1. شرط الشكل الرسمي في عقد بيع العقار والبطلان
كما هو مؤكد باستمرار في قرارات القضاء، يجب أن تُبرم عقود بيع العقارات المسجلة (ذات سند الملكية) بشكل رسمي (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26, Noterlik Kanunu m. 60). العقود المنظمة بشكل “كتابة عادية” أو “خارجية” دون الالتزام بهذه القاعدة تعتبر باطلة قانونياً. العقد الباطل لا ينشئ أي حق أو التزام للأطراف.
في قرارها الصادر بتاريخ 22.01.2015، بالرقمين 2014/14864 E. و 2015/913 K.، صرحت الدائرة المدنية الثالثة عشرة في محكمة الاستئناف العليا (Yargıtay) بوضوح أن عقود بيع وشراء العقارات التي لا تتم بشكل رسمي تكون باطلة.
في قرارها الصادر بتاريخ 15.03.2021، بالرقمين 2020/11102 E. و 2021/2709 K.، قضت الدائرة المدنية الثالثة في محكمة الاستئناف العليا (Yargıtay) بأنه نظرًا لبطلان العقود التي لا تلتزم بالشكل الرسمي، يمكن للأطراف المطالبة باسترداد ما قدموه بموجب أحكام الإثراء بلا سبب.
2. تعويض الانسحاب والوضع القانوني للعربون
إن الأحكام المتفق عليها بناءً على عقد أصلي باطل، مثل تعويض الانسحاب، أو الشرط الجزائي، أو العربون (دفعة مقدمة)، تعتبر أيضًا “شروطًا تبعية”، وتصبح لاغية وباطلة مع بطلان العقد الأصلي. وفي هذا السياق، حتى لو كانت هناك أحكام في العقد تنص على “عدم رد العربون في حالة التنازل” أو “دفع تعويض الانسحاب”، فإن هذه الأحكام لا تُلزم الأطراف ما لم يتم العقد بصيغة رسمية.
وقد ذكرت الدائرة المدنية الثالثة عشرة في محكمة النقض، في قرارها المؤرخ في 09.11.2015، برقم 2014/39722 أساس و 2015/32292 قرار، أنه لا يمكن المطالبة بتعويض الانسحاب استنادًا إلى عقد باطل، وأن المبلغ المدفوع يمكن استرداده بموجب قواعد الكسب غير المشروع.
وقد أكدت الدائرة المدنية الثالثة في محكمة الاستئناف الإقليمية بإسطنبول، في حكمها المؤرخ 24.09.2020، برقم 2018/1295 أساس و 2020/966 قرار، أن الشرط الجزائي (تعويض الانسحاب)، الذي يعتبر فرعًا للدين الأصلي، لا يمكن المطالبة به بسبب بطلان العقد.
وقد ذكرت الدائرة المدنية الثالثة عشرة في محكمة النقض، في قرارها المؤرخ 29.09.2014، برقم 2014/6100 أساس و 2014/29645 قرار، أن بند العقد الذي ينص على عدم إعادة العربون المدفوع للوسيط العقاري لا يلزم الأطراف بسبب بطلان العقد، وأن الإعادة ممكنة.
3. المدفوعات والعمولات للوسيط العقاري (السمسار)
العقود المبرمة مع الوسيط العقاري هي بطبيعة “السمسرة العقارية” (الوساطة). في بعض الحالات، يثار الجدل حول ما إذا كان الوسيط العقاري يستحق رسوم خدمته حتى لو لم تتم عملية البيع.
ذكرت دائرة القانون المدني الثالثة عشرة في محكمة الاستئناف العليا، في قرارها المؤرخ 19.03.2013، رقم الأساس 2013/301 ورقم القرار 2013/6796؛ أنه بخصوص إعادة العربون المدفوع للوسيط العقاري، يجب فحص ما إذا كان الوسيط العقاري يستحق رسوم السمسرة بشكل منفصل.
المحكمة التجارية الثامنة عشرة الابتدائية في إسطنبول، في قرارها المؤرخ 23.09.2019، رقم الأساس 2016/716 ورقم القرار 2019/772؛ قضت بأنه حتى في حال تراجع المشتري، قد يستحق الوسيط العقاري رسوم العمولة بالاستناد إلى البند الوارد في العقد، ولهذا السبب، قد لا يتم إعادة العربون.
المحكمة التجارية الرابعة الابتدائية في باقر كوي، في قرارها المؤرخ 31.05.2021، رقم الأساس 2020/56 ورقم القرار 2021/529؛ قدرت أنه في الحالات التي يكون فيها الوسيط العقاري قد أوفى بالتزامه وتراجع المشتري بشكل غير مبرر، قد لا يكون مبلغ الانسحاب قابلاً للاسترداد.
4. المسؤولية في طلب الاسترداد
في طلب إعادة العربون المدفوع أو مبلغ الانسحاب، يكتسب لمن تم دفع المال وأطراف العقد أهمية.
