1. Exigence de forme officielle et nullité dans le contrat de vente immobilière
Comme cela est constamment souligné dans les décisions judiciaires, les contrats de vente d’immeubles enregistrés doivent être conclus sous forme officielle (Code civil turc art. 706, Code des obligations turc art. 237, Loi sur le cadastre art. 26, Loi sur le notariat art. 60). Les contrats rédigés sous forme « écrite ordinaire » ou « informelle » sans respecter cette règle sont juridiquement nuls et non avenus. Un contrat invalide ne crée aucun droit ni aucune obligation pour les parties.
Dans sa décision numérotée 2014/14864 E. et 2015/913 K. du 22.01.2015, la 13ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a clairement stipulé que les contrats d’achat-vente immobiliers qui ne sont pas établis sous forme officielle sont nuls et non avenus.
Dans sa décision numérotée 2020/11102 E. et 2021/2709 K. du 15.03.2021, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué qu’en raison de la nullité des contrats conclus sans respecter la forme officielle, les parties peuvent réclamer la restitution de ce qu’elles ont donné en vertu des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.
2. Indemnité de rétractation et statut juridique des arrhes
Les dispositions convenues dans le cadre d’un contrat principal invalide, telles que l’indemnité de rétractation, la clause pénale ou les arrhes (acompte), sont également considérées comme des « conditions accessoires » et deviennent nulles et non avenues avec l’invalidité du contrat principal. Dans ce contexte, même si le contrat contient des dispositions stipulant que « les arrhes ne seront pas remboursées en cas de renonciation » ou que « des dommages et intérêts de rétractation seront payés », ces dispositions n’engagent pas les parties tant que le contrat n’est pas conclu en forme authentique.
Dans son arrêt n° 2014/39722 E. et 2015/32292 K. du 09.11.2015, la 13ème Chambre civile de la Cour de cassation a déclaré qu’une indemnité de rétractation ne peut être réclamée sur la base d’un contrat invalide, et que le montant payé peut être réclamé en retour selon les règles de l’enrichissement sans cause.
Dans son arrêt n° 2018/1295 E. et 2020/966 K. du 24.09.2020, la 3ème Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul a souligné que la clause pénale (indemnité de rétractation), qui est accessoire à la créance principale, ne peut être réclamée en raison d’un contrat invalide.
Dans sa décision n° 2014/6100 E. et 2014/29645 K. du 29.09.2014, la 13ème Chambre civile de la Cour de cassation a déclaré que la disposition contractuelle stipulant que les arrhes versées à l’agent immobilier ne seraient pas remboursées, n’engage pas les parties en raison de l’invalidité du contrat et que le remboursement est possible.
3. Paiements effectués à l’agent immobilier (courtier) et frais de commission
Les contrats conclus avec un agent immobilier sont de nature « courtage immobilier » (entremise). Dans certains cas, il est discutable de savoir si l’agent immobilier a droit à sa rémunération même si la vente n’est pas réalisée.
La 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision datée du 19.03.2013 et numérotée 2013/301 E. et 2013/6796 K., a stipulé qu’en ce qui concerne le remboursement de l’acompte versé à l’agent immobilier, il devait être examiné séparément si l’agent immobilier avait droit à ses honoraires de courtage.
Le 18e Tribunal de Commerce de Première Instance d’Istanbul, dans sa décision datée du 23.09.2019 et numérotée 2016/716 E. et 2019/772 K., a jugé que même si l’acheteur se désiste, l’agent immobilier peut avoir droit à sa commission en vertu de la clause contractuelle, et que par conséquent l’acompte pourrait ne pas être remboursé.
Le 4e Tribunal de Commerce de Première Instance de Bakırköy, dans sa décision datée du 31.05.2021 et numérotée 2020/56 E. et 2021/529 K., a estimé que dans les cas où l’agent immobilier a rempli son obligation et l’acheteur s’est désisté de manière injustifiée, le montant de la pénalité de désistement pourrait ne pas être récupérable.
4. Responsabilité en matière de demande de remboursement
Lors d’une demande de remboursement de l’acompte ou de l’indemnité de rétractation, il est important de savoir à qui l’argent a été versé et quelles sont les parties au contrat.
