1. Требование официальной формы договора купли-продажи недвижимости и его недействительность
Как последовательно подчеркивается в судебных решениях, договоры купли-продажи зарегистрированной недвижимости должны быть заключены в официальной форме (Гражданский кодекс ст. 706, Обязательственный кодекс ст. 237, Закон о регистрации земли ст. 26, Нотариальный закон ст. 60). «Простые письменные» или «неофициальные» договоры, заключенные без соблюдения этого правила, юридически недействительны. Недействительный договор не порождает никаких прав или обязательств для сторон.
13-я Гражданская палата Верховного апелляционного суда в своем решении от 22.01.2015 за номером 2014/14864 (Основание) и 2015/913 (Постановление) ясно указала, что договоры купли-продажи недвижимости, заключенные не в официальной форме, являются недействительными.
3-я Гражданская палата Верховного апелляционного суда в своем решении от 15.03.2021 за номером 2020/11102 (Основание) и 2021/2709 (Постановление) постановила, что стороны могут требовать возврата переданного в соответствии с положениями о неосновательном обогащении из-за недействительности договоров, заключенных без соблюдения официальной формы.
2. Компенсация за отказ от сделки и правовой статус задатка
Положения, согласованные в связи с недействительным основным договором, такие как неустойка за отказ от договора, штрафная неустойка или задаток (аванс), также являются «дополнительными условиями» и становятся недействительными вместе с недействительностью основного договора. В этом контексте, даже если в договоре есть положения о том, что «задаток не подлежит возврату в случае отказа» или «будет выплачена неустойка за отказ», эти положения не связывают стороны, если договор не был заключен в официальной форме.
В своем решении № 2014/39722 E. и 2015/32292 К. от 09.11.2015 года 13-й Гражданский Департамент Верховного Суда указал, что неустойка за отказ от договора не может быть истребована на основании недействительного договора, а уплаченная сумма может быть возвращена в соответствии с правилами неосновательного обогащения.
В своем постановлении № 2018/1295 E. и 2020/966 K. от 24.09.2020 года 3-й Гражданский Департамент Стамбульского Регионального Апелляционного Суда подчеркнул, что штрафная неустойка (неустойка за отказ от договора), являющаяся дополнительным обязательством к основному требованию, не может быть истребована на основании недействительного договора.
В своем решении № 2014/6100 E. и 2014/29645 K. от 29.09.2014 года 13-й Гражданский Департамент Верховного Суда заявил, что положение договора о невозврате задатка, уплаченного риелтору, не связывает стороны из-за недействительности договора, и возврат возможен.
3. Платежи риелтору (брокеру) и комиссионное вознаграждение
Договоры, заключенные с риелтором, являются договорами «посредничества в сделках с недвижимостью». В некоторых случаях возникает вопрос, имеет ли риелтор право на оплату своих услуг, даже если продажа не состоялась.
13-й Гражданский отдел Верховного суда, в своем решении от 19.03.2013 № 2013/301 E. и 2013/6796 K., указал, что при возврате задатка, уплаченного риелтору, необходимо дополнительно изучить вопрос о том, имеет ли риелтор право на брокерское вознаграждение.
18-й Коммерческий суд первой инстанции Стамбула, в своем решении от 23.09.2019 № 2016/716 E. и 2019/772 K., постановил, что даже в случае отказа покупателя риелтор может иметь право на комиссионное вознаграждение на основании положения договора, и поэтому задаток может не подлежать возврату.
4-й Коммерческий суд первой инстанции Бакыркёя, в своем решении от 31.05.2021 № 2020/56 E. и 2021/529 K., пришел к выводу, что в случаях, когда риелтор выполнил свои обязательства, а покупатель необоснованно отказался от сделки, неустойка за отказ от сделки может быть невозвратной.
4. Ответственность при требовании возврата
При требовании возврата уплаченного задатка или неустойки за отказ от сделки, имеет значение, кому были уплачены деньги и кто является сторонами договора.
