Introduction

Cette étude a été préparée en examinant les réponses d’analyse des décisions de justice présentées dans le but de trouver une réponse à la question « Un appartement vide paie-t-il des charges ? ». Les examens révèlent dans quelle mesure l’obligation des propriétaires d’étages et des membres de coopératives de participer aux dépenses communes (charges) est affectée par l’utilisation effective ou non de la section indépendante qu’ils possèdent. L’étude aborde la règle générale, ses fondements juridiques et les situations exceptionnelles mentionnées dans les décisions de justice.Principales Conclusions

Une analyse holistique des décisions de justice révèle clairement que, dans les immeubles soumis à la loi sur la copropriété (KMK), le fait qu’une partie indépendante soit vide, inutilisée ou non louée ne dispense pas, en principe, le copropriétaire de son obligation de payer les charges. La jurisprudence a adopté le principe selon lequel le droit de propriété est à la base de cette obligation et que l’utilisation effective n’est pas une condition première.

L’une des déclarations les plus claires à ce sujet se trouve dans la décision de la 8e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 08.02.2021, sous les numéros E. 2018/10093 et K. 2021/971. Dans la décision, il a été constaté, en référence à la conclusion de la cour, que : « …conformément aux articles 20 et 22 de la loi sur la copropriété (KMK), les charges doivent être payées par les copropriétaires même si l’unité n’est pas occupée, qu’il ne peut être question de souscrire à un contrat ou un engagement supplémentaire pour cela, étant donné que le propriétaire de la section indépendante a lui-même l’obligation de payer… »

De même, dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 06.05.2013, sous les numéros E. 2013/5135 et K. 2013/7587, il a été jugé erroné que la cour de première instance ait rejeté l’affaire au motif que les appartements « étaient laissés vides, inutilisés ou non loués ». La Cour de cassation a souligné que ces motifs n’annulaient pas l’obligation de payer les charges, et que la participation aux dépenses communes est obligatoire tant que la propriété subsiste. De plus, dans le rapport d’expertise joint à la décision de la 45e Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul, sous les numéros E. 2025/7 et K. 2025/458, la constatation selon laquelle « les charges étaient payées par le co-propriétaire défendeur… parce que les magasins n’étaient pas loués » est un reflet de l’application de cette règle générale.

Examen et Évaluation

Lors de l’examen des décisions de justice, il est constaté que la base fondamentale de l’obligation de payer les charges de copropriété est l’article 20 de la loi sur la copropriété. Selon cet article, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges communes de l’immeuble principal au prorata de leurs parts foncières, à moins qu’il n’y ait un accord différent entre eux. La loi n’exige pas la condition d’une « jouissance effective de la partie privative » pour cette obligation. Par conséquent, le fait que l’appartement soit vacant repose sur le principe que le propriétaire bénéficie indirectement des parties communes et des installations (sécurité, nettoyage, entretien des ascenseurs, aménagement paysager, etc.) et que la pérennité de ces services préserve la valeur de la propriété.

Cependant, les décisions de justice indiquent également l’existence de certaines situations exceptionnelles et d’évaluations différentes :

Plan de gestion et exceptions contractuelles : Les copropriétaires peuvent introduire des dispositions différentes concernant l’obligation de payer les charges, soit dans le règlement de copropriété, qui a valeur de constitution pour l’immeuble principal, soit par des accords qu’ils concluent entre eux. Dans la décision de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, numérotée 2010/3847 E., 2010/8139 K., la situation où une clause du règlement de copropriété stipule que certaines parties privatives « ne participeront pas à toutes sortes de dépenses » a été discutée. Cela démontre que le règlement de copropriété peut prévoir une exemption de charges.

Situations spécifiques dans les coopératives : Dans les structures coopératives, le montant et les conditions des charges peuvent être déterminés par les décisions de l’assemblée générale. Dans la décision de la 23e Chambre civile de la Cour de cassation, numérotée 2015/1298 E., 2015/2876 K., il est constaté que l’assemblée générale a décidé de percevoir des charges de montants différents entre les « occupants et propriétaires » et les « non-occupants n’ayant pas d’appartement ». Cette situation révèle que dans les coopératives, l’obligation de payer les charges peut être différenciée selon des critères tels que l’utilisation effective ou l’attribution d’un appartement.

Non-livraison de l’unité indépendante : Dans les cas où l’entrepreneur, malgré l’achèvement de la construction, n’a pas livré l’appartement au propriétaire du terrain ou à l’acheteur, il est admis que l’entrepreneur puisse être tenu responsable des charges communes générées jusqu’à la livraison effective. La décision n° 2013/1518 E., 2013/3536 K. de la 23e Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué qu’en cas de non-livraison des appartements, la responsabilité des charges peut incomber non pas au propriétaire, mais à l’entrepreneur qui détient la possession réelle et n’a pas rempli son obligation de livraison.

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires existantes, la réponse à la question « Un appartement vide paie-t-il les charges ? » est, en règle générale, « oui, il les paie ». L’obligation de payer les charges repose sur le statut de copropriétaire, et non sur l’utilisation effective de l’unité indépendante. Conformément à l’article 20 de la loi sur la copropriété, le propriétaire est tenu de participer aux charges communes, même si son appartement est vide.

Cependant, cette règle générale n’est pas absolue ;

L’existence d’une disposition contraire dans le règlement de copropriété de l’immeuble principal,

L’adoption d’une décision différente concernant les charges en fonction de l’occupation lors de l’assemblée générale de la coopérative,

La non-livraison de l’unité indépendante par l’entrepreneur,

dans de tels cas, il est entendu que la responsabilité des charges peut varier ou incomber à une autre personne. Par conséquent, dans chaque cas concret, le règlement de copropriété, les décisions de l’assemblée générale de la coopérative et les relations contractuelles entre les parties doivent être examinés attentivement en premier lieu. Une suggestion d’article.

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En particulier, les litiges concernant la contestation des dettes de charges, les poursuites d’exécution, l’annulation des décisions d’assemblée générale de coopérative ou les dispositions du règlement de copropriété, peuvent entraîner une perte de droits pour les propriétaires en cas d’erreurs de procédure. C’est pourquoi, dans les litiges de gestion de résidence et de charges observés dans les régions d’Istanbul telles que Tuzistanbul, avocat à Tuzla, avocat à Pendik, avocat à Kartal, avocat à Maltepe, avocat à Gebze, avocat à Aydınlı, avocat à Orhanlı, avocat à Tepeören, avocat à Darıca, avocat à Bayramoğlu ou avocat à Çayırova, avocat à Şekerpınar, avocat à Güzelyalı, avocat à Postane et avocat à Akfırat, travailler avec un avocat expérimenté à Tuzla spécialisé dans ce domaine revêt une grande importance.

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