مقدمة

تم إعداد هذه الدراسة من خلال فحص إجابات تحليل القرارات القضائية المقدمة بهدف الإجابة على سؤال “هل يدفع الشاغل رسوم الصيانة؟”. تكشف المراجعات إلى أي مدى يتأثر التزام مالكي الشقق وأعضاء التعاونيات بالمساهمة في المصاريف المشتركة (رسوم الصيانة) بما إذا كانت الوحدة المستقلة مملوكة ومستخدمة بالفعل أم لا. تتناول الدراسة القاعدة العامة، وأسسها القانونية، والحالات الاستثنائية المذكورة في القرارات القضائية.النتائج الرئيسية

يُظهر التحليل الشامل للقرارات القضائية بوضوح أن في العقارات الرئيسية الخاضعة لقانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، كون الوحدة المستقلة شاغرة أو غير مستخدمة أو غير مؤجرة، لا يُعفي مالك الوحدة بشكل أساسي من التزامه بدفع رسوم الصيانة. لقد تبنت السوابق القضائية مبدأ أن أساس هذا الالتزام هو حق الملكية، وأن الاستخدام الفعلي ليس شرطًا أساسيًا.

أحد أوضح التصريحات في هذا الشأن يرد في قرار الدائرة الثامنة للقانون بالمحكمة العليا رقم 2018/10093 أساس، 2021/971 قرار، بتاريخ 08.02.2021. وقد جاء في القرار، بالإشارة إلى النتيجة التي توصلت إليها المحكمة، ما يلي: “…أن الرسوم يجب أن تُدفع من قبل مالكي الوحدات المستقلة بموجب المادتين 20 و 22 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK)، حتى لو لم يتم السكن فيها، وأنه لا يمكن إبرام عقد أو تعهد إضافي لذلك، وبما أن مالك الوحدة المستقلة لديه التزام بالدفع بحد ذاته…”

وبالمثل، في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا رقم 2013/5135 أساس، 2013/7587 قرار، بتاريخ 06.05.2013، اعتبر رفض محكمة الدرجة الأولى للدعوى بناءً على أن الشقق “تركت فارغة، أو لم تستخدم، أو لم تُؤجّر” خاطئًا. وأكدت المحكمة العليا أن هذه المبررات لا تلغي دين الرسوم، وشددت على أن المشاركة في المصاريف المشتركة إلزامي طالما استمرت الملكية. وفي تقرير الخبير في قرار الدائرة 45 للقانون بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول رقم 2025/7 أساس، 2025/458 قرار، فإن الإشارة إلى أن “الرسوم تم دفعها من قبل الشريك المدعى عليه … لأن المحلات التجارية لم تكن مؤجرة” هي انعكاس لهذه القاعدة العامة في التطبيق.

المراجعة والتقييم

عند دراسة قرارات المحاكم، يتبين أن الأساس الرئيسي لالتزام دفع رسوم الصيانة (العائدات) هو المادة 20 من قانون ملكية الطوابق. ووفقًا لهذه المادة، يلتزم مالكو الشقق، ما لم يكن هناك اتفاق آخر بينهم، بالمشاركة في النفقات المشتركة للعقار الرئيسي (البناء) بنسبة حصصهم في الأرض. لا يشترط القانون لهذا الالتزام “الاستفادة الفعلية من الوحدة المستقلة”. وبالتالي، فإن كون الشقة شاغرة يستند إلى افتراض أن المالك يستفيد بشكل غير مباشر من المساحات والمرافق المشتركة (الأمن، النظافة، صيانة المصاعد، تنسيق الحدائق، إلخ) وأن استمرارية هذه الخدمات تحافظ على قيمة العقار.

ومع ذلك، تشير القرارات أيضًا إلى وجود بعض الحالات الاستثنائية والتقييمات المختلفة:

خطة الإدارة والاستثناءات التعاقدية: يمكن لمالكي الشقق إدخال ترتيبات مختلفة بخصوص التزام رسوم الصيانة (العائدات) في خطة الإدارة، التي تعتبر بمثابة دستور العقار الرئيسي، أو من خلال الاتفاقيات التي يعقدونها فيما بينهم. في القرار رقم 2010/3847 أساس، و 2010/8139 حكم، الصادر عن الدائرة المدنية الثالثة في المحكمة العليا، نوقشت حالة وجود بند في خطة الإدارة ينص على أن بعض الوحدات المستقلة “لن تشارك في جميع أنواع النفقات”. وهذا يدل على أن خطة الإدارة يمكن أن تمنح إعفاءً من رسوم الصيانة.