دائرة القانون المدني الثالثة عشرة في محكمة الاستئناف العليا، في قرارها المؤرخ 07.11.2012، رقم الأساس 2011/21113 ورقم القرار 2012/25067؛ أكدت أنه يمكن استرداد المال المدفوع لوسيط العقارات، بسبب بطلان البيع، وذلك وفقًا لأحكام الكسب بلا سبب.
دائرة القانون المدني الثالثة في محكمة الاستئناف العليا، في قرارها المؤرخ 10.11.2016، رقم الأساس 2015/16368 ورقم القرار 2016/12689؛ ذكرت أنه حتى لو تم دفع العربون للوسيط العقاري، وبسبب العقد الباطل، يمكن اعتبار البائع مسؤولاً عن إعادة هذا المبلغ.
5. تقييمات المصادر الثانوية
تقدم القرارات المقدمة كمصادر ثانوية سياقًا إضافيًا بشأن مصير بنود الانسحاب في العقود المكتوبة العادية:
في قرارات الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة النقض (رقم الملف 2022/5945، رقم القرار 2023/1681) والهيئة العامة للقضايا المدنية لمحكمة النقض (رقم الملف 2020/551، رقم القرار 2022/1147)؛ تم التأكيد على أن البنود الواردة في العقود الخارجية مثل “المتراجع لا يستطيع استعادة العربون” تعتبر باطلة بسبب نقص الشكل الرسمي للعقد الأصلي، وبالتالي، يجب إعادة المبالغ المدفوعة بموجب مبادئ الإثراء بلا سبب.
في قرار المحكمة التجارية الابتدائية الرابعة عشرة بأنقرة (رقم الملف 2023/402، رقم القرار 2023/798)؛ تم الإشارة إلى أنه ما لم يُنص صراحةً على أن المبلغ المدفوع هو تعويض انسحاب، فإن المبالغ المدفوعة تُعتبر دفعة مقدمة ويجب إعادتها في جميع الأحوال.
أما في ملف المحكمة التجارية الابتدائية السابعة في إسطنبول الأناضول (رقم الملف 2018/901، رقم القرار 2019/107)؛ فيُلاحظ أنه على الرغم من وجود دفاعات تفيد بأن العربون لن يُعاد في حال تراجع المشتري، إلا أن المحكمة أصدرت قرارًا بعدم اختصاصها ولم تُجرِ تقييمًا نهائيًا بشأن الموضوع الأساسي.
الخلاصة: تقبل الأغلبية العظمى من القرارات القضائية بأنه بسبب بطلان العقود المكتوبة العادية المتعلقة ببيع العقارات، فإن بنود تعويض الانسحاب أو العربون البالغة مليون ليرة تركية، المتفق عليها بناءً على هذه العقود، ستكون باطلة أيضًا. في هذه الحالة، يمكن للشخص الذي تراجع عن شراء المنزل أن يطلب استعادة المبلغ الذي دفعه بموجب أحكام الإثراء بلا سبب. ومع ذلك، إذا اعتُبر العقد المبرم مع وكيل العقارات “عقد خدمة/سمسرة” مستقل، وتبيّن أن وكيل العقارات قد أوفى بالتزامه بالكامل، فقد تظل مطالبات وكيل العقارات بشأن عمولة السمسرة محفوظة.
Tapuda yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat gereği taşınmaz satışlarının resmi şekilde (tapu müdürlüğünde) yapılması zorunludur. Aksi halde yapılan adi yazılı sözleşmeler geçersizdir ve taraflara hak sağlamaz.
Geçersiz sözleşmede verilen kapora geri alınabilir mi?
Evet. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenen kapora veya cayma bedeli, “sebepsiz zenginleşme” hükümleri kapsamında geri talep edilebilir.
“Vazgeçen kaporayı geri alamaz” hükmü geçerli midir?
Hayır. Asıl sözleşme geçersiz olduğu için bu tür cezai şart ve kapora hükümleri de geçersiz sayılır ve bağlayıcı olmaz
لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟
تحتوي عمليات بيع وشراء العقارات على تفاصيل فنية قد تؤدي إلى خسائر فادحة في الحقوق، خاصة في مسائل مثل العقود الباطلة، واسترداد العربون، وعمولة السمسار العقاري. في هذه المرحلة، يعد الحصول على دعم من محامٍ عقاري في إسطنبول أو محامٍ متخصص في البيع والشراء أمرًا ذا أهمية كبيرة.
خاصة:
تحديد ما إذا كان العقد ساري المفعول أم لا
الإدارة الصحيحة لعملية استرداد العربون والتعويض عن العدول
التقييم المنفصل للعقد المبرم مع السمسار العقاري
التحديد الصحيح لمسؤولية البائع والوسيط
تتطلب مسائل كهذه خبرة متخصصة. لذلك، من بداية العملية، فإن الحصول على دعم من محامٍ في توزلا والعمل مع مكتب المحاماة 2M Hukuk الذي يتمتع بخبرة في هذا المجال، يلعب دورًا حاسمًا في منع الخسائر المادية المحتملة.