13-й Гражданский отдел Верховного суда, в своем решении от 07.11.2012 № 2011/21113 E. и 2012/25067 K., подтвердил, что деньги, уплаченные агенту по недвижимости, могут быть возвращены на основании положений о неосновательном обогащении в связи с недействительностью продажи.
3-й Гражданский отдел Верховного суда, в своем решении от 10.11.2016 № 2015/16368 E. и 2016/12689 K., указал, что даже если задаток был уплачен риелтору, продавец также может быть привлечен к ответственности за возврат этой суммы из-за недействительности договора.
5. Оценки вторичных источников
Решения, представленные в качестве вторичных источников, предоставляют дополнительный контекст относительно судьбы положений об отказе от простых письменных договоров:
В решениях 3-й Гражданской Палаты Верховного Суда (2022/5945 E., 2023/1681 K.) и Генеральной Ассамблеи по Гражданским Делам Верховного Суда (2020/551 E., 2022/1147 K.) было подчеркнуто, что положения типа «отказавшийся не может вернуть задаток», содержащиеся во внешних договорах, недействительны из-за отсутствия официальной формы основного договора, и поэтому уплаченные суммы должны быть возвращены в соответствии с правилами о неосновательном обогащении.
В решении 14-го Гражданского Коммерческого Суда Анкары (2023/402 E., 2023/798 K.) было указано, что если не оговорено явно, что это штраф за отказ, то переданные деньги будут считаться авансом и в любом случае подлежат возврату.
В деле 7-го Гражданского Коммерческого Суда Стамбула (Анадолу) (2018/901 E., 2019/107 K.) видно, что несмотря на наличие возражений о невозврате задатка в случае отказа покупателя, суд принял решение о некомпетентности, не вынося окончательной оценки по существу дела.
Вывод: Подавляющее большинство судебных решений признает, что из-за недействительности простых письменных договоров купли-продажи недвижимости, положения о неустойке за отказ или задатке в размере 1 миллиона турецких лир, предусмотренные этими договорами, также будут недействительными. В этом случае лицо, отказавшееся от покупки дома, может потребовать возврата уплаченных денег в соответствии с положениями о неосновательном обогащении. Однако, если договор с риелтором рассматривается как отдельный «договор об оказании услуг/посредничестве» и установлено, что риелтор полностью выполнил свои обязательства, то требования риелтора по комиссионному вознаграждению могут быть сохранены.
Tapuda yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat gereği taşınmaz satışlarının resmi şekilde (tapu müdürlüğünde) yapılması zorunludur. Aksi halde yapılan adi yazılı sözleşmeler geçersizdir ve taraflara hak sağlamaz.
Geçersiz sözleşmede verilen kapora geri alınabilir mi?
Evet. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenen kapora veya cayma bedeli, “sebepsiz zenginleşme” hükümleri kapsamında geri talep edilebilir.
“Vazgeçen kaporayı geri alamaz” hükmü geçerli midir?
Hayır. Asıl sözleşme geçersiz olduğu için bu tür cezai şart ve kapora hükümleri de geçersiz sayılır ve bağlayıcı olmaz
Почему необходима поддержка квалифицированного юриста?
Процессы купли-продажи недвижимости содержат технические детали, которые могут привести к серьезным потерям прав, особенно в вопросах, таких как недействительные договоры, возврат задатка и комиссия риелтора. В этом случае крайне важно получить поддержку адвоката по недвижимости из Стамбула или адвоката по купле-продаже.
В частности:
Определение действительности договора
Правильное управление процессом возврата задатка и неустойки за отказ от сделки
Отдельная оценка договора, заключенного с риелтором
Правильное определение ответственности продавца и его посредника
такие вопросы требуют экспертизы. Поэтому с самого начала процесса получение поддержки адвоката из Тузлы и сотрудничество с опытным в этой области адвокатским бюро 2M Hukuk играет критически важную роль в предотвращении возможных финансовых потерь.