La 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision datée du 07.11.2012 et numérotée 2011/21113 E. et 2012/25067 K., a confirmé que l’argent versé au courtier immobilier peut être récupéré en vertu des dispositions sur l’enrichissement sans cause en raison de l’invalidité de la vente.
La 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision datée du 10.11.2016 et numérotée 2015/16368 E. et 2016/12689 K., a stipulé que même si l’acompte a été versé à l’agent immobilier, le vendeur peut également être tenu responsable du remboursement de ce montant en raison d’un contrat invalide.
5. Évaluations des sources secondaires
Les décisions présentées comme sources secondaires offrent un contexte supplémentaire concernant le sort des clauses de rétractation dans les contrats écrits ordinaires :
Dans les arrêts de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (2022/5945 E., 2023/1681 K.) et de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation (2020/551 E., 2022/1147 K.), il a été souligné que les clauses des contrats informels stipulant « celui qui se rétracte ne peut récupérer les arrhes » sont nulles en raison du défaut de forme officielle du contrat principal, et que par conséquent, les sommes versées doivent être restituées en application des règles de l’enrichissement sans cause.
Dans l’arrêt du 14e Tribunal de commerce de première instance d’Ankara (2023/402 E., 2023/798 K.), il a été précisé qu’à moins qu’il ne soit clairement stipulé qu’il s’agit d’une indemnité de rétractation, les sommes versées seront considérées comme des acomptes et devront être restituées en toutes circonstances.
Dans le dossier du 7e Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul Anatolie (2018/901 E., 2019/107 K.), malgré la présence d’arguments selon lesquels les arrhes ne seraient pas remboursées si l’acheteur se rétractait, il est constaté que le tribunal a rendu une décision d’incompétence, sans procéder à une évaluation finale sur le fond.
Conclusion : La grande majorité des décisions judiciaires admettent que, en raison de l’invalidité des contrats écrits ordinaires relatifs à la vente immobilière, les clauses d’indemnité de rétractation ou d’arrhes d’un montant de 1 million de TL stipulées dans ces contrats sont également invalides. Dans ce cas, la personne qui renonce à acheter la maison peut demander la restitution de l’argent qu’elle a payé en vertu des dispositions sur l’enrichissement sans cause. Cependant, si le contrat conclu avec l’agent immobilier est considéré comme un « contrat de service/courtage » distinct et qu’il est établi que l’agent immobilier a pleinement rempli sa prestation, les demandes de l’agent immobilier concernant sa commission peuvent être réservées.
Tapuda yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat gereği taşınmaz satışlarının resmi şekilde (tapu müdürlüğünde) yapılması zorunludur. Aksi halde yapılan adi yazılı sözleşmeler geçersizdir ve taraflara hak sağlamaz.
Geçersiz sözleşmede verilen kapora geri alınabilir mi?
Evet. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenen kapora veya cayma bedeli, “sebepsiz zenginleşme” hükümleri kapsamında geri talep edilebilir.
“Vazgeçen kaporayı geri alamaz” hükmü geçerli midir?
Hayır. Asıl sözleşme geçersiz olduğu için bu tür cezai şart ve kapora hükümleri de geçersiz sayılır ve bağlayıcı olmaz
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les processus d’achat et de vente de biens immobiliers contiennent des détails techniques qui peuvent entraîner de graves pertes de droits, notamment en ce qui concerne les contrats invalides, le remboursement des arrhes et la commission de l’agent immobilier. À ce stade, le soutien d’un avocat immobilier d’Istanbul ou d’un avocat spécialisé en transactions immobilières est d’une grande importance.
En particulier :
Détermination de la validité du contrat
Gestion correcte du processus de récupération des arrhes et des frais d’annulation
Évaluation séparée du contrat conclu avec l’agent immobilier
Détermination correcte de la responsabilité du vendeur et de son intermédiaire
ces points nécessitent une expertise. Par conséquent, dès le début du processus, obtenir le soutien d’un avocat à Tuzla et travailler avec le cabinet d’avocats expérimenté 2M Hukuk Avukatlık Ofisi joue un rôle critique pour prévenir d’éventuelles pertes financières.
