسخ سيكون “بأثر مستقبلي”، بينما في الحالات التي تقل عن هذه النسبة، سيكون الفسخ “بأثر رجعي” (إلغاء).

خلاصة القول؛ حتى لو مُنح الأطراف في عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض صلاحية الإنهاء من جانب واحد بموجب العقد، فإن هذه الصلاحية لا تنتج أثراً تلقائياً في حالة اعتراض الطرف الآخر. لفسخ العقد، من الضروري إما أن يكون هناك توافق كامل في إرادة الأطراف بشأن ذلك أو وجود قرار فسخ نهائي صادر عن المحكمة.

الأسئلة المتكررة

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?

Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.

Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?

Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

لماذا يجب الحصول على دعم محامٍ متخصص في عقود الإنشاء مقابل حصة الأرض؟

عقود الإنشاء مقابل حصة الأرض؛ هي عقود ذات طبيعة مختلطة تتضمن عقد عمل، ووعد بالبيع العقاري، ونقل ملكية، وحقوق عينية، وقيمة اقتصادية عالية. الأخطاء القانونية التي قد تحدث في هذه العقود يمكن أن تؤدي إلى أضرار يصعب تعويضها.

لذلك، فإن إدارة العملية من قبل محامٍ متخصص تحظى بأهمية كبيرة.

1. إجراء الفسخ الخاطئ لا ينهي العقد

إشعار الفسخ من جانب واحد غالبًا لا ينتج عنه آثار قانونية. بسبب طريقة الفسخ الخاطئة، قد يظل العقد ساري المفعول، وقد تواجه الأطراف مسؤولية تعويضات جسيمة.

2. ينطوي على مخاطر نقل الملكية والحقوق العينية

يتطلب نقل حصة الأرض، وسجلات السجل العقاري، وحماية الحقوق على العقار معرفة قانونية فنية. قد تؤدي الإجراءات الخاطئة إلى نتائج تصل إلى فقدان الملكية.

3. يتطلب التحقق مما إذا كانت شروط الفسخ قد تحققت فحصًا فنيًا

يتطلب المستوى المادي للإنشاء، ومخالفة العقد، وحالة التخلف عن السداد، ونسبة العيب فحصًا من قبل خبير وتقييمًا قانونيًا.

4. توجد مخاطر تعويضات عالية وفقدان الإيجار

تتطلب المطالبات بالضرر الذي قد ينشأ بعد الفسخ، وتعويض الإيجار، وزيادة القيمة، والإثراء بلا سبب، استراتيجية قانونية احترافية.

5. يجب إدارة العملية القضائية بشكل استراتيجي

في دعاوى الفسخ، يؤثر نوع الطلب وتقديم الأدلة والتكييف القانوني بشكل مباشر على نتيجة الدعوى.

مكتب 2M للمحاماة

مكتب 2M للمحاماة؛ يقدم خدمات الاستشارات القانونية وتمثيل الدعاوى، ومقره إسطنبول، لا سيما في منطقة توزلا، بنديك، كارتال وغبزه، في دعاوى فسخ عقود البناء مقابل حصة الأرض، ومخالفة العقد، ومسؤولية المقاول، والنزاعات المتعلقة بالعقارات. يوفر مكتبنا، الذي يعمل في الجانب الأناضولي من إسطنبول وخط كوجالي-غبزه، حلولاً قانونية استراتيجية لعملائه في النزاعات المتعلقة بعقود البناء مقابل حصة الأرض.

في حالات انتهاكات العقود التي تنشأ بين مالكي الأراضي والمقاولين، وعمليات الفسخ، ومشاكل نقل ملكية العقارات، ومطالبات التعويض، فإن إدارة العملية باستراتيجية قانونية صحيحة تكتسب أهمية كبيرة. يهدف مكتب 2M للمحاماة إلى منع فقدان الحقوق وحل النزاعات بفعالية من خلال تقديم دعم قانوني احترافي في جميع المراحل، بدءًا من إعداد العقد وحتى عملية الفسخ، ومن مرحلة الدعوى القضائية وحتى تحصيل الحقوق.