حالات خاصة في التعاونيات: في المباني التعاونية، يمكن تحديد مقدار وشروط رسوم الصيانة (العائدات) بقرارات الجمعية العمومية. في القرار رقم 2015/1298 أساس، و 2015/2876 حكم، الصادر عن الدائرة المدنية الثالثة والعشرين في المحكمة العليا، يلاحظ أن الجمعية العمومية قررت تحصيل مبالغ مختلفة من رسوم الصيانة من “المقيمين ومالكي العقارات” ومن “الذين لا يملكون شققًا ولا يقيمون فيها”. وهذا يوضح أنه في التعاونيات، يمكن أن يختلف التزام رسوم الصيانة بناءً على معايير مثل الاستخدام الفعلي أو تخصيص الشقة.

عدم تسليم القسم المستقل: في الحالات التي لا يقوم فيها المقاول بتسليم الشقة لمالك الأرض أو المشتري على الرغم من إكمال البناء، يُقبل أن يكون المقاول مسؤولاً عن المصاريف المشتركة المتكبدة حتى يتم التسليم. وقد قضى القرار رقم 2013/1518 E., 2013/3536 K. الصادر عن الدائرة الثالثة والعشرين للحقوق في محكمة الاستئناف العليا بأن مسؤولية رسوم الصيانة، في حالة عدم تسليم الشقق، قد تقع على عاتق المقاول الذي يحوز الحيازة الفعلية ولم يقم بتسليمها، وليس على مالك العقار.

الخلاصة

في ضوء القرارات القضائية الحالية، فإن الإجابة على سؤال “هل تدفع الشقة الشاغرة رسوم الصيانة؟”، كقاعدة عامة، هي “نعم، تدفع”. يستند الالتزام بدفع رسوم الصيانة إلى صفة مالك الطابق، وليس إلى الاستخدام الفعلي للقسم المستقل. وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الطوابق، يلتزم المالك بالمساهمة في المصاريف المشتركة حتى لو كانت شقته شاغرة.

لكن هذه القاعدة العامة ليست مطلقة؛

وجود نص مخالف في خطة إدارة العقار الرئيسي،

اتخاذ قرار مختلف بشأن رسوم الصيانة في الجمعية العمومية للتعاونية بناءً على حالة الإشغال،

عدم تسليم القسم المستقل من قبل المقاول بعد

في مثل هذه الحالات، يتضح أن مسؤولية رسوم الصيانة قد تختلف أو قد تقع على عاتق شخص آخر. لذلك، في كل حالة محددة، يجب فحص خطة الإدارة، وقرارات الجمعية العمومية للتعاونية، والعلاقات التعاقدية بين الأطراف بعناية أولاً. اقتراح مقالة.

لماذا دعم المحامي في توزلا ضروري؟

غالبًا ما تؤدي النزاعات المتعلقة بملكية الوحدات السكنية، ورسوم إدارة المجمعات السكنية، والمصاريف المشتركة إلى خلافات جدية بين إدارات المباني أو المجمعات السكنية وأصحاب الوحدات. الدعاوى القضائية التي تدور حول سؤال “هل تدفع الشقة الفارغة رسومًا؟” لا تقتصر على قانون ملكية الوحدات السكنية فحسب، بل تتضمن أيضًا مسائل فنية يجب تقييمها في ضوء قرارات محكمة النقض والمحاكم الإدارية الإقليمية.

على وجه الخصوص، الدعاوى القضائية المتعلقة بالاعتراض على ديون الرسوم، أو إجراءات التنفيذ، أو إلغاء قرارات الجمعية العمومية للتعاونيات، أو الأحكام الواردة في خطة الإدارة، قد تؤدي إلى فقدان أصحاب الملكية لحقوقهم في حال ارتكاب أخطاء إجرائية. لهذا السبب، في نزاعات إدارة المجمعات السكنية والرسوم التي تحدث في مناطق إسطنبول مثل توز إسطنبول، محامي توزلا، محامي بنديك، محامي كارتال، محامي مالتيبي، محامي جبزي، محامي أيدينلي، محامي أورهانلي، محامي تيبي أورين، محامي داريجا، محامي بايرام أوغلو أو محامي تشاييروفا، محامي شيكر بينار، محامي غوزاليالي، محامي بوستانه، ومحامي أكفيرات، فإن العمل مع محامي توزلا ذي الخبرة في هذا المجال يحمل أهمية كبيرة.

يمكن للمحامي الملم بالممارسات المحلية حماية حقوق أصحاب الوحدات السكنية وإدارات المجمعات السكنية بأكثر الطرق فعالية، وتطوير حلول استراتيجية تتوافق مع القرارات القضائية. وبهذا يصبح من الممكن تجنب الإجراءات القضائية الطويلة ومنع الخسائر المالية.