1. Правовая природа и режим расторжения договоров строительного подряда в обмен на долю земельного участка 

Как последовательно подчеркивается в решениях Верховного апелляционного суда и региональных судов, договоры строительного подряда в обмен на долю земельного участка являются смешанными (двойными) договорами, включающими в себя как элементы «договора подряда», так и «обещания продажи недвижимости» (передача доли земельного участка). Поскольку эти договоры также предусматривают передачу доли в земельном реестре, они должны быть оформлены в официальной форме в соответствии со статьями 706 Гражданского кодекса Турции, 237 Обязательственного кодекса Турции, 60 Закона о нотариате и 26 Закона о земельном реестре. В силу этих правовых особенностей, расторжение договоров строительного подряда в обмен на долю земельного участка посредством одностороннего заявления воли и доведения этого заявления до другой стороны, как правило, невозможно.

2. Недействительность права на одностороннее расторжение договора 

В решениях Кассационного суда указывается, что даже если в тексте договора сторонам предоставлено право на одностороннее расторжение, такие положения не влекут прямых последствий в рамках общих норм права. Например, в решениях 6-й Гражданской коллегии Кассационного суда (2021/5389 Э., 2022/5019 К.) и 27-й Гражданской коллегии Апелляционного суда Анкары (2024/52 Э., 2024/274 К.) указывалось, что даже если в договоре есть положения, предоставляющие кооперативу или собственнику земли право на одностороннее расторжение, эти положения не достаточны для прекращения договора односторонним волеизъявлением; расторжение возможно только по решению суда или по взаимному согласию сторон.

3. Условия прекращения договора

Договоры подряда на строительство в обмен на долю земли могут быть прекращены только двумя способами:

Согласие сторон на расторжение (Икале): В случае, если стороны взаимно договорились о прекращении договора, договор считается расторгнутым. Кассационный суд признает «согласием волеизъявлений» ситуацию, когда после уведомления собственника земли о расторжении договора подрядчик также принимает это расторжение, или когда собственник земли заключает новый договор с другим подрядчиком.

Судебное решение (Решение судьи): Если одна из сторон возражает против намерения расторгнуть договор или не принимает расторжение, сторона, желающая выйти из договора, должна обязательно подать иск в суд о «расторжении договора», и судья должен вынести решение о расторжении. Судья принимает решение, рассмотрев, обоснованно ли требование стороны, желающей расторжения; в противном случае одностороннее уведомление о расторжении не влечет юридических последствий, и договор остается в силе.

4. Юридические последствия одностороннего уведомления о расторжении

Согласно установившейся судебной практике 23-й и 15-й палат Верховного суда, нотариальные предупреждения или односторонние уведомления о расторжении, отправленные без согласия другой стороны, «не имеют юридических последствий». Даже если такое уведомление было сделано, до принятия судом решения о расторжении или до достижения сторонами согласия о расторжении договор сохраняет свою силу. Пока договор действует, обязанность сторон по выполнению своих обязательств (строительство, выплата компенсации за аренду и т.д.) сохраняется.

5. Исключительные Обстоятельства и Различия в Применении 

В некоторых решениях (например, 6-й Гражданской палаты Верховного суда № 2024/71 Э., 2025/857 К.) было подчеркнуто, что в случаях, когда условия для расторжения были выполнены на основании экспертных заключений и конкретных доказательств, и владелец земли расторг договор по уважительным причинам, суд должен установить обоснованность таких действий и вынести решение о расторжении. Кроме того, указывается, что в случаях, когда физический уровень строительства составляет 90% и более, расторжение будет иметь «действие на будущее», тогда как в случаях ниже этого процента речь пойдет о «ретроактивном» (обратном) расторжении.

В заключение; даже если сторонам в договорах строительного подряда в обмен на долю земли было предоставлено право одностороннего расторжения, это право не влечет за собой автоматических последствий в случае возражения другой стороны. Для расторжения договора необходимо либо полное согласие сторон по этому вопросу, либо наличие окончательного решения суда о расторжении, что является обязательным.

Часто задаваемые вопросы

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?

Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.

Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?

Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Почему следует заручиться поддержкой опытного юриста в договорах строительного подряда в обмен на долю земли?

Договоры строительного подряда в обмен на долю земли – это смешанные договоры, включающие договор подряда, обещание продажи недвижимости, передачу правоустанавливающих документов, вещные права и высокую экономическую стоимость. Юридические ошибки, допущенные в этих договорах, могут привести к трудновозместимым убыткам.

Поэтому ведение процесса опытным юристом имеет большое значение.

1. Неправильная процедура расторжения не прекращает договор

Уведомление об одностороннем расторжении часто не влечет юридических последствий. Из-за неправильного метода расторжения договор может остаться в силе, и стороны могут столкнуться с серьезной ответственностью по возмещению ущерба.

2. Содержит риски передачи правоустанавливающих документов и вещных прав

Передача доли земли, защита записей в реестре прав на недвижимость и прав на недвижимое имущество требуют технических юридических знаний. Неправильные действия могут привести к таким последствиям, как потеря собственности.

3. Требуется техническая экспертиза для определения наличия условий расторжения

Физический уровень строительства, нарушение договора, состояние просрочки и степень вины требуют экспертной оценки и юридического анализа.

4. Существуют риски высоких компенсаций и потери арендной платы

Требования о возмещении ущерба, компенсации арендной платы, увеличении стоимости и неосновательном обогащении, которые могут возникнуть после расторжения, требуют профессиональной юридической стратегии.

5. Судебный процесс должен быть стратегически управляемым

Вид требования, представление доказательств и юридическая квалификация в делах о расторжении договора напрямую влияют на исход дела.

2М Юридическая Фирма

Юридическая фирма «2М Hukuk Avukatlık Bürosu», базирующаяся в Стамбуле, оказывает услуги юридического консультирования и представительства в судах, в частности, в регионе Тузла, Пендик, Картал и Гебзе, по вопросам расторжения договоров строительного подряда с долей земли, нарушения договоров, ответственности подрядчика и споров, связанных с недвижимостью. Наш офис, работающий на линии Стамбул-Анатолийская сторона и Коджаэли–Гебзе, предоставляет клиентам стратегические юридические решения в спорах, касающихся договоров строительного подряда с долей земли.

В случаях нарушений договора, процессов расторжения, проблем с передачей титула и требований о компенсации, возникающих между владельцами земельных участков и подрядчиками, чрезвычайно важно правильно применять юридическую стратегию. Юридическая фирма «2М Hukuk Avukatlık Bürosu» стремится предотвратить потерю прав и эффективно разрешить споры, предоставляя профессиональную юридическую поддержку на всех этапах: от подготовки договора до процесса расторжения, от стадии судебного разбирательства до взыскания прав.